朱川江 重慶愛普科技集團(tuán)有限公司

隨著時(shí)代的發(fā)展，科技的進(jìn)步，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度也變得越來越快。目前國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到了一個(gè)嶄新的階段，然而房地產(chǎn)集團(tuán)在經(jīng)營管理過程當(dāng)中存在的問題也不在少數(shù)，其中融資問題更是引起了重視，比如企業(yè)內(nèi)融資方式過于單一、企業(yè)融資水平低、資金預(yù)算管理不到位等等。筆者在本篇文章中針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)就行業(yè)內(nèi)存在的問題提出了有針對(duì)性的解決措施。

一、如今經(jīng)濟(jì)環(huán)境下房地產(chǎn)行業(yè)融資存在的不足之處

(一)房地產(chǎn)集團(tuán)、企業(yè)融資方式過于單一

目前國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)資金主要獲取來源還是國內(nèi)的貸款，房地產(chǎn)集團(tuán)把自己擁有的產(chǎn)業(yè)用來抵押到銀行來獲得銀行的貸款，這種抵押資產(chǎn)來獲得銀行貸款的資金獲取方式是比較簡單的。然而，因?yàn)檫@種方式比較受到國家指令的各項(xiàng)影響，而且還要到期還本復(fù)息，這些內(nèi)容使房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)著比較大的風(fēng)險(xiǎn)。資料顯示，國內(nèi)貸款這種方式已經(jīng)占據(jù)了房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)資金貸款的30%多。特別是發(fā)展規(guī)模較大的企業(yè)，融資貸款的40%都來源于銀行貸款。依據(jù)較為普遍的融資有序理論，第一備選用的應(yīng)該是發(fā)行債券等內(nèi)援融資，然后才是銀行貸款這種外援融資，然而，國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)融資情況卻與之恰恰相反。而這種融資方式過于單一的話，一旦銀行出現(xiàn)政策上的轉(zhuǎn)變，企業(yè)就有可能面臨資金短缺，周轉(zhuǎn)不靈的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)流動(dòng)負(fù)債的比率比較高

流動(dòng)負(fù)債指的是一年之內(nèi)(包括一年)到達(dá)約定期限的短期借款。流動(dòng)負(fù)債比率的高低代表著房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)企業(yè)對(duì)預(yù)收賬款以及短期借款的依賴程度的大小。對(duì)于商業(yè)銀行來講，因?yàn)槎唐诮杩钣兄€款時(shí)間比較短的特點(diǎn)，而這樣的特點(diǎn)也讓銀行在長期和短期借款中更愿意放出短期借款，所以房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)各大企業(yè)借到短期借款的可能性更大。房地產(chǎn)集團(tuán)在項(xiàng)目完成度達(dá)到30%的時(shí)候，就能得到預(yù)售資金。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，工作開發(fā)時(shí)間持續(xù)比較長，這樣需要的資金數(shù)額就比較大，資金收回或是得到回報(bào)的時(shí)間不固定。調(diào)查資料中的數(shù)據(jù)顯示：30%—70%是大多數(shù)企業(yè)內(nèi)部的比較合理的流動(dòng)負(fù)債比率。然而調(diào)查結(jié)果顯示國內(nèi)的房地產(chǎn)集團(tuán)的平均流動(dòng)負(fù)債率是比正常比率超出很多的。

(三)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)企業(yè)的自我融資能力比較差

國內(nèi)的房地產(chǎn)集團(tuán)自我融資的能力主要體現(xiàn)在預(yù)收賬款和自己持有的資金上面。房地產(chǎn)行業(yè)相較于其他行業(yè)來講，有著融資成本低和自主性比較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。對(duì)于那些較為普通的房地產(chǎn)集團(tuán)來說，實(shí)現(xiàn)自我融資就能夠在很大程度上緩解企業(yè)的資金壓力。但是影響因素比較多，很多時(shí)候都會(huì)受到企業(yè)發(fā)展以及流動(dòng)資金變動(dòng)的影響，這就導(dǎo)致了能夠?qū)崿F(xiàn)自我融資的房地產(chǎn)集團(tuán)的數(shù)量并不是很多。在國外房地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)展更加成熟的國家，企業(yè)自我融資的資金數(shù)額在企業(yè)內(nèi)全部資金來源中占有比率比較大，但是當(dāng)前階段國內(nèi)的房地產(chǎn)集團(tuán)資金來源主要來源是外源性融資，很多企業(yè)依靠銀行貸款來得到資金。所以房地產(chǎn)企業(yè)是否擁有自融資能力、自我融資能力的強(qiáng)弱等都直接影響到該企業(yè)的經(jīng)營管理，以及后續(xù)的發(fā)展問題。所以強(qiáng)化房地產(chǎn)集團(tuán)的自我融資能力是現(xiàn)在以及未來國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)都要好好思考并去解決的問題。

(四)房地產(chǎn)集團(tuán)融資預(yù)算管理工作不夠科學(xué)合理

作為企業(yè)全面預(yù)算管理工作的主要組成部分之一，房地產(chǎn)的融資預(yù)算管理是集團(tuán)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目的的主要內(nèi)容，有著預(yù)防集團(tuán)出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)的作用。目前，經(jīng)濟(jì)市場中房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理工作不規(guī)范的地方具體表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：第一，融資預(yù)算意識(shí)薄弱，發(fā)展規(guī)模比較小的房地產(chǎn)集團(tuán)，有著預(yù)算編制不合規(guī)甚至缺少這項(xiàng)工作的情況。而發(fā)展規(guī)模比較大的房地產(chǎn)集團(tuán)是會(huì)在年末階段編寫全面預(yù)算的時(shí)候進(jìn)行融資預(yù)算，把融資預(yù)算當(dāng)作企業(yè)全面預(yù)算管理工作的重要組成部分；第二，國內(nèi)的中小型房地產(chǎn)集團(tuán)在編寫融資預(yù)算的時(shí)候，都沒能夠把短期和長期目標(biāo)進(jìn)行系統(tǒng)有效的整合。房地產(chǎn)集團(tuán)在編寫制定融資預(yù)算內(nèi)容的時(shí)候，也沒能夠把企業(yè)的內(nèi)部以及外部的環(huán)境相結(jié)合，這就導(dǎo)致該項(xiàng)規(guī)劃并不能夠保證適宜企業(yè)的整體發(fā)展，容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

(五)房地產(chǎn)行業(yè)的金融市場體系不夠完善和健全

房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的金融市場體系不夠完善和健全的原因具體表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：首先，房地產(chǎn)的金融二級(jí)市場不夠完善合理，就當(dāng)前的發(fā)展來講，西方發(fā)達(dá)國家的金融市場中，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和管理之中需要的金額不僅僅只有出讓管理權(quán)和舉債這兩種形式，還能夠通過轉(zhuǎn)債等方式來籌集資金。而且因?yàn)閲鴥?nèi)的二級(jí)市場不夠完善，很難用把房子來抵押貸款證券化的方式來籌資，這就造成了金融組織的資產(chǎn)難以發(fā)揮出真正的作用，很多發(fā)現(xiàn)規(guī)模比較小的企業(yè)不能夠得到融資機(jī)會(huì)，資金不到位，企業(yè)難以發(fā)展。除此以外，因?yàn)閲鴥?nèi)房地產(chǎn)行業(yè)比較特別，缺少專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)。在發(fā)展比較成熟完善的房地產(chǎn)金融市場當(dāng)中，是有專門的金融組織來為房地產(chǎn)企業(yè)、集團(tuán)等來提供融資的。在某種程度上也就造成了國內(nèi)房地產(chǎn)融資方式的單一化，加強(qiáng)了融資的風(fēng)險(xiǎn)。

二、針對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題提出的應(yīng)對(duì)措施

(一)完善拓展多樣的融資方式方法

拓展融資渠道能夠推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)脫離在融資的過程當(dāng)中，過分的依靠銀行貸款的狀況，減小了企業(yè)經(jīng)營和資金籌集是可能出現(xiàn)狀況的可能性。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來講，多種多樣的融資方式能夠幫助企業(yè)獲取資金來源，推動(dòng)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的開發(fā)工作周期比較長，這就不得不投入大量的資金來維持企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)，而過往單一的融資方式，容易給企業(yè)經(jīng)營帶來風(fēng)險(xiǎn)，造成企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不便，不能夠滿足企業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展，所以完善拓寬多樣的融資方法對(duì)于企業(yè)發(fā)展來說是非常有必要的。國內(nèi)的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)等的發(fā)展受到國家政策變動(dòng)的影響，所以完善并拓展多種多樣的融資方式，能夠緩解因政策帶來的損失，保障企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)，能夠正常進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)。

(二)加強(qiáng)房地產(chǎn)集團(tuán)對(duì)自身的管理

目前的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的競爭愈發(fā)激烈，融資形勢(shì)也越來越嚴(yán)峻。企業(yè)如果強(qiáng)化對(duì)自己的管理工作，就能夠助力資金的獲得，推動(dòng)對(duì)資金的控制，讓房地產(chǎn)企業(yè)在資金運(yùn)轉(zhuǎn)上面更加流暢。建立健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的體系和管理，能夠讓企業(yè)在激烈的市場競爭中占據(jù)有利的地位。企業(yè)還可以通過借鑒業(yè)內(nèi)國內(nèi)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)結(jié)合自身的經(jīng)營狀態(tài)來進(jìn)行優(yōu)化完善，應(yīng)用到實(shí)際的管理當(dāng)中去。房地產(chǎn)集團(tuán)要確保財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)真實(shí)有效，完善財(cái)管體系，規(guī)范財(cái)務(wù)管理制度，提升企業(yè)的信譽(yù)度，助力企業(yè)更加快速的得到資金，獲取更多的機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)集團(tuán)在進(jìn)行融資，以前一定要深刻了解市場政策的變動(dòng)，同時(shí)，結(jié)合企業(yè)自身的狀況，充分考慮到各個(gè)影響因素，確保做出最正確有效的決定，推動(dòng)企業(yè)長遠(yuǎn)的發(fā)展。

(三)優(yōu)化融資市場內(nèi)部環(huán)境

市場環(huán)境的變化，決定了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)各集團(tuán)的融資行為，是不是能夠得到有效的約束。在良好的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境之下，房地產(chǎn)各大集團(tuán)能夠得到投資者和日常環(huán)境的雙方制約，所以優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的融資市場環(huán)境是制約房地產(chǎn)集團(tuán)的融資行為的重要措施，一定要強(qiáng)化融資市場的改革和優(yōu)化，讓投資者和融資者來互相競爭確定發(fā)行金額，以此來推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

(四)強(qiáng)化房地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部的資本市場運(yùn)作

房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)各大集團(tuán)的融資問題直接關(guān)系到企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，所以為了解決這個(gè)問題，企業(yè)就必須從兩個(gè)內(nèi)容來強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部的資本市場運(yùn)作：第一，確保房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部能夠進(jìn)行隨時(shí)有效的溝通交流，來為內(nèi)部的資金移動(dòng)做好基礎(chǔ)；第二，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模。通過推動(dòng)分公司上市的方式，上市不光是能夠獲得越來越多的方式方法和資源，還能夠推動(dòng)經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大。在以后的經(jīng)營過程當(dāng)中，如果再遇到融資困難，總公司和分公司能夠互相作為對(duì)方的擔(dān)保人，提高融資能力，協(xié)同解決融資困難的問題。

(五)加強(qiáng)房地產(chǎn)集團(tuán)的融資預(yù)算管理以及制度的健全

融資預(yù)算的管理直接影響著一個(gè)企業(yè)的整體發(fā)展以及規(guī)模的擴(kuò)張，所以強(qiáng)化房地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部的融資預(yù)算管理工作是非常有必要的。首先要做的就是強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部決策者以及全體員工對(duì)融資預(yù)算管理工作的了解認(rèn)知，因?yàn)槿谫Y有著未知性和不確定性這樣的特點(diǎn)，那么就一定要注重預(yù)算管理的必要性以及重要性；第二，要把企業(yè)的短期以及長期甚至更長遠(yuǎn)的預(yù)算融資方案加以結(jié)合，統(tǒng)籌規(guī)劃，同時(shí)制定一個(gè)整體的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，并根據(jù)市場環(huán)境的變化來相應(yīng)的做出調(diào)整，必要的時(shí)候企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)也要及時(shí)進(jìn)行變更，來助力房地產(chǎn)集團(tuán)降低融資風(fēng)險(xiǎn)。就我國目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來講，房地產(chǎn)作為我國的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，一定要強(qiáng)化融資預(yù)算管理工作并建立健全相關(guān)體系，近幾年房地產(chǎn)的發(fā)展受國家政策變動(dòng)的影響比較大，在相關(guān)政策規(guī)定的影響下，房地產(chǎn)相比之前發(fā)展速度逐步放慢，國家合理規(guī)劃分配資源，編寫規(guī)定相對(duì)應(yīng)的融資管理制度來吸引社會(huì)資本進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)于房地產(chǎn)集團(tuán)來講，無論發(fā)展規(guī)模大小，都要從自身經(jīng)營發(fā)展?fàn)顩r出發(fā)，建立健全相對(duì)應(yīng)的合理合規(guī)的融資管理制度，并且隨時(shí)依據(jù)市場的變動(dòng)來進(jìn)行調(diào)整，讓它兼顧發(fā)展性以及適應(yīng)能力。

三、結(jié)語

綜上所述，如今房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部存在的各項(xiàng)問題，還需要企業(yè)結(jié)合相對(duì)應(yīng)的整改措施在經(jīng)營發(fā)展當(dāng)中不斷協(xié)調(diào)適應(yīng)來制定一個(gè)最適合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的體系制度，確保房地產(chǎn)企業(yè)的資金充足，維持運(yùn)轉(zhuǎn)，在激烈的市場競爭中找到一條適合自己發(fā)展的道路。■