席漣紅

(南通星瀚房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，江蘇 南通226000)

一、引言

現(xiàn)階段，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)總體調(diào)控思想是“房住不炒”，在降低房產(chǎn)“泡沫”的同時(shí)保障民生住房需求，致力于形成高端有市場(chǎng)、中端有供應(yīng)和低端有保障的供房體系。同時(shí)，證監(jiān)會(huì)及央行等要求金融機(jī)構(gòu)提高對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款的信貸要求及準(zhǔn)入門(mén)檻。在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)整體進(jìn)入“寒冬期”，資源也進(jìn)一步集中向龍頭企業(yè)轉(zhuǎn)移，眾多規(guī)模偏小、排名靠后的民營(yíng)房地產(chǎn)集團(tuán)公司資金來(lái)源受限，融資難度越來(lái)越大，生存發(fā)展環(huán)境受限。為此，民營(yíng)房地產(chǎn)集團(tuán)公司需要采取更為積極的融資策略，不斷拓展新的融資渠道，以保障公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金需求，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得生存發(fā)展空間。

二、我國(guó)民營(yíng)房地產(chǎn)集團(tuán)公司融資存在的問(wèn)題

(一)融資風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)薄弱

當(dāng)前階段，我國(guó)大多數(shù)民營(yíng)房地產(chǎn)集團(tuán)公司的融資主要來(lái)自銀行信貸，而且依賴(lài)程度偏高。在此情況下，單一的融資渠道不僅讓企業(yè)喪失了融資主動(dòng)權(quán)，而且一旦出現(xiàn)外部因素影響銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)公司的支持力度，那么，民營(yíng)房地產(chǎn)集團(tuán)公司的業(yè)務(wù)發(fā)展就會(huì)受到較大負(fù)面影響，進(jìn)而引發(fā)融資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，民營(yíng)房地產(chǎn)集團(tuán)公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)需求資金龐大，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期，民營(yíng)房地產(chǎn)集團(tuán)公司投入的巨額資金一般都是自有資金和外部籌集得來(lái)的資金，這些資金通過(guò)成品房較長(zhǎng)周期的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程轉(zhuǎn)化成為房屋商品形態(tài)，再通過(guò)成品房銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)對(duì)初期投入資金的回收，企業(yè)資金在這一階段就從房屋商品形態(tài)重新轉(zhuǎn)化為貨幣形態(tài)。由于資金在初期投入的數(shù)額巨大，這就要求企業(yè)縮短開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，加大庫(kù)存成品房的銷(xiāo)售力度，以保證最快速度的實(shí)現(xiàn)資金回籠，從而提高資金使用的效率，減少利息壓力。只要有一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，可能就會(huì)給資金鏈的正常循環(huán)造成負(fù)面影響。因此資金鏈對(duì)于民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)非常重要，通常選擇舉債經(jīng)營(yíng)，若公司內(nèi)部因經(jīng)營(yíng)不利或項(xiàng)目出現(xiàn)較大意外而出現(xiàn)資金鏈斷裂，無(wú)疑會(huì)雪上加霜，在本身負(fù)債累累的基礎(chǔ)上仍急需借貸資金以修復(fù)資金鏈保障正常運(yùn)營(yíng)，融資風(fēng)險(xiǎn)也隨之增高且難以控制。

(二)對(duì)外源性融資依賴(lài)程度偏高，融資渠道單一

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，土地購(gòu)買(mǎi)及后期開(kāi)發(fā)建設(shè)資金需求龐大且周期較長(zhǎng)，公司通常無(wú)法僅靠自有資金滿(mǎn)足需求，因而進(jìn)行外源性融資成為民營(yíng)房地產(chǎn)集團(tuán)公司必不可少的融資渠道。隨著公司規(guī)模的不斷擴(kuò)大，相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及規(guī)格也有所增長(zhǎng)，大量資金需求主要依靠銀行貸款，其他融資方式使用少且獲取資金有限，進(jìn)一步造成民營(yíng)房地產(chǎn)公司出現(xiàn)融資渠道較為單一的局面。大多數(shù)民營(yíng)房地產(chǎn)集團(tuán)公司一直對(duì)內(nèi)部籌資的關(guān)注程度偏低，使得外部因素對(duì)公司融資的影響偏大，在與外界融資中自身話(huà)語(yǔ)權(quán)和議價(jià)能力較低，對(duì)公司融資成功率造成較大不利影響。

(三)融資限制因素偏多

房地產(chǎn)行業(yè)事關(guān)民生住房大計(jì)，為了保障居民住房需求和降低房地產(chǎn)“泡沫”風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家陸續(xù)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展出臺(tái)多項(xiàng)政策。其中，限購(gòu)及限售等房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)逐漸打壓了房產(chǎn)炒作行為，同時(shí)，我國(guó)多地房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)飽和狀態(tài)，使得房地產(chǎn)公司發(fā)展受到較大限制，房地產(chǎn)行業(yè)尚處于“寒冬期”，盈利有限償債壓力大，不利于公司融資活動(dòng)開(kāi)展。與此同時(shí)，由于民營(yíng)房地產(chǎn)集團(tuán)公司主要融資渠道為銀行信貸，而銀行受到宏觀調(diào)控政策影響而大幅提高房地產(chǎn)行業(yè)的放貸門(mén)檻，例如央行及銀監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)在愈加火熱的炒房熱潮下，為避免房產(chǎn)“泡沫”破裂造成較大社會(huì)金融風(fēng)險(xiǎn)而再三警示房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，并上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率，使得房地產(chǎn)行業(yè)的信貸壓力和難度大幅提升。除此之外，關(guān)乎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根基的土地資源獲取難度逐漸加大，土地資源有限而且我國(guó)對(duì)可利用土地資源的保護(hù)措施也愈加嚴(yán)密。而且要求銀行對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域加強(qiáng)信貸合法合規(guī)審查，增加了諸多審查條件和信貸要求，民營(yíng)房地產(chǎn)集團(tuán)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本為商業(yè)性質(zhì)，此舉進(jìn)一步限制了其融資能力。

(四)難以有效管控融資成本

融資需求大且較為頻繁是民營(yíng)房地產(chǎn)集團(tuán)公司的主要特點(diǎn)之一，因而融資成本的控制對(duì)公司來(lái)說(shuō)意義較大，是降低成本的重要途徑。但是，政府頒布了一系列調(diào)控政策旨在降低和控制房地產(chǎn)“泡沫”，其中，大部分措施都是通過(guò)提高信貸門(mén)檻或上調(diào)利率等限制融資的方式進(jìn)行，大幅提升了民營(yíng)房地產(chǎn)集團(tuán)公司的融資成本。若公司資金主要依靠銀行信貸，則融資成本受到的影響更大，而且短期內(nèi)無(wú)法有效開(kāi)拓其他融資途徑，因而民營(yíng)房地產(chǎn)集團(tuán)公司的融資成本難以有效管控，對(duì)公司發(fā)展造成一定阻礙。

(五)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)下屬單位資金管理不到位

房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)下屬子公司、項(xiàng)目部承包的工程存在工程款拖欠、墊資額大等問(wèn)題，造成子公司、承包項(xiàng)目的資金周轉(zhuǎn)困難。施工單位為保證資金專(zhuān)款專(zhuān)用，通常與房地產(chǎn)企業(yè)、銀行簽訂三方監(jiān)管協(xié)議，房地產(chǎn)企業(yè)的工程款必須留在協(xié)議銀行賬戶(hù)內(nèi)，導(dǎo)致企業(yè)集團(tuán)大額資金滯留在銀行內(nèi)，資金運(yùn)用效率低下。

(六)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)管控力度不夠

由于房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特性的影響，集團(tuán)公司對(duì)子公司財(cái)務(wù)控制力度不夠，在集團(tuán)公司內(nèi)部沒(méi)能形成有效的、統(tǒng)一的管理機(jī)制，整個(gè)集團(tuán)公司資源分散，集團(tuán)公司大而不強(qiáng)。導(dǎo)致這一狀況的原因是多方面的，其中房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)管控模式不當(dāng)、控制手段落后，是導(dǎo)致這一狀況的重要原因。

三、促進(jìn)民營(yíng)房地產(chǎn)集團(tuán)公司多元化融資的舉措

(一)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，注重多元化融資風(fēng)險(xiǎn)的管控

要強(qiáng)化企業(yè)資金管理，企業(yè)必須引入先進(jìn)的資金管理理念，意識(shí)到資金管理對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要性，結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況，合理規(guī)劃企業(yè)資金的使用和分配，管控現(xiàn)金流，制訂出適合企業(yè)自身發(fā)展的資金管理體系，建立健全資金管理體系，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流進(jìn)行分析和控制，增強(qiáng)企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。融資關(guān)乎民營(yíng)房地產(chǎn)集團(tuán)公司項(xiàng)目投資與開(kāi)發(fā)，因而其風(fēng)險(xiǎn)對(duì)整個(gè)公司的運(yùn)營(yíng)發(fā)展都起著重要作用，因而融資風(fēng)險(xiǎn)的合理管控是公司需要重點(diǎn)關(guān)注的方面。在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)艱難發(fā)展時(shí)期，公司急需提高自身風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)穩(wěn)步發(fā)展，逐漸度過(guò)“寒冬期”。民營(yíng)房地產(chǎn)集團(tuán)公司管理層及財(cái)務(wù)人員需要了解融資風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)公司經(jīng)營(yíng)的重要影響，轉(zhuǎn)變工作理念，將融資風(fēng)險(xiǎn)防控作為財(cái)務(wù)管理的重要一環(huán)，合理評(píng)估自身融資風(fēng)險(xiǎn)并制定改善建議付諸實(shí)施。同時(shí)，公司還可依照自身實(shí)際完善內(nèi)部控制制度，依照融資方式的不同設(shè)置相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)警線，對(duì)融資進(jìn)行精細(xì)化管理，始終將融資風(fēng)險(xiǎn)保持在可控范圍內(nèi)。建立一支素質(zhì)高、專(zhuān)業(yè)強(qiáng)的資金管理團(tuán)隊(duì)對(duì)企業(yè)的整體資金進(jìn)行外審，對(duì)企業(yè)日常資金的使用和中長(zhǎng)期資金等進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控；部門(mén)之間資金的溝通和合作關(guān)系，要定期、不定期盤(pán)查使用情況和資金流向等，隨時(shí)檢查企業(yè)資金管理信息數(shù)據(jù)，將靜態(tài)的資金管理工作變?yōu)閯?dòng)態(tài)，最大限度地杜絕企業(yè)資金斷鏈。

(二)積極開(kāi)拓融資方式，建立多層次融資渠道

民營(yíng)房地產(chǎn)集團(tuán)公司現(xiàn)有融資模式基本為傳統(tǒng)的抵押貸款方式，融資渠道以銀行為主，不利于融資風(fēng)險(xiǎn)的防控，為此，公司需要積極開(kāi)拓融資方式建立多層次融資渠道。資產(chǎn)證券化、融資租賃、供應(yīng)鏈融資和信托的名債實(shí)股等是近年來(lái)房地產(chǎn)公司比較熱門(mén)的融資模式，資金使用靈活，可以一定程度上規(guī)避金融監(jiān)管，豐富公司融資方式和渠道。民營(yíng)房地產(chǎn)集團(tuán)公司也需要積極進(jìn)行內(nèi)部籌資以滿(mǎn)足部分融資需求，例如，在與股東協(xié)商一致后將部分股東分紅暫留作為應(yīng)付款項(xiàng)，通過(guò)支付利息的方式一定期限內(nèi)借用該部分資金。

(三)優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，降低不利因素的限制

依照優(yōu)序融資理論，內(nèi)源性融資優(yōu)于外源性融資，因而民營(yíng)房地產(chǎn)集團(tuán)公司需要優(yōu)化自身資本結(jié)構(gòu)，增加內(nèi)源性融資的比例，降低政策等不利因素造成的銀行信貸成本和門(mén)檻增加的限制。民營(yíng)房地產(chǎn)集團(tuán)公司可逐漸降低銀行信貸比例，逐步嘗試內(nèi)部員工籌資及信托基金等融資渠道，優(yōu)化和豐富公司資本結(jié)構(gòu)。民營(yíng)房地產(chǎn)集團(tuán)公司也需要不斷擴(kuò)大自身規(guī)模，形成集聚效應(yīng)和規(guī)?；б?，以市場(chǎng)為導(dǎo)向開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和營(yíng)銷(xiāo)，通過(guò)提高自身競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)降低不利因素限制，為公司資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化提供更多可行性。除此之外，民營(yíng)房地產(chǎn)集團(tuán)公司還可成立非房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)聯(lián)公司，嘗試多元化經(jīng)營(yíng)，利用現(xiàn)有資金人脈進(jìn)行扶持提高子公司盈利水平，以便將來(lái)反哺母公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資金。

(四)科學(xué)選擇融資渠道，降低融資成本

融資渠道較為單一及融資成本偏高是大多數(shù)民營(yíng)房地產(chǎn)集團(tuán)公司的主要融資難題，因此，公司不僅需要拓展融資渠道，還要按照成本控制這一原則合理選擇融資渠道，保證融資的高質(zhì)高效進(jìn)行。在公司出現(xiàn)融資需求后，公司管理層及財(cái)務(wù)人員需要根據(jù)融資金額大小、期限等確定合適的融資方案，同時(shí)，公司需要不斷尋求創(chuàng)新性的融資渠道，以便從中找出最優(yōu)融資組合。而且，多樣化的融資渠道會(huì)擴(kuò)大公司選擇主動(dòng)性，提高自身議價(jià)能力，從而變相降低融資成本。