記者 鄧雅蔓

夜幕降臨皇崗村，一批又一批下班的深圳“打工人”從皇崗村地鐵站魚(yú)貫而出。一部分人走向周邊店鋪覓食，一部分人匆匆趕往出租屋休息。

相比于北邊福田中央商務(wù)區(qū)滿目璀璨的華燈， 此刻皇崗村居民區(qū)的燈火顯得有些灰暗。自10年前通過(guò)舊改專項(xiàng)規(guī)劃以來(lái)，這個(gè)有“深圳第一村”、“福田CBD后花園”之稱的村子，終于確定于12月1日正式啟動(dòng)舊改項(xiàng)目一期。

“搬家”

根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃，靠近皇崗村地鐵站的吉龍二村部分樓棟及皇崗五街的沿街部分將率先被拆除。10月31日項(xiàng)目一期啟動(dòng)通知下達(dá)后，該地的房東和租客們紛紛打包行李，搬離此地。

記者采訪發(fā)現(xiàn)，在這塊即將被拆遷的城中村區(qū)域里，獨(dú)居的租客和店家正成為最后一批搬離的人群。

“平常上班沒(méi)有時(shí)間搬家，而且行李并不是很多，所以打算周末每次搬一點(diǎn)點(diǎn)就差不多了?！币晃痪幼≡诨蕧彺宓罔F站附近的租客陳先生告訴記者，他的房東也住在附近，由于行李較多、拖家?guī)Э冢患倨谄陂g就已經(jīng)打包行李搬出去了。

和不少租住在皇崗村的租客一樣，陳先生任職于福田中央商務(wù)區(qū)的一家中小企業(yè)，幾站地鐵就可以直達(dá)上班地點(diǎn)，單程不超過(guò)20分鐘?！敖酉聛?lái)我會(huì)租在龍勝，那里也是地鐵4號(hào)線直達(dá)，但比這邊稍微遠(yuǎn)幾站，租金稍微便宜一點(diǎn)?！标愊壬f(shuō)，剛開(kāi)始租住在皇崗村是為了加班方便，這邊租房單間基本是2000元左右，相比而言龍勝的單間租房?jī)r(jià)格要便宜400元，但皇崗村的基礎(chǔ)設(shè)施和綠化要好很多。

除此次規(guī)劃明確提到的拆除區(qū)域外，附近區(qū)域的租客也在打算提前辦理退租?！?2月拆除工程開(kāi)始后，這邊的環(huán)境會(huì)比較嘈雜，而且我們這邊遲早也會(huì)拆除，我想著提前搬出去，房東也同意了?！蓖诟Ｌ顲BD上班的劉小姐說(shuō)，她的租屋離皇崗五街不遠(yuǎn)。

未搬離的店家們目的很明確：多做點(diǎn)生意?！澳芏噘嵰惶戾X(qián)是一天錢(qián)。”一位湘菜館的老板對(duì)記者說(shuō)，自從11月1日收到拆遷通知以來(lái)，外賣(mài)的單子減少了很多，但店面的線下客戶還是比較穩(wěn)定，自己預(yù)計(jì)接下來(lái)會(huì)把店面搬到龍華區(qū)，那邊人流量比較大，租金尚能承受。

有望成福田區(qū)最大綜合居住社區(qū)

由于緊挨著深圳地價(jià)最昂貴的區(qū)域之一——福田CBD，皇崗村一直被認(rèn)為是深圳最有錢(qián)的城中村之一，并蘊(yùn)藏著極大的舊改商業(yè)價(jià)值。

根據(jù)《福田區(qū)皇崗村改造專項(xiàng)規(guī)劃》，此次皇崗村舊改規(guī)劃用地面積50.38萬(wàn)平方米，建設(shè)用地面積31.40萬(wàn)平方米，總建筑面積約200萬(wàn)平方米，其中住宅面積約70萬(wàn)平方米，有望成為福田區(qū)內(nèi)最大的綜合居住社區(qū)。

從規(guī)劃圖來(lái)看，舊改完成后，皇崗地鐵站附近將建起一個(gè)“會(huì)展中心南廣場(chǎng)”（目前福田CBD主要分布在北廣場(chǎng)），面積約8萬(wàn)平方米，其中布局兩棟高約200米、連在一起的雙塔形商業(yè)建筑。

與之對(duì)比明顯的是，當(dāng)下皇崗村分布的主要是村民自建住宅、工廠廠房以及配套設(shè)施等，企業(yè)數(shù)量很少，也沒(méi)有高層商務(wù)寫(xiě)字樓。

但對(duì)于急于在深圳落腳的租客而言，城中村算是個(gè)“友好之地”。這里既有著一線城市的豐富形態(tài)，也有著老家的物價(jià)選擇。

“在皇崗村吃飯，你可以選擇小資私房菜，也可以選擇物美價(jià)廉的深圳‘打工人名菜，比如沙縣小吃、蘭州拉面、湘味快餐和隆江豬腳飯?！眲⑿〗氵@樣形容自己對(duì)于皇崗村生活的感受。

對(duì)于房東而言，深圳CBD名片給予了這片土地極大的溢價(jià)價(jià)值，這使得每逢深圳城中村開(kāi)拆，關(guān)于房東們發(fā)財(cái)?shù)膫髡f(shuō)便眾說(shuō)紛紜。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問(wèn)題的規(guī)定》文件顯示，征收農(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償，補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請(qǐng)求參照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。

也就是說(shuō)，當(dāng)屬于城市規(guī)劃版圖內(nèi)的城中村區(qū)域被拆遷時(shí)，要考慮規(guī)劃區(qū)周邊的房屋價(jià)格給予房東賠償。深圳福田區(qū)是深圳房?jī)r(jià)均價(jià)最高的區(qū)域之一。11月5日，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者查詢安居客APP時(shí)發(fā)現(xiàn)，據(jù)福田區(qū)內(nèi)244289套已成交房源的成交價(jià)計(jì)算，福田區(qū)目前二手房成交均價(jià)約為每平方米8.2萬(wàn)元。

土地商業(yè)價(jià)值較高，意味著對(duì)于房東而言，拆遷過(guò)后，應(yīng)該會(huì)拿到一筆不菲的補(bǔ)償。

由拆變治

在目前深圳城中村的舊改版圖上，還有一個(gè)足以和皇崗村媲美的舊改項(xiàng)目——深圳南山區(qū)白石洲沙河五村專項(xiàng)規(guī)劃。

白石洲沙河五村位于南山區(qū)。南山區(qū)是除福田區(qū)外，深圳市另一個(gè)房?jī)r(jià)高企之地，也是深圳市企業(yè)數(shù)量最密集的區(qū)域之一。

今年10月底，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)南山管理局公示了沙河五村更新單元（俗稱“白石洲舊改”）規(guī)劃草案，草案顯示總建筑面積達(dá)348萬(wàn)平方米。從面積來(lái)看，這將是深圳史上最大舊改項(xiàng)目。

根據(jù)草案，舊改完成后，該地的住宅建筑面積將達(dá)125萬(wàn)平方米（含保障性住房5萬(wàn)平方米），商務(wù)公寓建筑面積112萬(wàn)平方米。

2018年12月28日，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)正式通過(guò)了《南山區(qū)沙河街道沙河五村城市更新單元規(guī)劃》。隨后，“白石洲將誕生1878個(gè)億萬(wàn)富翁”之類的說(shuō)法在網(wǎng)絡(luò)上流傳。

但現(xiàn)實(shí)或許并不能“如其所愿”。2019年3月27日，《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規(guī)劃（2019—2025）》（下稱“總體規(guī)劃”）正式發(fā)布?？傮w規(guī)劃明確提出，為了保留城市發(fā)展彈性，將劃定綜合整治分區(qū)。被納入綜合整治分區(qū)內(nèi)的用地，從2019年起，未來(lái)7年內(nèi)不得納入拆除重建類城市更新單元計(jì)劃、土地整備計(jì)劃及棚戶區(qū)改造計(jì)劃。

總體規(guī)劃對(duì)深圳各區(qū)的綜合整治分區(qū)面積做了規(guī)定。從面積來(lái)看，全市劃定的綜合整治分區(qū)用地規(guī)模為55平方公里，占比56%，其中福田區(qū)、羅湖區(qū)和南山區(qū)綜合整治分區(qū)劃定比例不低于75%，其余各區(qū)不低于54%。

此外，總體規(guī)劃還多次提到對(duì)于城中村租賃用地的保障措施，包括“城中村居住用地優(yōu)先作為調(diào)入地塊”“改造后出租的，應(yīng)優(yōu)先滿足原租戶的租賃需求，有效保障城中村低成本居住空間的供應(yīng)”，以及“有序推進(jìn)城中村規(guī)模化租賃改造，滿足條件的可納入政策性住房保障體系”等。

總體規(guī)劃中還提到，“所有未納入拆除重建類城市更新計(jì)劃和已納入計(jì)劃但不能在2020年前正式實(shí)施的城中村，應(yīng)按照《綜合治理行動(dòng)計(jì)劃》的要求，納入城中村綜合治理三年行動(dòng)實(shí)施范圍。”

這意味著，所有納入計(jì)劃但未能在2020年內(nèi)實(shí)施的城中村舊改項(xiàng)目計(jì)劃，可能還存在一個(gè)變數(shù)：由原先的“拆除重建”改為“綜合治理”。

如此一來(lái)，傳言中的1000多個(gè)“億萬(wàn)富翁”，可能在幾年內(nèi)都“拆”不出來(lái)了。

（本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2020年第21期）