孫庭陽

房地產(chǎn)銷售講究“金九銀十”，但今年受疫情影響，9月和10月的銷售情況是怎樣的呢？

答案是，5家房地產(chǎn)龍頭公司的銷售額全部創(chuàng)了新紀(jì)錄！

10月份剛結(jié)束，碧桂園（2007.HK）、中國恒大（3333.HK）、萬科（000002.SZ）、保利地產(chǎn)（600048.SH） 和融創(chuàng)中國（1918.HK），這5家公司相繼公布了9月和10月的銷售數(shù)據(jù)。他們在這兩個月合計的銷售額，都超過前兩年同期數(shù)據(jù)，創(chuàng)近3年新高。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上述5家公司在國內(nèi)房地產(chǎn)公司全口徑銷售金額排行榜中排在前五位。

中國恒大促銷動靜最大。公司董事會主席許家印在9月初就召開了營銷大會，從9月3日起推出全國樓盤大優(yōu)惠?！笆弧遍L假期間，中國恒大在銷售方面更是緊鑼密鼓。10月8日，在佛山、珠海、重慶、哈爾濱和青島等城市同時推出了9個新項目，半天銷售額就達(dá)到了80億元。

中國恒大這兩個月銷售了1820億元，月均銷售額是7月和8月的1.7倍左右。

保利地產(chǎn)和萬科促銷動靜并不大，銷售額增長率卻領(lǐng)先。保利地產(chǎn)銷售額相比去年同期增長了近37%，萬科增長15.36%。與碧桂園和融創(chuàng)中國9.4%的增長率相比，前兩家公司明顯領(lǐng)先。

部分公司銷售額增長源于降價。保利地產(chǎn)降價最明顯，融創(chuàng)中國的均價首次跌至14000元/平方米以下。另外萬科也在下降通道中，雖然從8月份開始，其價格逐步上漲，但這幾個月的價位相比年初（2月份均價達(dá)到16184元/平方米），依然處于低位。

先分析保利地產(chǎn)，其銷售額增長率最大，降價幅度也最高。10月份，保利地產(chǎn)銷售均價是13429元/平方米，比9月份降了1055元，比8月份降了2132元。

假如一套新房面積按照100平方米計算，購房者10月從保利地產(chǎn)購買一套新房，將比8月少花21萬元以上。兩個月的時間，能省出一輛新汽車的錢。

再看融創(chuàng)中國，其10月份銷售均價首次降到14000元/平方米以下。在2019年同期，其銷售均價是上漲的。

萬科10月份的銷售均價走出了觸底反彈的態(tài)勢，但也在下降通道中。今年前兩個月，萬科的均價一直在16000元/平方米以上，3月份受疫情影響有所下降，均價降至14531元/平方米，但4月和5月回升至15783元/平方米和15843元/平方米，之后6月份再次下降，8月甚至降到14000元/平方米以下，迄今為止全年最低。9月和10月一直維持在14000元/平方米的價位。與年初相比，萬科在10月份的降價幅度接近保利地產(chǎn)。

保利、融創(chuàng)中國和萬科的降價行為，與市場定位有關(guān)，他們主攻方向為一二線城市。

中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)信息平臺采集的全國100個城市新建住宅的價格，數(shù)據(jù)顯示，一線城市北上廣深今年10月份房價增幅最小，而三線城市如佛山、徐州、泉州、瀘州、蕪湖、東莞、揚(yáng)州等這樣的城市，增幅卻最大。

而扎根于三四線城市的碧桂園，是銷售均價最穩(wěn)定的地產(chǎn)大公司，10月份的銷售均價仍在今年平均線之上。

中國恒大沒有公布銷售面積，無法對比銷售均價。不過9月和10月，中國恒大銷售回款同比增長25%，今年前10個月銷售回款額比去年全年高了13%。

（本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟(jì)周刊》2020年第21期）