王 威 江自強(qiáng)

(江西理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 江西 贛州 341000)

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，近年來已經(jīng)從高速發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)槠椒€(wěn)發(fā)展。房地產(chǎn)由于其涉及范圍廣等特點(diǎn)，在開發(fā)建設(shè)過程中會存在很多方面的風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者應(yīng)當(dāng)針對這些風(fēng)險，提出相應(yīng)的規(guī)避風(fēng)險的措施，以取得最大收益。本文構(gòu)建體系，選取模型，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資風(fēng)險進(jìn)行評價，以期對我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的促進(jìn)作用。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險評價指標(biāo)體系的構(gòu)建

我們主要通過文獻(xiàn)閱讀、專家調(diào)查等方法，篩選出了適合房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險評價的指標(biāo)，構(gòu)建出了相對應(yīng)的指標(biāo)體系，如下表所示。此體系一共有四個一級指標(biāo)，一級指標(biāo)下又分為17個二級指標(biāo)。

三、研究方法

(一)層次分析法

1.構(gòu)造判斷矩陣。本文依據(jù)上一章所構(gòu)建的指標(biāo)體系，采用1-9標(biāo)度法構(gòu)造各層次的判斷矩陣：

F=(fij)n×ni，j=1，2，3，…n。

其中，fii=1，fij=1/fji

2.確定各指標(biāo)的權(quán)重。通過調(diào)查所得到的數(shù)據(jù)將判斷矩陣進(jìn)行歸一化處理，我們可以得到各層指標(biāo)對其上一層指標(biāo)的權(quán)重。

3.判斷矩陣的一致性檢驗。

根據(jù)公式：CR =CI/RI

其中，CI=(λmax- n)/(n-1)，AW=λmaxW。

求出一致性比率CR，判斷矩陣的一致性是否滿足要求。當(dāng)CR<0.1時，矩陣F的一致性滿足該評價的要求，如果不滿足要求，需要對判斷矩陣進(jìn)行修改，直至CR滿足要求。

(二)模糊綜合評價法

1.確定評價的因素集

本文所研究的房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險確定為5個級別，即低風(fēng)險、較低風(fēng)險、一般風(fēng)險、較高風(fēng)險和高風(fēng)險，分別可表示為：

V=(V1，V2，V3，V4，V5)

(1)

2.建立投資風(fēng)險指標(biāo)因素集

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險評價A分為4個一級指標(biāo)和17個二級指標(biāo)。詳見表1。

表1 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險評價指標(biāo)體系

3.建立模糊矩陣關(guān)系

建立從A到V之間的模糊性關(guān)系。根據(jù)對專家進(jìn)行問卷調(diào)查分析的結(jié)果，確定每一級別對上一級別的權(quán)重，其計算公式為：

rnm=Nnm/∑N

(2)

式中：rnm指的是第m方案中的第n指標(biāo)相應(yīng)的權(quán)重；

Nnm表示把第m方案中的第n指標(biāo)統(tǒng)計為同一風(fēng)險的專家人數(shù);

∑N表示為接受問卷調(diào)查的專家總?cè)藬?shù)。

則模糊矩陣關(guān)系R的表達(dá)式可表示為：

(3)

4.確定權(quán)重

每個層次的權(quán)重可以用W來表示：

W=(W1，…，Wn)

(4)

采用我們上述的層次分析法來進(jìn)行各指標(biāo)權(quán)重向量W的確定。

5.模糊綜合評價

模糊綜合評價的指標(biāo)用A來表示，則：

A=W×R

(5)

四、案例分析

(一)項目概況

J項目位于N市T縣的一橋和二橋之間的濱河路，該項目規(guī)劃面積為780000平方米，建筑面積為520000平方米，規(guī)劃建設(shè)商業(yè)綜合體、住宅以及地下車庫，周邊有紀(jì)念館、植物園、公園、中小學(xué)校、醫(yī)院等，配套設(shè)施齊全。

(二)構(gòu)建判斷矩陣確定權(quán)重集

通過對專家進(jìn)行問卷調(diào)查，準(zhǔn)則層構(gòu)建判斷矩陣，如表2所示。

表2 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險準(zhǔn)則層判斷矩陣

我們用MATLAB軟件，可以求出準(zhǔn)則層權(quán)重WA-B=(0.063,0.110,0.526,0.301)，其判斷矩陣最大特征值λmax=4.020，由CI=(λmax- n)/(n-1)，得CI=0.007。四階矩陣對應(yīng)的RI=0.89,由CR =CI/RI，計算出 CR=0.007/0.89=0.008<0.1。

上述結(jié)果表明該判斷矩陣滿足一致性檢驗，符合要求。

用同樣的方法我們可以得到指標(biāo)層對每一個準(zhǔn)則層的權(quán)重：

B1：政治風(fēng)險

B1B11B12B13B14B1111/51/21/4B125123B1321/211/2B1441/321

WB1=(0.079,0.488,0.171,0.262)

λmax=4.129 CI=0.043 CR=0.048<0.1。

B2：經(jīng)濟(jì)風(fēng)險

B2B21B22B23B24B2111/61/51/5B226131B2351/311/4B245141

WB2=(0.055,0.381,0.159,0.405)

λmax=4.186 CI=0.062 CR=0.07<0.1。

B3：建設(shè)過程風(fēng)險

B3B31B32B33B34B35B36B31156372B321/511/2211/3B331/621211/2B341/31/21/211/31/4B351/711311B361/232411

WB3=(0.446,0.082,0.105,0.061,0.115,0.191)

λmax=6.413 CI=0.083 CR=0.067<0.1。

B4：自然環(huán)境風(fēng)險

B4B41B42B43B41127B421/215B431/71/51

WB4=(0.592,0.333,0.075)λmax=3.014 CI=0.007 CR=0.012<0.1。

(三)建立評價集和評價矩陣

根據(jù)模型的要求，我們建立低風(fēng)險、較低風(fēng)險、一般風(fēng)險、較高風(fēng)險和高風(fēng)險五級評價區(qū)間，然后我們對100名涉及該項目的各參與方專家進(jìn)行問卷調(diào)查，邀請他們對該項目的指標(biāo)隸屬度進(jìn)行評價，從而得到評價矩陣。通過對問卷調(diào)查數(shù)據(jù)的整理，現(xiàn)得到指標(biāo)模糊評價矩陣：

(四)獲得各層次的模糊評價向量

根據(jù)上一章的公式(5)分別求得一級指標(biāo)的單層次模糊評價向量A1，A2，A3，A4，則：

A1=WB1*RB1=(0.426,0.194,0.229,0.151，0)

A2=WB2*RB2=(0.313,0.229,0.310,0.148,0)

A3=WB3*RB3=(0.347，0.316,0.297,0.040,0)

A4=WB4*RB4=(0.303,0.399,0.162,0.136,0)

然后，根據(jù)模糊綜合評價法得到房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險綜合評價向量A，結(jié)果如下：

=(0.335,0.324,0.253,0.088,0)

根據(jù)上述評判的結(jié)果，我們可以看出，對于該房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資風(fēng)險評價，有33.5%的專家認(rèn)為是低風(fēng)險，32.4的專家認(rèn)為是較低風(fēng)險，25.3%的專家認(rèn)為是一般風(fēng)險，較高風(fēng)險和高風(fēng)險的隸屬度分別為8.8%和0。上述結(jié)果表明，該房地產(chǎn)開發(fā)項目完全可以進(jìn)行投資。

五、結(jié)語

本文從房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，選取AHP-Fuzzy模型，構(gòu)建4個一級評價指標(biāo)和17個二級評價指標(biāo)，并通過案例實證分析，來對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行投資風(fēng)險評價研究。以期對我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的促進(jìn)作用。