張 翰，晏智剛,李 想

(武漢紡織大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，湖北 武漢 430200)

1 引言

房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟(jì)重要支撐，它與我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)，整個(gè)國家的發(fā)展離不開房地產(chǎn)的健康成長。理所當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到全國人民的重點(diǎn)關(guān)注。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，國內(nèi)房價(jià)不斷飆升，這種價(jià)格的飆升并不符合正常的房價(jià)增長狀況。從2008年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，不難看出房地產(chǎn)的快速發(fā)展產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)泡沫，對房地產(chǎn)發(fā)展甚至是全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展有潛在的危害作用。但從國內(nèi)實(shí)際情況看來，房地產(chǎn)企業(yè)依然存在巨大經(jīng)濟(jì)泡沫，為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫，國家也進(jìn)行了相關(guān)的政策指導(dǎo)。雖然國家的政策調(diào)控能夠有效地引導(dǎo)國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向，但作為房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)體來說，房地產(chǎn)企業(yè)更需要從自身狀況來調(diào)整，達(dá)到健康的企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r。房地產(chǎn)作為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)引導(dǎo)龍頭，研究評價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)的競爭能力至關(guān)重要。對房地產(chǎn)企業(yè)競爭能力研究分析，不僅可以使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中取得先發(fā)制人的優(yōu)勢，更是對國家經(jīng)濟(jì)有著巨大推動(dòng)作用。

目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不理想，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的競爭愈發(fā)激烈，房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷提升競爭能力，才能在這種競爭環(huán)境中獲得生存的機(jī)會(huì)。若要對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行分析，簡單地從單個(gè)指標(biāo)或者角度分析房地產(chǎn)企業(yè)的競爭狀況或發(fā)展情況并不能夠完整地找到房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。要想對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全方面的評價(jià)分析，首先需要一套企業(yè)競爭能力評價(jià)方法，然后需要構(gòu)建一套適用的評價(jià)指標(biāo)，最終才能對房地產(chǎn)企業(yè)競爭能力進(jìn)行深度分析，找到影響房地產(chǎn)企業(yè)競爭的主要因素。本文就是通過因子分析法，以客觀合理的原則選取部分代表性指標(biāo)，探尋房地產(chǎn)企業(yè)競爭的相關(guān)因素，從而對房地產(chǎn)企業(yè)競爭能力進(jìn)行有效地評價(jià)分析，提出建設(shè)性意見，對房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展改善有著重要意義。

2 研究方法及指標(biāo)建立

2.1 主成分分析方法

本文通過主成分分析法對影響房地產(chǎn)企業(yè)競爭能力的所有因子進(jìn)行降維分析，通常情況下主成分分析的基本步驟[1]如下:第一步，對收集到的原始數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，為了消除不同變量間在數(shù)量級和量綱上的不同，從而能使不同變量之間能夠進(jìn)行比較。第二步，計(jì)算各因子的特征值、方差貢獻(xiàn)率和累積方差貢獻(xiàn)率。第三步，確定因子。第四步，轉(zhuǎn)軸因子矩陣。第五步，通過原因子數(shù)據(jù)的線性組合得到旋轉(zhuǎn)后的主因子得分情況。第六步，綜合得分并排序。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)指標(biāo)體系的建立

對房地產(chǎn)企業(yè)競爭能力的評價(jià)，以往學(xué)者大多是通過企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表找出最具代表性的財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)[2]，通常是利潤獲取能力等，隨著時(shí)間推移，僅僅以財(cái)務(wù)報(bào)表為基礎(chǔ)分析并不能完整地概括房地產(chǎn)企業(yè)競爭能力，通常還需要對企業(yè)競爭能力進(jìn)行非財(cái)務(wù)分析，雖然財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)果直觀、方便，但是對于一個(gè)企業(yè)評價(jià)來說具有相對局限性，而非財(cái)務(wù)評價(jià)能夠很好地描述企業(yè)潛在的競爭能力因素，以及未來發(fā)展的綜合情況，只有將兩者很好地結(jié)合起來才能對企業(yè)進(jìn)行綜合評價(jià)分析[3]。指標(biāo)體系如表1所示。

表1 房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭能力評價(jià)指標(biāo)體系

3 競爭能力評價(jià)實(shí)證研究

3.1 樣本選擇

在房地產(chǎn)行業(yè)中選取具有代表性的14家上市企業(yè)進(jìn)行研究分析，這14家企業(yè)評價(jià)指標(biāo)的獲取以可獲取性和可操作性為基本準(zhǔn)則[4]，以這14家房地產(chǎn)上市企業(yè)位研究樣本，在這14家房地產(chǎn)企業(yè)披露的企業(yè)年報(bào)和相關(guān)網(wǎng)站選取財(cái)務(wù)性指標(biāo)和非財(cái)務(wù)性指標(biāo)后[5]，利用spss軟件和excel數(shù)據(jù)處理，對所有初始數(shù)據(jù)進(jìn)行降維分析中的因子分析法進(jìn)行數(shù)據(jù)評價(jià)分析，最終得到14家企業(yè)的競爭能力排名。

3.2 實(shí)證分析過程

選取的14家房地產(chǎn)上市公司作為樣本以及這14家企業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)為依據(jù)，利用spss中的降維分析[6]中的因子分析對以上收集數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)企業(yè)競爭能力進(jìn)行評價(jià)分析。首先進(jìn)行相關(guān)性檢測，在描述中進(jìn)行相關(guān)系數(shù)表格分析，從相關(guān)系數(shù)矩陣可以直接觀察到所有競爭能力評價(jià)變量之間的相關(guān)性系數(shù)關(guān)系，相關(guān)性越高的變量因子越能描述成同一個(gè)主因子。從表2可以看出，凈利潤水平與社會(huì)貢獻(xiàn)程度具有較高的相關(guān)性高達(dá)0.945，凈利潤與企業(yè)規(guī)模之間的相關(guān)性關(guān)系達(dá)到0.945，社會(huì)貢獻(xiàn)和企業(yè)市值規(guī)模的相關(guān)性系數(shù)也有0.889，說明這3個(gè)變量之間有著較強(qiáng)的相關(guān)關(guān)系，從后面的評價(jià)分析中也能進(jìn)一步得到這種結(jié)果。相關(guān)系數(shù)矩陣如表2所示。

表2 相關(guān)系數(shù)矩陣

經(jīng)過總方差分解，可以明顯看到有兩個(gè)因子旋轉(zhuǎn)后特征值大于1，他們的方差貢獻(xiàn)率46.352和38.214，累計(jì)貢獻(xiàn)率為84.566.可以看到，這兩個(gè)因子對原數(shù)據(jù)作了84.566%的概括，具有可信度，完全可以用這兩個(gè)因子進(jìn)行原數(shù)據(jù)的描述。因此，可以采用前兩個(gè)主因子對14家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行競爭能力評價(jià)?？偡讲罱忉屓绫?所示。

表3 總方差解釋

通過旋轉(zhuǎn)后，數(shù)據(jù)慢慢開始向0和1兩極分化開，從旋轉(zhuǎn)后的因素矩陣可以看出，凈利潤、凈利潤增長率、市場占有水平、社會(huì)貢獻(xiàn)、企業(yè)規(guī)模的荷載值分別為0.68、0.738、0.92、0.619、0.734，它們的荷載值略有變化，更加準(zhǔn)確、方便地可以判斷這四個(gè)初始變量可以歸為第一主因子；同樣，員工知識水平可以歸為第二主因子，對第二主因子的貢獻(xiàn)絕對值達(dá)到0.938。旋轉(zhuǎn)后的成分矩陣如表4所示。

表4 旋轉(zhuǎn)后的成分矩陣

從成分得分系數(shù)中，可以觀察到主因子和各個(gè)初始變量因子之間的得分系數(shù)，通過計(jì)算得分?jǐn)?shù)據(jù)，對主因子進(jìn)行量化得分評價(jià)，并且對樣本的主因子得分情況，對下文的樣本得分評價(jià)做鋪墊。成分得分系數(shù)矩陣如表5所示。

表5 成分得分系數(shù)矩陣

因子得分表達(dá)式及其計(jì)算結(jié)果如下：

Fac1=0.123凈利潤+0.38凈利潤增長率+0.454市場占有+0.082企業(yè)規(guī)模+0.194社會(huì)貢獻(xiàn)+0.356員工知識水平；

Fac2=0.233凈利潤-0.219凈利潤增長率-0.237市場占有水平+0.269企業(yè)規(guī)模+0.134社會(huì)貢獻(xiàn)-0.635員工知識水平。

通過對樣本進(jìn)行得分計(jì)算后，得到的數(shù)據(jù)結(jié)果可以量化比較企業(yè)競爭能力水平，使競爭能力以數(shù)據(jù)的角度呈現(xiàn)，對最后評價(jià)分析有著更加直觀的描述。在對上市企業(yè)進(jìn)行評價(jià)分析時(shí)，每個(gè)樣本的綜合得分是通過兩個(gè)因子得分的基礎(chǔ)上，對這兩個(gè)因子進(jìn)行加權(quán)計(jì)算。其計(jì)算公式如下：綜合競爭能力=(46.352%Fac1+38.214%Fac2)/84.566%。

計(jì)算結(jié)果與得分排名如表6所示。

表6 房地產(chǎn)企業(yè)綜合得分及排名

4 結(jié)論與建議

4.1 結(jié)論

從上述結(jié)果中，可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益在企業(yè)競爭能力中處于第一主因子的位置，自然包括了對初始變量因子中的盈利能力、成長能力、企業(yè)規(guī)模效益、市場份額、社會(huì)貢獻(xiàn)有效概述，其中社會(huì)貢獻(xiàn)屬于外部間接經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體，其所有的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都對其經(jīng)濟(jì)效益有間接影響作用，從而最終對房地產(chǎn)企業(yè)的競爭能力有重要影響。員工知識水平可以以企業(yè)發(fā)展能力作為第二主因子進(jìn)行評價(jià)分析。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)屬于勞動(dòng)密集型、基本密集型產(chǎn)業(yè)，因此，所有房產(chǎn)企業(yè)對勞動(dòng)力人口和密度需求較大，而其中人員的知識水平的增加并不會(huì)對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益帶來更多的附加價(jià)值，甚至從企業(yè)成本來說，員工學(xué)歷文憑越高對企業(yè)的用人成本等支出越大，所以還會(huì)對房地產(chǎn)企業(yè)的競爭能力帶來負(fù)面效應(yīng)。

通過實(shí)證分析，可以得到，不同的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有較大的差別，在選取的樣本中，保利地產(chǎn)綜合競爭能力得分最高，得分為1.835，房地產(chǎn)企業(yè)上市公司經(jīng)濟(jì)效益有巨大差距，兩級分化較為嚴(yán)重。在排名較前的企業(yè)，保利地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益得分2.188，綠地控股經(jīng)濟(jì)效益得分1.684，而經(jīng)濟(jì)效益評分較低的企業(yè)，金融街經(jīng)濟(jì)效益得分僅有-1.106，在某些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上表現(xiàn)并不樂觀，造成最終得分達(dá)到-0.773，落后的企業(yè)應(yīng)該從各個(gè)方面進(jìn)行相應(yīng)改善，分析自身問題，采取措施進(jìn)行彌補(bǔ)，從而提高企業(yè)綜合競爭能力。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)員工文化水平參差不齊，在綜合競爭能力得分靠前的企業(yè)綠地控股，它的企業(yè)員工在本科以上的比例也僅為27.17%，在行業(yè)中處于較低地位，但符合行業(yè)勞動(dòng)密集型的特性，為企業(yè)帶來了較強(qiáng)的競爭能力。同時(shí)企業(yè)最符合行業(yè)生產(chǎn)要素特性的是招商蛇口，它的員工學(xué)歷在本科以上的達(dá)到22%，員工知識水平在樣本最低，但同時(shí)給企業(yè)帶來的用人成本也最低，員工知識水平處于本科甚至以下已經(jīng)能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來相對最大效益，而高知識型人才對本行業(yè)來說帶來的邊際效益很低甚至為負(fù)。因此企業(yè)整體員工的學(xué)歷比率可以反應(yīng)企業(yè)是否符合行業(yè)特性、滿足行業(yè)要求，企業(yè)在將來應(yīng)該更加注重員工結(jié)構(gòu)是否符合本行業(yè)的發(fā)展需求。

4.2 建議

4.2.1 提升房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任

企業(yè)以盈利為目的是企業(yè)生存的基本要求，但是，許多企業(yè)盲目追求利潤，而忽略企業(yè)對其他社會(huì)環(huán)境的影響。身為社會(huì)發(fā)展中的一個(gè)主體，能與社會(huì)環(huán)境較好結(jié)合，能夠與社會(huì)共同發(fā)展的企業(yè)具有的競爭能力相對綜合。企業(yè)對社會(huì)的貢獻(xiàn)最主要的也就是稅務(wù)支出，國家與社會(huì)在稅收上的收入，最終也是對企業(yè)與行業(yè)的支持與扶持，盡管對企業(yè)沒有直接利益關(guān)系，但是促進(jìn)了社會(huì)整體發(fā)展對自己未來成長的壞境有較好的改善，企業(yè)未來競爭能力也會(huì)得到提升。企業(yè)在市場競爭中不僅需要謀求自身的發(fā)展，與此同時(shí)，企業(yè)對社會(huì)環(huán)境和市場環(huán)境的改善需要擔(dān)當(dāng)一份責(zé)任，健康良好的環(huán)境對企業(yè)成長與競爭有明顯的促進(jìn)作用。

3.2.2 打造房地產(chǎn)企業(yè)品牌

企業(yè)的品牌知名度是企業(yè)在市場中的認(rèn)可程度，也就是在市場中競爭地位。通過上文分析發(fā)現(xiàn)，在綜合得分情況較好的企業(yè)一般都具有較好的品牌效應(yīng)，它能夠給企業(yè)帶來可觀的經(jīng)濟(jì)收益。打響品牌，將企業(yè)品牌深入到市場中，有助于增加其市場份額，從而提高市場競爭能力。在市場中能夠得到認(rèn)可，投資者更加愿意對企業(yè)進(jìn)行價(jià)值投資，有助于企業(yè)市值規(guī)模增加，同時(shí)對企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)有推動(dòng)作用。從顧客角度也是如此，市場中知名品牌更加容易受到人們的信賴，對房地產(chǎn)企業(yè)競爭能力提升很大。