李品宏

【摘要】隨著物質(zhì)生活的提高，生活環(huán)境也成為衡量住房品質(zhì)的重要因素。高層建筑對住宅的采光、日照等環(huán)境因素的影響，逐漸成為社會問題，引發(fā)大量訴訟和糾紛。本文從日照遮擋的分析方式、判斷標準和現(xiàn)行的補償方式等方面入手，與大家共同探討日照遮擋解決的方式。

【關鍵詞】日照;日照遮擋;補償

長期以來，我國居民大多已經(jīng)習慣了在低層、多層建筑中的居住生活。普遍都不高的建筑，讓大家能近距離接觸地面、仰望天空，與大自然親密互動。雖然物質(zhì)生活水平不高，但居住環(huán)境還是很宜人的。近年來，隨著城市的快速建設，高層建筑，尤其是高層住宅越來越多。老小區(qū)逐漸被高層建筑包圍，或者被高層住宅取代。通風、采光、視覺等環(huán)境的急劇變化，給居民的生活帶來天翻地覆的變化，對高層環(huán)境的不適應越來突出。導致近年來，相鄰建筑的采光和日照遮擋糾紛頻繁出現(xiàn)，訴訟群體數(shù)量也越來越多。新建建筑自身的采光和日照不足，成為規(guī)劃行政審批的矛盾，居民投訴的焦點。

1、日照分析

建筑的日照分析，是指具有資質(zhì)的專業(yè)技術部門，利用計算機和專業(yè)分析軟件，模擬計算建筑的日照影響情況和日照時數(shù)，是一種對“陽光”進行量化計算的技術手段。簡單的講，通過建筑日照分析，我們可以計算出擬建建筑對現(xiàn)狀建筑的日照是否遮擋，遮擋了多少時間。也可以算出，擬建建筑自身可以獲得的日照時間有多少。由此分析編制的《日照分析報告》，是作為規(guī)劃審批部門核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證的技術依據(jù)。

這里的日照，區(qū)別于我們平時所說的采光。采光，是指建筑內(nèi)部可以從外部獲得的適度光線。有采光的房間不一定有日照，有日照的房間一定有日照。由于我國目前對于采光尚未出臺計算標準，采光權侵權案件的賠償沒有可以直接適用的法律、法規(guī)。日照就成為采光侵權的主要判斷依據(jù)。關于相鄰建筑采光影響，大部分以日照影響定論。

2、日照遮擋的判定

通過大量的實際工作經(jīng)驗，以下兩種情況被認定為對外存在日照遮擋——“日照不達標”。一是，現(xiàn)狀建筑（對日照有要求的建筑）原有日照水平達到規(guī)定的日照標準，新建建筑（擬建建筑）工程導致其日照水平低于日照標準。二是，現(xiàn)狀建筑原有日照水平未達到規(guī)定的日照標準，新建建筑（擬建建筑）工程導致其日照水平降低。以大寒日2小時住宅日照標準為例，如果現(xiàn)狀建筑原日照時間在2小時以上，新建建筑建成后即使會造成實際遮擋減少了其日照時間，但現(xiàn)狀建筑仍能獲得2小時以上的日照時間，即判定為“日照達標”“符合要求”“不遮擋”。如果現(xiàn)狀建筑原日照時間就不足2小時，那新建建筑不得減少其現(xiàn)有日照時間。

還有一種情況，建筑的自身遮擋——擬建建筑因其地理環(huán)境和建筑結構平面設計問題，致使自身建筑外墻面的日照時間低于日照標準，無法滿足日照標準，即日照不達標。不滿足日照要求的住宅，原則上是不得作為住宅出售，進入市場的。

3、日照不達標的補償、解決

我國現(xiàn)行的法律法規(guī)對采光和日照的侵害及補償?shù)囊?guī)定太過籠統(tǒng)，相關法律法規(guī)并無具體規(guī)定，沒有具體的補償細則和規(guī)范，遇到糾紛時無切實可行的法律依據(jù)和量化賠償標準。這也導致各地法院在處理此類采光日照遮擋侵權案件時，沒有相對統(tǒng)一的執(zhí)法尺度、賠償標準。有的按整套住宅面積和受遮擋時間為基數(shù)來計算賠償數(shù)額，有的按被遮擋居室面積（未受遮擋居室和無需日照分析的廚衛(wèi)餐廳等不計算）和低于日照標準的時間為基數(shù)，也有按電費、采暖費來確定賠償數(shù)額的，也有按房屋貶值也計算賠償?shù)?。這些五花八門的計算方式，大多都是基于遮擋建筑已竣工引發(fā)糾紛的。即使被遮擋居民要求停止侵害或拆除侵權建筑恢復原狀，基于高額的社會成本和衍生矛盾，規(guī)劃審批部門和法院也一般建議通過經(jīng)濟補償方式解決這一社會矛盾，用金錢換陽光。

這種僅從物質(zhì)層面上的補償，簡單的將采光和日照歸納與物權范疇，同時也帶來新的問題和矛盾。首先，賠償和補償通常是一次性的，被遮擋住戶因為已遭受侵害暫時被迫接受這一結果，在后期生活中又明顯感到生活質(zhì)量和舒適度降低太多，造成二次訴訟和糾紛。還有，已經(jīng)接受補償?shù)淖魧⒎课莩鍪?，買房者對此不知情，因日照不足提出訴求，再次要求補償或賠償，甚至要求退房。再者，開發(fā)單位通過購買或置換被遮擋住宅，將被遮擋住宅變更為自持，以臨時解決日照糾紛，后期等項目完工叉將該住宅賣出，導致買房者購買了日照不達標住宅，違背了日照分析的初衷。

再來看看建筑自身遮擋造成日照不達標的。早期，日照不達標的住宅是可以審批通過的。只要開發(fā)商承諾“必須在項目現(xiàn)場及公示的規(guī)劃總平面圖中明確標注，供購房人參考”，項目即可得到審批。那個階段居民對住宅面積需求高對生活品質(zhì)沒有太高的要求，有地方住夠住就可以，對日照并不關注。

隨著地方政府對日照標準的嚴格執(zhí)行，后期衍生出居住式公寓、住宅式公寓一說。居住公寓，就是在住宅性質(zhì)的用地上因日照時間不足成為了“公寓”的房子，其日照時間在1-2小時之間。這1小時的標準來源于《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》GB50180-93版“舊區(qū)改建的項目內(nèi)新建住宅日照標準可酌情降低，但不應低于大寒日日照1小時的標準?！睘榱嘶膺@一的矛盾，根據(jù)規(guī)范中對舊區(qū)新建建筑最低1小時的日照時數(shù)要求，衍生出居住式公寓。居住式公寓“除不受日照標準限制外，其使用年限、轉(zhuǎn)讓、買賣（涉及各類稅費）等情況與其它不動產(chǎn)等級要求相同。也就是說，“居住式公寓”與“住宅商品房”性質(zhì)是一致的，只是日照時間低。當然，低于1小時的住宅，是不允許審批，更不允許進入市場作為住宅或居住式公寓銷售的。有地方對日照時間不到1小時的住宅，最后以40/50年產(chǎn)權的商業(yè)公寓辦理不動產(chǎn)證。

但開發(fā)商都不會主動告訴購房者日照時間的問題。即使部分開發(fā)商會公示，也只是公示建設工程規(guī)劃許可，購房者一般在這個時期是不會關注日照問題的。在銷售時，售樓人員也大多回避這類問題房子。等交完房款簽完合同甚至辦理產(chǎn)權時，才發(fā)現(xiàn)還有住宅、居住式公寓、商業(yè)公寓一說，引發(fā)小區(qū)群體上訴。

上述的補償解決辦法，雖然可以解決部分日照遮擋糾紛，但畢竟都還是有其衍生問題。日照遮擋也不是短期就能解決的?？傮w上看，除了要完善相關的法律法規(guī)，也對規(guī)劃審批部門提出更高的要求。大量的案例表明，過度開發(fā)對現(xiàn)狀建筑的日照影響較大，擬建建筑自身遮擋也較為嚴重。日照作為建設工程的強條標準，規(guī)劃審批部門要嚴守底線，積極采用計算機日照分析來研究土地承載力，預評估合理開發(fā)強度，從根本上解決矛盾和糾紛。

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