劉世衛(wèi) 陳麗 金俊杰

摘 要：自古以來，我國都以農(nóng)業(yè)大國著稱，重視“三農(nóng)”問題，是黨的一貫戰(zhàn)略思想。在新農(nóng)村的建設(shè)發(fā)展階段，賦予農(nóng)民長期而有保障的土地使用權(quán)，是保障農(nóng)村長遠發(fā)展和社會穩(wěn)定的重大戰(zhàn)略措施，對社會主義新農(nóng)村的建設(shè)發(fā)展，具有重要意義。農(nóng)村宅基地，是農(nóng)民擁有合法財產(chǎn)的重要組成部分，而隨著農(nóng)村的不斷發(fā)展，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的情況也不斷地出現(xiàn)。文章對新土地管理法的修訂與農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)進行研究。

關(guān)鍵詞：新土地管理法;農(nóng)村宅基地;使用權(quán)流轉(zhuǎn)

一、 引言

在對農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主要流轉(zhuǎn)模式進行探討時，應(yīng)結(jié)合實現(xiàn)情況的基礎(chǔ)上加以分析與研究。目前，我國現(xiàn)行法律在轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)時限定其只能轉(zhuǎn)讓給同一組織內(nèi)部沒有宅基地的人員，而不能轉(zhuǎn)讓給包括城市居民在內(nèi)的非同一組織內(nèi)的人員。但目前私下轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)已經(jīng)成為廣大農(nóng)村地區(qū)的普遍現(xiàn)象，通過調(diào)研可以看到主要有以下三種模式。其一，農(nóng)戶將宅基地以低廉的價格出租給城市里的務(wù)工人員;其二，農(nóng)戶利用宅基地開辦工廠等非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動;其三，對宅基地使用權(quán)進行交易。上述三種模式雖然在具體細節(jié)上存在差異，但是都不同程度地違法了現(xiàn)行的法律制度，如何規(guī)范農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)過程是城市化進程中不得不面對的一大難題，對此加以探析，一方面，能夠解決諸多的現(xiàn)實問題，另一方面，也能夠保證國民經(jīng)濟的繁榮穩(wěn)定。

二、 新時代我國宅基地使用權(quán)立法的重要意義

（一）維護農(nóng)民合法財產(chǎn)權(quán)益的重要途徑隨著我國城鄉(xiāng)一體化的不斷發(fā)展，人口受教育水平普遍提高，大量農(nóng)村人口從鄉(xiāng)村涌向城市，逐漸轉(zhuǎn)化為非農(nóng)業(yè)城鎮(zhèn)居民，相當(dāng)一部分農(nóng)村居民由于工作原因常年扎根在城市，其名下的宅基地長久荒置，無法得到有效利用，不利于國家優(yōu)化土地資源配置。

（二）促進土地資源優(yōu)化配置的必由之路改革開放后，每年超過千萬農(nóng)民隨經(jīng)濟發(fā)展的浪潮涌向城市，部分農(nóng)民在城市中逐漸扎根，造成農(nóng)村宅基地產(chǎn)長期處于閑置或荒廢的狀態(tài)，而我國宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)限制性因素較多，收回程序不明確，甚至?xí)?dǎo)致宅基地使用權(quán)的私自交易與幕后交易，對于科學(xué)并合理地利用農(nóng)村宅基地、優(yōu)化鄉(xiāng)村土地資源配置產(chǎn)生阻礙作用。

三、 新土地管理法的修訂與農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)研究

（一）新《土地管理法修正案》與宅基地

在2019年8月26日上午，167名全國人大常委會委員在人民大會堂按下了投票按鈕，《土地管理法修正案》得以通過。這意味著新版的《土地管理法》由此誕生，并將于2020年1月1日起開始實行。全國人大常委會法工委經(jīng)濟法室副主任楊合慶在8月26日的新聞發(fā)布會上表示：“在土地管理法修改當(dāng)中，將保護農(nóng)民利益作為基本原則和重要目標，完善了很多方面的制度”。而這些制度的完善，主要集中在農(nóng)民、農(nóng)村切身相關(guān)利益的三大制度改革上，即征地制度、集體經(jīng)濟制度、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市和宅基地制度。相關(guān)單位也對這次修法進行了評價，單位認為：修法是對土地制度試點地區(qū)改革成果的確認，它回應(yīng)了社會關(guān)注的一些難點、熱點問題，這次修訂，是整體土地管理制度具有更科學(xué)的法理基礎(chǔ)，法理規(guī)則更具可操作性。但也有相關(guān)專家表示擔(dān)心，認為：土地制度的新問題仍會不斷產(chǎn)生，盡管《土地管理法修正案》通過了，但針對經(jīng)濟社會發(fā)展需要的現(xiàn)實探索仍要繼續(xù)，為未來建立更加科學(xué)的土地制度提供經(jīng)驗積累。

（二）城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場

在城鄉(xiāng)融合發(fā)展的進程中，城鄉(xiāng)土地結(jié)構(gòu)的二元性一直是關(guān)鍵的阻礙性因素。構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場，首先應(yīng)當(dāng)保證在土地資源配置過程中市場發(fā)揮決定性作用，推行負面清單管理，清單之外由市場決定，從而給予城鄉(xiāng)土地平等的產(chǎn)權(quán)地位。同時，要制訂與城鎮(zhèn)建設(shè)用地相對等的交易規(guī)則、定價機制，使農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)逐步被納入建設(shè)用地市場并與其平等對接。農(nóng)村宅基地使用權(quán)市場交易機制建立的最終結(jié)果必然是城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場的確立，從而保障土地這一稀缺資源的最優(yōu)配置。

（三）完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記制度

客觀來說，目前我國農(nóng)村宅基地的登記情況不容樂觀，各地均存在著不同程度的混亂現(xiàn)象，假如無法明確土地使用權(quán)的歸屬問題，那么想要實施后續(xù)的相關(guān)措施就會變得極為困難，因而完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記制度就成為當(dāng)前必須解決的現(xiàn)實問題。根據(jù)以往經(jīng)驗需在以下兩點多加注意，其一，需堅持“登記生效”原則。無論對宅基地使用權(quán)進行哪種形式的流轉(zhuǎn)變更，都需相關(guān)人員到指定單位辦理登記手續(xù)，并以此作為法律擔(dān)保。其二，合理解決“一地多戶”等常見問題。由于生活習(xí)慣的不同，在農(nóng)村地區(qū)容易出現(xiàn)聚居現(xiàn)象，因而要特別注重經(jīng)濟利益分配的公平合理。

四、 結(jié)語

綜上所述，新土地管理法的修訂，對農(nóng)民的權(quán)益做出了更大的保障，更加明確地指出了政府相關(guān)單位只能出于有限的幾種原因，才能征用農(nóng)民土地，極大地保障了農(nóng)民的基本權(quán)益。對于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)，也提出一系列的改革，包括下放了宅基地審批權(quán)，豐富和擴展“民有所居”的保障形式等，對新農(nóng)村背景下的農(nóng)村發(fā)展，做出了極大的促進。

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作者簡介：劉世衛(wèi)，陳麗，金俊杰，山東省青島市即墨區(qū)自然資源局。