楊志堅

摘 ? ?要：推廣全裝修商品住宅是堅持綠色發(fā)展理念、貫徹上級文件精神、提升住宅居住品質(zhì)、減少資源浪費(fèi)的一項重要舉措，在全國各大主要城市得到大力推行。近年來，國家在政策層面逐步發(fā)力鼓勵支持全裝修，實行全裝修的開發(fā)企業(yè)和體量也逐步增加，在從嚴(yán)調(diào)控房地產(chǎn)市場的大背景下，進(jìn)一步完善全裝修政策和規(guī)范對開發(fā)企業(yè)的管理極有必要。

關(guān)鍵詞：商品住宅;全裝修;發(fā)展瓶頸

1 ?商品住宅全裝修發(fā)展現(xiàn)狀

自2006年開始實施以來，商品住宅全裝修根據(jù)不同時期的特點(diǎn)，大體經(jīng)歷了開發(fā)企業(yè)自主實施、調(diào)控試點(diǎn)實施和政策鼓勵推廣三個階段。

1.1 ?開發(fā)企業(yè)自主實施階段

2006年-2016年是開發(fā)企業(yè)自主實施的階段，這一階段主要具有以下幾個特征：一是開發(fā)主體綜合實力強(qiáng)。開發(fā)企業(yè)基本上是全國排名靠前大型地產(chǎn)商，具有較強(qiáng)的綜合實力和開發(fā)經(jīng)驗，對市場有深刻的認(rèn)識和較強(qiáng)的把握能力，推廣的全裝修產(chǎn)品具有較強(qiáng)的社會認(rèn)可度。二是主打或?qū)Ｗ⒂谌b修產(chǎn)品。其他開發(fā)企業(yè)主推全裝修住宅，毛胚銷售占比相對較少。三是全裝修開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管控體系較為規(guī)范。對商品住宅全裝修有專門的管理團(tuán)隊和管控制度，建立了開發(fā)企業(yè)、第三方監(jiān)督（集團(tuán)聘請）、客戶監(jiān)督（客戶關(guān)系部）的完整監(jiān)督體系，集采和裝修施工規(guī)范，對質(zhì)量問題維修建立了兩年的質(zhì)保團(tuán)隊和集團(tuán)自有物業(yè)的后續(xù)維修保障。四是政府政策層面沒有過多干預(yù)。政府對商品住宅全裝修持開放態(tài)度，沒有行政干預(yù)和政策約束，不強(qiáng)行要求進(jìn)行裝修施工圖審查備案和施工許可，完全由開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場行情確定裝修檔次、市場價格、銷售策略，自行設(shè)計合同附件中的裝修文本和對裝修質(zhì)量進(jìn)行管控，不單獨(dú)分列裝修部分價格，以總價貸款，全裝修商品住宅市場總體平穩(wěn)。

1.2 ?調(diào)控試點(diǎn)實施階段

2016年10月開始，按照中央統(tǒng)一部署進(jìn)行“控房價、防泡沫、防風(fēng)險”的房地產(chǎn)調(diào)控。為了實現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)，必須對住宅均價和價格指數(shù)實行“雙控”。由于帶裝修房價整體偏高，必須剔除裝修價格對毛胚部分進(jìn)行價格監(jiān)制才能滿足控房價的要求。2017年2月，萬科開始實行毛胚、裝修價格分列試點(diǎn)工作，旗下共有7個項目進(jìn)行了試點(diǎn)，恒大、中海、珠江、金茂、碧桂園等全裝修項目仍然按總價進(jìn)行網(wǎng)簽。此階段具備以下幾個特征：一是毛胚進(jìn)行價格監(jiān)制但全裝修部分不進(jìn)行監(jiān)管和備案。按照2016年10月項目均價、同質(zhì)可比等標(biāo)準(zhǔn)對商品住宅毛胚部分進(jìn)行價格監(jiān)制，全裝修部分實行企業(yè)自主定價，同樣不強(qiáng)制實行全裝修施工圖審查備案和施工許可，質(zhì)安監(jiān)在裝修過程中沒有介入。但在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，有部分開發(fā)項目辦理了裝修施工許可，質(zhì)監(jiān)部門出具“全裝修驗收工作聯(lián)系函”視為全裝修通過驗收。二是毛胚和裝修部分價格分列僅毛胚價進(jìn)網(wǎng)簽。萬科試點(diǎn)對裝修價格由具備資質(zhì)的第三方咨詢公司核算，銷售現(xiàn)場公示全裝修及毛坯報批價格。合同簽訂毛坯與全裝修整體合同，并分別明確毛坯與全裝修的價格并附交付標(biāo)準(zhǔn);以毛胚價進(jìn)網(wǎng)簽，以總價進(jìn)行貸款。三是試點(diǎn)項目毛胚價和裝修價保持穩(wěn)定。受調(diào)控影響，部分實行全裝修項目整體價格與調(diào)控前相比沒有明顯變化，價格相對平穩(wěn)，在調(diào)控階段沒有引發(fā)社會輿論關(guān)注。

1.3 ?政策鼓勵推廣階段

多地出臺推進(jìn)新建商品住宅全裝修建設(shè)的通知、配套出臺《新建商品住宅全裝修建設(shè)實施細(xì)則》和《新建商品住宅全裝修價格核算規(guī)定》，加強(qiáng)了多個環(huán)節(jié)的管控。一是嚴(yán)把價格關(guān)口。企業(yè)根據(jù)市場情況和產(chǎn)品定位自行確定價格，由第三方造價咨詢機(jī)構(gòu)核算，經(jīng)市住建委簽署意見后報市發(fā)改委備案才能預(yù)售;二是加強(qiáng)現(xiàn)場公示管理。銷售現(xiàn)場嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價，必須配備樣板房和公示價格組成表、全裝修交付清單。三是全面加強(qiáng)對全裝修開發(fā)建設(shè)項目的管理。所有樓盤按照全裝修政策及實施細(xì)則要求，須辦理建設(shè)工程手續(xù)、納入質(zhì)安監(jiān)管。四是毛胚和裝修部分分列以總價網(wǎng)簽備案。合同中明確房屋總價、毛坯價和裝修價，按照房屋總價進(jìn)行網(wǎng)簽備案。

2 ?現(xiàn)行住宅全裝修存在的主要問題

目前全裝修商品房市場存在以下幾個問題。一是沒有全裝修商品住宅開發(fā)經(jīng)驗的項目占據(jù)一定比例。開發(fā)企業(yè)先前本身沒有相關(guān)開發(fā)經(jīng)驗，企業(yè)內(nèi)部與裝修有關(guān)的組織架構(gòu)、基本制度不完善，專業(yè)人員缺乏，裝修材料集采渠道沒有建立，對于房屋裝修質(zhì)量難以保證。二是部分項目存在裝修“溢價”沖動。由于毛胚價格受控，部分企業(yè)寄希望于通過全裝修“溢價”達(dá)到利潤預(yù)期。比如個別傳統(tǒng)裝修房銷售企業(yè)，出現(xiàn)了高于先前裝修檔次的價位。部分購房者對裝修標(biāo)準(zhǔn)與價格定位不夠認(rèn)可，認(rèn)為性價比不高，質(zhì)疑第三方造價咨詢單位的評估意見。三是銷售現(xiàn)場公示不夠規(guī)范。個別樓盤未嚴(yán)格按照全裝修實施細(xì)則要求進(jìn)行現(xiàn)場公示，主要材料未達(dá)到“明確到產(chǎn)品系列號”的要求。同時在裝修合同中不夠規(guī)范，對替代產(chǎn)品只提供品名不提供型號，容易遭受業(yè)主質(zhì)疑和投訴。四是樣板間大都不按交房標(biāo)準(zhǔn)供購房者體驗。部分企業(yè)為增強(qiáng)整體效果和用戶體驗，對樣板間進(jìn)行了家具布置和額外軟裝，很多部位貼寫“非交房標(biāo)準(zhǔn)”告示，影響了購房者的直接感受，與交房后的感覺形成強(qiáng)烈反差而易引發(fā)質(zhì)疑。同時，由于之前對全裝修商品住房沒有強(qiáng)制要求進(jìn)行施工圖審查備案和施工許可，質(zhì)監(jiān)部門沒有介入裝修過程的監(jiān)管，大都靠企業(yè)本著塑造自身品牌的角度加強(qiáng)質(zhì)量管控，裝修質(zhì)量難以保證。

3 ?施工企業(yè)適應(yīng)全裝修商品住宅的應(yīng)對舉措

一是根據(jù)市場反映決定參與度。綜合當(dāng)前全裝修商品住宅市場發(fā)現(xiàn)的問題，施工企業(yè)為有效應(yīng)對全裝修商品住宅建設(shè)發(fā)展趨勢，滿足購房者的需要，總體堅持四項基本原則。一是穩(wěn)中求進(jìn)。推廣全裝修盤以穩(wěn)為主，保持傳統(tǒng)全裝修企業(yè)原有的建設(shè)模式不變。毛胚、裝修價格分列總價進(jìn)網(wǎng)簽。適度參與開展全裝修業(yè)務(wù)，結(jié)合市場需求自主選擇定位，項目成熟一個、推廣一個，穩(wěn)步有序參與商品住宅全裝修。

二是做好施工企業(yè)的轉(zhuǎn)型。當(dāng)前，龍頭房企和龍頭裝飾企業(yè)成為了全裝修的主力軍，產(chǎn)業(yè)鏈向整合、協(xié)同、跨界方向發(fā)展，企業(yè)需轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新。

注重創(chuàng)新。建材整體產(chǎn)業(yè)已改變，粗獷型企業(yè)面臨史上最嚴(yán)峻的生存問題，通過設(shè)計一體化引導(dǎo)預(yù)制部品標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)向規(guī)模化發(fā)展。

施工企業(yè)樹立風(fēng)險意識，積極接受行業(yè)主管部門的指導(dǎo)監(jiān)管，從企業(yè)實力、產(chǎn)品定價、檔次定位、質(zhì)量售后等方面積極跟進(jìn)，盡可能減少事后的矛盾問題，有力彌補(bǔ)市場“無形之手”失靈造成的弊端。參與分類跟進(jìn)。根據(jù)全裝修實施經(jīng)驗和社會影響分情況參與開發(fā)企業(yè)的招標(biāo)，傳統(tǒng)全裝修強(qiáng)企繼續(xù)全力參與;全裝修經(jīng)驗豐富的企業(yè)，部分參與;有硬性要求實施全裝修的項目，有序參與。在政府把推廣全裝修作為提升樓盤開發(fā)品質(zhì)、推動開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級重要抓手的背景下，嚴(yán)抓全裝修業(yè)務(wù)品質(zhì)，不斷提高市場占有率。

事前強(qiáng)化對招標(biāo)業(yè)務(wù)的審查。深入了解開發(fā)企業(yè)的管理體系健全度、售后服務(wù)水平、社會認(rèn)可度、業(yè)主投訴率、企業(yè)信用狀況等狀況， 統(tǒng)籌評價開發(fā)企業(yè)開展全裝修業(yè)務(wù)的能力和經(jīng)驗。重點(diǎn)考察以下兩方面，一是有系統(tǒng)的項目建設(shè)計劃。項目必須在立項和設(shè)計階段即確定實施全裝修，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計。在施工圖審查階段，對土建工程與裝修工程施工圖設(shè)計文件實行同步審查。一次性報建時施工許可包括土建工程和房屋裝修工程。二是有成熟的內(nèi)部管理體系;有專門針對開展全裝修業(yè)務(wù)的設(shè)計、施工、質(zhì)監(jiān)、采購、客戶關(guān)系等工作部門，專業(yè)人員配備充足且有相關(guān)的項目工作經(jīng)驗，相關(guān)內(nèi)控制度、操作規(guī)程、質(zhì)監(jiān)制度詳細(xì)完備，在施工管理和集中采購方面具有一定的優(yōu)勢。三是有全面的第三方監(jiān)督體系。專門配有經(jīng)驗豐富、技術(shù)可靠的全裝修監(jiān)理，對全裝修整個過程進(jìn)行監(jiān)督管理。必要時聘請專業(yè)的第三方公司進(jìn)行“飛行檢查”和綜合評估，對公司運(yùn)行情況、客戶反映情況等全面調(diào)查評分。內(nèi)部的客戶關(guān)系部門制定業(yè)主監(jiān)督計劃，定期組織業(yè)主參與建設(shè)過程監(jiān)督，驗收時提前介入和參與驗收，交房時陪同業(yè)主驗房，及時解決業(yè)主訴求。四是有專業(yè)的售后維保團(tuán)隊。房屋質(zhì)保期內(nèi)，施工單位必須配備專業(yè)人員負(fù)責(zé)質(zhì)量維護(hù)，物業(yè)管理企業(yè)同時介入并做好跟蹤記錄。兩年質(zhì)保期后，由物業(yè)管理企業(yè)開展有償維修服務(wù)，保障了售后服務(wù)的長期性。

注重對建設(shè)全裝修商品住宅過程的質(zhì)量管理。裝修質(zhì)量問題是業(yè)主最為關(guān)注的問題。落實施工企業(yè)主體責(zé)任。一是加強(qiáng)精細(xì)化管理，細(xì)化裝飾裝修工程造價?，F(xiàn)有的全裝修定價體系一般由開發(fā)企業(yè)自主定價、第三方價格咨詢機(jī)構(gòu)核定、行政主管部門備案。適應(yīng)適度裝修和性價對等的原則，全裝修分為基本型、舒適型和豪華型三種檔次，相應(yīng)具備指導(dǎo)性價格定位、參考配置和建設(shè)比例，通過價格集體會商的形式把控。在精裝修過程中需強(qiáng)化項目現(xiàn)場公示管理?，F(xiàn)場公示整個項目不同裝修檔次的樓棟房型、配建比例和建設(shè)計劃。針對各裝修檔次分別制作實體展示樣板房，作為銷售展示和房屋交付的參照標(biāo)準(zhǔn)。實體展示樣板房應(yīng)真實反映交付的全裝修住宅的裝修標(biāo)準(zhǔn)和施工質(zhì)量，排除了人為摻雜軟裝、色彩和家具布置的可能，呈現(xiàn)給客戶的是真實的購房體驗。全裝修住宅的相關(guān)建設(shè)信息，包括實施全裝修住宅建設(shè)的樓棟、戶型，裝修設(shè)計、建筑施工和裝修單位，菜單式裝修相關(guān)信息及效果圖，主要裝修材料、部品設(shè)備的品牌、型號和備選品牌、型號及其質(zhì)量和環(huán)保證明，工程質(zhì)量保修范圍和保修期限，相關(guān)內(nèi)容與合同保持高度一致，并且需要在銷售場所的顯著位置公示?；诖耍髽I(yè)需進(jìn)行精細(xì)化管理以適應(yīng)項目建設(shè)公開化的需要。

施工企業(yè)強(qiáng)化全裝修施工質(zhì)量監(jiān)管。樣板間完成后，由建設(shè)單位組織監(jiān)理、設(shè)計、總承包施工及裝修分包單位相關(guān)人員進(jìn)行驗收，符合要求后方可進(jìn)行大面裝修施工，質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)對樣板間驗收情況進(jìn)行監(jiān)督抽查。在全面開展裝修施工環(huán)節(jié)，質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)重點(diǎn)對隱蔽工程、常見質(zhì)量通病問題開展不定期的監(jiān)督抽查，及時督促整改和防范。全裝修住宅工程裝修完工后，建設(shè)單位應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的單位開展環(huán)境監(jiān)測，監(jiān)測報告作為驗收重要內(nèi)容。質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)對分戶驗收情況進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問題終止驗收并責(zé)令改正，符合要求后重新組織竣工驗收。

全面加強(qiáng)與各方責(zé)任主體的溝通合作。一是加強(qiáng)與全裝修開發(fā)企業(yè)的交流合作。不斷提升自身全裝修的開發(fā)經(jīng)驗和產(chǎn)品質(zhì)量。二是積極參與購買全裝修住宅工程質(zhì)量保險。將保險作為彌補(bǔ)質(zhì)量缺陷的有力補(bǔ)充，以保險化解質(zhì)量風(fēng)險，緩解購房者焦慮，為產(chǎn)品質(zhì)量糾紛提供新的解決渠道。三是積極參與行業(yè)主管部門的信用評價。負(fù)責(zé)裝修業(yè)務(wù)的建筑施工企業(yè)按照建筑行業(yè)誠信評價管理辦法進(jìn)行事后監(jiān)管。

注重人才的培養(yǎng)。人才將成為最核心的競爭力，從管理、設(shè)計、工人等人才儲備情況將會制約行業(yè)發(fā)展的重要指標(biāo)，擁有人才便擁有未來。

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