馮楨 盧石宏

摘 要：業(yè)主成員權是建筑物區(qū)分所有權的一個重要組成部分，行使業(yè)主成員權是實現(xiàn)業(yè)主權益的關鍵環(huán)節(jié)。在物業(yè)管理活動中，業(yè)主成員權的主體范圍不明確、物業(yè)管理團體的法律性質(zhì)不明、業(yè)主成員權救濟體系單一，這些問題導致業(yè)主成員權行使障礙重重。因此，應當有條件地賦予承租人成員權以確定主體范圍，賦予管理團體法人資格以方便物業(yè)管理，建立多元的救濟體系以保護業(yè)主成員權行使。

關鍵詞：物業(yè)管理;業(yè)主;成員權;權利救濟

一、引言

我國物業(yè)管理糾紛案件數(shù)量逐年增長，物業(yè)小區(qū)的管理和治理成為影響基層社區(qū)和諧穩(wěn)定的重要因素?！吨腥A人民共和國物權法》（以下簡稱“《物權法》”）第70條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利?！边@就是業(yè)主的專有權、共有權和成員權。相對于專有權和共有權，成員權無論從權利的性質(zhì)、內(nèi)容還是行使方式，都最為特殊。而且，在理論界和生活實踐中，關于成員權的行使問題存在很多盲點和爭議，權利實現(xiàn)遇到的困難也比較大。

二、業(yè)主成員權概述

不同學者對業(yè)主成員權的概念存在不同認識。梁慧星教授認為：“成員權是業(yè)主基于小區(qū)建筑的使用、權利所有及小區(qū)構造的深刻接觸關系而組成一個團體，業(yè)主作為這個團體的成員而享有的權利和所應當承擔的義務?！标惾A彬教授認為：“成員權是業(yè)主通過購買小區(qū)的建筑物即房屋，從而對該房屋的使用、權利所有及構造上的特征而形成的不可分割的共同管理關系?！备鶕?jù)不同學者的定義，業(yè)主成員權的概念包含了管理權和基于身份屬性的其他權利。業(yè)主成員權兼有財產(chǎn)和身份屬性，且獨立于專有權和共有權，具體內(nèi)容由表決權、選舉與被選舉權、選聘和解聘物業(yè)管理人、請求權、知情權、監(jiān)督權構成。

三、業(yè)主行使成員權的障礙

（一）權利主體范圍有爭議

《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第1條規(guī)定：“依法登記取得或者根據(jù)物權法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業(yè)主。”可見，業(yè)主享有成員權，其基于建筑物的專有權和對共有部分的所有權，以及共同事務的管理權而取得成員權。然而，現(xiàn)實中的業(yè)主可能為了收益而將物業(yè)租賃給他人，此時租賃人居住于建筑物內(nèi)，概括承受了物業(yè)管理的義務，而是否賦予承租人成員權，至今存在較大爭議。反對觀點認為，“承租人雖為區(qū)分所有建筑物的實際使用人，但其使用期限較短。在此情況下，承租人并非長期使用區(qū)分所有建筑物，其對于區(qū)分所有建筑物及其物業(yè)管理的關切度不如所有人，承租人可能怠于行使成員權，導致全體業(yè)主利益遭受危險”。綜上，法律規(guī)定的業(yè)主成員權主體僅為業(yè)主，但現(xiàn)實中，承租人的權利呼聲依然很大，很多案例中都有以承租人作為成員權主體提起的民事訴訟。

（二）管理團體的法律性質(zhì)不明

“為了建筑物專有權、共有權的功能得到圓滿實現(xiàn)，物業(yè)管理活動順利進行，平衡業(yè)主間的共同利益，營造和諧穩(wěn)定的生活秩序，乃需要一個超越個人的團體組織，集全體力量，以團體之名，制訂管理規(guī)約，設置管理機構，處理共同事務”，這個團體就是管理團體。管理團體指在物業(yè)管理活動中，依法成立的“業(yè)主大會及其委員會”。業(yè)主大會作為管理團體在物業(yè)活動中起到重要作用，通過會議制訂物業(yè)管理規(guī)章制度，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，使用公共維修基金，對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督。業(yè)主大會及其委員會雖然是全體業(yè)主的集合，但是仍然具有很強的獨立性。因此，許多國家都賦予了業(yè)主大會法人資格，承認管理團體的法人資格，其因而具有有法律上的權利能力和行為能力，能夠?qū)嵤┓尚袨椋夷苓M行訴訟活動，獨立承擔法律責任。管理團體缺乏可供獨立承擔責任的財產(chǎn)，導致其不能完全承擔獨立責任，缺乏成為法人的要件。我國沒有明確管理團體的法律性質(zhì)，只是承認了管理團體的訴訟資格，管理團體不具備法人資格。

（三）成員權救濟體系單一

2007年，我國《物權法》出臺，專章確立了建筑物區(qū)分所有權制度，并在第78條第2款確立了業(yè)主撤銷權制度：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?！睆囊?guī)范上看，業(yè)主撤銷權的行使主體為業(yè)主，行使方式為提起訴訟，撤銷對象為侵害業(yè)主權益的業(yè)主大會或委員會決定，行使事由為決議侵害業(yè)主合法權益。建立業(yè)主撤銷權制度的目的在于救濟受到侵害的業(yè)主成員權。該規(guī)定首次明確了業(yè)主撤銷權制度，實屬進步，但首次規(guī)定難免不能周延，而且其沒有規(guī)定業(yè)主撤銷權行使期限，沒有確定撤銷權之被告，模糊了業(yè)主撤銷權的行使事由等。只設立一個單一的“業(yè)主撤銷權”來救濟“業(yè)主成員權”，說明權利救濟體系較為單薄。

四、完善業(yè)主成員權相關制度

（一）適當賦予承租人成員權

第一，承租人作為區(qū)分所有建筑物的實際使用人，是建筑物區(qū)分所有權所形成的共同關系中的一員，承租人參加物業(yè)管理活動有利于物業(yè)管理活動的順利進行。區(qū)分所有權人將房屋出租給承租人，自己并不使用該房屋，在實際生活中，更多的是承租人參與區(qū)分所有建筑物的管理活動。因此，客觀上需要賦予承租人成員權，使承租人以一定方式加入物業(yè)管理活動。第二，管理規(guī)約對所有業(yè)主和使用人具有普遍的約束力，不因為實際使用人的更換而影響管理規(guī)約的存續(xù)和效力。這意味著，承租人在物業(yè)小區(qū)共同生活秩序之中有與所有權人大致相同的義務。承租人承擔部分義務，卻沒有得到理應享受的權利，權利義務不對等，這是不妥當?shù)?。筆者認為，承租人是否享有成員權，首先，看承租人與業(yè)主是否有約定，若業(yè)主同意讓渡成員權，可以通過合同授權的方式，將成員權賦予承租人;其次，當業(yè)主怠于行使成員權，并損傷了承租人的利益時，承租人可以代位行使成員權。

（二）明確管理團體的法人性質(zhì)

模糊管理團體的法人性質(zhì)在現(xiàn)實中存在諸多不便，承認管理團體的法人資格優(yōu)勢明顯。一是管理團體具有法人資格，其便可以以獨立的名義進行法律行為，十分方便。例如，出租電梯廣告位、簽訂租賃合同以及收取租金，選聘物業(yè)服務企業(yè)，簽訂物業(yè)服務合同等。二是管理團體具有法人資格，即可以自己的名義進行經(jīng)濟活動，如對物業(yè)維修金進行合理投資保值升值等。三是管理團體具有法人資格，其即具有獨立的訴訟主體地位，可以以自己的名義參加訴訟活動，如對危害建筑物安全的行為，可以自己的名義請求停止侵害，并請求損害賠償?shù)取?/p>

（三）建立多元的業(yè)主成員權救濟體系

僅“業(yè)主撤銷權”制度不足以完整地救濟業(yè)主成員權，相關部門應當建立多元的成員權救濟體系。針對業(yè)主的“選舉權與被選舉權”受侵害，應當建立“業(yè)主選舉權訴訟制度”;針對業(yè)主的“知情權”，應當對應建立“業(yè)主知情權訴訟”，建立健全物業(yè)管理活動的公開公示制度。多元一體的救濟體系，定能讓業(yè)主成員權的行使更加順暢。

綜上所述，業(yè)主成員權是建筑物區(qū)分所有權的一項重要內(nèi)容，但因其具有財產(chǎn)性和身份性特點，導致業(yè)主在行使成員權的過程中遇到重重阻礙。相關部門完善法律法規(guī)及其配套設施，有條件地賦予承租人成員權，賦予管理團體法人資格，建立多元的救濟體系，對確定主體范圍、方便物業(yè)管理、保護業(yè)主成員權具有重要意義。

獻：

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基金項目：西南民族大學研究生創(chuàng)新型科研項目《論物業(yè)管理中業(yè)主成員權的行使》;項目編號：CX2020SP14。

作者簡介：馮楨（1995—），男，漢族，碩士在讀，研究方向：民法;盧石宏（1996—），男，漢族，甘肅秦安人，碩士在讀，研究方向：婚姻法。