嚴(yán)躍進(jìn)

今年1-7月，全國(guó)房地產(chǎn)政策面出現(xiàn)了很多新變化。尤其是7月召開(kāi)的國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)工作座談會(huì)，更是受大家關(guān)注。房地產(chǎn)政策是不是要全面收緊？這個(gè)問(wèn)題可能是大家最為關(guān)心的話題。要回答這個(gè)問(wèn)題，就要對(duì)現(xiàn)有政策的出發(fā)點(diǎn)、政策工具、市場(chǎng)基本面等有足夠的認(rèn)識(shí)，只有這樣才能真正預(yù)判后續(xù)政策走向。

政策面為何突然收緊

7月國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)工作座談會(huì)召開(kāi)。此次座談會(huì)上，北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽(yáng)、成都、寧波、長(zhǎng)沙等10個(gè)城市人民政府負(fù)責(zé)同志參加。此類城市名單本身就具有很強(qiáng)的信號(hào)意義，即普遍屬于今年上半年房?jī)r(jià)上漲較快的城市。

此次座談會(huì)明確了調(diào)控的四個(gè)基調(diào)。第一，要堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況新問(wèn)題，時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦，堅(jiān)定不移推進(jìn)落實(shí)好長(zhǎng)效機(jī)制。從此類表述可以看出，房地產(chǎn)調(diào)控不能松動(dòng)，各地政府必須在原則問(wèn)題上落實(shí)好調(diào)控內(nèi)容。第二，要全面落實(shí)城市政府主體責(zé)任，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要快速反應(yīng)和處置，及時(shí)采取有針對(duì)性的政策措施。此類規(guī)定則要求各級(jí)政府對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)熱等現(xiàn)象有足夠的敏感度，同時(shí)在政策出臺(tái)方面應(yīng)該具備及時(shí)性。第三，要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，對(duì)市場(chǎng)異動(dòng)及時(shí)提示、指導(dǎo)和預(yù)警，精準(zhǔn)分析市場(chǎng)形勢(shì)。此類規(guī)定對(duì)后續(xù)各地的調(diào)控提出了更多的要求，要求各地精準(zhǔn)研究市場(chǎng)、精準(zhǔn)出臺(tái)政策。第四，要持續(xù)整治房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象，依法有效查處違法違規(guī)行為。此類政策也明確了下半年要持續(xù)做好房地產(chǎn)秩序管控內(nèi)容，即房地產(chǎn)交易秩序不能亂。

此次會(huì)議的定調(diào)很清晰，用直白的語(yǔ)言來(lái)描述，就是“哪里房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，就要打壓哪里”。這其實(shí)和今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)矛盾有關(guān)。雖然今年2-3月房地產(chǎn)市場(chǎng)充斥著看空的情緒，關(guān)于市場(chǎng)急速降溫的擔(dān)憂也在增加，但到了4月市場(chǎng)開(kāi)始逐漸復(fù)蘇，甚至出現(xiàn)了過(guò)熱的苗頭。市場(chǎng)的熱度超過(guò)預(yù)期，自然需要管控。

今年樓市的走勢(shì)和2008年金融危機(jī)時(shí)明顯不一樣，單純看房?jī)r(jià)指標(biāo)，今年非但沒(méi)有急速下跌，反而熱度增大。而且從其他領(lǐng)域看，比如說(shuō)豪宅市場(chǎng)的表現(xiàn)還是不錯(cuò)的，各地甚至出現(xiàn)了搶房的現(xiàn)象。而剛需盤(pán)方面，學(xué)區(qū)資源好的房產(chǎn)項(xiàng)目，也出現(xiàn)了交易較熱的情況。類似情況其實(shí)都說(shuō)明，市場(chǎng)矛盾點(diǎn)在變化，政策自然需要管控，以引導(dǎo)下半年樓市健康發(fā)展。

政策AB面：疏堵結(jié)合

需要提醒的是，對(duì)重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)進(jìn)行打壓，并不意味著所有樓市政策都會(huì)收緊。實(shí)際上政策本身都有兩面性，一面是打壓，一面是放松，需要全方位去看待此類問(wèn)題。這里可以提及一個(gè)小故事。大禹治水的故事提到了一種科學(xué)治水的方法。禹的父親用封堵的方式治水，結(jié)果失敗，而禹用疏導(dǎo)的方式治水，結(jié)果成功了。該故事講了一個(gè)樸素的道理，即疏比堵的效果更好。此類故事對(duì)于理解各類政策是有積極幫助的。

但是現(xiàn)實(shí)中，往往大家會(huì)有一種印象，即當(dāng)前政策明顯收緊了。出現(xiàn)此類“幻覺(jué)”，其實(shí)和很多因素有關(guān)。第一，各類涉及限購(gòu)、限貸等政策，往往是購(gòu)房者比較關(guān)心的，類似政策只要有風(fēng)吹草動(dòng)的地方，就容易被放大，使得大家覺(jué)得政策面處處在收緊。第二，這幾年大城市的政策更容易影響大家預(yù)期。因?yàn)楦黝愋侣剤?bào)道普遍是聚焦大城市的，通過(guò)微信朋友圈等形式傳播，政策本身的影響面在擴(kuò)大。但需要說(shuō)明的是，30多個(gè)大城市在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的交易比重并不高，即約為30%的水平，而真正影響全國(guó)市場(chǎng)走向的是三、四線城市。意識(shí)到這一點(diǎn)，就會(huì)明白，大城市政策收緊的效應(yīng)其實(shí)被放大了。

在實(shí)際過(guò)程中，即便是政策收緊的城市，也還是有放松的政策內(nèi)容。最明顯的就是寧波政策。比如說(shuō)，7月22日，寧波住建局等發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善商品住房銷售行為切實(shí)保障居民自住需求的通知》。此次政策明確了優(yōu)先購(gòu)房的導(dǎo)向，比如說(shuō)，寧波市海曙區(qū)、江北區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū)、鄞州區(qū)、奉化區(qū)行政區(qū)域內(nèi)無(wú)住房且符合相關(guān)條件之一的家庭，可以按照此次政策要求優(yōu)先認(rèn)購(gòu)一套商品住房。這個(gè)規(guī)定其實(shí)就釋放了寬松的導(dǎo)向。雖然此前寧波購(gòu)房政策收緊，包括擴(kuò)大了限購(gòu)區(qū)域的范圍，但是后續(xù)政策依然有寬松的地方。此類寬松政策，就是疏導(dǎo)的概念，即積極引導(dǎo)合理的購(gòu)房需求釋放。

打壓房?jī)r(jià)去庫(kù)存并重

下半年全國(guó)房地產(chǎn)的政策邏輯依然是清晰的，分為兩條線，包括打壓房?jī)r(jià)和積極去庫(kù)存。實(shí)際上就是量?jī)r(jià)關(guān)系的平衡。只有理解了這點(diǎn)內(nèi)容，對(duì)于政策面的理解才會(huì)全面。

打壓房?jī)r(jià)方面，對(duì)于房?jī)r(jià)地價(jià)等過(guò)快上漲的城市，都會(huì)面臨打壓。什么城市會(huì)面臨打壓？其實(shí)判斷的邏輯也不難。每個(gè)月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局都會(huì)發(fā)布全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)變動(dòng)情況，往往新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅排名前10的城市，都有可能被打壓，尤其是一、二線城市。而對(duì)于地價(jià)來(lái)說(shuō)，直接公布的數(shù)據(jù)并不多，但如果某個(gè)城市地王項(xiàng)目較多，則容易被打壓，尤其是在競(jìng)拍次數(shù)較多、溢價(jià)率較高、單價(jià)或總價(jià)創(chuàng)新高等情況下，所在城市都有可能面臨土地市場(chǎng)被管控的可能。

去庫(kù)存方面，目前其實(shí)去庫(kù)存壓力依然是較大的。第一，庫(kù)存絕對(duì)規(guī)模上升了。今年上半年新房預(yù)售證的管控是比較少的，各地推盤(pán)力度明顯強(qiáng)化，項(xiàng)目集中入市容易導(dǎo)致庫(kù)存積壓。此時(shí)需要積極去庫(kù)存，或者說(shuō)賣(mài)房子是房企的本能和最核心的經(jīng)營(yíng)。第二，庫(kù)存絕對(duì)規(guī)模沒(méi)有上升，但是消化的速度是在下降的。雖然今年第二季度銷售節(jié)奏在加快，但由于第一季度市場(chǎng)受到明顯的干擾，產(chǎn)生了很多問(wèn)題和壓力，這都是各地需要積極管控的。這兩個(gè)任務(wù)，從城市來(lái)說(shuō)，可能相對(duì)壓力會(huì)小，但從房企角度看其實(shí)就比較大了。房企要防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，核心內(nèi)容就是要促進(jìn)銷售節(jié)奏加快。基于這些情況，部分高庫(kù)存或庫(kù)存壓力大的城市，依然會(huì)有寬松的政策。雖然并不一定會(huì)明文發(fā)布，但在實(shí)際過(guò)程中，類似銷售的政策環(huán)境肯定是趨于寬松的，比如預(yù)售證的發(fā)放。

對(duì)于地方政府、房企和購(gòu)房者等來(lái)說(shuō)，需要清楚地意識(shí)到，今年只要不觸碰“房住不炒”和“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的紅線，其實(shí)不必對(duì)政策收緊過(guò)于緊張。今年各地政府其實(shí)在財(cái)政方面是有壓力的，包括穩(wěn)投資方面也需要新動(dòng)力，多少還是會(huì)對(duì)房地產(chǎn)有所依賴，即所謂的“土地財(cái)政”問(wèn)題。所以從這個(gè)角度看，各地還是會(huì)有松動(dòng)的可能。在實(shí)際過(guò)程中，包括房?jī)r(jià)、金融和交易秩序不能亂。在做好這項(xiàng)工作的前提下，從穩(wěn)定住房消費(fèi)等角度出發(fā)，各類寬松政策依然是有可能出現(xiàn)的。