顧慧君

據(jù)統(tǒng)計，房產(chǎn)占中國家庭財富的六成以上，在今年這樣一個特殊的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)市場會怎么走，房價會怎么走，和房地產(chǎn)相關(guān)的金融投資該怎么做，相信大家都非常關(guān)心。

要知道這些答案，樓市調(diào)控政策成為重要參考方向。

今年年初，在新冠肺炎疫情暴發(fā)后，出現(xiàn)了短暫的商品房成交下跌，房企現(xiàn)金流斷流，因此為了應(yīng)對疫情對房地產(chǎn)市場的沖擊，第一季度，各地紛紛出臺政策對房地產(chǎn)進行逆周期調(diào)節(jié)。

出臺的政策主要集中在以下三個方面：

一是土地端。西安、南昌、上海、浙江等多地政府發(fā)文支持房企穩(wěn)定發(fā)展，主要內(nèi)容涉及出讓金繳納、開竣工政策、用地政策、租金減免以及信貸政策等方面。

例如，多地提出土地成交簽約和出讓金繳納、開竣工可延期，其中西安可在合同簽訂后1個月內(nèi)繳納 50%，一年內(nèi)補足余款。

信貸政策方面，浙江提出可提升企業(yè)抵押融資規(guī)模，無錫提出引導(dǎo)房企信貸適度增長，企業(yè)可申請?zhí)崆皳芨吨攸c監(jiān)管資金等。除此以外，無錫還可延期繳納稅款。我們認為，疫情之下房企施工及預(yù)售等復(fù)工時點有所延后，而各地政策有助于保障房企現(xiàn)金流平穩(wěn)。

二是融資端。融資收緊對房企而言是最“卡脖子”的，從年后房企債券發(fā)行的情況看，債券發(fā)行審批加快、額度放寬，融資收緊有邊際放松現(xiàn)象。

三是利率端。融360數(shù)據(jù)顯示，1月全國首套房貸利率為5.51%，環(huán)比下降 1BP;二套房貸利率 5.82%，環(huán)比下降2BP，已經(jīng)連續(xù)2個月下行，其中一線城市改善幅度遠高于重點城市平均水平。

但很快，隨著國內(nèi)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，經(jīng)濟得到基本穩(wěn)定。反觀，一些城市如深圳等地又出現(xiàn)了樓市過熱的現(xiàn)象。正在市場猜測樓市調(diào)控是不是要全面放松的時候，監(jiān)管層突然給深圳樓市當(dāng)頭一盆冷水。

隨后，東莞、海南等一些地方的樓市收緊政策也紛紛出臺。

從近期的一系列樓市收緊政策也可以看出，盡管市場對于房地產(chǎn)調(diào)控政策有很多期待，但個別地方政府對于需求側(cè)的放松很快被叫停，說明房地產(chǎn)調(diào)控全面放松幾無可能。

但是從現(xiàn)有政策來看，樓市收緊并不是要“一刀切”。不少地方對于剛需族購房采取了適當(dāng)放松。

由此，我們可以看出，未來房地產(chǎn)調(diào)控的形勢依然是以“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”為中樞，但會“因城施策”“因人施策”，以供給端調(diào)整為重心，形成一個調(diào)控的走廊。

整體來看，短時間內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控全面放松沒有可能，但邊際性的、區(qū)域性的調(diào)整可期。