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        剛需買房全攻略

        2020-11-02 02:34:06白利倩
        理財·市場版 2020年9期

        白利倩

        對于很多剛需族來說,心里一直有個疑問:買房的時機到了嗎?

        在這句疑問下,國內(nèi)房價一路走高,而限購政策一再收緊。其實,對于剛需族來說,居住需求是第一位的。所以,不管調(diào)控政策如何升級,對于剛需族來說,在買房成本降下來的時候,就是買房的好時機。

        2020年購房成本降了嗎

        目前,就國內(nèi)來看,購房成本主要集中在房價、按揭利率以及稅費等。

        就房價而言,我們可以看看下面的數(shù)據(jù):

        根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對全國100個城市新建及二手住宅的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,2020年7月,百城新建住宅平均價格為15528元/平方米,環(huán)比上漲0.43%,同比上漲3.21%;百城二手住宅平均價格為15304元/平方米,環(huán)比上漲0.02%,同比上漲2.05%。

        從數(shù)據(jù)來看,盡管百城住宅價格仍在上漲,但是相比此前單城漲幅達到30%以上,目前國內(nèi)樓市基本上屬于穩(wěn)定。

        再看利率。2020年新冠肺炎疫情發(fā)生以來,國內(nèi)貨幣政策適度寬松。例如,3月1日起,房貸利率從以前的“基準(zhǔn)利率±浮動幅度”變成了“LPR+加點”。而事實上,為了促進疫情期間的消費增長,LPR不斷下調(diào)。其中,5年期LPR連續(xù)4個月保持在3.65%。

        而稅費。據(jù)相關(guān)媒體報道,為了適應(yīng)當(dāng)前形勢,不少城市推出稅費優(yōu)惠政策。例如,某城市推出交契稅返現(xiàn)金消費券的活動。

        所以,綜合來看,目前購房成本相較于以往是在降低的。與此同時,為了去庫存,不少開發(fā)商推出購房打折優(yōu)惠活動。例如,此前恒大在網(wǎng)上賣房“大出血”,不僅推出全國所有樓盤78折的特大優(yōu)惠,若通過其線上購房平臺推薦還能額外享受97折,而且認(rèn)購定金也從原來的5000元降至2000元。

        因此,當(dāng)前來看,如果剛需族錢包允許,現(xiàn)在是“上車”的好時機。

        購房攻略你帶齊了嗎

        如果購房成本降了,自己也確實有剛需,那買房是自然而然的事情。

        那關(guān)于購房,我們該怎么選擇呢?

        按照很多人的想法,當(dāng)然是房子越大越好,如果能是豪宅更好。不過理想中的房子是最好的,但最終決定我們住房條件的是錢包。因此,我們選房購房的前提,一定是要站在自己錢包的基礎(chǔ)上的。

        那么,在錢包里的錢有限的情況下,我們?nèi)绾芜x中一個性價比更好的房子呢?畢竟,這套房子可能是我們永遠(yuǎn)的家,我們要花好幾十年與之相伴,那一定要住得舒心才行。即使我們要將之出手,也能保證我們?nèi)胧值倪@套房保值增值。畢竟,房價這么貴,很多家庭都是掏空六個口袋才能供一套房子。

        因此,我們選房購房,參考的基本原則是:一要住得舒心,二要保值增值(即便是自住剛需,房子可能一輩子都不會賣,但很多人還是希望入手的房子能不停漲價,這樣心理感覺不虧)。

        那剛需買房,到底該怎么選呢?

        通勤距離

        所謂通勤距離,即城市職工每日乘車在居住區(qū)和工作地區(qū)往返移動的距離。住建部城市交通基礎(chǔ)設(shè)施監(jiān)測與治理實驗室、中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院聯(lián)合百度地圖慧眼發(fā)布《2020年度全國主要城市通勤監(jiān)測報告》(以下簡稱《報告》),報告選取36個中國主要城市,借助百度地圖位置服務(wù)和移動通信運營商數(shù)據(jù),從通勤范圍、空間匹配、通勤距離、幸福通勤、公交服務(wù)、軌道覆蓋6個方面,描繪出城市通勤畫像。

        最后得出結(jié)論,認(rèn)為當(dāng)下,極限半徑是40公里。同時,城市平均通勤距離越大,意味著居民的通勤成本越高。這個成本不僅是金錢上的,還有時間上的。通勤距離大了,幸福感也會降下來。

        因此,我們選房,一定要考慮通勤距離。按照兩個原則來選:一是到城市絕對核心的直線距離差不多的板塊如果太貴,我們可以考慮地鐵至城市絕對核心通勤時間差不多的地段。二是兩個目前售價差不多的樓盤,距離市中心更近的樓盤當(dāng)選。

        不過,我們注意到,現(xiàn)在各個城市近郊板塊都比較火。這些樓盤與靠近市中心的樓盤相比,價格相對較低,很多剛需族會考慮。但隨著市中心因為土地稀缺導(dǎo)致價值重新發(fā)現(xiàn),以及商業(yè)、教育、醫(yī)療資源的聚集,使得10年之后,市中心房價仍會高于近郊很多。

        因此,對于剛需族來說,可以綜合房價和通勤距離兩個因素,在可承受的條件下,選擇距市中心更近一點的房子。這樣既能最大限度平衡自身居住需求,又能保證未來投資保值的需求。

        新房還是二手房

        很多剛需族買房,都會先問買新房還是買二手房。

        對于其他商品,二手的肯定比新的便宜,但房子卻是個例外。很多城市有同一板塊的新房價格比二手房更便宜的現(xiàn)象。因此,買新房還是二手房,價格不是主要考慮因素。

        那新舊房如何衡量呢?

        我們都知道,剛需族對房子的需求是迫切的,當(dāng)新房是期房而二手房是現(xiàn)房的情況下,很多人會優(yōu)先考慮二手房。特別是在一、二線城市,買新房還得排隊搖號,而且能不能搖上號也是個未知數(shù)。

        再或者,想買距離市中心近的,但是發(fā)現(xiàn)市中心附近已經(jīng)沒有新房了,那二手房就是不錯的選擇。

        不過,二手房如果房齡太老,那居住維修成本就要高。同時,太老的房子出手也會比較困難。

        因此,如果新舊價格相同,那剛需族可以選擇已上市5-10年的次新房。因為5-10年的房齡,還算比較新的,無論是房型設(shè)計、小區(qū)環(huán)境、車位,還是物業(yè)管理,各方面應(yīng)該都還不錯。

        多層還是電梯高層

        現(xiàn)在很多人買房,多高的樓層都不是障礙,因為有了電梯。那多層與電梯高層如何選呢?

        多層步梯房的優(yōu)勢是多層得房率高,物業(yè)費低,更實惠,但采光差,要爬樓。年輕的時候可以爬樓梯,但是人都有老的時候。家里還會有老人和小孩,讓他們每天爬樓不太現(xiàn)實。

        而高層采光好,景觀好,有電梯,上下樓輕松,但物業(yè)費高,得房率也低,電梯容易出現(xiàn)早高峰擁擠情況。

        因此,對于剛需族來說,現(xiàn)在或預(yù)期未來10年內(nèi),不會有父母或家里其他老人同住,可以買多層。否則,建議電梯房。尤其是隨著老齡化越來越嚴(yán)重,沒電梯的多層住宅,低層需求會比高層需求更多,1樓以上4樓以下更為搶手,價格會有上升空間。

        地鐵如何考慮

        隨著城市交通壓力的劇增,地鐵成為很多人選房的重要考慮因素。剛需族如果沒有車通勤,那地鐵因素更要考慮。

        針對這種需求,開發(fā)商也緊盯地鐵,將地鐵作為銷售的賣點之一。有些開發(fā)商甚至噱頭吹到爆,距離地鐵站哪怕有三四公里遠(yuǎn),也自稱是地鐵房。

        不過,此前網(wǎng)上有一個統(tǒng)計,所謂的地鐵房,應(yīng)該是冬天一碗湯的距離,即在冬天,你端一碗湯,從家走到地鐵站,湯還是熱的。如果具體量化的話,大概就是步行1000米以內(nèi)的距離,或者步行不超過10分鐘的距離。

        有地鐵毗鄰,當(dāng)然是好的。但是這種房子,往往房價又比周邊的高出一截。因此,剛需族最優(yōu)的選擇是買準(zhǔn)地鐵房,也就是距離最近地鐵站,步行距離在1-2公里之間的房子。

        如果離地鐵站步行超過2公里,開發(fā)商還宣稱地鐵房,那我們就要慎重考慮了。

        買幾房?

        作為剛需,買幾室?guī)讖d的房子,是很多人在看房之前都要做的選擇。

        臥室越多,面積越大,那總價肯定越高。但如果房子選小了,家里老老少少幾口人,能住下嗎?

        不過,任何事情都有不完美的一面。房子作為固定商品也是如此。因此,對于剛需族來說,只需做好平衡就行。例如,如果錢包允許,那肯定一步到位的三房更舒適。

        但如果是年輕人,單身或者小夫妻,同時錢包不夠厚,那么一室或者兩室也可以接受。在家里人口少的這段時間,可以積攢錢包,然后再考慮換房。

        不過,買這類房,要考慮地段、交通、商業(yè)等情況,為以后出租或者出手做打算。

        事實上,統(tǒng)計顯示,越是房價高企的城市,這種小戶型的需求越多,相對大戶型的單位溢價也越高。二手房市場,小戶型也更搶手,很容易賣掉。

        不懂理財?shù)娜耍顿Y時的本能考量是買價格便宜的。但事實往往相反,價格高是因為價值在,而有價值的東西才會更有投資價值。買房也一樣。所以,無論我們在一線城市還是四線城市,價格雖然是重要因素,但長遠(yuǎn)來看,價格是最不需要考慮的因素。因為有價值的房子,哪怕當(dāng)下比其他房子貴,但10年甚至20年之后,它的價格會比其他房子更貴。這就是價值的體現(xiàn)。

        因此,綜合來看,對于剛需選房,各個因素重要程度是房子>地段>小區(qū)。因為,房子對于剛需族來說,居住永遠(yuǎn)是第一位的。

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