趙新江

2020年以來，房貸利率持續(xù)下調，大家有目共睹。來自融360大數(shù)據(jù)研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，6月20日-7月17日，全國首套房貸款平均利率為5.26%，環(huán)比下調2BP基點;二套房貸款平均利率為5.58%，環(huán)比下降2BP，已連續(xù)下降7個月。

8月20日，中國人民銀行公布新一期LPR。其中，1年期LPR為4.25%，5年期以上LPR為4.85%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。

在房貸利率持續(xù)下降的情況下，購房成本降低，是買房的好時機嗎？

利率低適合剛需買房

購房者最關心的話題是房貸利率，準備在鄭州購買首套房的周麗（化名）告訴《理財》雜志記者：“現(xiàn)在的利率比較低并且很穩(wěn)定，房貸月供壓力會小些?！?/p>

周麗的判斷契合當下的樓市行情。大家先了解一下今年的LPR，因為這與房貸族們的房貸息息相關。

LPR是貸款基礎利率的簡稱，是指金融機構對其最優(yōu)質客戶執(zhí)行的貸款利率，其他貸款利率（如房貸利率）可根據(jù)借款人的信用情況，考慮抵押、期限、利率浮動方式和類型等要素，在LPR基礎上加減點確定。

如央行最新公布的7月LPR報價，1年期和5年期利率分別為3.85%和4.65%，其中5年期是房貸的參考利率。

簡單來說，若5年期利率降息，將直接減少你的房貸。以貸款200萬元，周期30年，等額本金的商業(yè)貸款為例：

200萬元貸款30年，假如5年期以上LPR由4.75%降為4.65%，下調0.1%，那么：1.月供由13472.22元降至13305.56元，每月少還166.66元;2.總利息由142.9萬元降至139.89萬元，降低3.01萬元。

據(jù)記者了解，7月15日，央行開展了4000億元中期借貸便利（MLF）操作，本次操作的中標利率為2.95%，與此前持平。連同7月，MLF已經(jīng)連續(xù)3個月未做調整。

在MLF不變的情況下，市場對于7月LPR的預期是繼續(xù)持平。到7月20日，LPR報價持平果然如市場預期所料。由此看來，當前的貨幣環(huán)境是相對穩(wěn)健，不搞大水漫灌的政策基調未變。

雖然新一期LPR報價未作下調，但縱觀LPR走勢，7月公布的新一期LPR報價處于近一年的最低位置。

目前LPR報價及房貸利率都處于低位，說明貸款環(huán)境比較寬松，對于剛需購房者來說，這是一個很好的入手機會。

降幅超過5年期LPR

據(jù)《理財》雜志記者了解，新冠肺炎疫情發(fā)生以來，LPR多次調整，5年期以上LPR比去年年底下調了15BP，也帶來了全國各地房貸利率不同幅度的下調。

據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)，全國首套房貸利率較去年年底下降28BP，二套房貸利率較去年年底下降27BP，降幅均遠超過5年期LPR降幅。

在“因城施策”的指導方向下，不同城市也表現(xiàn)出不同的利率下調趨勢。

具體來看，41個監(jiān)測城市中，7月22個城市首套房貸款利率平均水平環(huán)比下降，昆明、中山、溫州、蘇州四城降幅超過10BP。另外有3個城市有所回調，16個城市維持上期水平不變。

一線城市方面，北上廣深的首套房貸利率平均水平均未發(fā)生變化，二套房貸利率僅廣州有所變動，較上期水平環(huán)比下降4BP;二線城市方面，下調房貸利率的城市數(shù)量較前幾個月有所減少。昆明和蘇州地區(qū)首套房貸利率再次下調10BP以上，下降后較去年年底的降幅已超過60BP。天津的首套房貸利率6月下調8BP后，7月又回調8BP。

值得留意的是，全國首套房貸款利率最低的10個城市中，除大連外，其他城市全部降至5%以下，最低為上海4.69%，其次是哈爾濱4.86%、烏魯木齊4.94%;全國首套房貸款利率最高十城市中，無錫、合肥和南寧位列前三，分別為5.90%、5.88%、5.83%;而成都7月首套房貸款平均利率為5.75%，位列第五。

重定價日如何選更劃算

購房后，有一個房貸利率重定價日，到底哪種形式更劃算呢？

若某筆商業(yè)性個人住房貸款原合同期限20年，剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%?？梢钥吹饺绻氵x擇固定利率，那么今后房貸利率就是5.39%。

反之，如果選擇“LPR+加點”利率，計算后可以發(fā)現(xiàn)，2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那么加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。

針對重定價日的選擇，各家銀行給客戶的選擇權不同。據(jù)了解，某些農(nóng)商行只提供了每年1月1日作為重定價日，還有外資行如花旗銀行只提供了貸款發(fā)放日作為重定價日。但是，工行、建行、中行、交行、農(nóng)行等銀行都提供給貸款客戶上述兩種重定價日選項。

有貸款客戶質疑這兩種重定價日方式是否會影響貸款客戶的權益。某位購房者的疑問值得探討：“我在銀行首次還款日是2012年5月8日，貸款利率為4.41%，轉換后利率加點為-0.39%，以后就是按每年5月8日或1月1日LPR報價利率-0.39%確定當年的貸款利率。長期來看，哪種重定價日劃算？”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，兩種重定價日還款數(shù)額差距很小，并且只影響幾個月。對大部分銀行來說，慣例都是按照1月1日轉化貸款利率，這樣方便統(tǒng)計整體貸款余額和利息情況。目前選擇1月1日轉化將對貸款者有利，這樣可以早點享受年內的幾次降息，如果按30年期、100萬元貸款來計算的話，月供基本可以節(jié)省90元左右。

對銀行來說，年底信貸政策可能收緊，對存量客戶房貸計算并無影響，但對新申請貸款的客戶可能有影響?！耙话銇碚f，不存在因為重定價日不同而導致月供壓力不同的情況。1月1日以后，若銀行信貸政策收緊，可能對新申請貸款的人提出加點上調，存量客戶在‘LPR+基點計算中，LPR不會因月初或年初就波動，基點也是固定的?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進稱。

相對于固定利率，LPR是更市場化的產(chǎn)品。今年以來，LPR報價已經(jīng)下調兩次。市場人士認為，LPR報價調整與經(jīng)濟運行情況、房地產(chǎn)政策、流動性投放等相關。受經(jīng)濟復蘇影響，未來一段時期的基調還是引導市場利率下行。

TIPS

8月25日起房貸大變化

按央行規(guī)定，存量浮動利率貸款原則上要在8月31日之前完成利率定價方式轉換，定價基準只能轉換一次。

8月12日，中國工商銀行、中國建設銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國郵政儲蓄銀行等五家國有大行均發(fā)布公告，8月25日起，對符合轉換條件但尚未辦理轉換的存量浮動利率個人住房貸款定價基準批量轉換為LPR。

也就是說，2020年1月1日前已發(fā)放或已簽訂合同未發(fā)放，且截至2020年8月24日（含），尚未辦理定價基準轉換的存量浮動利率個人住房貸款（含個人商用房貸款，不含公積金貸款和公積金貼息貸款），五大行將統(tǒng)一自2020年8月25日起批量轉換，無須自己進行任何操作了。

如果你不想批量轉換，還想保持原合同的定價方式，建議在各家銀行規(guī)定的時間內，通過手機銀行、網(wǎng)上銀行或者原貸款經(jīng)辦行等途徑進行登記。