李雯

如果實行現(xiàn)房銷售，最大阻力是開發(fā)商的資金跟不上，很多開發(fā)商將難以為繼?，F(xiàn)階段實施現(xiàn)房銷售的可能性不大，取消預售并不是一朝一夕能實現(xiàn)的。

每逢交房必維權，似乎成了近年來房地產市場上的一道尷尬的風景線。

9月的第一個周末，在青島西海岸珠江路綠地鳳棲瀾珥售樓處門前聚集眾多業(yè)主，拉起了“無良綠地，欺詐業(yè)主，還業(yè)主血汗錢，坑人不商量”的維權標語。原因是在綠地望海領御交房過程中，多名業(yè)主發(fā)現(xiàn)交付的房子很多地方跟合同書上的約定不一致。一時間，維權風波又起。

頻頻爆發(fā)的房產質量維權，民眾叫苦不迭，對于取消預售制的呼聲也越來越高。現(xiàn)房時代，到底離我們有多遠呢？

“欺”房為何屢現(xiàn)？

房地產市場化以來，樓市一直呈現(xiàn)供銷兩旺局面。許多住宅小區(qū)剛開始打地基，鋪天蓋地的營銷宣傳已全面展開，樓書、廣告中誘人的宣傳使消費者趨之若鶩，隨后開始接受預訂、認籌。不僅如此，訂金也從先前的一兩萬演變成動輒幾十萬、上百萬的認籌款、驗資款。買了期房后，經過兩年左右的等待，當期房交付時，一系列問題又接踵而來。沙盤中的中央綠地卻成了停車位，樓書上規(guī)劃的游泳池變成了小水池，宣傳資料上標注的學校、醫(yī)院等配套設施往往都變成了“待建”字樣。

買過新房的人可能都知道，房子不像普通商品那樣一手交錢一手交貨，房款付了還要等一兩年甚至兩三年才能拿到。這中間，因為開發(fā)商和承建方等因素，房屋質量顯得難以掌控。

房屋質量問題、貨不對版、延期交房、開發(fā)商跑路，“欺”房屢現(xiàn)帶來的種種問題不僅使行業(yè)形象受損，也讓購房者成為制度下的弱勢群體。而每年3·15，房地產也都是投訴的重災區(qū)，有相當一部分是預售時承諾約定的產品與最終交付的實物產品不一致所引發(fā)的。還有些是虛假承諾以及廣告、模型、樓書誤導，或規(guī)劃變更等原因，致使消費者的心理預期與實際情況大相徑庭而引發(fā)糾紛。這些風波也引起了人們對當下房地產市場預售制度的質疑。

為什么會出現(xiàn)這樣的情況呢？

因為商品房是通過預售先付款的。而這個制度在業(yè)內也被稱為賣期房。

這種形式最早源于香港，引入之初，正值內地改革開放，大力推進城鎮(zhèn)化建設，建立商品房預售，可以解決商品房在建設過程中出現(xiàn)的資金不足的問題，加快房地產開發(fā)項目的資金周轉，提高資金使用效率。

不難看出，預售制度建立的初衷是好的，但在執(zhí)行過程中由于自身存在的一些缺陷以及監(jiān)管的不到位，造成了大量的購房糾紛、市場風險。隨著越來越多的期房變成了“欺”房，消費者直言“被坑”的情況屢見不鮮。期房預售機制帶來的諸多不可預見性，成了日后矛盾與糾紛的根源，才給樓市留下了諸多隱患。

現(xiàn)房銷售哪里好？

資料顯示，自1994年《房地產管理法》頒布以來，商品房預售制已實施近26年。隨著時間的推移，商品房預售制的弊端開始顯現(xiàn)，不少購房者花了幾百萬、幾千萬的價格買了一座“空中樓閣”，最后往往不盡如人意，所以呼吁取消商品房預售的聲音也不斷出現(xiàn)。近日，住建部、央行在房企座談會上再提預售制度，取消預售、推行現(xiàn)房銷售又一次被推上了輿論的風口浪尖。

對消費者而言，如果能實現(xiàn)現(xiàn)房銷售，好處不言而喻。一方面房子已經建成，消費者購買時心里有底，不用擔心房子規(guī)劃的改動，看好了就買，交了錢很快就可以入住;另一方面，因為現(xiàn)房銷售，開發(fā)商必須在工程質量和房屋結構布局上能保證質量，因此，敢于“現(xiàn)房銷售”的項目必須是一個具有很高性價比的項目，如果現(xiàn)房的規(guī)劃、質量有問題，缺陷將是無法掩蓋的。

另外，實現(xiàn)現(xiàn)房銷售，能將購房者買到爛尾樓的概率降到低點。開發(fā)商最需要解決的問題就是資金流，如果一旦資金周轉出現(xiàn)問題，那就是致命的，尤其是一些中小房企。讓原本需要購房者承擔的風險卻又轉移到開發(fā)商身上?，F(xiàn)房時代已上路？

期房銷售就像是房地產市場的一個“怪胎”，幾乎所有的開發(fā)商也無法避免期房銷售引起的糾紛。于是，國家相關部門開始探索調研取消預售制，多個城市開始探索現(xiàn)房銷售，取消預售制呼聲再起。

今年3月份，海南打響了現(xiàn)房銷售的第一槍，要求實行本地居民多套住房限購政策和商品住房現(xiàn)房銷售制度。8月份，衢州、丹陽分別發(fā)布通知，旨在加強預售資金監(jiān)管。此外，福州、桂林、瀘州、黃石、惠州、汕頭等多地紛紛將加強預售資金監(jiān)管提上日程。

事實上，監(jiān)管層已有實行現(xiàn)房銷售的想法。8月20日，住建部、央行聯(lián)合召開的房企座談會，監(jiān)管層表示，預售制度是在過去房子緊缺的背景下所采取的政策，現(xiàn)階段房子供應已足夠，預售制的存在是否還合理，下一步將會加強對此方面的討論。通過監(jiān)管層的表態(tài)，不難看出，潛臺詞就是我們已經告別了住房短缺的時代，接下來商品房預售制度有可能會逐步取消，現(xiàn)房銷售制正在逐漸進入政策制定的考量范圍之內。

就青島來講，取消預售制、推行現(xiàn)售制度還有很長的路要走。

今年年初，青島市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《青島市住房發(fā)展規(guī)劃（2018～2022年）（征求意見稿）》中明確指出，強化商品住房預售資金監(jiān)管，逐步將存量住房交易資金納入監(jiān)管范圍。嚴禁期房轉讓，逐步推動實現(xiàn)現(xiàn)房銷售。

值得注意的是推動現(xiàn)房銷售的政策在青島市場并不是首次提出。早在2016、2017年的時候，青島土地拍賣市場新政頻出，熔斷機制、限地價競房價、限地價競自持面積、抓鬮拍地……其中一條新政就是現(xiàn)房銷售。2016年年末，李滄5宗商業(yè)用地上市拍賣，首次提出“若5宗地的拍賣溢價率超過50%，要求所建商品住房要現(xiàn)房銷售”。這是青島土拍市場首次提出現(xiàn)房銷售的要求。

時過境遷，青島的新房市場還是以期房銷售為主，現(xiàn)房銷售還遠未普及。采訪中，業(yè)內人士紛紛表示，“在推行現(xiàn)房銷售的路上，還有很長的路要走。”

“關于這一政策的嘗試，綜合外地城市的反應來看，目前推行現(xiàn)售制時機確實還不成熟。”資深房產評論員張百忍表示，房地產預售制存在多年，是房地產開發(fā)最重要的融資來源，一旦取消，開發(fā)商資金缺乏，在建的項目無法繼續(xù)施工怎么辦？開發(fā)商資金周轉困難，項目建設周期拉長出現(xiàn)房荒怎么辦？很多一二線城市對于實行現(xiàn)房銷售也還只是嘗試探索。

張百忍分析，在現(xiàn)階段存量房時代，最大的制約因素不在于供給，而是需求不足。如果實行現(xiàn)房銷售，最大阻力是開發(fā)商的資金跟不上，很多開發(fā)商將難以為繼。因此現(xiàn)階段實施現(xiàn)房銷售的可能性很小，取消預售并不是一朝一夕能實現(xiàn)的。