劉雅晶

摘要：隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，建設用地逐年增加，高層建筑和超高層建筑已逐漸進入公眾視野，艱難的施工團隊對項目實施的各個方面構成了嚴峻的挑戰(zhàn)，建筑市場上日益激烈的競爭對建筑業(yè)提出了更高的要求，尤其是在房屋面積預測和竣工后測量方面，準確的房屋面積預測不僅可以提高建筑質量，提高房地產(chǎn)企業(yè)的公眾聲譽，而且可以節(jié)省建設投資和合理使用資金，本文從建筑施工的不同階段開始，分析了每個時期的工作流程，測量方法和房屋面積預測的要求部分。

關鍵詞：房屋面積測算;面積預測繪;竣工測量

在現(xiàn)代化城市化水平不斷提高的良好勢頭下，我們將根據(jù)中國內(nèi)部房地產(chǎn)業(yè)的實際技術含量和特定地區(qū)的精確計量方法，進行全方位的改進。當前，住房市場營銷管理的經(jīng)濟價值和質量提高已經(jīng)上升到一定的水平，這主要是由于市場內(nèi)的群眾全面維護和監(jiān)督自己消費的合法利益所致，但是，從目前的發(fā)展水平來看，中國的城市房屋面積在計算和處理過程中仍然面臨一些無法解決的問題，并且在內(nèi)部房屋建筑的細微差別中已嚴重存在。它必須與實際的建筑測繪技術以及房屋面積測量的質量相結合。改善效果并進行客觀分析，以確?？梢杂行У貙嵤┬侍岣吆蟮拇胧詽M足中國城市房地產(chǎn)行業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略目標。

同一棟房屋建筑過程中會出現(xiàn)幾個建筑面積：設計面積、規(guī)劃審批面積、施工許可面積、預售面積、竣工面積、產(chǎn)權登記面積等，每個面積都不一樣。這讓很多人都感到困惑，尤其對購房者來說，有時候由于面積問題，給他們帶來很多不必要的麻煩。

上述六個區(qū)域是由不同部門指定的，因此它們計算區(qū)域的依據(jù)是不同的，預售面積一般是開發(fā)企業(yè)自己計算的面積，竣工面積是房屋建成后由專業(yè)測量機構測量的面積，財產(chǎn)權的登記區(qū)域是財產(chǎn)權部門經(jīng)營房地產(chǎn)許可證的區(qū)域，在實際工作中，作者所在的區(qū)域是用于產(chǎn)權登記的區(qū)域，因此，房地產(chǎn)測繪工作在房屋面積中起著非常重要的作用。本文主要討論房屋面積的預測和繪制。

1、房屋面積預測繪

由于以前預售面積是開發(fā)企業(yè)自己計算的面積，在辦理產(chǎn)權登記時兩個面積會有很大差異，所以，本文根據(jù)實際情況開展了房屋面積預測繪。房屋面積預測繪是指在房屋預售之前需要計算面積，該測量由于房屋正處于施工階段，或工程還未開工建設，實際并沒有房屋可供測量，只能根據(jù)房屋設計建筑施工圖輔以結構圖，對房產(chǎn)面積進行計算，從而確定每棟房屋的總建筑面積以及每單元建筑面積。

1.1接受委托時，收集及分析資料

開發(fā)企業(yè)或個人委托測量時，先要求其提供所委托房屋的設計圖，建筑施工圖紙一套對圖紙進行檢查，核實是否能完全說明該房屋的狀態(tài)，如有疑問可查看結構施工圖紙補充，資料完備后，與委托方簽訂預測繪委托合同。

1.2確定房產(chǎn)面積測算方案

由于預測繪是房屋未竣工前的面積測算，所以完全是按照設計圖紙計算面積。圖紙檢驗齊備后，開始計算面積。運用專業(yè)的房產(chǎn)面積測算軟件先將圖形繪制出來，外墻線和套間套內(nèi)墻均取中心線，然后計算出各區(qū)域的面積，公用部分的面積，最后進行分攤。分攤時要填寫“公攤面積認定表”。填寫完畢后，交委托方認可后并加蓋委托方公章返回。分攤完畢后，歸檔保存后，這樣一幢房屋的預測繪面積計算就完成了。

1.3成果報告

由于預測繪是前期測量，預測繪面積一般只用來辦理商品房預售許可證和按揭貸款之用，所以成果報告只出具“預測繪房產(chǎn)面積明細表”，然后加蓋公章即可。

2、竣工測量

竣工測量是房屋施工全部完成，現(xiàn)場已通路，場地十分平整，可以安全的接觸到建筑物并可以順利進入室內(nèi)進行測量。這里主要介紹已經(jīng)委托過預測繪房屋的竣工測量。

2.1外業(yè)測量，采集數(shù)據(jù)

開發(fā)建設單位在房屋竣工驗收后，房屋交付使用前必須委托專業(yè)的測量機構進行竣工測量?，F(xiàn)在，外業(yè)測量中最常用的就是手持測距儀，檢驗并測量房屋邊長既方便又實用。畫出房屋現(xiàn)狀的平面草圖，分別量出各邊長的數(shù)據(jù)。然后進入室內(nèi)測量套內(nèi)凈剩尺寸，遇到有閣樓或不夠2.2米高的特殊結構的地方，要精確測量并詳細記錄現(xiàn)場狀況。

2.2內(nèi)外業(yè)數(shù)據(jù)核對

外業(yè)數(shù)據(jù)采集完畢，要嚴格和設計圖紙尺寸對比。各地竣工測量面積計算方法也不盡相同，有的地方是按實際竣工后建筑物測量所得數(shù)據(jù)計算面積，有的地方則是按照與實際尺寸相符的設計圖紙尺寸計算面積。

2.2.1按竣工后實際建筑物測量計算面積。預測繪面積只是用來預售，作為房屋竣工前期工作的一個面積依據(jù)。所以最后的商品房銷售合同面積必須是竣工測量后的面積，最后的產(chǎn)權登記面積是以竣工測量面積為準的。

2.2.2按照與實際外業(yè)測量尺寸相符的設計圖紙尺寸計算面積。這種方法計算還會出現(xiàn)兩種情況：一是實際施工過程中，無任何和面積有關的變化，即竣工面積和預測繪面積是一樣的，這也是實際工作中大家希望達到的最理想的結果。二是實際施工過程中產(chǎn)生了和面積有關的變化。大致分以下方面：尺寸大小的變化，個別部位的修改，增加或減少，大到工程進行了改建或擴建，這樣就引起了公用面積或套內(nèi)建筑面積的變化，必須重新進行繪圖和公用面積的分攤。這時候就需要委托方提供變更單或是改圖，重新簽訂委托合同。

2.3成果報告

竣工測量的成果報告要求比較全面。它是房產(chǎn)測繪成果最終體現(xiàn)形式有：

（1）1：500全要素丘圖一份，用于產(chǎn)權產(chǎn)籍管理。

（2）分層分戶平面圖，打印到產(chǎn)權證。

（3）房產(chǎn)面積明細表。以表格形式體現(xiàn)，主要包括座落、總層數(shù)、用途、每戶的明細面積、分攤表等。

（4）測繪成果電子數(shù)據(jù)。

上述所有房產(chǎn)測繪成果，為后續(xù)辦理產(chǎn)權證、作為產(chǎn)權電子檔案使用，也可以實現(xiàn)房產(chǎn)測繪成果網(wǎng)上公布，以便于群眾對測繪成果網(wǎng)上查詢。

參考文獻：

[1]國家質量技術監(jiān)督局.房產(chǎn)測量規(guī)范（GB/17986-2000）[S].中國標準出版社，2000.

[2]呂永江.房產(chǎn)測繪規(guī)范與房地產(chǎn)測繪技術[M].中國標準出版社，2001.

（作者單位：阜陽市測繪院有限責任公司）