閆玲娟

摘要：我國農(nóng)村宅基地現(xiàn)階段是一個“三權(quán)分置”的狀況，即宅基地所有權(quán)，宅基地使用權(quán)與宅基地成員權(quán)，隨著社會的飛快發(fā)展，農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)生了翻天覆地的變化，伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村的宅基地使用情況也發(fā)生了巨大的變化，現(xiàn)有相關(guān)農(nóng)村宅基地的法律規(guī)定確由于各種原因，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。本文立足于現(xiàn)有法律的相關(guān)規(guī)定，探討了存在的不足，從物權(quán)法的角度提出了一些可能的建議。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地使用權(quán);物權(quán)法;宅基地確權(quán);閑置宅基地;宅基地流轉(zhuǎn)

一、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的概念及相關(guān)法律規(guī)定

（一）宅基地的概念

這個詞為我國法律所特有，帶有濃烈的民族色彩。我國現(xiàn)行法律對宅基地沒有明確的定義，在各類學(xué)術(shù)專注中也鮮有直接定義。宅基地一詞的概念主要是通過宅基地使用權(quán)的概念而間接的體現(xiàn)的。現(xiàn)行法律中，農(nóng)村宅基地僅指農(nóng)村集體組織的經(jīng)濟(jì)成員經(jīng)依法批準(zhǔn)用以建造個人住宅的農(nóng)民集體所有的土地，宅基地使用權(quán)僅指在農(nóng)村集體所有土地之上設(shè)立的用益物權(quán)。通過上述的規(guī)定，我們可以得出，“農(nóng)村宅基地”這一概念，體現(xiàn)著三方面的構(gòu)造：宅基地所有權(quán)，宅基地使用權(quán)與宅基地成員權(quán)。宅基地所有權(quán)歸集體所有，使用權(quán)歸農(nóng)戶所有，只有具有相應(yīng)資格的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，才能取得宅基地的使用權(quán)。

（二）對現(xiàn)有法律宅基地相關(guān)規(guī)定的梳理

現(xiàn)有法律和相關(guān)規(guī)定對于我國宅基地的規(guī)定幾乎是空白的，除了很少地方政府出臺了一些相關(guān)政策文件之外，幾乎沒有其他的法律或者行政法規(guī)等更高級別的規(guī)范對此問題進(jìn)行規(guī)定，有關(guān)宅基地的規(guī)定零星散見與《物權(quán)法》、《土地管理法規(guī)》中。

我國《物權(quán)法》第152條規(guī)定：宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施;《物權(quán)法》第153條規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定;國務(wù)院《關(guān)于深化土地改革嚴(yán)格土地管理的決定》和國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》也規(guī)定嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地;我國《物權(quán)法》第184條第2項和《擔(dān)保法》第37條第2項規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得抵押;宅基地的轉(zhuǎn)讓只限制在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部、宅基地不得單獨轉(zhuǎn)讓;農(nóng)村村民出租、出賣住房，再生請宅基地的，不予批準(zhǔn)等。

（三）現(xiàn)有法律對農(nóng)村宅基地規(guī)定存在的問題

我國《物權(quán)法》的制定，對宅基地的權(quán)利內(nèi)涵、權(quán)利行使、權(quán)利喪失等均未作細(xì)致規(guī)定，宅基地用益物權(quán)人與自物權(quán)人之間的關(guān)系很混亂，對宅基地使用權(quán)與住宅所有權(quán)間的關(guān)系更為做規(guī)定。宅基地使用權(quán)歸編于《物權(quán)法》的用益物權(quán)部分，但它又不同于一般的物權(quán)。享有宅基地使用權(quán)的主體只能利用享有的宅基地進(jìn)行房屋和其他附屬設(shè)施的建設(shè)，宅基地使用權(quán)不得用于轉(zhuǎn)讓、抵押和擔(dān)保。由于法律保護(hù)個人對包括房屋在內(nèi)的合法財產(chǎn)繼承、處分等權(quán)利，自然也允許農(nóng)民出租、買賣房屋。只規(guī)定了村民對其住宅進(jìn)行出租、出賣后，再申請宅基地的，將不再批準(zhǔn)。然而，“房地一體”原則的貫徹，使得農(nóng)民在交易房屋時實質(zhì)上也一并處理了宅基地使用權(quán)。甚至現(xiàn)實的情況是，許多交易的重點并非在農(nóng)房上，而是直接指向房屋的載體：宅基地使用權(quán)。這使得在立法中“宅基地不得單獨轉(zhuǎn)讓”有被架空之虞?！段餀?quán)法》作為一部保護(hù)私權(quán)的私法，將農(nóng)村宅基地使用權(quán)作為一項用益物權(quán)以基本法的形式加以確認(rèn)，雖然物權(quán)法有關(guān)宅基地使用權(quán)的規(guī)定很簡陋，也許象征意義、宣誓意義要大一些，不過，這有限的規(guī)定，使得對農(nóng)民的宅基地財產(chǎn)權(quán)利的保護(hù)有了明確的法律依據(jù)和相應(yīng)的物權(quán)保護(hù)制度，因為在此之前，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的權(quán)利屬性始終是沒有得到法律明確的一個問題，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的強烈公法色彩使得農(nóng)民在保護(hù)自己的宅基地使用權(quán)時很難對抗來自于集體以及國家公權(quán)力的侵害。

（四）造成現(xiàn)有狀況的原因分析

1.農(nóng)村宅基地使用權(quán)作為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織給予其成員的一種福利，與以貨幣或者其他實物形式所給予的福利是不同的，他們之間最根本的區(qū)別在于以貨幣或其他實物形式為福利發(fā)受讓人取得的是福利載體的所有權(quán)，而農(nóng)民所獲得的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所給予的宅基地使用權(quán)這種福利僅限于家庭居住所需要的土地使用權(quán)。

2.現(xiàn)行法律制度規(guī)定，農(nóng)民對其在宅基地上的自建房享有所有權(quán)，可以不受限制地自由買賣，但是宅基地不能自由流轉(zhuǎn)給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員。很多人對這樣的規(guī)定感到困惑，因為房地是一體的，法律制度對宅基地自由買賣的限制，實際上也就限制了宅基地之上農(nóng)民自建房的自由買賣。

3.宅基地使用權(quán)的取得適用《土地管理法》等法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。這里，就將私法上的物權(quán)變動交給了相關(guān)的土地管理法律法規(guī)，而這些土地管理法律法規(guī)又屬于公法上的范疇。這些法規(guī)的立足點和私法的立足點是不同的。它的立足點是對土地的管理，而非私法上權(quán)利的流動與保護(hù)。這就使得在運用上矛盾層出，無以適從。我國《土地管理法》雖然已是幾經(jīng)修訂，但是始終沒有在效力位階較高的法律層面對宅基地使用權(quán)退出制度予以明確規(guī)定。由于宅基地使用權(quán)制度只建構(gòu)起了相對完善的申請取得制度，而沒有建立起相應(yīng)的權(quán)利退出制度，隨著我國城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，大量農(nóng)村人口在城市里安家而閑置了老家的住宅，農(nóng)村宅基地閑置的問題才日益凸顯出來。

4.農(nóng)村宅基地使用權(quán)是一項財產(chǎn)權(quán)，具有私權(quán)屬性。因此，在我國規(guī)范財產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)的民事基本法，即物權(quán)法中，應(yīng)有農(nóng)村宅基地使用權(quán)的一席之地。但是，在我國物權(quán)法起草的過程中，對農(nóng)村宅基地使用權(quán)中應(yīng)當(dāng)如何安置以及如何確定應(yīng)當(dāng)予以規(guī)范的內(nèi)容，曾是物權(quán)法起草過程中一個及其爭議的焦點問題。最終通過的物權(quán)法中有關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度的規(guī)定，在為學(xué)界留下太多的解釋和想象空間的同時也使得不少受大陸民法典理性萬能思維支配的學(xué)者對物權(quán)法的如此規(guī)定倍感失落。農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度在物權(quán)法中的處境略顯尷尬。

二、農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀中存在的矛盾及原因分析

（一）如果最初我國宅基地具有很強的身份性和福利性，是基于農(nóng)村身份而享有的一種居住財產(chǎn)，那么隨著工業(yè)化和城市化的加快發(fā)展，這種僅為居住而擁有的財產(chǎn)已不能滿足農(nóng)民的利益需求了。

（二）在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大前提下，隨著農(nóng)民的權(quán)利意識的覺醒，農(nóng)民不再滿足于現(xiàn)有的土地制度，他們也會尋求自己利益的不斷的增加的方式。在大部分農(nóng)村，農(nóng)房在農(nóng)民的財產(chǎn)比例中，占有相當(dāng)大的比例。

（三）由于國家法律和政策的限制，宅基地流轉(zhuǎn)都處于隱形流轉(zhuǎn)的局面。這種形式的流轉(zhuǎn)也是目前我國農(nóng)村比較普遍的閑置宅基地流轉(zhuǎn)方式。所謂的隱形流轉(zhuǎn)，是相對于合法流轉(zhuǎn)而言的非法流轉(zhuǎn)，即農(nóng)民對于自己閑置的宅基地通過各種法律禁止的方式予以出讓，從而獲得收益的流轉(zhuǎn)形式。閑置宅基地的隱形流轉(zhuǎn)在我國大部分農(nóng)村地區(qū)存在較為普遍。而且，城郊和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的宅基地流轉(zhuǎn)比例更高，存在較為明顯的地域差異，流轉(zhuǎn)方式多樣。

（四）盡管宅基地流轉(zhuǎn)已經(jīng)較為普遍，但是，由于我國《土地管理法》等法律和政策的限制，宅基地不允許向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員流轉(zhuǎn)。由于存在巨大的利益誘惑，促使了大部分農(nóng)村閑置房和閑置宅基地的隱性流轉(zhuǎn)，通過“暗箱操作”等方式獲取土地利潤。

這種隱性流轉(zhuǎn)存在巨大弊端：隱性流轉(zhuǎn)使宅基地使用權(quán)的市場價值沒有辦法通過正常的交易和渠道體現(xiàn)。其二，隱性流轉(zhuǎn)會導(dǎo)致機體收益的損失。

（五）宅基地交易的流轉(zhuǎn)作為一種隱形的存在和非法的交易，盡管有交易雙方強烈意愿和渴求，但基于法律和政策的限制，其最終利益格局會存在很多不確定性，這就為閑置宅基地的交易留下了隱患，導(dǎo)致交易糾紛頻發(fā)，影響雙方當(dāng)事人的利益。

（六）由于房屋屬于農(nóng)民的個人合法財產(chǎn)，農(nóng)民對其擁有完全的所有權(quán)，可以占有、使用、收益、處分。因此，從法律層面上來講，只要符合合同的基本規(guī)則，履行必要的手續(xù)，農(nóng)民出賣自己的房屋是合法有效的。但問題是，房屋是建造在宅基地上的，而且根據(jù)我國“房地一體”的原則，即房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)是一體的，不可分割的，在出賣房屋時，必須將土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。而根據(jù)法律對宅基地轉(zhuǎn)讓的限制，不能轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人。于是就形成了一個悖論，一方面農(nóng)民對其擁有合法所有權(quán)房屋的自由買賣，另一方面對其出賣對象的嚴(yán)格限制。如果按照這樣的邏輯，那農(nóng)民出賣房屋在法律上的評價也會因為買受人的身份的不同而認(rèn)定為有效或者無效。對于閑置宅基地交易的雙方，這種隱形流轉(zhuǎn)都存在極大的交易風(fēng)險，交易安全并不能得到完全的法律保障，可能會給當(dāng)事人帶來較大的經(jīng)濟(jì)損失。

三、對農(nóng)村宅基地改革的一些法律建議

（一）規(guī)范初始取得

宅基地使用權(quán)是農(nóng)民基于其集體成員身份而擁有的法定性權(quán)利，鑒于農(nóng)村社會欠發(fā)達(dá)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)水平較為低下的社會現(xiàn)實，這一權(quán)利具有明顯的社會福利性質(zhì)和社會保障功能，這種狀況在我國未來很長一段時間內(nèi)將會持續(xù)。受此影響和決定，我國的宅基地使用權(quán)取得制度反映出兩個方面的特點：一是農(nóng)民取得宅基地使用權(quán)無需支付宅基地使用權(quán)的對價;二是所取得的宅基地使用權(quán)的范圍以保障農(nóng)民的基本生活為限，嚴(yán)格控制其規(guī)模以保護(hù)耕地和集體利益。

（二）完善相關(guān)立法，強化宅基地的合法使用權(quán)

宅基地使用權(quán)具有社會福利性質(zhì)和保障功能，是農(nóng)民生活的基本保障之一，則其用途上應(yīng)基本局限于生活必須之用?，F(xiàn)有法律鮮有規(guī)定關(guān)于在農(nóng)村宅基地上可以有哪些使用?！锻恋毓芾矸ā芳任丛试S也未限制農(nóng)民在自有住宅中從事工商活動，隨意改變宅基地的基本用途有違立法初衷和中國的農(nóng)村現(xiàn)實，應(yīng)予以合理控制。強化宅基地的規(guī)范使用，不能簡單一禁了之，必先晚上相關(guān)的法律規(guī)定，為農(nóng)民個體工商企業(yè)留下適合其生存的法律空間又須有效控制其濫用。

（三）對農(nóng)村宅基地使用權(quán)進(jìn)行確權(quán)登記

1.確權(quán)登記的必要性

對于農(nóng)民來說，最重要的財產(chǎn)性權(quán)利就是土地，而土地權(quán)利的實現(xiàn)需要明晰的產(chǎn)權(quán)。明晰的土地產(chǎn)權(quán)一方面可以明確權(quán)利主體，做到權(quán)責(zé)統(tǒng)一;另一方面也可以減少糾紛，降低因產(chǎn)權(quán)爭議導(dǎo)致的各種成本。因此，加快完成農(nóng)村宅基地的確權(quán)和發(fā)證工作，建立宅基地統(tǒng)一登記制度，更好地落實物權(quán)法規(guī)定，摸清現(xiàn)有宅基地的基本情況，了解閑置宅基地的比例，為后續(xù)治理閑置宅基地提供基礎(chǔ)和前提。

2.宅基地使用權(quán)確權(quán)登記的實際意義

一是彰顯農(nóng)民享有的權(quán)利，宅基地的財產(chǎn)屬性不斷增強，民間的權(quán)利訴求不斷增強，是對宅基地確權(quán)的基礎(chǔ);二是在侵害或土地征收等場合中，便于主張權(quán)利，獲得法律的救濟(jì)。除此之外，完備的登記制度有助于規(guī)范各主體對農(nóng)村集體土地的利用活動，更好地貫徹保護(hù)耕地等基本國策。完善的農(nóng)村宅基地用地登記制度，對于確立并合并執(zhí)行合理的宅基地適用標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)則，以及對于超標(biāo)宅基地有償使用制度的引入具有重要的先決意義。

3.在宅基地確權(quán)過程中，要堅持遵循以下原則：第一，尊重歷史，面對現(xiàn)實;第二，依法依規(guī)有序登記原則;第三，最大限度保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益原則;第四，堅持遵循“主體平等”和“村民自治”原則。充分調(diào)動農(nóng)民的積極性，嚴(yán)格遵循法定程序，采取公開、公平、公正的工作方式，是宅基地確權(quán)能夠真正體現(xiàn)權(quán)利的歸屬，是確權(quán)證書能夠成為農(nóng)民維護(hù)自身利益的有力武器。

（四）順應(yīng)現(xiàn)實，取消宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)不合理的限制條件

1.宅基地流轉(zhuǎn)的概念與必要性。宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，是指宅基地使用權(quán)人將其宅基地使用權(quán)通過出租、轉(zhuǎn)讓和入股等方式讓與他人使用的一系列交易行為。很多地區(qū)農(nóng)村住房閑置，而經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)城鄉(xiāng)結(jié)合部的“小產(chǎn)權(quán)房”交易現(xiàn)象時有發(fā)生。我國現(xiàn)行的“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地”的規(guī)定，無疑是針對這一現(xiàn)象的規(guī)范。“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地”的規(guī)定，雖然僅僅是限制了宅基地使用權(quán)的受讓對象，但實際引發(fā)的后果是，有購房需求的城鎮(zhèn)居民無權(quán)購買宅基地使用權(quán)，而有優(yōu)先購買宅基地使用權(quán)的農(nóng)村居民因能夠無償申請宅基地，故他們不會購買他人的宅基地，而農(nóng)村住房閑置的情況確實存在。在此種情形下，宅基地使用權(quán)市的發(fā)育缺乏必要的制度空間，從而最終要么因住房閑置而損害了農(nóng)民的利益，并且造成了土地資源的巨大浪費，要么因“小產(chǎn)權(quán)房”交易不受法律保護(hù)，在一定程度上損害了作為城鎮(zhèn)居民的買方的利益。

推動宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，可帶來三個有益后果：一是緩解因土地征收引起的社會沖突;二是提高農(nóng)民的土地財產(chǎn)收益，三是提高農(nóng)村土地的利用效率。

2.宅基地流轉(zhuǎn)的原則。農(nóng)民自愿，體現(xiàn)農(nóng)民主體地位。宅基地的流轉(zhuǎn)必須以農(nóng)民自愿流轉(zhuǎn)為前提，充分尊重和體現(xiàn)農(nóng)民的主體地位;兼顧效益與保障農(nóng)民基本利益的原則

3.受讓主體應(yīng)該全面放開，而不僅局限于本村村民。按照現(xiàn)有法律規(guī)定，宅基地的買賣只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行，城鎮(zhèn)居民以及企事業(yè)單位等購買宅基地的行為被明確禁止。這樣的限制會使閑置宅基地?zé)o法獲得其應(yīng)有的價值，催生了大量的隱形流轉(zhuǎn)和非法交易。因此，基于現(xiàn)實的需要應(yīng)該放開宅基地受讓人的限制，允許所有人人進(jìn)行宅基地的購買，從而真正體現(xiàn)宅基地的價值，獲得市場應(yīng)有的價格，維持正常的交易秩序，而且還可以引入社會資金對農(nóng)村閑置宅基地進(jìn)行改造升級，優(yōu)化農(nóng)村人居環(huán)境，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

有的學(xué)者認(rèn)為，引進(jìn)外來資金，勢必會給農(nóng)村的安定帶來不確定因素的影響，建議暫時將問題擱置，待問題積累到一定程度再水到渠成的解決，農(nóng)村改造的成本將會降低。在我國，農(nóng)村問題，是一個長期以來就積累的問題，要待問題積累到可以順其自然的時候，那可能要花很長的一個歷史階段。如果沒有外力的介入而讓任其發(fā)展，不僅從時間上，而且從效果上是很難見成效的。而筆者認(rèn)為，現(xiàn)階段，農(nóng)民的意識已經(jīng)有了大幅度的改變，農(nóng)村的形勢也發(fā)生了翻天覆地的變化，適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)甚至的干預(yù)，是極有必要的。

4.對受讓主體的限制。對于本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員購買閑置宅基地時，必須受到一定條件的限制：第一，其購買的閑置宅基地所有權(quán)仍然屬于集體所有，買受人只享有使用權(quán)。如果閑置宅基地上建有房屋，那么房屋產(chǎn)權(quán)可以變更為買受人所有。第二，要保障本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的優(yōu)先購買權(quán)。在同等條件下，如果有與出賣人屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員也想購買，那么必須保障本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員優(yōu)先購買而獲得宅基地的使用權(quán)。

5.法律承認(rèn)一些特殊的轉(zhuǎn)讓方式

（1）因繼承引起的轉(zhuǎn)讓問題。面對農(nóng)村因繼承等原因擁有兩處以上宅基地的較為普遍的情況，各地并沒有一味視而不見，許多地區(qū)多采取正面鼓勵農(nóng)民退出宅基地，對宅基地上的建筑物進(jìn)行補償或收取有償使用費的做法。雖然從宅基地規(guī)范的立法意圖和法律體系是功能來看，部分地方性規(guī)定的效力值得懷疑，但從其中蘊含的從實際出發(fā)的務(wù)實精神值得未來立法思考。除此之外，被繼承人死亡留下宅基地而又沒有繼承人生活在農(nóng)村的，作為繼承人的城鎮(zhèn)居民應(yīng)有權(quán)轉(zhuǎn)讓該宅基地使用權(quán)。

（2）因戶口遷出引起的轉(zhuǎn)讓問題。隨著社會一部分農(nóng)民已經(jīng)具備了遷居城鎮(zhèn)的條件，但由于不肯舍棄自己在農(nóng)村的集體財產(chǎn)，尤其是土地上應(yīng)得的現(xiàn)實利益或期待利益，總是通過各種方式維持著與集體的成員關(guān)系。為此，有如下考慮：其一，宅基地立法有必要構(gòu)建農(nóng)民有條件的有償退出集體的機制。其二，基于宅基地?zé)o償取得，對于少數(shù)人因長期在城市打工又購得有城鎮(zhèn)住房，其農(nóng)村房屋空閑而需要交易處分的，若所得價金數(shù)額明顯較大，則因在房屋所有人（宅基地使用權(quán)人）、宅基地所有權(quán)主體間建立合理的利益分配機制予以配置協(xié)調(diào)、原宅基地使用之農(nóng)戶不再享有本集體宅基地使用權(quán)的福利，而城鎮(zhèn)人購房后獲得的宅基地使用權(quán)不得改變其所有權(quán)性質(zhì)與用途。其三，無論集體成員是否有顯示購買能力，仍賦予本集體內(nèi)部成員基于成員權(quán)優(yōu)先購買，或者集體在可能的條件下實行有償回收，用于發(fā)展壯大集體經(jīng)濟(jì)。

（五）完善宅基地的回收

集體所有權(quán)人可以同宅基地使用權(quán)人協(xié)商一致收回宅基地使用權(quán)。在以下情況下，農(nóng)村土地所有權(quán)人報原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)可以單方收回宅基地：（1）為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的（2）不按照批準(zhǔn)用途使用土地的，經(jīng)兩次書面警告仍不改正的（3）空置或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用宅基地的（4）因繼承或轉(zhuǎn)讓原因，一戶擁有兩處或兩處以上住宅，因繼承或轉(zhuǎn)讓原因取得的住宅毀損已不適宜居住的，或因繼承或轉(zhuǎn)讓原因取得住宅超過20年的（5）舉家戶口遷出該集體經(jīng)濟(jì)組織超過20年的，原住宅未被轉(zhuǎn)讓、繼承的。

（六）加強規(guī)劃，強化土地集約利用。

改革開以來，隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展與城市化和工業(yè)化的加速推進(jìn)，農(nóng)民建房需求猛增，“空心村”和閑著宅基地、控制住宅等現(xiàn)象大量存在，且有不斷加劇的趨勢。土地的科學(xué)規(guī)劃、有效利用除依靠上述基本制度外，還應(yīng)實現(xiàn)從粗放式到集約式轉(zhuǎn)型。在尊重農(nóng)民意愿、維護(hù)農(nóng)民利益的前提下，運用各種經(jīng)濟(jì)手段，積極引導(dǎo)，竭力改變“我國村莊農(nóng)村居民點分布散、規(guī)模小和生活基礎(chǔ)設(shè)施缺乏等狀況”，強化騰出宅基地的土地整理、復(fù)耕力度，很有必要。

后記

主張宅基地使用權(quán)的放開流轉(zhuǎn)并不意味著萬事大吉，由此可能導(dǎo)致的負(fù)面效應(yīng)或許會消解掉開放流轉(zhuǎn)帶來的益處。因此，如何在交易中體現(xiàn)出農(nóng)民集體作為宅基地所有權(quán)人的利益、如何區(qū)別對待不同取得方式和取得成本的宅基地使用權(quán)主體所進(jìn)行的交易、如何保障農(nóng)民在宅基地交易中利益得以充分維護(hù)、如何防止資本侵入農(nóng)村后可能發(fā)生的農(nóng)民失地情形、如何在資本的最大收益沖動和宅基地使用權(quán)的基本保障功能之間找到合適的平衡、如何在交易中貫徹意思自治和法律調(diào)控，如此等等，都需要立法設(shè)計者進(jìn)行深入而全面的思考。

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