郭青

摘要：近些年，國(guó)內(nèi)現(xiàn)代化城市發(fā)展勢(shì)頭良好，建設(shè)規(guī)模不斷地?cái)U(kuò)大，各種各樣公眾用地的需求不斷的提升，而在進(jìn)行城市建設(shè)的過(guò)程中會(huì)經(jīng)常發(fā)生一些私有財(cái)產(chǎn)與公共利益相沖突的情況，容易引發(fā)一些法律糾紛問(wèn)題。而當(dāng)前比較突出的一項(xiàng)問(wèn)題就是房屋征收拆遷補(bǔ)償問(wèn)題，在進(jìn)行征收的過(guò)程中，被征收人和征收人都會(huì)站在各自的立場(chǎng)、角度上看待征收工作，導(dǎo)致了征收拆遷工作不能夠順利的進(jìn)行，其中最重要就是對(duì)于征收補(bǔ)償問(wèn)題，征收方與被征收方不能夠達(dá)成一致，所以相關(guān)的工作人員應(yīng)該要加強(qiáng)對(duì)于國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償制度的了解，從而做好征收補(bǔ)償工作。

關(guān)鍵詞：國(guó)有土地;房屋征收;補(bǔ)償制度

房屋征收拆遷工作，涉及千家萬(wàn)戶(hù)的切身利益，關(guān)系到城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的大局。為了規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益的需要，保障被征收人的合法權(quán)益，國(guó)家、地方出臺(tái)了一系列法規(guī)政策。國(guó)務(wù)院于2011年1月21日公布并實(shí)施了《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，各地各部門(mén)在認(rèn)真貫徹實(shí)施的基礎(chǔ)上，都在積極探索與創(chuàng)新。在新時(shí)代背景下，如何堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展理念，運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)促進(jìn)房屋征收模式創(chuàng)新，提升房屋征收工作的管理水平和工作效率，已成為房屋征收領(lǐng)域的重大課題。

1 國(guó)有土地上房屋征收條件分析

1.1 滿(mǎn)足公共利益征收的條件

在進(jìn)行國(guó)有土地上房屋征收的過(guò)程中，必須要以維護(hù)公共利益為核心，依法保障好被征收人的合法權(quán)益。也就是要求相關(guān)的工作人員要注意，國(guó)有土地上房屋征收的目的是為了能夠滿(mǎn)足公共利益的需求。

1.2 公共利益范圍的細(xì)化

關(guān)于公共利益的范圍，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條已對(duì)此作出三個(gè)層次的界定：概括性功能界定、5種具體情形和兜底條款。第九條在第八條的基礎(chǔ)上，從另外一個(gè)角度進(jìn)一步明確征收房屋的前提和要求。只有符合上述公共利益范圍的要求，政府才可以對(duì)國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋實(shí)行征收，從而在法律上規(guī)范了政府的征收行為，各方的權(quán)利義務(wù)，從而保證房屋征收與補(bǔ)償工作依法、有序進(jìn)行。

1.3 做好社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作

國(guó)有土地房屋征收會(huì)產(chǎn)生一定的社會(huì)影響，所以各級(jí)政府部門(mén)在進(jìn)行國(guó)有土地上房屋征收之前，應(yīng)該要對(duì)征收之后所產(chǎn)生的影響進(jìn)行評(píng)估，只有確保國(guó)有土地上房屋征收不會(huì)影響到社會(huì)穩(wěn)定，才能夠進(jìn)行國(guó)有土地房屋征收工作。

2 國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償制度優(yōu)化措施

2.1 明確征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

首先，要補(bǔ)充征收標(biāo)準(zhǔn)考量指標(biāo)，要對(duì)不同性質(zhì)所有權(quán)、使用權(quán)范圍進(jìn)行劃分，注重因地制宜，做到區(qū)別對(duì)待。如果是特殊用途的城市房屋，還需要充分考慮到民族團(tuán)結(jié)、宗教信仰、國(guó)家公義等要素。其次，要進(jìn)一步明確征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，一般情況下征收補(bǔ)償費(fèi)用是引起房屋征收矛盾的主要因素，而解決其根本途徑就是制定科學(xué)、合理、規(guī)范的房屋征收標(biāo)準(zhǔn)體系，要定期向社會(huì)公眾宣傳征收補(bǔ)償項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)，并允許被征收人提出異議。在補(bǔ)償內(nèi)容上，應(yīng)該在土地及建筑物、附屬物賠償、征收后剩余土地?fù)p失補(bǔ)償、搬遷補(bǔ)償、困難失業(yè)者特殊補(bǔ)償、間接利益補(bǔ)償?shù)然A(chǔ)上，擴(kuò)大征收補(bǔ)償范疇，如房屋預(yù)期收益、隱性利益損失、間接利益損失等。此外還需要給予房屋承租人公平的補(bǔ)償，在房屋征收過(guò)程中，需要充分考量征收行為對(duì)房屋承租人帶來(lái)的損失，所以在實(shí)際中需要給予其適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，從而保護(hù)其合法權(quán)益。最后，還需要豐富非住宅房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)體系。

2.2 搭建房屋征收與補(bǔ)償管理信息平臺(tái)

基于“互聯(lián)網(wǎng)+房屋征收”思維，采用SOA架構(gòu)，綜合運(yùn)用云計(jì)算、HTML5+Javascript、Json、時(shí)空數(shù)據(jù)分析、數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)融合等技術(shù)，建立了基礎(chǔ)層、數(shù)據(jù)層、平臺(tái)層、應(yīng)用層、服務(wù)層和保障體系組成平臺(tái)架構(gòu)?；A(chǔ)層包括云平臺(tái)基礎(chǔ)設(shè)施和地理信息服務(wù)兩部分。數(shù)據(jù)層包括征收計(jì)劃數(shù)據(jù)庫(kù)、征收項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù)、房源數(shù)據(jù)庫(kù)、實(shí)施機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)庫(kù)、信訪(fǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)、用戶(hù)數(shù)據(jù)庫(kù)。平臺(tái)層主要包括“國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償管理信息系統(tǒng)”和接口兩部分。應(yīng)用層包括計(jì)劃管理、項(xiàng)目管理、房源管理、信訪(fǎng)管理、綜合監(jiān)管五部分組成。服務(wù)層主要針對(duì)不同層級(jí)的對(duì)象提供應(yīng)用服務(wù)，包括住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、市房屋和土地征收管理部門(mén)、區(qū)房屋征收部門(mén)以及房屋征收實(shí)施單位。保障體系為保障系統(tǒng)穩(wěn)定運(yùn)行的各項(xiàng)政策標(biāo)準(zhǔn)、法律法規(guī)、運(yùn)行機(jī)制等。

2.3 規(guī)范征收聽(tīng)證程序

就目前而言，在實(shí)施聽(tīng)證程序時(shí)，很少真正的發(fā)揮出聽(tīng)證會(huì)作用，甚至有“聽(tīng)而不證”的情況，對(duì)此，在今后還需要進(jìn)一步規(guī)范征收聽(tīng)證程序。首先，在城市房屋征收之前，需要開(kāi)展組織聽(tīng)證活動(dòng)，不僅要考慮各個(gè)部門(mén)的觀(guān)點(diǎn)，還需要充分考慮公眾代表的意見(jiàn)。事前聽(tīng)證可以促進(jìn)征收行為的規(guī)范化，也能提高征收決策科學(xué)性。聽(tīng)證程序體現(xiàn)了民主進(jìn)步，在實(shí)際中可以采取多樣化的聽(tīng)證方式，如現(xiàn)場(chǎng)座談會(huì)、QQ互動(dòng)等，廣泛聽(tīng)取各個(gè)部門(mén)、專(zhuān)家、被征收人的意見(jiàn)，而政府則需要從多個(gè)角度對(duì)不合理、風(fēng)險(xiǎn)大的項(xiàng)目終止，增強(qiáng)行政效率。其次，要全面優(yōu)化房屋征收聽(tīng)證程序，一是明確“多數(shù)人”的范疇，如在立法中明確補(bǔ)償方案中，有50%及以上的被征收人不滿(mǎn)意，需要組織聽(tīng)證會(huì);二是明確聽(tīng)證代表遴選方式，綜合被征收人的學(xué)歷水平、認(rèn)知程度、綜合素質(zhì)等，選擇公眾信服、具有典型代表意義的聽(tīng)證代表;三是聽(tīng)證前期，相關(guān)部門(mén)需要公布聽(tīng)證內(nèi)容、流程、代表等，讓聽(tīng)證會(huì)處于社會(huì)監(jiān)督狀態(tài);四是做好聽(tīng)證會(huì)記錄，并將代表意見(jiàn)、政府征收決定、司法審查等記錄到案卷中。

2.4 等價(jià)補(bǔ)償

對(duì)于同一座城市而言，應(yīng)當(dāng)結(jié)合各個(gè)區(qū)域條件建立科學(xué)的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。以長(zhǎng)沙市為例，城市周邊新建商品房?jī)r(jià)值相較于被征收房屋價(jià)值要普遍偏高，并且，商品房?jī)r(jià)值越高的區(qū)域，被征收房屋評(píng)估價(jià)值與周邊商品房?jī)r(jià)格相差便會(huì)越大。結(jié)合相關(guān)研究來(lái)說(shuō)，被征收房屋價(jià)值會(huì)受到諸多因素影響，諸如房屋結(jié)構(gòu)，周邊設(shè)施，交通條件等，因而在建立同一城市房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)程中，還應(yīng)當(dāng)結(jié)合相關(guān)差異，科學(xué)合理地提供相應(yīng)的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。由于各個(gè)城市地理方位，環(huán)境特征不盡相同，因而還應(yīng)當(dāng)處理好補(bǔ)償內(nèi)容的差異性。例如，北方城市被征收房屋通常裝置有取暖設(shè)施，在評(píng)估房屋室內(nèi)補(bǔ)償過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)將該部分內(nèi)容納入進(jìn)補(bǔ)償范圍。征收主體應(yīng)當(dāng)有償收回國(guó)有土地使用權(quán)。對(duì)土地使用權(quán)予以補(bǔ)償可依據(jù)房屋被征收過(guò)程中，以被征收房屋對(duì)應(yīng)所處位置擁有的土地價(jià)值開(kāi)展?？茖W(xué)合理評(píng)估后，對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償數(shù)目應(yīng)當(dāng)一次性作出決定，被征收人如果認(rèn)為該補(bǔ)償數(shù)目與房屋實(shí)際價(jià)值不相符，可提出復(fù)核，征收主體對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償數(shù)目可無(wú)需一次發(fā)放。對(duì)在該部分土地使用權(quán)予以補(bǔ)償過(guò)程中，還應(yīng)對(duì)與非房屋地基對(duì)應(yīng)具備的價(jià)值提供相應(yīng)的補(bǔ)償。

3 結(jié)語(yǔ)

國(guó)有土地房屋征收工作是為了滿(mǎn)足公共利益的需求所采取的一些措施，所以國(guó)有土地上房屋征收工作應(yīng)該要取之與民、用之于民。但是在進(jìn)行房屋征收與補(bǔ)償?shù)倪^(guò)程中，還存在著的一些問(wèn)題，如：補(bǔ)償問(wèn)題，強(qiáng)制搬遷問(wèn)題等，導(dǎo)致了被征收人的利益受到了嚴(yán)重的侵害，這就需要相關(guān)的部門(mén)在進(jìn)行房屋征收的過(guò)程中要保障被征收人的利益，做好協(xié)商溝通，遵守我國(guó)的相關(guān)法律與制度以及征收補(bǔ)償流程，評(píng)估好房屋價(jià)值，應(yīng)用鼓勵(lì)搬遷的策略，提高相關(guān)征收與補(bǔ)償工作的透明化，從而更好的進(jìn)行國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償工作。

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