摘要：新時(shí)期上海市住房租賃市場正處于重要的發(fā)展機(jī)遇期，國有企業(yè)在穩(wěn)定住房租賃市場發(fā)揮著關(guān)鍵作用。本文研判了當(dāng)前上海住房市場和租金走勢，分析了國有企業(yè)租賃住房科學(xué)定價(jià)的必要性，指出了傳統(tǒng)定價(jià)機(jī)制存在的弊端，探索了科學(xué)合理定價(jià)的具體實(shí)踐，提供了企業(yè)推行租賃指導(dǎo)價(jià)的有益經(jīng)驗(yàn)。

關(guān)鍵詞：住房租賃市場;國有企業(yè);科學(xué)定價(jià)

1 上海住房租賃市場回顧

2017年上海市為培育租賃住房市場的發(fā)展，完善租售并舉的住房體系，首次推出租賃住房用地入市，成為住房用地的主力支撐之一。2017年9月15日，上海市人民政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實(shí)施意見》的通知，提出：培育租賃市場供應(yīng)主體，發(fā)揮國資國企的引領(lǐng)和帶動作用，增加市場供給，穩(wěn)定住房租金，對住房租賃市場起到“穩(wěn)定器”“壓艙石”的作用。

2018年上海加快建立租購并舉的住房制度，多渠道增加租賃住房的比重，加大租賃住房力度，建立住房租賃服務(wù)平臺。在大力發(fā)展租賃住房市場背景下，2018年上海市持續(xù)加推租賃住房用地，共出讓41幅，合計(jì)106.98公頃、折合建筑面積236.85萬平方米，預(yù)計(jì)至少可提供租賃住房41781套，與2017年下半年相比，2018年地塊成交數(shù)量同比上漲43%。

2019年上海住建委提出聚焦民生，持續(xù)完善“一個(gè)定位、兩大體系、三個(gè)為主、四位一體”和租購并舉的住房制度體系，“一個(gè)定位”為堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的，“兩大體系”為聚焦住房市場體系和住房保障體系，“三個(gè)為主”為深化一居住為主、市民消費(fèi)為主、普通商品化為主?！八奈灰惑w”為優(yōu)化廉租住房、公共租賃住房、公有產(chǎn)權(quán)保障住房、征收安置住房的住房保障體系。2019年繼續(xù)加強(qiáng)租賃住房建設(shè)，努力保持租金穩(wěn)定。截止2019年1月，上海共計(jì)62幅租賃住房用地成交，均為國企拿地，總規(guī)劃建筑面積達(dá)391.4萬平方米，預(yù)計(jì)可提供租賃住房約6.22萬套。上海市許多國有房管集團(tuán)也挖掘自身資源，全面盤點(diǎn)存量住房，改造、盤活老舊公房，積極投入住房租賃市場。

2 區(qū)域住房租賃市場租金走勢。

上海市住房租賃市場正處于重要的發(fā)展機(jī)遇期，越來越多有識之士建議國有企業(yè)建立科學(xué)合理的租金定價(jià)機(jī)制，發(fā)揮穩(wěn)定住房租賃市場主力軍作用。租賃住房的生態(tài)環(huán)境和供求關(guān)系變化決定了租金走勢：

2018年一系列調(diào)控政策出臺后，住房銷售市場日趨“冷靜”，房東出現(xiàn)“由售轉(zhuǎn)租”，大幅增加市場租賃房源供給，使供求關(guān)系發(fā)生變化，導(dǎo)致2018年前6個(gè)月租金連續(xù)下跌，2018年7月后收畢業(yè)季節(jié)的影響，需求增加，租金上漲，2018年10月以后，品質(zhì)改善型需求逐步提升，支撐租金向上走勢。2019年4月，上海租賃指數(shù)突破歷史高位，達(dá)到1943點(diǎn)，中低端市場的剛性，改善需求尤其換工、搬遷等導(dǎo)致的換租需求上升，高端市場表現(xiàn)為需求增速，租金止跌反漲并連漲兩個(gè)月，其中年輕家庭釋放的品質(zhì)租賃需求尤為明顯，由于市場升溫，拉升了區(qū)域內(nèi)租金底價(jià)水平。

新興城區(qū)部分區(qū)域正呈現(xiàn)出需求密集特征，接近中心城區(qū)，尤其是交通及規(guī)劃日臻完善的近郊越來越吸引人群，相對低的租金水平應(yīng)發(fā)租客的集聚效應(yīng)。而中心城區(qū)表現(xiàn)為起租門檻較高，房源較少使得租金漲幅依然高于新興城區(qū)。

上海的市場發(fā)展處于房地產(chǎn)市場調(diào)控的關(guān)鍵期與居住困難矛盾的轉(zhuǎn)換期，上海將有效增加調(diào)控租賃住房供應(yīng)量、亟需科學(xué)合理制定租金定價(jià)機(jī)制，加快完善相關(guān)法律制度、公共服務(wù)以及權(quán)益保障，既保障出租人的權(quán)益，又保障承租人的權(quán)益。

3 租賃住房科學(xué)定價(jià)的必要性

3.1 穩(wěn)定租賃市場的內(nèi)在需求

上海作為超大型城市，Ⅰ2018年常住人口2420萬，其中戶籍常住人口1440萬，外來常住人口980萬人，約8成的外來常住人員需要租房居住。隨著世界經(jīng)濟(jì)中心東移，上海正在構(gòu)建全球卓越城市，迫切需要吸引各類人才參與城市建設(shè)。上海市政府對發(fā)展租賃住房日益重視，住房租賃市場迎來重要的發(fā)展機(jī)遇。以萬科、自如、青客為代表的一些知名民營企業(yè)紛紛布局住房租賃市場，能夠?yàn)樽》渴袌鎏峁┎糠址吭?，緩解了政府了吸引人才的一部分難題。由于政策導(dǎo)向作用，部分私人業(yè)主也把紛紛多余的住房也由“售”轉(zhuǎn)為“租”，提供多點(diǎn)位剩余的零星房源，作為租賃住房市場的有益補(bǔ)充。部分民營企業(yè)和私人業(yè)主由于利益最大化的驅(qū)使，容易產(chǎn)生哄抬住房租賃價(jià)格、分割出租以及群租等擾亂租賃市場行為，抑制了人才對住房的正常需求，影響了城市的健康發(fā)展。越來越多國有企業(yè)聘請專業(yè)權(quán)威的第三方評估公司對住房租金進(jìn)行評估，科學(xué)定價(jià)，穩(wěn)定了住房市場租賃價(jià)格。國有企業(yè)在制定住房租賃價(jià)格時(shí)不能單純追求短期經(jīng)濟(jì)利益，還要緊跟政府政策導(dǎo)向并兼顧社會利益。在租賃住房市場中國有企業(yè)根據(jù)市場變化科學(xué)合理定價(jià)，民營企業(yè)和私人業(yè)主定價(jià)勢必緊跟市場的風(fēng)向標(biāo)，不會太出格地制定住房租賃價(jià)格，保持住房租賃價(jià)格的總體穩(wěn)定，推進(jìn)租賃市場健康長遠(yuǎn)發(fā)展。

3.2 規(guī)范管理國有資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)要求

根據(jù)《資產(chǎn)評估法》、《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》、《國有資產(chǎn)評估管理辦法》、《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》等文件規(guī)定，國有資產(chǎn)出售、轉(zhuǎn)讓、置換、租賃等行為，均應(yīng)委托評估機(jī)構(gòu)對涉及的資產(chǎn)進(jìn)行評估。國有企業(yè)住房數(shù)量大、分布廣、管理分散，大部分住房以租賃方式獲取收益，為規(guī)范租賃住房統(tǒng)一管理，應(yīng)對住房租金進(jìn)行科學(xué)評估。將房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果與運(yùn)營管理結(jié)合起來，實(shí)現(xiàn)閉合式管理，從宏觀角度把握管理的各個(gè)細(xì)節(jié)，從而更好地處理和解決運(yùn)營管理過程中遇到的各項(xiàng)問題和突發(fā)情況，提升租賃成交量，有效地提高企業(yè)自身運(yùn)營管理水平，提高收益，增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力。從住房管理的角度來看，租金評估是資產(chǎn)管理過程中一項(xiàng)有力的監(jiān)管措施。獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的租金評估，可以防止國有資產(chǎn)流失，為監(jiān)管部門提供確切的科學(xué)依據(jù)。隨著改革的不斷深入，住房市場規(guī)模不斷擴(kuò)大，新租、續(xù)租、退租等業(yè)務(wù)日趨頻繁，而國有企業(yè)業(yè)務(wù)部門人員少、任務(wù)重，評估知識缺乏，僅靠自身的力量是難以勝任。為此，必須借助專業(yè)權(quán)威評估機(jī)構(gòu)科學(xué)指導(dǎo)租賃價(jià)格。通過租金評估，有助于國有企業(yè)檢查、評比及考核定量化，優(yōu)化獎勵機(jī)制，提高資產(chǎn)管控效率。企業(yè)員工可以自我對照、自我剖析，自我改進(jìn)，提高工作責(zé)任心。

4 傳統(tǒng)定價(jià)機(jī)制存在的弊端

4.1 傳統(tǒng)租金定價(jià)粗放隨意

國有企業(yè)租賃住房區(qū)域分布廣范圍大，既有分布在配套齊全的內(nèi)環(huán)區(qū)域，又有處在中內(nèi)環(huán)的配套日臻完善的沿江片區(qū)域，也有位于中外環(huán)新城區(qū)域，還有少量分布在外環(huán)以外的尚在開發(fā)郊外區(qū)域，一般由集團(tuán)本部和各家下屬企業(yè)管理，較長時(shí)期存在傳統(tǒng)管理方式不一致，租金定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不一致。筆者從2006年起關(guān)注上海市國有企業(yè)租賃住房租金定價(jià)情況：有的企業(yè)以道路或房屋所在街鎮(zhèn)設(shè)定一個(gè)租金價(jià)格，沒有位置的細(xì)分，粗放型定價(jià)機(jī)械、呆板，缺乏定價(jià)的科學(xué)性、合理性;有的企業(yè)已租賃住房以周邊同類型、同地段資產(chǎn)租金價(jià)格作為依據(jù)，缺乏市場化定價(jià)機(jī)制;有的企業(yè)住房經(jīng)營從業(yè)人員憑資歷、經(jīng)驗(yàn)定價(jià);有的國有為完成年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，或出于自身業(yè)績需要，沒有經(jīng)過市場調(diào)研，胡亂拉高租賃價(jià)格，造成不少住房空置;更有甚者，長官意志定價(jià)，租賃價(jià)格忽高忽低，缺乏標(biāo)準(zhǔn)化操作。由于沒有認(rèn)識到科學(xué)權(quán)威定價(jià)機(jī)制的重要性，部分國有企業(yè)在早期缺乏科學(xué)合理及市場化定價(jià)思維，制定租賃住房出租價(jià)格主觀性，隨意性較大，客規(guī)上為轉(zhuǎn)租、群租等不法行為提供了方便之門。各種傳統(tǒng)定價(jià)方式缺乏市場定價(jià)思維，或多或少存在市場經(jīng)濟(jì)痕跡。同時(shí)，國有企業(yè)普遍存在人員年齡老化，學(xué)歷偏低，手工操作多，信息化水平低，工作效率低下等問題，這些狀況實(shí)際上制約了企業(yè)租賃住房市場長遠(yuǎn)健康發(fā)展。

4.2 經(jīng)營部門與定價(jià)機(jī)構(gòu)角色模糊

我們調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，房管集團(tuán)所屬企業(yè)住房租賃經(jīng)營部門與租賃定價(jià)機(jī)構(gòu)角色不清晰，部分企業(yè)租賃經(jīng)營部門就是租賃定價(jià)機(jī)構(gòu)，具有雙重角色。有的企業(yè)住房經(jīng)營部門往往片面最求住房出租率，減少空置率而低價(jià)出租;也有的住房經(jīng)營部門迫于人情世故而低價(jià)出租;偶爾也有人受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動，利用尋租空間，鋌而走險(xiǎn)。租賃定價(jià)爭議不斷，房屋租賃管理中存在漏洞和風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)別地方曾發(fā)生過腐敗案件。由于住房經(jīng)營部門與租賃定價(jià)機(jī)構(gòu)角色模糊，住房租賃定價(jià)難以科學(xué)合理、公平、公正。國有企業(yè)普遍存在住房業(yè)務(wù)管理缺失、監(jiān)督制約缺失、激勵機(jī)制缺失等情況，住房租賃收益偏低。租賃住房量廣價(jià)大，其租金無論是偏高或偏低，都會使出租方或承租方中的某一方遭受的經(jīng)濟(jì)損失。國有企業(yè)從事具體項(xiàng)目運(yùn)營工作，對整體房地產(chǎn)及其市場行情的把握不及專業(yè)評估機(jī)構(gòu)，為避免在房地產(chǎn)租賃中遭受經(jīng)濟(jì)損失，需要專業(yè)評估機(jī)構(gòu)評估，為確定租金提供參考依據(jù)。另外，在租賃期內(nèi)如何根據(jù)市場情況確定租金的調(diào)整幅度，以及租賃期滿后續(xù)租租金如何確定，這些也都需要房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)給出公平公正的評估結(jié)果。

4.3 租賃定價(jià)制度有待完善

國有房管集團(tuán)經(jīng)營住房租賃業(yè)務(wù)，大都制定了住房租賃管理制度。翻閱國有企業(yè)住房管理制度，一般有下列條款：目的和適用范圍、管理主體和租賃要求、日常管理和審批程序、禁止事項(xiàng)和責(zé)任追究 ，但基本不涉及或很少涉及租賃評估、租賃定價(jià)內(nèi)容，有些涉及的，也僅僅是住房市場不太涉及的例外情況即超長年限或大體量出租住房項(xiàng)目需要專業(yè)評估公司評估。現(xiàn)有的法律法規(guī)確有穩(wěn)定發(fā)展住房市場的內(nèi)容，但很少涉及租賃住房定價(jià)的法條。由此造成，大部分國有企業(yè)住房租賃定價(jià)無章可依。各企業(yè)管理方式不一，定價(jià)方式不一，租賃定價(jià)基本處于各自為政狀態(tài)。上級公司租賃定價(jià)檢查、評比、考核基本以定性為主無法定量計(jì)算，比較隨意，難以激發(fā)企業(yè)員工的積極性和責(zé)任心。由于企業(yè)制度及法制建設(shè)還不夠健全，造成企業(yè)租賃定價(jià)機(jī)制不夠科學(xué)合理，租賃住房資產(chǎn)收益低效，難以保證國有住房資產(chǎn)保值增值，住房租賃管理制度亟需修訂完善。

5 科學(xué)合理定價(jià)的具體實(shí)踐

5.1 制定租賃住房科學(xué)定價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)

國有房管集團(tuán)要修訂住房租賃管理制度，增加租賃住房科學(xué)定價(jià)，聘請專業(yè)評估機(jī)構(gòu)咨詢，住房定價(jià)執(zhí)行檢查、考核等的條款，亡羊補(bǔ)牢，完善管理制度。國有房管集團(tuán)按租賃管理制度聘請專業(yè)權(quán)威的第三方評估機(jī)構(gòu)對住房租金進(jìn)行科學(xué)評估，確定評估時(shí)點(diǎn)和頻次，實(shí)行住房租賃指導(dǎo)價(jià)“一房一價(jià)”制度，做得有章可循，有據(jù)可查。國有房管集團(tuán)定期巡查與考核，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。為體現(xiàn)客觀公平公正，國資委和一級集團(tuán)公司經(jīng)過公開渠道及一定程序建立具有一級資質(zhì)、專業(yè)權(quán)威評估機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)庫。二級及以下國有企業(yè)從上級數(shù)據(jù)庫隨機(jī)選取評估機(jī)構(gòu)，經(jīng)過公司的采購招標(biāo)比選程序，貨比三家，招標(biāo)委員會專家組成員打分，以得分高低確定適合的專業(yè)評估公司。實(shí)際使用公司與獲勝的評估公司簽訂委托咨詢協(xié)議，評估公司按照協(xié)議要求開展住房租金評估工作。雙方確定房地產(chǎn)咨詢項(xiàng)目建立數(shù)據(jù)庫，估價(jià)對象中各套房屋數(shù)據(jù)整理入庫，并根據(jù)數(shù)據(jù)庫搭建對應(yīng)系統(tǒng)，將按項(xiàng)目需要對系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)及更新，旨在為住房估價(jià)項(xiàng)目提供可控、完整、規(guī)范的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。評估公司根據(jù)實(shí)際使用公司委托的租賃住房范圍及數(shù)量，每年在確定的時(shí)點(diǎn)開展市場租金評估工作，書面出具住房租賃指導(dǎo)價(jià)咨詢報(bào)告，真正做到有章可循，有據(jù)可查。

5.2 健全市場化合理定價(jià)的體制機(jī)制

要實(shí)現(xiàn)國有企業(yè)租賃住房科學(xué)定價(jià)，需要二級國有企業(yè)以下公司住房租賃經(jīng)營部門定價(jià)權(quán)限或定價(jià)部門剝離，二級及以上國有房管集團(tuán)賦能資產(chǎn)管理部門或委托有資質(zhì)第三方評估機(jī)構(gòu)定價(jià)的經(jīng)營管理模式。房管集團(tuán)資產(chǎn)管理部們不再具體承擔(dān)住房出租業(yè)務(wù)，而是作為業(yè)務(wù)主管部門。住房租賃業(yè)務(wù)歸屬資產(chǎn)平臺公司或下屬公司業(yè)務(wù)部門，住房租賃業(yè)務(wù)部門專門從事經(jīng)營業(yè)務(wù)不再具有租金定價(jià)功能，真正實(shí)現(xiàn)經(jīng)營和定價(jià)分開。集團(tuán)公司資產(chǎn)管理部門定期發(fā)布租賃指導(dǎo)價(jià)文件，并對下屬公司租金執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)、管理和考核，實(shí)現(xiàn)租賃住房定價(jià)市場化、專業(yè)化、科學(xué)化管理，防范租賃住房運(yùn)營管理風(fēng)險(xiǎn)，提高租賃住房管理水平，提升國有資產(chǎn)運(yùn)營收益。二個(gè)層面實(shí)現(xiàn)真正意義上的管辦分離，界面清晰。國有企業(yè)擔(dān)負(fù)著保證和實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值的重大責(zé)任，通過住房租金評估，以第三方評估結(jié)果作為租賃指導(dǎo)價(jià)，可以防范資產(chǎn)運(yùn)營過程中的尋租行為，防范腐敗現(xiàn)象發(fā)生。

5.3 確定住房租賃價(jià)格評估的流程

以筆者所在二級國有企業(yè)浦房集團(tuán)2020年度評估工作為例，浦房集團(tuán)每年對空置住房，以及租賃合同到期日未滿一年的住房租金價(jià)格進(jìn)行專業(yè)評估。評估工作分三階段：第一階段內(nèi)場填表，各下屬企業(yè)在2020年3月16日至2020年3月31日填寫電子表《2020年度租賃指導(dǎo)價(jià)評估房屋基礎(chǔ)統(tǒng)計(jì)表》，收集租賃住房基本資料，并由浦房集團(tuán)資產(chǎn)管理部門審核，確保全覆蓋，不遺漏;第二階段外場踏勘，第三方評估機(jī)構(gòu)在2020年4月1日至2020年5月15日到出租房現(xiàn)場勘探走訪，各企業(yè)業(yè)務(wù)人員將出租房現(xiàn)場情況向評估公司進(jìn)一步解釋說明;第三階段評估機(jī)構(gòu)撰寫咨詢報(bào)告，評估機(jī)構(gòu)在2020年5月16日至2020年6月15日撰寫咨詢報(bào)告，并交浦房集團(tuán)審核通過。浦房集團(tuán)資產(chǎn)管理部于2020年7月1日前咨詢報(bào)告下發(fā)至各企業(yè)，并由浦房集團(tuán)本部以及下屬各企業(yè)遵照執(zhí)行。

5.4 探索住房租賃價(jià)格評估的途徑

實(shí)施住房租賃指導(dǎo)價(jià)制度，開展評估工作，是保障租賃住房市場平穩(wěn)健康發(fā)展的有效途徑。按照法定程序通過聘請一級國有房管集團(tuán)目錄內(nèi)有資質(zhì)的第三方專業(yè)評估公司，對房屋的出租價(jià)格進(jìn)行評估，評估時(shí)充分考慮影響住房租賃價(jià)格的生態(tài)環(huán)境，即住房建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、戶型布局、層高、維護(hù)保養(yǎng)、建筑規(guī)模、住房區(qū)位狀況、樓層朝向、交通便捷程度、周圍環(huán)境與景觀狀況、配套條件、市場供求情況以及重大疫情等住房生態(tài)環(huán)境的多種因素，科學(xué)合理地確定租賃指導(dǎo)價(jià)?！耙环恳粌r(jià)”規(guī)范操作，徹底轉(zhuǎn)變了傳統(tǒng)粗放型的租賃定價(jià)方式。[1]評估價(jià)格時(shí)兼顧國有企業(yè)民生與市場雙重屬性，原則上略低于市場價(jià)格，體現(xiàn)國有企業(yè)平抑市場租賃價(jià)格的責(zé)任。規(guī)定續(xù)簽和新簽的房屋出租的租賃價(jià)格不得低于集團(tuán)的指導(dǎo)價(jià)。租賃價(jià)格制定過程公開透明，由此消除了制定租賃價(jià)格過于粗放隨意等弊病，從定價(jià)機(jī)制上減少轉(zhuǎn)組、群租現(xiàn)象，根除尋租空間，堵塞了制度漏洞，提高房屋資產(chǎn)經(jīng)營收益。

國有企業(yè)要優(yōu)化租賃住房信息化管理系統(tǒng)，開發(fā)租賃指導(dǎo)價(jià)價(jià)輸入功能，集團(tuán)定價(jià)部門把經(jīng)過專業(yè)評估且已定稿的租賃指導(dǎo)價(jià)“一房一價(jià)”Excel表集中導(dǎo)入信息系統(tǒng)，提高租賃合同電子化審批的效率。審批過程中一個(gè)方面，如合同租金低于系統(tǒng)租賃指導(dǎo)價(jià)，電腦會自動提醒，審批者打回業(yè)務(wù)部門重審。合同租金高于租賃指導(dǎo)價(jià)，合同電子審批會簽順利通過。信息系統(tǒng)具備租戶欠租提醒、租賃指導(dǎo)價(jià)提醒等業(yè)務(wù)管理功能，有效提升房管集團(tuán)住房業(yè)務(wù)管控水平和效率。同時(shí)，國有企業(yè)要內(nèi)引外培，提高從業(yè)人員素質(zhì)，打造市場化、專業(yè)化業(yè)務(wù)經(jīng)營團(tuán)體，充分利用移動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人臉識別以及人工智能等前沿技術(shù)，提高住房經(jīng)營工作效率。

5.5 提高國企業(yè)租賃住房的收益

房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)提供住房的租賃指導(dǎo)價(jià)評估，也可延伸到業(yè)績考核、預(yù)算編制等目的的租金評估，可以提供長期物業(yè)投資可行性研究建議、投資周期匯報(bào)測算、企業(yè)租金平衡點(diǎn)測算、租期內(nèi)遞增率或報(bào)酬率的測算等服務(wù)。房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)還可以利用其本身對于區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)租賃信息、典型租賃案例的了解，以及專業(yè)的評估團(tuán)隊(duì)，為國有企業(yè)提供較為精確的住宅以及商業(yè)的租金調(diào)查報(bào)告、租賃飽和度分析、商業(yè)發(fā)展前景分析等。與此同時(shí)，評估機(jī)構(gòu)還可以利用自己現(xiàn)有的數(shù)據(jù)庫，構(gòu)建動態(tài)預(yù)測模型，結(jié)合人口流動、商業(yè)周期等外部性變化因素，對未來租金水平進(jìn)行修正，為企業(yè)的經(jīng)營調(diào)整提供市場數(shù)據(jù)支撐。

筆者所在浦房集團(tuán)從2016年起在下屬公房公司98套住房首次試點(diǎn)實(shí)行租賃指導(dǎo)價(jià)“一房一價(jià)”制度，II2016年較2015年同期增收67萬元，增幅達(dá)48%，戶均月租金出價(jià)格從2015年1601元/套遞增到2016年2370元/套。浦房集團(tuán)在公房公司試點(diǎn)成功基礎(chǔ)上向浦房系統(tǒng)內(nèi)所有企業(yè)推廣。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017至2019年集團(tuán)經(jīng)營性出租房租金收入分別為：0.81億、1.12億、1.34億，租金平均增長率為29%。國有企業(yè)實(shí)行租賃指導(dǎo)價(jià)制度，租賃住房低效使用的情況不復(fù)存在，租金收益將逐年大幅提高。

6 結(jié)語

2020年，上海市繼續(xù)堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位，穩(wěn)步拓展住房租賃業(yè)務(wù)，完善房地產(chǎn)長效管理機(jī)制。要發(fā)揮政策引導(dǎo)、市場主導(dǎo)、企業(yè)主體、全社會參與的各自不同作用，促進(jìn)住房租賃市場穩(wěn)定與科學(xué)合理定價(jià)的深度融合。尤其要發(fā)揮國有企業(yè)在租賃住房科學(xué)合理定價(jià)的主力軍作用，制定科學(xué)合理定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，健全市場化定價(jià)體制機(jī)制，實(shí)現(xiàn)定價(jià)機(jī)構(gòu)與住房經(jīng)營部門管辦分離，完善嚴(yán)密高效的事中事后監(jiān)管體系，實(shí)行真正意義上的市場化運(yùn)作，保持住房租賃價(jià)格總體穩(wěn)定，促進(jìn)租賃住房市場長遠(yuǎn)健康發(fā)展。

注釋：

I數(shù)據(jù)來源：2019年上海統(tǒng)計(jì)年鑒

II數(shù)據(jù)來源：浦房集團(tuán)

Ⅲ數(shù)據(jù)來源：房產(chǎn)之窗網(wǎng)（上海二手房指數(shù)辦公室）

參考文獻(xiàn)：

[1]陸新龍.新時(shí)期上海市區(qū)屬房管集團(tuán)房屋資產(chǎn)經(jīng)營管理模式的思考.中國房地產(chǎn)業(yè)，2019.7（中）：20頁