余建芬

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國商品房的建設(shè)日益壯大，于此而來的是我國商品房后續(xù)預(yù)售相關(guān)問題，其中商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度的問題被提上了日程。2010年我國全面實(shí)施商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶制度，這對規(guī)范預(yù)售資金的收存、支取、使用，確保預(yù)售資金用于商品房項(xiàng)目工程建設(shè)，保障購房人的合法權(quán)益，防范房地產(chǎn)預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范房地產(chǎn)預(yù)售行為等發(fā)揮了積極作用。但由于現(xiàn)階段我國仍缺少一套完整且可行的商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法，各地的做法不盡相同，給我國房地產(chǎn)二級市場的秩序帶來重大影響?；诖?，本文主要對我國商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度問題及對策做具體論述，希望通過本文的分析研究，給行業(yè)內(nèi)人士以借鑒和啟發(fā)。

關(guān)鍵詞：商品房;預(yù)售資金;監(jiān)管

眾所周知，商品房預(yù)售作為房地產(chǎn)企業(yè)最直接的融資方式在當(dāng)前房地產(chǎn)市場得以普遍運(yùn)用。但是，現(xiàn)行商品預(yù)售資金監(jiān)管辦法采取“一刀切”的監(jiān)管方式，在一定程度上影響了房地產(chǎn)開發(fā)及資金使用效率，不利于房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。因此，有必要進(jìn)一步完善現(xiàn)行新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。

1 預(yù)售資金監(jiān)管制度建立的背景及對房地產(chǎn)市場管理的好處

當(dāng)前，對預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管的主要目的是防止資金被挪作他用導(dǎo)致樓盤無法按時(shí)完工。商品房是一種與社會穩(wěn)定和人民生活息息相關(guān)的特殊商品，從中央到地方各級政府都高度重視，規(guī)范房地產(chǎn)市場，包括土地出讓、規(guī)劃審批、建筑管理、經(jīng)營行為、價(jià)格管理等，目的是防止開發(fā)商截留和挪用預(yù)售資金，從而導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目資金鏈斷裂，最終出現(xiàn)未完工的建筑或攜款潛逃等現(xiàn)象，從而引發(fā)群體性事件。在引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展的同時(shí)，預(yù)售資金監(jiān)管的實(shí)施將對維護(hù)購房資金的安全、購房人的合法權(quán)益和化解潛在風(fēng)險(xiǎn)隱患都將發(fā)揮舉足輕重的作用。

2 在全國各地制度執(zhí)行十幾年以來，目前階段存在的主要問題

2.1 商品房預(yù)售監(jiān)管沉淀資金使用受限，預(yù)售資金使用效率有待進(jìn)一步提高

實(shí)施商品房預(yù)售資金監(jiān)管后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將全部預(yù)售資金全部繳存至預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，企業(yè)只能按照預(yù)售資金使用節(jié)點(diǎn)申請?zhí)崛≠Y金用于預(yù)售項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，相當(dāng)一部分資金沉淀在資金監(jiān)管賬戶中，影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的流動性，資金使用效率不高，一定程度上影響商品房預(yù)售項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)建設(shè)。

2.2 銀行監(jiān)管模式存在問題

銀行監(jiān)管模式主要存在著以下幾點(diǎn)不足之處：第一點(diǎn)是，銀行在預(yù)收款進(jìn)入監(jiān)管賬戶之前無法對其進(jìn)行規(guī)范監(jiān)管;第二點(diǎn)就是銀行缺少評估房地產(chǎn)工程進(jìn)展所必須的專業(yè)技術(shù)，而需要委托其他專業(yè)機(jī)構(gòu)對工程進(jìn)展進(jìn)行監(jiān)督評估，這無疑會導(dǎo)致監(jiān)管工作的成本大幅度增加。此外由于房地產(chǎn)開發(fā)商絕大多數(shù)都和銀行機(jī)構(gòu)存在著業(yè)務(wù)關(guān)系，因此，在評估過程中可能會違背中立性和公正性作出決斷。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在使用資金時(shí)須取得貸款銀行的同意，一般而言，銀行會通過保證金賬戶的方式對預(yù)售資金當(dāng)中的一定比例進(jìn)行凍結(jié)以便于還貸，但是銀行無法有效監(jiān)控剩余的大部分預(yù)售資金。

2.3 監(jiān)管資金存在司法執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)

對于商品房預(yù)售資金監(jiān)管帳戶內(nèi)的資金能否被查封和執(zhí)行的問題，有過較多的爭議和分歧，全國范圍內(nèi)，不同地方政府和地方法院的認(rèn)識不同，對是否可執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，因此監(jiān)管資金存在司法執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。

3 完善我國商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度對策

3.1 明確商品房預(yù)售資金監(jiān)管主體

明確商品房預(yù)售資金監(jiān)管主體主要從相關(guān)專業(yè)知識的優(yōu)化和人員能力的優(yōu)化兩個(gè)方面來論述。一是監(jiān)管主體必須要具備相關(guān)專業(yè)知識。房地產(chǎn)交易預(yù)售資金的監(jiān)督和使用具備較強(qiáng)的專業(yè)性，因此，為了有效保證商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的效率和質(zhì)量，監(jiān)管主體必須要具備專業(yè)的知識水平。首先必須要有具備相應(yīng)的金融商業(yè)知識和能力的專業(yè)技術(shù)人員;其次必須要有具備建筑工程專業(yè)知識能力的專業(yè)技術(shù)人員。二是優(yōu)化監(jiān)管資源的分配，以最大限度地降低監(jiān)管工作的成本，并最大限度地提高監(jiān)管工作的效果。在設(shè)計(jì)監(jiān)管模式的過程當(dāng)中，有必要對資金監(jiān)管參與者進(jìn)行簡化。監(jiān)管機(jī)構(gòu)越精簡和高效，就越容易界定參與者之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，有助于降低監(jiān)管參與人之間的溝通成本和監(jiān)管費(fèi)用。此外，監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)該具有獨(dú)立的地位，要有能力獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任，確保其能夠認(rèn)真履行監(jiān)管職責(zé)，保護(hù)購房者的利益，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

3.2 調(diào)整商品房預(yù)售重點(diǎn)資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)

商品房預(yù)售重點(diǎn)資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)需要適應(yīng)商品房預(yù)售的發(fā)展，商品房預(yù)售重點(diǎn)資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)按項(xiàng)目總投資成本（不包括地價(jià)）的75%確定（符合預(yù)售條件，其項(xiàng)目投資必須達(dá)到工程總投資的25%及以上）。其重點(diǎn)監(jiān)管資金基礎(chǔ)額度為：重點(diǎn)監(jiān)管資金基礎(chǔ)額度=項(xiàng)目總投資成本×75%監(jiān)管部門根據(jù)預(yù)售項(xiàng)目在預(yù)售前已完成工程量及支付工程款情況核定重點(diǎn)資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)及其具體比例。實(shí)際監(jiān)管額度=項(xiàng)目總投資成本-實(shí)際已投入的部分預(yù)售資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶，達(dá)到重點(diǎn)資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以申請?zhí)崛》侵攸c(diǎn)監(jiān)管資金，必須用于償還本項(xiàng)目的銀行貸款、支付施工單位的工程價(jià)款及本項(xiàng)目其他應(yīng)付款等。

3.3 有效應(yīng)用預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)

近年來，商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度在我國各大中型城市中逐步開展，針對該制度而開發(fā)上線的信息化管理系統(tǒng)也應(yīng)運(yùn)而生，通過這種監(jiān)管化信息管理系統(tǒng)，來對開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)售過程的售樓資金進(jìn)行入賬環(huán)節(jié)的精細(xì)化、準(zhǔn)確化管控;同時(shí)，對于開發(fā)企業(yè)每一筆預(yù)售資金的使用、支付各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行實(shí)時(shí)跟蹤管理和監(jiān)督、確保開發(fā)企業(yè)在樓盤竣工封頂之前保留有一定足額的預(yù)售資金。預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)是對所有開發(fā)企業(yè)在樓盤出售過程中，政府行業(yè)主管部分對商品房購房款進(jìn)行監(jiān)管的系統(tǒng)，通過對業(yè)務(wù)的所有需求進(jìn)行系統(tǒng)級的分析，設(shè)計(jì)出能夠?qū)ι唐贩款A(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)進(jìn)行支撐的系統(tǒng)，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房屋交易監(jiān)管中心研發(fā)業(yè)務(wù)軟件以及對應(yīng)的后臺服務(wù)程序。

3.4 創(chuàng)新商品房預(yù)售資金重點(diǎn)監(jiān)管方式

創(chuàng)新商品房預(yù)售資金重點(diǎn)監(jiān)管方式主要包括四個(gè)方面：首先是降低或提高商品房預(yù)售重點(diǎn)資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn);其次是銀行出具現(xiàn)金保函，免同等額度的重點(diǎn)監(jiān)管資金;然后是集團(tuán)公司（或母公司）出具承諾書或第三人擔(dān)保，免除50%的重點(diǎn)監(jiān)管資金;最后是可設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管保險(xiǎn)制度，即開發(fā)商購買商品房預(yù)售資金監(jiān)管險(xiǎn)，分散轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，通過商業(yè)保險(xiǎn)方式保證預(yù)售監(jiān)管資金損害賠償。

3.5 行業(yè)主管部門與司法部門的有效溝通，確保監(jiān)管資金的合理合法的使用

行政機(jī)關(guān)的工作人員應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行市場檢查，查看開發(fā)企業(yè)有沒有按規(guī)定將項(xiàng)目相關(guān)的許可證等在其售樓處進(jìn)行公示，并對沒有履行披露義務(wù)的開發(fā)企業(yè)責(zé)令限期改正，情節(jié)嚴(yán)重者可以依照相關(guān)法律進(jìn)行處罰。對于不按時(shí)披露信息情節(jié)嚴(yán)重以及屢教不改的企業(yè)加大處罰力度，只有這樣才能督促開發(fā)企業(yè)更好的履行信息披露義務(wù)，要積極的與司法部門的有效溝通，確保監(jiān)管資金的合理合法的使用。

4 結(jié)語

總之，加強(qiáng)對商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，有利于維護(hù)預(yù)售商品房交易各方的合法權(quán)益，防范和化解房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。因此，進(jìn)一步加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管、不斷提高資金監(jiān)管工作的效率和質(zhì)量，對于有效規(guī)范房地產(chǎn)二級市場秩序、保障購房者的資金安全、促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展具有重大意義。

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