圖/郭鵬

為維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行，北京近年出臺(tái)了多項(xiàng)限購政策，如2011年發(fā)布關(guān)于貫徹“國八條”的通知，其中明確規(guī)定，對(duì)非京籍購房者的要求為，在京無房且已連續(xù)5年在京繳納社?；騻€(gè)稅。

近日，讀者劉偉向《民生周刊》反映，由于北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司在履行居間服務(wù)合同過程中，違反經(jīng)紀(jì)人職業(yè)道德，與買受人惡意串通，故意隱瞞買受人無北京市購房資格的事實(shí)，最終導(dǎo)致該購房合同因無法履行而解除，使其不能實(shí)現(xiàn)房屋銷售的最終目的，給其造成巨大經(jīng)濟(jì)損失，進(jìn)而嚴(yán)重質(zhì)疑鏈家公開宣傳的價(jià)值追求和服務(wù)理念。

自北京房屋限購政策實(shí)施以來，的確起到了遏制房價(jià)上漲，讓炒房投機(jī)者無機(jī)可投、無利可圖的作用，合理引導(dǎo)了公眾剛性需求。但與此同時(shí)，也使一些確實(shí)有住房需求的群體因不具備購房資質(zhì)而望“房”興嘆，其中衍生出不少房地產(chǎn)交易亂象。

為此，住建部等多部委要求，各地、各有關(guān)部門以及相關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)將健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制，切實(shí)維護(hù)人民群眾合法權(quán)益作為整治房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象工作的重中之重。

在劉偉所訴的案件中，北京市海淀區(qū)人民法院認(rèn)為，鏈家的行為違反了有關(guān)規(guī)定和相關(guān)服務(wù)規(guī)范，在一定程度上擾亂了公平合理的市場(chǎng)交易秩序。

出賣人：鏈家坑人

2017年，劉偉將其位于北京市海淀區(qū)一處建筑面積為400余平方米的房屋，委托鏈家出售，之后，經(jīng)鏈家推薦購房人張某有意購買該房屋。

2017年底，鏈家作為居間人、劉偉作為出賣人、張某作為買受人簽訂了《居間服務(wù)合同》，并簽訂《北京市存量房屋買賣合同》《補(bǔ)充協(xié)議》《買賣定金協(xié)議書》等文件。

買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議等文件約定，房屋總價(jià)款為4450萬元，張某支付定金50萬元，張某應(yīng)于權(quán)屬轉(zhuǎn)移前支付余款4400萬元，并明確了權(quán)屬轉(zhuǎn)移期限。

次月，張某支付定金50萬元，房屋遂交付給張某居住使用。但截至協(xié)議約定日期，張某未支付剩余房款。劉偉多次催促鏈家要求張某履行合同，支付房款，但張某一直未能履行。

無奈之下，劉偉起訴張某違約，要求解除合同，并賠償違約金。2019年8月，北京市海淀區(qū)人民法院作出判決，解除劉偉和張某簽訂的房屋買賣合同，要求張某支付違約金190萬元，并限期將房屋騰空。

但是，在案件審理過程中，鏈家負(fù)責(zé)該筆交易的經(jīng)紀(jì)人趙某出庭時(shí)卻表示，其在簽訂合同前就知道張某無北京購房資格，并聲稱：“在鏈家公司常規(guī)都是這樣操作的?！?/p>

而到此才得知購房人無資質(zhì)的劉偉認(rèn)為，居間人鏈家和購買人惡意串通，故意隱瞞購買人無購房資格一事，誘騙出賣人簽訂房屋買賣合同的做法，必然導(dǎo)致房屋無法辦理過戶、買賣合同無法履行。

“更可怕的是，鏈家把這種坑人的做法視為常規(guī)操作，擾亂了房屋市場(chǎng)秩序，敗壞了經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)道德。”劉偉說，“沒有購房資質(zhì)，就是張某有錢并有意支付房款，也根本無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶，鏈家此舉讓人匪夷所思?！眲フf。

劉偉的律師王秘清說，張某稱經(jīng)紀(jì)人早已知道自己沒有購房資格，承諾幫助解決，但未解決，曾導(dǎo)致自己入住其他房屋半年后因無法購買而搬出，經(jīng)紀(jì)人感到歉意，才推薦了劉偉。

房屋被張某使用的兩年內(nèi)，市價(jià)貶值近350萬元，如今已很難出售。劉偉認(rèn)為，相關(guān)損失應(yīng)由鏈家承擔(dān)。隨后，他將鏈家訴至海淀法院。

鏈家：此為個(gè)案

《民生周刊》記者在海淀法院作出的（2020）京0108民初16391號(hào)《民事判決書》上看到，鏈家中介人員趙某的證言為：“在北京購房需滿足以下3個(gè)條件之一，要么有北京戶口，要么納稅滿5年，要么繳納社保滿5年，但張某都不具備，按照行業(yè)規(guī)定該種客戶確實(shí)有瑕疵，但我們常規(guī)也是這樣做。關(guān)于張某沒有資格的問題，簽合同時(shí)我們說了，但沒有特別強(qiáng)調(diào)，劉偉聽沒聽見我們不清楚，對(duì)于購房資格問題我們都是簽訂合同后審核，風(fēng)險(xiǎn)是雙方的?！?/p>

海淀法院表示，鏈家未就劉偉知曉張某無購房資格環(huán)節(jié)提交任何證據(jù)，“鏈家雖表示劉偉對(duì)此知曉并同意，但未能提交任何證據(jù)予以證明，故法院對(duì)該主張不予采信?！?/p>

海淀法院還認(rèn)為，鏈家的行為不僅違反了《居間服務(wù)合同》的有關(guān)約定，且違反了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的相關(guān)服務(wù)規(guī)范。雖然不是導(dǎo)致涉案房屋買賣合同解除的直接原因，但確實(shí)構(gòu)成合同繼續(xù)履行的一個(gè)客觀障礙。故劉偉據(jù)此要求鏈家賠償經(jīng)濟(jì)損失，有事實(shí)和法律依據(jù)，法院予以支持。

一審法院判定，鏈家賠償劉偉經(jīng)濟(jì)損失19萬元。對(duì)此結(jié)果，劉偉已提起上訴。

明知道買受人不具備購房資格，仍促成買賣雙方簽訂合同的情況，在鏈家內(nèi)部這種操作是否已經(jīng)常態(tài)化？鏈家將如何杜絕所謂的“常規(guī)”做法，切實(shí)維護(hù)人民群眾合法權(quán)益？如何看待法院審理認(rèn)為，鏈家為該案房屋買賣交易的完成增加了風(fēng)險(xiǎn)，且在一定程度上擾亂了公平合理的市場(chǎng)交易秩序？就上述問題，記者向鏈家提出采訪要求。

對(duì)此，鏈家向記者提供的情況說明中稱，2017年前后，經(jīng)紀(jì)人會(huì)先根據(jù)客戶本人描述，判斷其是否具備購房資質(zhì)后，先簽約，然后再做戶口、社?；蚣{稅等信息核驗(yàn)。但現(xiàn)在，公司為規(guī)避買賣雙方因資質(zhì)問題導(dǎo)致的合同違約損失，已全面要求經(jīng)紀(jì)人必須“先核驗(yàn)資質(zhì)后才能簽約”。在此單交易中，雖經(jīng)紀(jì)人趙某知曉客戶本人當(dāng)時(shí)無購房資質(zhì)，但因客戶曾提出“會(huì)以公司名義來購買等方式”，最終促成雙方簽約，這確屬于個(gè)人作業(yè)不規(guī)范導(dǎo)致的過失，但此為個(gè)案。

鏈家主張，通過法院判決方式承擔(dān)自身的服務(wù)瑕疵責(zé)任。但就具體判罰金額等問題，表示尚存裁定爭(zhēng)議，正等待二審開庭。