□ 苑清敏 殷珊珊

(天津理工大學(xué) 循環(huán)經(jīng)濟(jì)與企業(yè)可持續(xù)發(fā)展中心, 天津 300384)

一、引 言

習(xí)近平總書記在黨的“十九大”報(bào)告中明確指出"房子是用來住的、不是用來炒的"定位，受到社會(huì)的廣泛關(guān)注和認(rèn)同。時(shí)隔3年在2020年的"兩會(huì)"中再次提及"房住不炒"的話題，意味著未來一段時(shí)間中國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍需繼續(xù)改善。京津冀、長三角、珠三角城市群作為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心區(qū)域，其房地產(chǎn)的運(yùn)營效果直接關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。國外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)的研究起步較早且范圍較為廣泛[1-4]。起初國內(nèi)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅、房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)調(diào)控等方面研究頗多，近年來學(xué)術(shù)界亦開始關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的效率問題。一方面，由于房地產(chǎn)具有較強(qiáng)的外部性，許多學(xué)者側(cè)重于房地產(chǎn)和其他層面效率的關(guān)系研究。

杜書云和田申[5]分析了房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)效率影響。余泳澤和李啟航[6]檢驗(yàn)了房?jī)r(jià)對(duì)城市整體及工業(yè)企業(yè)全要素生產(chǎn)率的差異性影響。張巍等[7]研究了房?jī)r(jià)對(duì)地區(qū)資源配置效率的影響。羅知和張川川[8]考察了房地產(chǎn)投資對(duì)制造業(yè)部門資源配置效率的影響。另一方面,隨著國內(nèi)“空城”、“爛尾樓”的不斷涌現(xiàn),眾多學(xué)者開始研究房地產(chǎn)行業(yè)的投入產(chǎn)出效率。比如陳金英等[9]計(jì)算了吉林省房地產(chǎn)的全要素生產(chǎn)率。張琦等[10]測(cè)算了湖南省各地級(jí)市房地產(chǎn)的投入產(chǎn)出效率。汪海鳳和李爽[11]對(duì)海峽兩岸房地產(chǎn)的公司運(yùn)營效率進(jìn)行了比較研究。何志勇[12]對(duì)土地費(fèi)用下的房地產(chǎn)行業(yè)效率進(jìn)行了實(shí)證研究。

通過梳理文獻(xiàn)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有研究缺乏對(duì)房地產(chǎn)效率階段性和區(qū)域性特征評(píng)價(jià)分析?；诖耍疚倪x用鏈?zhǔn)疥P(guān)聯(lián)型兩階段DEA模型對(duì)中國三大城市群房地產(chǎn)效率進(jìn)行階段性評(píng)價(jià), 分析樣本城市房地產(chǎn)效率在建設(shè)階段和銷售階段的差異性，并運(yùn)用Malmquist指數(shù)度量三大城市群房地產(chǎn)業(yè)的全要素生產(chǎn)率及其分解指標(biāo)，識(shí)別影響三大城市群房地產(chǎn)效率的關(guān)鍵因素，為促進(jìn)中國房地產(chǎn)業(yè)的高效發(fā)展提供相關(guān)建議。

二、研究設(shè)計(jì)

(一)研究方法

1.兩階段DEA模型

DEA模型可分為獨(dú)立型和關(guān)聯(lián)型兩類,且關(guān)聯(lián)型主要以并形和鏈形這2種基本網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)為對(duì)象。圖1為鏈?zhǔn)疥P(guān)聯(lián)型兩階段DEA生產(chǎn)系統(tǒng),為簡(jiǎn)要描述問題,圖中輸入和輸出均設(shè)為一維變量。假設(shè)有n個(gè)決策單元(DMU),對(duì)于每個(gè)DMUj;j=1,2,…n,分為兩個(gè)生產(chǎn)階段,其中,第一階段有m個(gè)投入變量xi j,i=1,2,…,m,l個(gè)產(chǎn)出變量zdj,d=1,2,…,l,同時(shí)第一階段的產(chǎn)出變量又作為第二階段的投入變量,即中間變量第二階段有s個(gè)產(chǎn)出變量yrj,r=1,2,…,s。相應(yīng)的鏈?zhǔn)疥P(guān)聯(lián)型兩階段DEA模型如式(1):

(1)

2.Malmquist指數(shù)模型

Malmquist指數(shù)模型是通過構(gòu)造產(chǎn)出距離函數(shù)之比來度量生產(chǎn)率的變化。具體如式(2):

(2)

TFP=EC×TC=PC×SC×TC

(3)

以上各分解指標(biāo)值均以1為分界線,大于1時(shí)表示該指標(biāo)具有促進(jìn)作用;等于1時(shí),表示無影響;小于1時(shí)具有抑制作用。

(二)指標(biāo)選擇

房地產(chǎn)業(yè)在運(yùn)營過程中具有明顯的兩階段特征,其一是建設(shè)階段,即技術(shù)成果的產(chǎn)出階段,體現(xiàn)技術(shù)的有效性;其二是銷售階段,即經(jīng)濟(jì)效益的增加階段,體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的有效性。參考已有研究成果,并考慮到數(shù)據(jù)的可獲得性,兩個(gè)階段的投入產(chǎn)出指標(biāo)見表1。

表1 投入產(chǎn)出指標(biāo)的設(shè)定

(三)數(shù)據(jù)來源與處理

本文的研究期間為2008—2017年,研究對(duì)象是中國三大城市群的38個(gè)城市，其中京津冀城市群包括北京、天津等13個(gè)城市；長三角城市群包括上海、南京等16個(gè)城市；珠三角城市群包括廣州、深圳等9個(gè)城市。數(shù)據(jù)主要來源于各地級(jí)市統(tǒng)計(jì)年鑒。

由于用DEA模型來評(píng)價(jià)效率問題時(shí),要求投入產(chǎn)出指標(biāo)必須非負(fù),但在原始數(shù)據(jù)中,由于指標(biāo)的特性是可能出現(xiàn)負(fù)值的,比如銷售階段的產(chǎn)出指標(biāo)—利潤總額,因此需將原始數(shù)據(jù)按一定函數(shù)關(guān)系式歸一到某一區(qū)間,具體處理方式如下:

maxZjg=ag(1≤j≤n,ag為第g項(xiàng)指標(biāo)的最大值)

minZjg=bg(1≤j≤n,bg為第g項(xiàng)指標(biāo)的最小值)

經(jīng)歸一化處理后的數(shù)據(jù)都位于區(qū)間[0.1,1]內(nèi)。

三、結(jié)果分析

(一)綜合效率階段性分析

為了使第一階段的產(chǎn)出與第二階段的投入保持統(tǒng)一,第一階段采用投入導(dǎo)向的BCC模型,第二階段采用產(chǎn)出導(dǎo)向的BCC模型。表2為通過DEAP2.1軟件測(cè)算得出的2008—2017年三大城市群房地產(chǎn)兩階段綜合效率值(由于篇幅有限,僅列出偶數(shù)年的兩階段綜合效率值),圖2為兩個(gè)階段綜合效率均值的變動(dòng)趨勢(shì)。

圖2 三大城市群的兩階段綜合效率變動(dòng)趨勢(shì)

由表2可知, 2008—2017年,三大城市群房地產(chǎn)業(yè)兩個(gè)階段的綜合效率均值均未達(dá)到1，建設(shè)階段明顯高于銷售階段，說明三大城市群房地產(chǎn)業(yè)在運(yùn)營過程中效率不高，存在一定的資源浪費(fèi)，建設(shè)階段的運(yùn)營效果優(yōu)于銷售階段。這是由于隨著中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房屋建造技術(shù)不斷進(jìn)步，平均建設(shè)周期越來越短，建設(shè)效率相對(duì)較高。

表2 兩階段房地產(chǎn)業(yè)綜合效率值

但近年來房地產(chǎn)在銷售過程中面臨的困難與挑戰(zhàn)越來越突出，開發(fā)商為了能吸引更多的目標(biāo)客戶，不得不在營銷上加大投入，從而使得銷售階段的效率低下。

相比而言，珠三角地區(qū)兩個(gè)階段的效率差異不太明顯，該地區(qū)建設(shè)階段的效率水平在三大地區(qū)中最低，但銷售階段的效率值卻達(dá)到最高，反映了珠三角地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在買賣雙方力量的相互制約下發(fā)展相對(duì)均衡。

由圖2可以看出,在研究期內(nèi),三大城市群兩個(gè)階段的綜合效率均出現(xiàn)了不同程度的下降,且變化趨勢(shì)基本一致,尤其是在銷售階段。這是由于近年來中國房地產(chǎn)過熱發(fā)展,房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化嚴(yán)重和房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存量過大并存,新屋銷售和新開工之間的傳導(dǎo)周期越來越長,房地產(chǎn)行業(yè)存在逐步收縮的趨勢(shì),從而出現(xiàn)了房地產(chǎn)效率不斷下降的事實(shí)。

(二)全要素生產(chǎn)率階段性分析

用Malmquist指數(shù)模型對(duì)2008—2017年三大城市群房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)階段和銷售階段的TFP進(jìn)行分解，從EC、TC、PC和SC幾個(gè)方面進(jìn)行分析，表3為三大城市群各指標(biāo)的均值情況，圖3為38個(gè)城市兩階段全要素生產(chǎn)率的對(duì)比情況。

圖3 38個(gè)城市的兩階段全要素生產(chǎn)率的對(duì)比情況

由表3可知,三大城市群房地產(chǎn)建設(shè)階段的TFP均值均小于1，銷售階段均大于1，說明在研究期內(nèi)建設(shè)階段的TFP持下降趨勢(shì)，在銷售階段呈上升趨勢(shì)。京津冀城市群兩個(gè)階段的TFP均高于其他兩個(gè)城市群，說明該地區(qū)房地產(chǎn)全要素生產(chǎn)率水平相對(duì)最優(yōu)，這可能是由于不同區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)具有差異性所致。從建設(shè)階段TFP分解指標(biāo)來看，38個(gè)城市的TC均值是小于1的，EC均值大于1，說明技術(shù)進(jìn)步貢獻(xiàn)不足是該階段全要素生產(chǎn)率下降的關(guān)鍵；由EC進(jìn)一步分解可得，SC呈增長的趨勢(shì)，而PC是下降的，尤其是珠三角地區(qū)，趨勢(shì)表現(xiàn)尤為明顯，說明該階段的當(dāng)務(wù)之急是改善純技術(shù)效率。銷售階段TFP分解指標(biāo)與建設(shè)階段出現(xiàn)了相反的變化趨勢(shì)，TC均值是大于1的，EC是小于1的，說明技術(shù)效率抑制了該階段全要素生產(chǎn)率的提升，該階段PC和SC均值都小于1，說明該階段管理層業(yè)務(wù)能力不足，投資規(guī)模惡化，未達(dá)到行業(yè)內(nèi)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。

表3 全要素生產(chǎn)率及分解指標(biāo)

由圖3來看，銷售階段的全要素生產(chǎn)率總體優(yōu)于建設(shè)階段，可能的原因是近年來中國政府參與到了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，以去庫存為主，并取得了一定的成效，銷售階段的生產(chǎn)率穩(wěn)步提升，但也有個(gè)別城市除外，比如京津冀地區(qū)的邢臺(tái)和滄州，長三角地區(qū)的舟山，珠三角地區(qū)的江門、惠州和中山，可能是由于這些城市的房地產(chǎn)需求還是以剛需為主，國家對(duì)其的調(diào)控影響遠(yuǎn)低于一二線城市。

四、結(jié)論與建議

本文借助兩階段DEA模型和Malmquist指數(shù)，分析了三大城市群建設(shè)階段和銷售階段的房地產(chǎn)效率，得出如下結(jié)論，并提出相應(yīng)建議。

第一，2008—2017年，三大城市群建設(shè)階段和銷售階段房地產(chǎn)綜合效率均不高，銷售階段的效率明顯低于建設(shè)階段。房地產(chǎn)企業(yè)有必要對(duì)銷售費(fèi)用進(jìn)行管控，比如建立營銷費(fèi)用預(yù)算管理機(jī)制，制定營銷計(jì)劃、細(xì)化營銷過程、規(guī)范營銷程序、量化營銷效果等，盡量避免無效投放與資源浪費(fèi)，力求實(shí)現(xiàn)以更少營銷費(fèi)用達(dá)到更佳營銷效果。

第二，三大城市群的全要素生產(chǎn)率在建設(shè)階段總體呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，在銷售階段呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)。在市場(chǎng)失靈的前提下，政府應(yīng)積極頒布相應(yīng)的政策來引導(dǎo)其健康有序發(fā)展，比如適當(dāng)控制開發(fā)商的拿地面積，限制商品房數(shù)量，防止房屋庫存量持續(xù)增大，嚴(yán)厲打擊一切以盈利為目的的投資投機(jī)行為，因城施策去庫存，力求房地產(chǎn)建設(shè)階段和銷售階段同步發(fā)展。

第三，技術(shù)進(jìn)步是影響三大城市群兩個(gè)階段全要素生產(chǎn)率的關(guān)鍵，規(guī)模效率是建設(shè)階段技術(shù)效率提升的主要貢獻(xiàn)因素，純技術(shù)效率貢獻(xiàn)不足，規(guī)模效率和純技術(shù)效率共同抑制著銷售階段技術(shù)效率的增長。中國房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展必須以技術(shù)創(chuàng)新為前提，并適當(dāng)控制房地產(chǎn)投資規(guī)模以提高規(guī)模效率，根據(jù)投資規(guī)模制定合理的投資模式，優(yōu)化生產(chǎn)要素配置效率，注重培養(yǎng)領(lǐng)導(dǎo)人員的科學(xué)決策能力，以提高純技術(shù)效率，進(jìn)而提升房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)效率，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的高效發(fā)展由依賴技術(shù)進(jìn)步逐漸轉(zhuǎn)向技術(shù)效率，最終提高中國房地產(chǎn)業(yè)的全要素生產(chǎn)率?！?/p>