梁云風(fēng)

一、上半年樓市為什么這么剛？

回顧2020年上半年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以讓人深刻地理解中國(guó)樓市的邏輯。

從1月份開(kāi)始，新冠疫情這只黑天鵝飛來(lái)，樓市在一片哀嚎中開(kāi)局。應(yīng)該說(shuō)今年2月份是中國(guó)房地產(chǎn)史上最慘淡的日子，工地停工，售樓部關(guān)閉，中介不準(zhǔn)營(yíng)業(yè)，樓市經(jīng)歷了史無(wú)前例的停滯，整個(gè)2月份“跌聲”不斷，很多地方3月份才開(kāi)始陸續(xù)放開(kāi)嚴(yán)厲的管控，而疫情嚴(yán)重的武漢一直到4月份才真正啟動(dòng)樓市。

但是，我們的樓市還是展現(xiàn)出了巨大的韌性，這種韌性主要表現(xiàn)在3個(gè)方面。

首先是房企的自救。售樓中心被迫關(guān)閉，不能線(xiàn)下看房，那就轉(zhuǎn)戰(zhàn)線(xiàn)上。中國(guó)房地產(chǎn)線(xiàn)上銷(xiāo)售在過(guò)去電商狂飆突進(jìn)的10年中，幾乎停滯不前，但只要需要，一瞬間就能建立線(xiàn)上售樓部，不得不說(shuō)這是中國(guó)電商發(fā)展帶來(lái)的技術(shù)與消費(fèi)習(xí)慣積累所致。

其次是政策的加持。我們一直說(shuō)中國(guó)樓市是“政策市”，很大原因在于政策對(duì)市場(chǎng)的影響已經(jīng)超過(guò)了市場(chǎng)本身。新冠肺炎引發(fā)全球經(jīng)濟(jì)承壓，在“六?！薄傲€(wěn)”大旗下，房地產(chǎn)“穩(wěn)壓器”的作用又被推到前臺(tái)，各地在繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”“因城施策”的總體方針下，開(kāi)始逐步加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至6月底，全國(guó)已經(jīng)有駐馬店、廣州、濟(jì)南、柳州、青島、荊州等至少12個(gè)地方出現(xiàn)了房地產(chǎn)松綁政策被叫停或調(diào)整的情況，被戲稱(chēng)為“政策一日游”。這一整套政策組合拳之下，很多房企發(fā)現(xiàn)居然比前兩年更好過(guò)了。

第三則是中國(guó)內(nèi)需的強(qiáng)勁。房子的居住屬性與資產(chǎn)屬性重疊，讓剛需、改善與投資都充滿(mǎn)活力。我們看到，疫情稍有緩解，部分地區(qū)樓市迅速反彈，以四五月份的深圳、杭州、上海為代表，豪宅搶購(gòu)、“萬(wàn)人搖”、排隊(duì)買(mǎi)房，絲毫沒(méi)有受疫情影響的跡象。

以深圳為例，由于新房入市量太少且采取限價(jià)政策，再加上需求基數(shù)龐大，造成深圳樓市疫情過(guò)后反而愈發(fā)火熱，造成了兩個(gè)一直被人詬病的后果。

一是“打新”的賺錢(qián)效應(yīng)明顯，買(mǎi)到即賺到的心理預(yù)期強(qiáng)烈，進(jìn)一步炒熱房?jī)r(jià)，中簽一套新房套現(xiàn)幾百萬(wàn)成為常態(tài)。

二是深圳的二手房進(jìn)一步被追捧。據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年深圳合計(jì)成交二手住宅4.4萬(wàn)套，同比去年大漲41.2%。剛過(guò)去的6月份，二手住宅成交量更是突破1萬(wàn)套大關(guān)，達(dá)到10594套，環(huán)比上升23.9%，創(chuàng)4年以來(lái)的新高。不少剛需用戶(hù)表示，目前在深圳500萬(wàn)都很難“上車(chē)”。

總體來(lái)說(shuō)，上半年樓市受疫情的影響在二季度被迅速修復(fù)，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要支撐，這其中既有看不見(jiàn)的市場(chǎng)的手，更有看得見(jiàn)的政策的手。看清了樓市堅(jiān)韌的原因，我們才能更好地厘清樓市發(fā)展的邏輯。

數(shù)據(jù)顯示，受新開(kāi)工增速及土地購(gòu)置增量支撐，前5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額累計(jì)完成45920萬(wàn)元，規(guī)模已與2019年同期基本齊平，僅微跌0.3%。5月開(kāi)發(fā)投資額為1.28萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.1%，已恢復(fù)至近兩年常態(tài)月度的高位水平。房地產(chǎn)雖然屢被詬病，但被稱(chēng)為經(jīng)濟(jì)的“壓艙石”不是沒(méi)有原因的。

二、分化成趨勢(shì)

上半年樓市整體表現(xiàn)亮眼，但并不是所有房企都能穩(wěn)住陣腳，同樣大魚(yú)大肉。有人評(píng)論說(shuō)，疫情是樓市的試金石，疫情是樓市分化的加速器。更具體地說(shuō)，這種樓市分化的邏輯主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一個(gè)是房企，一個(gè)是城市。

從房企來(lái)看，規(guī)模分化越來(lái)越明顯。

據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在疫情的影響下，上半年依然有13家房企銷(xiāo)售額突破千億，但從榜單分析來(lái)看，除了TOP10房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額入榜門(mén)檻增加7.1%至912.1億元外，其他梯隊(duì)的入榜門(mén)檻均出現(xiàn)不同程度的下降，特別是50名之外，房企無(wú)論是銷(xiāo)售收入還是土地儲(chǔ)備，均出現(xiàn)明顯的回落。

從具體業(yè)績(jī)維度看，恒大、世茂、金茂、綠城、禹洲、花樣年等較為激進(jìn)的房企，上半年業(yè)績(jī)表現(xiàn)較為突出，累計(jì)業(yè)績(jī)同比實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)。與此同時(shí)，一些標(biāo)桿房企，比如曾經(jīng)進(jìn)入前十的華夏幸福在上半年的全口徑銷(xiāo)售榜中跌落到了40位，僅395億元；泰禾集團(tuán)因?yàn)閭鶆?wù)纏身，如今也跌落到了第58位；福晟集團(tuán)更是跌出了百?gòu)?qiáng)榜。之前我們分析過(guò)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入大魚(yú)吃大魚(yú)的時(shí)代。

這兩年我們一直在關(guān)注房企破產(chǎn)數(shù)量，上半年是258家，這個(gè)數(shù)字與今天中國(guó)多達(dá)10萬(wàn)家的房企數(shù)量來(lái)說(shuō)比例很小，而且很多都是地方性的小房企。

真正值得注意的是規(guī)模房企之間的差距變大。TOP10中，從更能反映銷(xiāo)售實(shí)力的權(quán)益金額看，第一名恒大（3317億）是第十名新城控股（733.7億）的4.5倍，是第五名保利發(fā)展（1565億）的兩倍多，隨著資源加速向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集聚，將推動(dòng)行業(yè)集中度繼續(xù)走高。50名之后的房企未來(lái)的生存空間會(huì)越來(lái)越小，碧桂園老板楊國(guó)強(qiáng)曾說(shuō)要把房子建到中國(guó)3000多個(gè)縣城去，事實(shí)上也只有碧桂園這樣的頭部房企才能說(shuō)出這樣的愿望。

城市的分化同樣在疫情中明顯。

有人說(shuō)，買(mǎi)房子相當(dāng)于買(mǎi)一座城市的股票，享受和城市一起成長(zhǎng)的過(guò)程。就像在當(dāng)前的大牛市中，一開(kāi)始很多人覺(jué)得傻子都能賺錢(qián)，跑步進(jìn)去躺贏就行，但很快就會(huì)發(fā)現(xiàn)，題材分化、板塊分化，一波行情過(guò)后，能夠堅(jiān)挺的還是龍頭股。

選擇城市也同樣如此。自住當(dāng)然舒適方便就行，但從發(fā)展的角度看，未來(lái)一二線(xiàn)城市人口繼續(xù)擴(kuò)大，特別是隨著各大城市搶人大戰(zhàn)持續(xù)，三四線(xiàn)城市將大概率成為人口凈流出地，很多縣城將逐漸萎縮，以鶴崗為代表的資源枯竭城市已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)出這種特征。最近很火的一篇文章說(shuō)，3萬(wàn)的鶴崗房子，2.2萬(wàn)賣(mài)掉，就是一個(gè)房?jī)r(jià)分化的最好描述。

錢(qián)是最聰明的。所以我們看到，在最近兩年，隨著城市群分化、都市圈分化、城市分化，同一個(gè)城市內(nèi)板塊分化、小區(qū)分化越來(lái)越明顯，房企拿地也有很多規(guī)律，房企扎堆到一線(xiàn)城市和主力二線(xiàn)城市拿地，根據(jù)今年上半年的土拍情況，一二線(xiàn)城市和長(zhǎng)三角三四線(xiàn)城市仍是房企拿地的主戰(zhàn)場(chǎng)。

三、下半年樓市還能火嗎？

我依然認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于上升周期，雖然疫情對(duì)全球經(jīng)濟(jì)影響巨大，但不同于外貿(mào)或者受制于高端人才的科技行業(yè)，在國(guó)內(nèi)疫情受到控制的當(dāng)下，目前影響并不明顯。

當(dāng)然，疫情的影響是潛在的。疫情對(duì)樓市的影響，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，政策端受制于國(guó)家政策，如貨幣金融的寬緊、信貸利率等；消費(fèi)端受制于經(jīng)濟(jì)景氣程度，包括居民的消費(fèi)能力，負(fù)債水平等。從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇程度來(lái)看，下半年依然艱難，所以很難說(shuō)下半年樓市還能走出像上半年一樣的行情。不過(guò)有兩點(diǎn)還是可以總結(jié)。

首先，頭部房企將繼續(xù)領(lǐng)跑，行情越差，房企之間的差距越明顯。

恒大、碧桂園上半年銷(xiāo)售領(lǐng)跑，法寶主要有兩個(gè)，一個(gè)是及時(shí)轉(zhuǎn)戰(zhàn)線(xiàn)上，另一個(gè)就是大幅度的降價(jià)。這兩家房企的土儲(chǔ)都非常巨大，而且拿地成本非常低，有非常大的降價(jià)空間，才能持續(xù)以?xún)r(jià)換量，這種優(yōu)勢(shì)在下半年也能夠繼承保持。

其次，線(xiàn)上營(yíng)銷(xiāo)重要性將越來(lái)越重。

據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，在上半年200強(qiáng)中，有143家房企重啟或新推出線(xiàn)上售樓處，其中百?gòu)?qiáng)積極性較高，發(fā)起線(xiàn)上售樓處達(dá)92家。房企或通過(guò)推出自有App、小程序，或者和第三方平臺(tái)合作，線(xiàn)上銷(xiāo)售全線(xiàn)鋪開(kāi)。

盡管目前轉(zhuǎn)化率并不高，但一方面線(xiàn)上是未來(lái)的大趨勢(shì)，特別是隨著5G的商用，VR技術(shù)的進(jìn)步，伴隨著主播、明星帶貨的成熟，這將成為未來(lái)房企增銷(xiāo)售、降成本的重要手段；另一方面，那就是誰(shuí)都不知道黑天鵝和未來(lái)哪個(gè)先到，一旦疫情反復(fù)，線(xiàn)上將成為唯一選擇。所以押寶線(xiàn)上，已經(jīng)是不得不為的事。

最后，說(shuō)一點(diǎn)炒股與買(mǎi)房的事兒。

6月份開(kāi)始，國(guó)內(nèi)股市走出了快牛節(jié)奏，大盤(pán)從2800點(diǎn)沖到3400點(diǎn)，賺錢(qián)效應(yīng)明顯。作為兩種投資手段，股市與樓市歷來(lái)都有蹺蹺板效應(yīng)，但研究發(fā)現(xiàn)，牛市反而是散戶(hù)虧錢(qián)最多的時(shí)候，所以才會(huì)有那個(gè)挺魔幻的段子：

牛市到來(lái)，兩人相遇于房管局，一人剛從股市高位套現(xiàn)，一頭扎入樓市；一人剛賣(mài)掉房子，準(zhǔn)備到股市大干一場(chǎng)，他們相視一笑，心里卻不約而同地嘲笑對(duì)方。

這些年，我們聽(tīng)過(guò)從股市中發(fā)家致富的，也聽(tīng)過(guò)太多買(mǎi)房實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由的，但別人的故事畢竟都太遙遠(yuǎn)。炒股還是買(mǎi)房，千萬(wàn)別跟風(fēng)，真的要適合自己才行！