可煌

這半年，樓市很奇幻，有賣二手房一夜多賺幾百萬的，也有花了3萬元買房，結(jié)果還虧了的。

2020年過去的這180多天，充滿了意外黑天鵝。各地樓市發(fā)生了很大變化，有的暴冷，有的暴熱。

現(xiàn)在，下半年已經(jīng)開啟，2020下半場，樓市將如何發(fā)展？

2.2萬“白菜價賣房”

曾火爆全網(wǎng)的低房價城市鶴崗，網(wǎng)傳抄底總價3萬元的房子，又有新消息了。傳因為沒有收入來源，背著債務(wù)的業(yè)主以2.2萬元虧錢賣掉只住了幾天的房子。

可見，單純只以價格買房并不能增值，還是得綜合城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)、地段等因素。

鶴崗是黑龍江的5線城市，面積相當(dāng)于北京的90%，人口是北京的1/20，地廣人稀，土地供應(yīng)非常充足，需求又很少，這決定了房價易跌難漲的基本面。

同時，鶴崗的煤炭資源枯竭后，煤廠大部分停產(chǎn)，就業(yè)率非常低，人口凈流出和老齡化情況都很嚴(yán)重。

大量流失的人口使得鶴崗購房需求減少，房子有價無市，只能橫盤和下跌。

類鶴崗城市不容樂觀

鶴崗不是特例，隨著人口紅利下降，我國還有很多類似的經(jīng)濟比較單一的城市。

黑龍江省東北部的雙鴨山市，隨著煤炭資源逐漸衰退，城市的發(fā)展非常緩慢，人口流出多，樓市自然不容樂觀。

東北地區(qū)很多煤炭、鋼鐵、石油為主的資源性城市，都面臨這些問題。

房地產(chǎn)發(fā)展，短期看金融、中期看土地、長期看人口。城市產(chǎn)業(yè)不給力，經(jīng)濟自然無法快速發(fā)展，導(dǎo)致人口流失，樓市自然受到影響。

有投資意向的投資者，應(yīng)該回避產(chǎn)業(yè)單一，人口流失嚴(yán)重的城市。？

樓市分化冷熱不均

從市場看，因為各地城市經(jīng)濟發(fā)展分化大，樓市也存在嚴(yán)重分化。樓市和股市一樣，都存在強者恒強的現(xiàn)象?；久娌?、人口流失嚴(yán)重的城市在疫情影響下，市場更差。

一線城市方面，在深圳，樓市熱度與類似鶴崗的城市截然不同，宛如冰火兩重天，樓市非?；鸨?/p>

今年上半年，深圳二手住宅無論成交量還是價格都非常活躍。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年3-5月，深圳二手房價格環(huán)比漲幅分別為1.6%、1.7%、1.6%，在全國70個大中城市分別排名第1、第2、第3位。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年上半年深圳二手住宅過戶44000套，同比上漲41%，僅次于2019年下半年。

成交數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，深圳購房者更青睞于購買60至90平方米的兩房或三房單位，單價集中在每平方米5萬元至10萬元之間。與2019年度數(shù)據(jù)相比，每平方米7萬元至10萬元的購買者更是從23%上漲到了30%。

可見深圳樓市的購買力非常強，這是因為深圳有粵港澳大灣區(qū)紅利加持，沒有像其他一線城市如北京那樣嚴(yán)格的限購，因而吸引了來自全國的購買力。

近期深圳樓市依然火爆，火到什么程度？有媒體曾報道過6000萬預(yù)算豪宅客，看二手房竟然被業(yè)主收取看房費，并且期間需要“沒收”手機。深圳又一次開了業(yè)內(nèi)先河，看看二手房也需要收費！

還有消費者表示：“害怕新盤買不到，踏空二手市場?！笨梢娫谏钲?，熱點片區(qū)、網(wǎng)紅盤成為了資金云集的地方。

這些在全國大概絕無僅有，深圳確實是個神奇的地方。前有百萬喝茶費，現(xiàn)有看房費，樓市熱度由此可見一斑。如此出頭，眼下深圳又引起了監(jiān)管層的注意。

7月4日，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹赴深圳調(diào)研，并與深圳市住建局、房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)中介機構(gòu)等代表舉行了座談會。

監(jiān)管層專門前往深圳開會，自然是不希望樓市炒作的現(xiàn)象再現(xiàn)。

最近幾天，有杭州、寧波都已經(jīng)出臺新政，收緊樓市調(diào)控。此次高層如此關(guān)注深圳，看來深圳樓市的調(diào)控，已經(jīng)山雨欲來。

深圳市場方面，早在5月底，深圳市住建局就發(fā)布公告，稱2020年深圳計劃入市的住宅和商務(wù)公寓項目共計109個。預(yù)計供應(yīng)69350套房源，其中住宅50618套，公寓18732套。

根據(jù)上半年約30余項目已入市的情況來看，深圳下半年將有60-70個新盤將面市，有望緩解房源供應(yīng)緊張的局面。

長遠來看，商品房后續(xù)輸送量上升，深圳房價整體會在較長時間內(nèi)保持平穩(wěn)。

東莞方面，GDP還沒超越萬億，房價就開始追趕深圳了。

中指研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過去的6月，東莞新建住宅價格環(huán)比上漲0.58%；二手住宅價格環(huán)比上漲1.13%，漲幅不僅遠超新房，而且排名僅次于深圳和無錫。

如今的東莞樓市真的和深圳越來越像了，不僅新房緊俏，二手房更是火爆。

主要還是供小于求。供需方面，截至上半年，東莞一手住宅供應(yīng)僅161萬㎡，同比減少17.8%。在供應(yīng)沒有大幅度改善的情況下，東莞樓市或?qū)⒀永m(xù)熱度，走慢牛。

一線城市北京方面，隨著北京疫情好轉(zhuǎn)，確診人數(shù)大量減少，預(yù)計今年8-9月份大概率會再次出現(xiàn)反彈行情。站長認(rèn)為，北京基本面好，吸引了很多金融、高科技、互聯(lián)網(wǎng)人才，剛需人口沒有減少，需求疫情后都將會釋放。

在環(huán)京方面，政策依然嚴(yán)格，近期沒有放松的跡象，預(yù)計近期會比較平穩(wěn)。

結(jié)論

2020年，疫情不僅改變了中國，也改變了中國的房地產(chǎn)市場。疫情對全球經(jīng)濟的沖擊，遠遠大于2008年全球金融危機。

雖然基本面較好的城市經(jīng)濟和樓市已經(jīng)復(fù)蘇到疫情之前的水平，然而城市之間分化明顯，大部分城市經(jīng)濟和樓市仍未恢復(fù)到去年同期水平。

從風(fēng)險系數(shù)說，置業(yè)應(yīng)首選都市群城市，遠離類似鶴崗這樣經(jīng)濟單一，資源匱乏的城市。

前景方面，粵港澳大灣區(qū)將成為中國城市群的典范和標(biāo)桿，未來或?qū)⑴c以硅谷為中心的美國舊金山灣區(qū)并駕齊驅(qū)。有政策紅利加持，粵港澳大灣區(qū)中最有價值的“成長股”——房產(chǎn)，自然增值潛力大。

房價方面，深圳較高，適合非常有實力的消費者?，F(xiàn)在看，深圳西部、中部的房價都已經(jīng)10萬+，東部的龍崗和坪山雖然漲幅不及西部，但幾乎一直在補漲。

從其他地區(qū)來看，成渝都市群也不錯，是繼長三角、珠三角、京津冀城市群之后的第四大城市群。

總之，從南到西，2020的樓市下半場都有看點。