90度地產(chǎn)

近期，決策層提出未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的雙循環(huán)概念：加快形成以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局。

對(duì)此，有人提出，未來在內(nèi)循環(huán)為主的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式下，房地產(chǎn)將遭到長期打壓，“房住不炒”將成為常態(tài)。但也有人認(rèn)為，房地產(chǎn)多年來都是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要力量，當(dāng)下仍有可能推動(dòng)內(nèi)循環(huán)。

觀點(diǎn)一：功不可沒的房地產(chǎn)

洪灝：交銀國際董事總經(jīng)理、研究部主管過分打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，內(nèi)循環(huán)很難生成

沒有健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，就沒有良好的內(nèi)循環(huán)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)本身產(chǎn)生信貸。很多新增信貸都是跟房地產(chǎn)有關(guān)，不僅僅是買房子，還有房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)，比如建筑業(yè)，工程商的資金運(yùn)營，以及買房對(duì)裝修、汽車行業(yè)的拉動(dòng)。

所以，如果過分的打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，這個(gè)內(nèi)循環(huán)是很難生成的。但是話說回來，我們看到了過去幾年房地產(chǎn)價(jià)格上漲勢(shì)頭過猛，所以也有必要去控制這個(gè)價(jià)格上漲的勢(shì)頭。

李宇嘉：廣東省住房政策研究中心首席研究員經(jīng)濟(jì)明顯好于預(yù)期，地產(chǎn)功不可沒

上半年經(jīng)濟(jì)明顯好于預(yù)期，明理的人都應(yīng)該清楚地產(chǎn)在其間的分量。

既然如此，就應(yīng)該盡力騰挪常規(guī)政策的空間，以持久戰(zhàn)的智慧性打法，以跨周期的長遠(yuǎn)視角去解決問題。由此，就不難理解，為何2019年底將“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”作為房地產(chǎn)長效機(jī)制的目標(biāo)。構(gòu)建國內(nèi)大循環(huán)，至少從中短期來看，房地產(chǎn)是這個(gè)大循環(huán)中不可或缺的分支。

其實(shí)，這幾年地產(chǎn)調(diào)控一直是這樣的思路，看全國商品房銷售量，過去3年在歷史高位上拉出一條直線，熱點(diǎn)城市也如此，這多半要拜“一城一策”所賜。

下半年及未來，調(diào)控會(huì)更加強(qiáng)調(diào)“一城一策”。即便是嚴(yán)厲調(diào)控的城市，也在極力呵護(hù)市場(chǎng)、保護(hù)剛需。

胡建明James Woo：第一太平戴維斯華北區(qū)估價(jià)部負(fù)責(zé)人房地產(chǎn)對(duì)財(cái)政短期貢獻(xiàn)有很大幫助

房地產(chǎn)在中國以往經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式下是個(gè)大貢獻(xiàn)者，“大循環(huán)”就是擴(kuò)大內(nèi)需， 讓人民消費(fèi)均衡， 以往房地產(chǎn)占了居民大部分收入，抑制著居民消費(fèi)。

中短期樓市將繼續(xù)調(diào)控， 控制增量、資金流入導(dǎo)向、房住不炒，政策有收有放，維持樓市一定活躍度。像一些熱炒城市如深圳、東莞、南京限購已升級(jí)。疫情舒緩后，這些城市交易量先上升再回落， 一城一策非常明顯， 城市庫存現(xiàn)以促銷為主，折上加折，去消化疫情前段影響。

房地產(chǎn)對(duì)財(cái)政的短期貢獻(xiàn)和穩(wěn)定短期投資有很大幫助， 但中長期的問題，對(duì)高房價(jià)管控、隱性債務(wù)、人口老化等問題不是短周期政策可解決，需一套更高更遠(yuǎn)的調(diào)控計(jì)劃。

連平：植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長房地產(chǎn)對(duì)其他行業(yè)拉動(dòng)作用顯而易見

房地產(chǎn)在內(nèi)循環(huán)中將起到更多助力的作用，首先是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)在內(nèi)循環(huán)發(fā)展中具有十分重要的地位，房地產(chǎn)行業(yè)未來對(duì)GDP的貢獻(xiàn)顯而易見，2019年房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占名義GDP比重為7%，間接貢獻(xiàn)率超過15%，占固定資產(chǎn)投資比重為24%。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)消費(fèi)和投資都具有很大拉動(dòng)作用，對(duì)其他行業(yè)的帶動(dòng)作用也十分明顯。

據(jù)測(cè)算，通常房地產(chǎn)GDP每增加1個(gè)單位，可以拉動(dòng)工業(yè)0.4個(gè)單位、金融業(yè)0.2個(gè)單位、批發(fā)零售0.1個(gè)單位等。

其次，新型城鎮(zhèn)化催生房地產(chǎn)市場(chǎng)新機(jī)遇。在下一個(gè)10年，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展至關(guān)重要。未來城市群和都市圈發(fā)展的空間比較大，必然帶來這些區(qū)域更大的需求增長，包括房地產(chǎn)需求。

陳霄：諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心房地產(chǎn)及基礎(chǔ)建設(shè)投資仍是投資重點(diǎn)

在當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段以及復(fù)雜的國際形勢(shì)下，提出了未來發(fā)展或?qū)⒁詢?nèi)循環(huán)為主，意味著在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要力量中，出口貿(mào)易的作用或?qū)⒅饾u弱化，投資和消費(fèi)逐漸成為未來經(jīng)濟(jì)增長的重要力量。

但房地產(chǎn)及基礎(chǔ)建設(shè)投資仍然是投資的主要方面，并且房地產(chǎn)還是地方財(cái)政的主要來源。

對(duì)于當(dāng)前提到的內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，房地產(chǎn)作為重要的拉動(dòng)力量是不可動(dòng)搖的，但是也要強(qiáng)調(diào)房住不炒、因城施策。

觀點(diǎn)二：這個(gè)問題要辯證看

李建橋：中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)房地產(chǎn)自身就是一個(gè)內(nèi)循環(huán)行業(yè)

從一定角度來說，對(duì)房地產(chǎn)還會(huì)有一定的促進(jìn)作用。面對(duì)國際分工和產(chǎn)業(yè)鏈的角色重新架構(gòu)，之前進(jìn)出口商品更多轉(zhuǎn)向國內(nèi)，對(duì)我們國家的消費(fèi)潛力都有一定促進(jìn)作用。房地產(chǎn)作為我們國家的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，一直以來都是堅(jiān)持健康平穩(wěn)發(fā)展策略。

同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)自身本來就是一個(gè)內(nèi)循環(huán)行業(yè)，所以經(jīng)濟(jì)的內(nèi)循環(huán)對(duì)于行業(yè)影響其實(shí)是不大的。

另一方面，隨著國內(nèi)消費(fèi)的挖潛，商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營實(shí)際上是迎來了更好發(fā)展機(jī)遇，從這一點(diǎn)來說其實(shí)是推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)的。

柏文喜：中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長說不上是拖累，現(xiàn)在是兩難罷了

對(duì)于房地產(chǎn)在內(nèi)循環(huán)中扮演的角色，我認(rèn)為更多的是一種成本角色。

之前在外向型經(jīng)濟(jì)中，國內(nèi)的土地財(cái)政推動(dòng)的房地產(chǎn)成本可以通過對(duì)外貿(mào)易向外輸出一部分而對(duì)外轉(zhuǎn)嫁，在啟動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)以后，只能在國內(nèi)消化房地產(chǎn)所構(gòu)成的社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總成本，因此房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本效應(yīng)會(huì)特別凸顯出來。

房地產(chǎn)對(duì)內(nèi)循環(huán)說不上拖累，現(xiàn)在是兩難罷了：不加大調(diào)控力度，會(huì)加大內(nèi)循環(huán)的社會(huì)整體成本，導(dǎo)致社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行困難；加大調(diào)控力度，會(huì)提升地方政府的財(cái)政收支壓力。所以只能是地方政府緊縮開支，保社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行了。

張波：58安居客房產(chǎn)研究院分院院長將房地產(chǎn)和內(nèi)循環(huán)“對(duì)立”，本身就有邏輯問題

內(nèi)循環(huán)，不代表房地產(chǎn)將被長期打壓。房地產(chǎn)本身面臨調(diào)控從嚴(yán)，并不意味著房地產(chǎn)將被長期打壓。調(diào)控從嚴(yán)是基于穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的樓市穩(wěn)定目標(biāo)。地區(qū)性房地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)生過熱，亦不會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)。

例如內(nèi)循環(huán)中包括國內(nèi)投資，擴(kuò)大有效投資，重點(diǎn)支持“兩新一重”建設(shè)，這是今年兩會(huì)提出的有效投資的方向。新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)都離不開房地產(chǎn)的發(fā)展，5G化小區(qū)建設(shè)，智能停車、新能源車小區(qū)充電樁、城鎮(zhèn)有機(jī)更新，鄉(xiāng)村全面振興，城鄉(xiāng)一體化的各種工程，也都與房地產(chǎn)發(fā)展息息相關(guān)。

因此，房地產(chǎn)會(huì)有利促進(jìn)內(nèi)環(huán)循，房地產(chǎn)是內(nèi)循環(huán)的支撐性基石，而不是所謂對(duì)立面。

徐洪才：中國政策科學(xué)研究會(huì)副主任辯證看房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的作用

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長，行業(yè)活躍確實(shí)對(duì)內(nèi)循環(huán)有正面作用和拉動(dòng)力。但并不意味著要以刺激房地產(chǎn)的發(fā)展，作為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)的手段，還是要建立長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納大量的資產(chǎn)是正常業(yè)務(wù)循環(huán)的需要，房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，吸納過多資金可能會(huì)對(duì)別的實(shí)體行業(yè)有擠出效應(yīng)。

房地產(chǎn)過度發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)循環(huán)有一定的負(fù)面影響，很多地方在發(fā)展過程中沒有注意到產(chǎn)城融合，片面發(fā)展房地產(chǎn)，結(jié)果出現(xiàn)空城鬼城現(xiàn)象，這就導(dǎo)致資源浪費(fèi)，影響了經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)。

從這個(gè)意義上說，房地產(chǎn)發(fā)展要和經(jīng)濟(jì)發(fā)展/城鎮(zhèn)化進(jìn)程相適應(yīng)，否則就會(huì)扭曲經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，阻礙經(jīng)濟(jì)正常循環(huán)。

觀點(diǎn)三：獨(dú)秀于林，不行

王玉臣：北京金訴律師事務(wù)所主任某一個(gè)行業(yè)畸高，其他行業(yè)必然受影響

首先，內(nèi)循環(huán)意味著環(huán)環(huán)相扣，生產(chǎn)、分配、消費(fèi)等各個(gè)環(huán)節(jié)一環(huán)扣一環(huán)。將有限的資源用在各個(gè)環(huán)節(jié)上，進(jìn)行消費(fèi)、再生產(chǎn)、再分配。

而從消費(fèi)環(huán)節(jié)來看，國民手里的錢是有限的，而房價(jià)居高不下，虹吸國民財(cái)富的房地產(chǎn)無疑占了國民收入的一大部分，這就導(dǎo)致了消費(fèi)能力的集中和畸形。

財(cái)富總值的有限性決定了，當(dāng)某一個(gè)行業(yè)畸高的時(shí)候，其他行業(yè)必然受影響。

但不可否認(rèn)，房地產(chǎn)從一定程度上還是推動(dòng)了內(nèi)循環(huán)。畢竟房地產(chǎn)行業(yè)不是一個(gè)簡簡單單的小行業(yè)，本身就是一個(gè)復(fù)雜的組合，建筑工程施工帶動(dòng)了農(nóng)民工就業(yè)，土地收入帶動(dòng)了地方收入，建材供應(yīng)又帶動(dòng)了關(guān)聯(lián)行業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)了大量的工作機(jī)會(huì)，也產(chǎn)生了一定的財(cái)富分配。

所以，房地產(chǎn)一定要抑制過熱，房價(jià)一定要降到適度的水平，這樣才能發(fā)揮其推動(dòng)的作用，抑制其拖累的負(fù)面影響。

宋清輝：著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家不能只有房地產(chǎn)獨(dú)秀于林

短期來看，房地產(chǎn)推動(dòng)了內(nèi)循環(huán)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)主要是國內(nèi)消費(fèi)者在消費(fèi)。

長期來看，房地產(chǎn)拖累了內(nèi)循環(huán)，一個(gè)良好的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，不能只有房地產(chǎn)獨(dú)秀于林，被房地產(chǎn)綁架，經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)就難以良好運(yùn)轉(zhuǎn)起來。

盧文曦：上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師房地產(chǎn)應(yīng)做好自己本職工作

從內(nèi)循環(huán)角度看，房地產(chǎn)還是會(huì)起到一個(gè)比較重要的角色，如果出口投資遇到壓力，那么投資和消費(fèi)的重要性就更加凸顯。

不過，內(nèi)循環(huán)不會(huì)過度依賴房地產(chǎn)。試想一下，如果所有的資金全部投到房地產(chǎn)，還怎么去消費(fèi)呢？假如有100塊，七八十塊全部投到房地產(chǎn)，二三十塊投實(shí)體經(jīng)濟(jì)，其他地方失血，有可能造成失業(yè)等現(xiàn)象。在這樣的情況下，房地產(chǎn)會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生拖累。

房地產(chǎn)應(yīng)該還是做好自己的本職工作，嚴(yán)守“房住不炒”的底線，防止資金流到不該流的地方。并不是完全不能進(jìn)來，而是合理的發(fā)展，讓房地產(chǎn)能對(duì)經(jīng)濟(jì)起到一個(gè)穩(wěn)定的作用。所以現(xiàn)在更多的是防止市場(chǎng)過熱，現(xiàn)在需要穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)給經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型創(chuàng)造時(shí)間和空間。

觀點(diǎn)四：怎么樣變更好？

宋紅衛(wèi)：同策研究院總監(jiān)控制好房價(jià)有利于內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟(jì)

內(nèi)循環(huán)主要就是指國內(nèi)消費(fèi)主導(dǎo)下的經(jīng)濟(jì)增長模式，從長期來看房地產(chǎn)肯定是推進(jìn)內(nèi)循環(huán)。但是房價(jià)太高，或者房價(jià)上漲過快，對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)是有擠出效應(yīng)的。企業(yè)的成本上升，企業(yè)利潤空間下降，會(huì)造成產(chǎn)業(yè)向外轉(zhuǎn)移。近幾年我國有些制造業(yè)向東南亞開始轉(zhuǎn)移，這樣就會(huì)造成就業(yè)下降，失業(yè)率上升，老百姓消費(fèi)能力下降，企業(yè)生產(chǎn)的東西賣不出去。

房地產(chǎn)是個(gè)中性詞，我強(qiáng)調(diào)高房價(jià)或者房價(jià)上漲太快是拖累內(nèi)循環(huán)，但不是這個(gè)行業(yè)。關(guān)鍵是房價(jià)上漲脫離了經(jīng)濟(jì)和老百姓收入的增加，就是擠壓經(jīng)濟(jì)。總結(jié)一句：高房價(jià)、房價(jià)上漲過快，拖累內(nèi)循環(huán)；控制好房價(jià)，有利于內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟(jì)。

馮煦明：社科院活躍經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)取決于四大方面

壯大和活躍經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)，一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)性工作，就是理順和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)長效機(jī)制，包括如下四點(diǎn)。

一是要優(yōu)化建設(shè)用地供給的空間布局結(jié)構(gòu)，切實(shí)增加人口流入城市的住宅用地指標(biāo)，防止一二線城市房價(jià)過快上漲，降低新市民住房壓力，避免高房價(jià)“反噬”實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

二是在年輕人購房壓力較大的一二線城市大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，切實(shí)提高租房居住的穩(wěn)定性、便利性、可靠性和宜居度，尤其是要大力發(fā)展長租公寓市場(chǎng)。

三是要系統(tǒng)性地提升物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)?？傮w而言，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在重硬件、輕軟件，建造能力強(qiáng)、物業(yè)服務(wù)能力弱的失衡。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，亟須補(bǔ)足物業(yè)服務(wù)品質(zhì)短板。

四是要防范個(gè)別產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、人口凈流出的縣城及三四線城市潛在的房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)向金融部門和其他實(shí)體企業(yè)蔓延。