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        捂盤惜售頑疾必須祛除

        2020-09-29 04:17:51易憲容
        環(huán)球時報 2020-09-29

        易憲容

        最近,國內(nèi)房地產(chǎn)市場十分關(guān)注一件事,成都市高新區(qū)因和記黃埔地產(chǎn)(成都)有限公司存在捂地、捂盤不良行為,禁止區(qū)內(nèi)金融機構(gòu)向該公司及其項目公司提供新增融資、貸款等幫助。

        公開資料顯示,2004年和記黃埔地產(chǎn)拿下成都高新區(qū)1036.47畝土地,項目開發(fā)了近16年依舊還有兩期沒完成,成了房地產(chǎn)市場捂盤惜售的“經(jīng)典案例”。

        在香港土地制度安排及經(jīng)濟環(huán)境下,捂盤惜售是其房地產(chǎn)市場的一種特色,也是房地產(chǎn)開發(fā)商獲取暴利的工具,在其他成熟的市場經(jīng)濟國家,這種情況也會有,但不像香港市場這樣夸張。以此為工具,香港的房地產(chǎn)開發(fā)商不僅賺得盆滿缽滿,也得以很快控制香港經(jīng)濟命脈。

        1998年內(nèi)地商品房市場啟動之后,一些城市不僅參考了香港的房地產(chǎn)市場模式,地方政府也以各種優(yōu)惠條件吸引香港房地產(chǎn)開發(fā)商投資本地。李嘉誠的長實公司所購?fù)恋馗潜椴純?nèi)地各主要城市,這也成為當(dāng)時許多城市房地產(chǎn)市場發(fā)展最為重要的起點。

        香港房地產(chǎn)開發(fā)商不僅帶來資金、人才、技術(shù)及管理經(jīng)驗,更重要是把最有利于房地產(chǎn)商的經(jīng)營理念帶到內(nèi)地。記得在2005年土地招拍掛之前,一些地方政府先在土地一級市場整理了大片土地,然后以協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓給他們認可的房地產(chǎn)開發(fā)商,一次一大片,房地產(chǎn)開發(fā)商再把這一大塊土地分多期開發(fā)。這樣,房地產(chǎn)開發(fā)商可以用最少的資金進入房地產(chǎn)市場(土地出讓金開發(fā)一期交一期款),甚至“空手套白狼”,地方政府則能夠無本生利及啟動當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場。即使到了2005年后,這樣的方式也還在繼續(xù)。

        正因為在初期的房地產(chǎn)市場,房地產(chǎn)開發(fā)商能夠一次性低代價獲得一大片土地并分期開發(fā),這就為捂盤惜售創(chuàng)造了現(xiàn)實條件。此外,采取捂盤惜售的經(jīng)營方式還必須滿足一個條件,住房是投資品而不是消費品。如果住房是消費品,不可投資賺錢,那么購買者的需求有限,住房的價格也由基本的供求關(guān)系來決定,即供大于求時價格下跌,反之亦然。對于完全是消費品的商品,賣者是不會捂盤惜售的,否則一定會讓商品賣不出去。只有當(dāng)住房是投資品時,其價格由市場預(yù)期來決定。當(dāng)預(yù)期價格會上漲時,持有貨者不會輕易賣出,而是等更高的價格賣出。

        在“房住不炒”的市場定位沒有確立之前,內(nèi)地住房市場缺乏對住房的明確定位,更沒有用市場規(guī)則及法律來對投資與消費作清楚界定,因此住房既可消費又可投資。在這樣一個房地產(chǎn)市場最后一定會發(fā)展成以投資炒作主導(dǎo),因為投資者的出價永遠會高于消費者。此外,住房與其他商品不同,不僅在于它的不動性,還在于它的唯一性,這有利于房地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)性或壟斷性定價,房地產(chǎn)的居住用途越是向后排,就越可能高定價。在這種情況下,房地產(chǎn)開發(fā)商永遠會預(yù)期房價上漲,特別是十幾年來各城市房地產(chǎn)市場價格只漲不跌,更是會強化房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期。所以,房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地之后,會盡量捂盤惜售。曾幾何時,這也是一些地方政府愿意看到的,因為房價越高,土地的價格也會越高,地方政府的土地財政收入越大,也為一些尋租行為提供空間。

        要祛除捂盤惜售這一頑疾,最關(guān)鍵在于用經(jīng)濟杠桿來清楚界定住房消費與投資的屬性并嚴格加以區(qū)分。如果不能在稅收上去除住房賺錢功能,房地產(chǎn)開發(fā)商總是有突破現(xiàn)有制度捂盤惜售的沖動。在土地拍賣時,不僅需對土地地塊區(qū)格化,減少土地的分期開發(fā),還得對土地交易合同作嚴格限定,比如土地建造住房類型,住房可交易的時間等,減少合同協(xié)定的彈性等。否則,政府有權(quán)力收回合同及土地?!?/p>

        (作者是青島大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授)

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