王侖

本文在明確土地一級開發(fā)內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，以某土地一級開發(fā)項目為例，結(jié)合筆者在西安高科國際社區(qū)建設(shè)開發(fā)有限公司中的工作經(jīng)驗，闡述了土地一級開發(fā)企業(yè)投融資風(fēng)險的應(yīng)對措施，達到較好的資金風(fēng)險管理防范效果。

一、引言

在城市化進程加速的背景下，土地一級開發(fā)項目量有所增加，相應(yīng)的項目規(guī)模也進一步增大。此時，相應(yīng)企業(yè)需要投入大量資金，承擔(dān)著較大的投融資風(fēng)險。為了保證土地一級開發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，必須要展開企業(yè)投融資風(fēng)險，即資金風(fēng)險的防范，降低企業(yè)可能產(chǎn)生的經(jīng)濟損失，防止企業(yè)發(fā)生倒閉、破產(chǎn)的問題。

二、土地一級開發(fā)的內(nèi)涵簡述

土地一級開發(fā)一般由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)展開，對存在于一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地由生地轉(zhuǎn)變?yōu)槭斓兀賹κ斓剡M行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程?，F(xiàn)階段企業(yè)參與土地一級開發(fā)的主要資金來源是銀行貸款，負債投資成為主要的投資方式，在完全市場化運作的模式下，土地一級開發(fā)企業(yè)存在較多的投融資風(fēng)險。

現(xiàn)階段，土地一級開發(fā)涉及到的規(guī)劃內(nèi)容主要包括：國民經(jīng)濟與社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、城市土地利用總體規(guī)劃、修建性規(guī)劃、城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、文物古跡保護規(guī)劃、綠地系統(tǒng)與景觀規(guī)劃、軌道交通規(guī)劃、道路交通規(guī)劃、地下空間開發(fā)規(guī)劃、供水管線規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃（綜合管溝、排水系統(tǒng)、通信）、供電規(guī)劃、天然氣規(guī)劃、消防與安防規(guī)劃等。對于土地一級開發(fā)項目來說，其需要大量的資金投入，具備較高的投融資風(fēng)險，因此，相關(guān)企業(yè)必須要重點實施資金風(fēng)險的管理與防范。

三、土地一級開發(fā)企業(yè)的投融資風(fēng)險應(yīng)對措施探究

（一）項目概述

項目為某地區(qū)土地儲備中心的儲備土地，經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾适跈?quán)，將該土地建設(shè)成區(qū)域生活商業(yè)配套。項目總面積18.72平方公里，整治內(nèi)容包括市政道路建設(shè)、平場建設(shè)、公園與綠地建設(shè)、地下綜合管線通道建設(shè)等。初步計算得出，已取得土地批件部分共計2934畝，土地整理完成后，可實現(xiàn)土地出讓面積為1244.73畝，現(xiàn)已掛牌及劃撥出讓土地715.03畝，未出讓土地面積為585.6畝。

（二）項目投融資風(fēng)險的評價

1.土地一級開發(fā)資金運動特征分析

相比較于其他的經(jīng)營活動，企業(yè)在參與土地及開發(fā)中資金運動表現(xiàn)為以下特征，首先資金的需求巨大，土地一級開發(fā)的資金需求近年來呈現(xiàn)逐步上漲的趨勢，少則幾千萬多則十幾億至上百億。其次，資金的占用時間長，土地一級開發(fā)項目往往需要兩三年至五六年不等的時間。再次，資金需分階段進入，大多數(shù)的土地一級開發(fā)項目，資金需求是分階段逐步投入，并非一次性全部投入所有資金。最后，資金回收期長，即使在較為順暢的土地一級開發(fā)項目中，最終收回全部資金從土地開發(fā)完成轉(zhuǎn)讓開始計算也需要幾年的時間。一旦遭遇土地市場或者房地產(chǎn)市場低迷，企業(yè)開發(fā)完成后的土地沒有順利出讓，必然引起較為嚴重的投融資風(fēng)險。

2.風(fēng)險內(nèi)容

實施風(fēng)險應(yīng)對前，必須要提前完成項目融投資風(fēng)險的確定。在本次土地一級開發(fā)項目中，融投資風(fēng)險的確定主要由企業(yè)內(nèi)5名專業(yè)人員共同完成確定。使用的方法為專家討論法，即結(jié)合歷史經(jīng)驗、項目實際情況，由5名專業(yè)人員共同完成項目融投資風(fēng)險指標的確定。

其中，該土地一級開發(fā)項目融投資風(fēng)險的一級指標為政治風(fēng)險、法律與合同風(fēng)險、金融與財務(wù)風(fēng)險、建設(shè)風(fēng)險以及市場風(fēng)險。各一級指標下的二級指標分別有：政治風(fēng)險一級指標中，涵蓋政府信用風(fēng)險、政府干預(yù)風(fēng)險、政府人員方面的風(fēng)險、政府決策與審批延誤風(fēng)險、政治或公眾反對方面的風(fēng)險五項二級指標;法律與合同風(fēng)險一級指標中，涵蓋著法律與監(jiān)管體系不完善風(fēng)險、相關(guān)法律變更風(fēng)險、委托代理風(fēng)險、第三方違約風(fēng)險、合同或文件風(fēng)險五項二級指標;金融與財務(wù)風(fēng)險一級指標中，涵蓋籌資風(fēng)險、膨脹風(fēng)險、利率波動風(fēng)險、宏觀經(jīng)濟環(huán)境風(fēng)險、土地開發(fā)成本風(fēng)險五項二級指標;建設(shè)風(fēng)險一級指標中，涵蓋建設(shè)不可抗力事件、規(guī)劃與設(shè)計風(fēng)險、施工組織與協(xié)調(diào)風(fēng)險、環(huán)境風(fēng)險、氣候地質(zhì)與考古文物保護等條件風(fēng)險、招標競爭不充分的風(fēng)險、征遷受阻風(fēng)險、完工風(fēng)險、材料供應(yīng)風(fēng)險九項二級指標;市場風(fēng)險一級指標中，涵蓋著征用與公有化風(fēng)險、市場競爭力風(fēng)險、市場預(yù)測風(fēng)險三項二級指標。

3.風(fēng)險評價方法

在本項目的風(fēng)險評價中，主要使用了專家直觀判定法完成各個指標權(quán)重的計算，即5名專業(yè)人員結(jié)合自身經(jīng)驗，對各個指標的重要程度進行打分與賦值，求得的平均值作為指標權(quán)重。本文選取金融與財務(wù)風(fēng)險進行權(quán)重計算結(jié)果說明，即有：籌資風(fēng)險權(quán)重0.2901、膨脹風(fēng)險權(quán)重0.1124、利率波動風(fēng)險權(quán)重0.1742、宏觀經(jīng)濟環(huán)境風(fēng)險權(quán)重0.2452、土地開發(fā)成本風(fēng)險權(quán)重0.1781。

4.風(fēng)險評價結(jié)果

結(jié)合上文評價分析得出，本項目的融投資風(fēng)險相對較大，涵蓋的風(fēng)險因素指標相對較多，因此必須重點實施風(fēng)險監(jiān)管與應(yīng)對。結(jié)合專家直觀判定結(jié)果可知，項目面對的最重要風(fēng)險指標為金融與財務(wù)風(fēng)險，需重點關(guān)注。

（三）項目投融資風(fēng)險的分擔(dān)與應(yīng)對策略

1.項目投融資風(fēng)險的分擔(dān)策略

為了達到降低該土地一級開發(fā)項目融投資風(fēng)險的效果，被項目中使用風(fēng)險分擔(dān)策略具體如下：

第一，政治風(fēng)險。針對其中的政府信用風(fēng)險，使用公共部門分擔(dān)的方式， 避免由單一的政府部門授信，盡可能的由多個相關(guān)聯(lián)的政府部門共同分擔(dān)風(fēng)險;針對其中的政府干預(yù)風(fēng)險，使用公共部門分擔(dān)、私人部門分擔(dān)相結(jié)合的方式（公共部門分擔(dān)更多）， 通常情況下，地方政府對于土地一級開發(fā)有較多的限制，這就需要企業(yè)加大與公共部門和私人部門的協(xié)調(diào)和交流，及時掌握政策動向和地方政府的主張;針對政府人員方面的風(fēng)險，使用共同承擔(dān)的方式（公共部門與私人部門結(jié)合分擔(dān)）;針對政府決策與審批延誤風(fēng)險，使用共同承擔(dān)的方式;針對政治或公眾反對方面的風(fēng)險，使用公共部門分擔(dān)的方式。綜合來看，針對于政治風(fēng)險，采用共同承擔(dān)和共同分擔(dān)的方式有利于降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。

第二，法律與合同風(fēng)險。針對其中的法律與監(jiān)管體系不完善風(fēng)險，使用公共部門分擔(dān)的方式;針對相關(guān)法律變更風(fēng)險，使用共同承擔(dān)的方式;針對委托代理風(fēng)險，使用私人部門分擔(dān)的方式;針對第三方違約風(fēng)險，使用私人部門分擔(dān)的方式;針對合同或文件風(fēng)險，使用私人部門分擔(dān)的方式。

第三，金融與財務(wù)風(fēng)險。針對其中的籌資風(fēng)險，使用私人部門分擔(dān)的方式;針對膨脹風(fēng)險，使用共同承擔(dān)的方式;針對利率波動風(fēng)險，使用共同承擔(dān)的方式;針對宏觀經(jīng)濟環(huán)境風(fēng)險，使用共同承擔(dān)的方式;針對土地開發(fā)成本風(fēng)險，使用私人部門分擔(dān)的方式。

第四，建設(shè)風(fēng)險。針對其中的建設(shè)不可抗力事件，使用共同承擔(dān)的方式;針對規(guī)劃與設(shè)計風(fēng)險，使用共同承擔(dān)的方式;針對施工組織與協(xié)調(diào)風(fēng)險，使用私人部門分擔(dān)的方式;針對環(huán)境風(fēng)險，使用私人分擔(dān)的方式;針對氣候地質(zhì)與考古文物保護等條件風(fēng)險，使用共同承擔(dān)的方式;針對招標競爭不充分的風(fēng)險，使用公共部門分擔(dān)的方式;針對征遷受阻風(fēng)險，使用公共部門分擔(dān)的方式;針對完工風(fēng)險，使用私人部門分擔(dān)的方式;針對材料供應(yīng)風(fēng)險，使用私人部門分擔(dān)的方式。

第五，市場風(fēng)險。針對其中的征用與公有化風(fēng)險，使用共同承擔(dān)的方式;針對市場競爭力風(fēng)險，使用公共部門分擔(dān)的方式;針對市場預(yù)測風(fēng)險，使用共同承擔(dān)的方式。

2.項目投融資風(fēng)險的應(yīng)對策略

可從以下幾個角度，防范和化解投融資風(fēng)險。

（1）針對項目中面對不同風(fēng)險，使用的應(yīng)對策略也存在差異性。其中，針對政治風(fēng)險，主要使用了風(fēng)險回避、風(fēng)險緩解的應(yīng)對方法;針對法律與合同風(fēng)險，主要使用了風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險緩解以及風(fēng)險自留的應(yīng)對方法;針對金融與財務(wù)風(fēng)險，主要使用了風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險緩解的應(yīng)對方法;針對建設(shè)風(fēng)險，主要使用了風(fēng)險回避、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險環(huán)節(jié)以及風(fēng)險自留的應(yīng)對方法;針對市場風(fēng)險，主要使用了風(fēng)險緩解以及風(fēng)險自留的應(yīng)對方法。通過這樣的方式，有效降低了土地以及開發(fā)企業(yè)在項目中需要承擔(dān)的融投資風(fēng)險程度，更好的維護了企業(yè)經(jīng)濟效益，實現(xiàn)了風(fēng)險共擔(dān)。

（2）按照項目的實際運作階段預(yù)測資金使用量。土地一級開發(fā)項目資金需求巨大，但并不意味著一開始就需準備所有資金，而是隨著開發(fā)項目的進展逐次投入，擇機進行籌資行為，既可避免資金供應(yīng)不足導(dǎo)致的項目推動不力，也可避免大量資金閑置造成的成本積壓。

（3）按照項目成本預(yù)算確定籌資數(shù)量。資金預(yù)測的基礎(chǔ)是項目的成本預(yù)算、土地出讓時序等。由于土地開發(fā)項目本身各項支出具有較為明確的成本預(yù)算標準，可以根據(jù)各個階段土地開發(fā)的具體內(nèi)容和預(yù)算標準確定相應(yīng)的資金流出量，再結(jié)合項目開發(fā)過程中收回的資金數(shù)量和資金存量確定籌資規(guī)模。在一定時期內(nèi)，資金流出量減去資金流入量，再減去資金存量，得出需要籌資的數(shù)量。

（4）科學(xué)確定資本結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)階段企業(yè)參與土地一級開發(fā)過程融資渠道，包括政府資金、銀行貸款、信用貸款債券等多種形式，在具體安排時應(yīng)科學(xué)論證自有資金和負債的比例關(guān)系，組織更為合理的投資方式，實現(xiàn)各方利益的最大化。具體來看，對于規(guī)模較小的企業(yè)，在參與土地一級開發(fā)項目時，應(yīng)首先使用政府投入資金和自有資金，然后使用貸款和債券等方式得到的資金，避免額外的利息負擔(dān);對于發(fā)展較為順利或者對未來土地市場預(yù)期較為樂觀的企業(yè)，建議使用發(fā)行長期債券和長期借款的方式籌集資金。同時也可以選擇增資或者吸引新投資者的方式增加企業(yè)自有資金。

（5）實行更加有效的成本監(jiān)控，土地開發(fā)過程的各項成本支出需經(jīng)有關(guān)部門審核和批準，對于超過開發(fā)成本和預(yù)算支出的，原則上不予通過。企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)及時根據(jù)土地一級開發(fā)項目的資金需求和總成本支出，并定期進行成本分析，研究成本變化的原因。

（6）加強投資可行性分析研究。結(jié)合前文分析，土地一級開發(fā)項目在長周期、大資金需求和政策風(fēng)險的環(huán)境下，面臨更加嚴峻的投融資風(fēng)險，為此需要加強項目本身的可行性研究工作，充分評估可能的因素造成的風(fēng)險及影響，同時綜合運用獲利能力指數(shù)法、回收期法等計算手段，科學(xué)評估投資收益。

四、結(jié)語

綜上所述，依托專家直觀判定法可以完成投融資風(fēng)險的評價以及不同風(fēng)險指標權(quán)重的確定，支持風(fēng)險分擔(dān)與應(yīng)對策略的制定。依托風(fēng)險的不同，合理選擇公共部門分擔(dān)、私人分擔(dān)與共同承擔(dān)，結(jié)合風(fēng)險回避、風(fēng)險緩解等應(yīng)對策略的實施，實現(xiàn)了土地一級開發(fā)企業(yè)投融資風(fēng)險的良好應(yīng)對。

（作者單位：西安高科國際社區(qū)建設(shè)開發(fā)有限公司）