甄愛軍

進(jìn)入8月份以來，各地樓市調(diào)控政策效應(yīng)逐步釋放，成交量下滑，市場(chǎng)現(xiàn)降溫跡象。未來政策收緊預(yù)期進(jìn)一步加大，樓市仍然存在一定的降溫空間，剛需群體可以擇機(jī)出手。

樓市整體出現(xiàn)降溫

8月第二周（8月9日至15日）主要城市樓市成交量繼續(xù)下降，環(huán)比均出現(xiàn)下滑跡象。中指院公布的數(shù)據(jù)顯示，17個(gè)主要城市成交量環(huán)比下滑12.4%，這已經(jīng)是連續(xù)第二周出現(xiàn)環(huán)比下滑現(xiàn)象。

具體來看，一線城市和三四線城市降幅相差不大，二線城市降幅最為明顯。數(shù)據(jù)顯示，8月第二周一線城市成交量整體環(huán)比降幅為8.4%，主要是因?yàn)樯虾３山涣棵黠@下降拖累，環(huán)比降幅為35%。此外，深圳成交量也出現(xiàn)下降，環(huán)比降幅為15%。二線代表城市環(huán)比下降14.5%，其中南京和寧波環(huán)比降幅最高，接近五成。三線代表城市成交量環(huán)比下降9.8%，其中惠州降幅最大，接近20%;揚(yáng)州次之，為9.1%。

7月份多地出臺(tái)調(diào)控政策繼續(xù)明確“房住不炒”的方針后，8月二手房市場(chǎng)有所降溫。2020年8月上半月（1日至15日），易居研究院監(jiān)測(cè)的13個(gè)城市二手房成交量為41334套，與7月上半月相比下降6%。

7月份進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策的城市南京、深圳、杭州成交量分別下降5%、5%、6%。此外，成都2020年上半年二手房成交量低于平均水平，8月份繼續(xù)明顯下降，表明市場(chǎng)需求較疲軟。

從房價(jià)漲幅來看，已出臺(tái)調(diào)控政策的城市房價(jià)漲幅均有所收窄，表明已經(jīng)出現(xiàn)了降溫跡象。以南京為例，國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，南京7月新房價(jià)格環(huán)比上漲0.1%、同比上漲4.9%，環(huán)比漲幅創(chuàng)5個(gè)月來最低;二手房價(jià)格環(huán)比上漲0.4%、同比上漲5.2%，環(huán)比漲幅與前3個(gè)月基本持平。

熱點(diǎn)城市表現(xiàn)各異

進(jìn)入二季度以來，部分城市房價(jià)出現(xiàn)上漲較快跡象，土地市場(chǎng)熱度偏高，高溢價(jià)地塊頻現(xiàn)，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來不穩(wěn)定預(yù)期。正是基于這種變化，7月，全國10余個(gè)城市接連發(fā)布房地產(chǎn)政策，進(jìn)一步收緊調(diào)控。包括深圳、杭州、寧波等樓市出現(xiàn)過熱跡象的城市，都采取了多種措施限制投機(jī)資金，打擊炒房，確保樓市穩(wěn)定。

其中，深圳收緊調(diào)控的力度最大，7月15日和29日先后兩次出臺(tái)政策，力圖讓市場(chǎng)降溫。政策起到了立竿見影的效果，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，深圳“7.15新政”出臺(tái)后首周，二手住宅成交套數(shù)下降至不足2000套，為5月底以來單周最低水平。此外，在個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年等政策影響下，二手房市場(chǎng)掛牌量有所減少，市場(chǎng)情緒受到一定影響。新政對(duì)房價(jià)也起到了明顯抑制作用，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)二手住宅價(jià)格指數(shù)，7月深圳二手住宅均價(jià)環(huán)比上漲0.4%，漲幅為今年以來最低水平，較6月明顯收窄1個(gè)百分點(diǎn)以上。

杭州是另一個(gè)收緊調(diào)控的熱點(diǎn)城市，房價(jià)在新政出臺(tái)之后小幅回落。中指研究院監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，杭州“7.2新政”出臺(tái)后首周，二手住宅成交套數(shù)環(huán)比減少近2成，但由于杭州新房搖號(hào)難度不斷加大，隨后二手住宅成交量有所回升，7月二手住宅成交套環(huán)比增長6%。但新政對(duì)房價(jià)起到了平抑作用，數(shù)據(jù)表明，7月杭州二手住宅均價(jià)環(huán)比下跌0.12%，為進(jìn)入2020年后的首次下跌，可見新政對(duì)二手房價(jià)格產(chǎn)生一定影響。

不過，也有一些城市因?yàn)樾枨髲?qiáng)勁，新政效應(yīng)在短期內(nèi)未能完全釋放。寧波也在7月6日和7月22日兩次出臺(tái)政策收緊樓市，但對(duì)成交和房價(jià)的影響均不明顯。中指研究院監(jiān)控結(jié)果顯示，雖然在新政出臺(tái)后首周新建住宅成交面積有所下降，但隨后在市場(chǎng)需求的強(qiáng)支撐下又短期回升趨穩(wěn)。在價(jià)格上，7月在多個(gè)高價(jià)項(xiàng)目集中入市、短期市場(chǎng)情緒仍較高等因素的帶動(dòng)下，寧波新房價(jià)格環(huán)比上漲1.83%，漲幅較6月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。不過，預(yù)計(jì)隨著政策逐漸顯效，未來價(jià)格漲幅將有所收窄。

未來房價(jià)保持平穩(wěn)

由于當(dāng)前樓市整體調(diào)控力度不見放松，未來樓市將會(huì)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，不可能出現(xiàn)太大波動(dòng)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，保持現(xiàn)有調(diào)控力度的趨勢(shì)不會(huì)改變。易居研究院研究員王若辰表示，7月以來，深圳等熱點(diǎn)城市政策收緊、國務(wù)院7月24日召開房地產(chǎn)開座談會(huì)，均傳遞出了堅(jiān)持“房住不炒”的信號(hào)。7月30日中央政治局會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)了這一方針。

從過去一段時(shí)間表現(xiàn)來看，雖然各個(gè)城市加大了調(diào)控力度，但由于情況各異，效果也并不相同。比如杭州、寧波等城市，新政出臺(tái)后市場(chǎng)成交量雖有波動(dòng)，但短期需求極為旺盛，樓市活躍度仍然較高，政策仍需時(shí)間消化。

從房價(jià)來看，新政對(duì)深圳、杭州等部分城市的二手房價(jià)格影響比較明顯，7月深圳二手房價(jià)格環(huán)比漲幅為今年以來的最低水平，杭州二手房價(jià)格環(huán)比年度首次為負(fù)。未來，各個(gè)城市在新政嚴(yán)格落實(shí)的情況下，政策將進(jìn)一步顯效，新房、二手房成交規(guī)?；蛴兴芈?，價(jià)格也將更趨平穩(wěn)。

隨著政策效應(yīng)的釋放，未來樓市在成交量方面可能還會(huì)進(jìn)一步下降。不過，部分市場(chǎng)需求仍舊旺盛的城市，如杭州、寧波、東莞等，短期內(nèi)政策對(duì)市場(chǎng)的影響不會(huì)很大，還需在未來加大市場(chǎng)供應(yīng)，從而促使市場(chǎng)保持平穩(wěn)，減少“萬人搶房”現(xiàn)象的發(fā)生。

對(duì)購房者來說，當(dāng)前市場(chǎng)行情適合買房。首先，房價(jià)不存在大幅回調(diào)的可能，買入之后不用擔(dān)心房價(jià)下跌。其次，房價(jià)也不會(huì)快速上漲，不用追漲，可從容選房。因此，對(duì)剛需群體來說，可以密切關(guān)注性價(jià)比較高的項(xiàng)目，擇機(jī)出手。