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        限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響研究

        2020-09-22 23:37:30張赟
        大陸橋視野·上 2020年8期
        關(guān)鍵詞:雙重差分模型房?jī)r(jià)

        摘 要:限購(gòu)政策為政府調(diào)控房?jī)r(jià)的重要舉措,為探究政策的實(shí)際效果,本文利用2016-2018年南昌市各樓盤(pán)數(shù)據(jù),建立雙重差分模型進(jìn)行實(shí)證分析。實(shí)證結(jié)果表明:限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)有平抑作用,但其效果并不顯著。

        關(guān)鍵詞:限購(gòu)政策;房?jī)r(jià);雙重差分模型

        一、引言

        房?jī)r(jià)漲跌關(guān)乎民生大事,自2008年起,我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲。為抑制房地產(chǎn)泡沫,政府于2010年開(kāi)始,采取了一系列宏觀調(diào)控政策,以期我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)重新回到“房住不炒”這一正確定位。其中限購(gòu)政策可謂輻射全國(guó),至2011年1月,中國(guó)已有24個(gè)城市出臺(tái)“限購(gòu)令”,對(duì)已擁有住房的家庭新購(gòu)住房套數(shù)進(jìn)行限制。那么,此政策是否真正抑制了房?jī)r(jià)的飛速上漲?其政策效果如何?為進(jìn)一步探究此問(wèn)題,本文參照實(shí)證檢驗(yàn)中較為流行的方法,以二線城市南昌市為例,利用微觀房地產(chǎn)數(shù)據(jù),構(gòu)建雙重差分模型,得出限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)影響的凈效應(yīng)。以期為相關(guān)部門(mén)進(jìn)一步完善房地產(chǎn)調(diào)控政策提供一定理論依據(jù)。

        二、理論假設(shè)

        受限購(gòu)政策的影響,短期內(nèi)投機(jī)性炒房需求被嚴(yán)格限制,剛性住房需求由于居民預(yù)期的改變也發(fā)生一定改變。在如此嚴(yán)格的調(diào)控政策之下,消費(fèi)者預(yù)期未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)將下跌,那么,其對(duì)房屋的短期需求也會(huì)下降,而房屋供給彈性較小,房屋庫(kù)存無(wú)法在短期消化,故房屋供給短時(shí)間內(nèi)不發(fā)生變化,由此房?jī)r(jià)下跌。

        基于以上分析,本文提出假設(shè):限購(gòu)政策在短期內(nèi)有效。

        三、研究設(shè)計(jì)

        (一)數(shù)據(jù)來(lái)源

        南昌市住房調(diào)控政策幾經(jīng)波動(dòng),2017年3月出臺(tái)了最嚴(yán)限購(gòu)令,故本文以2017年3月為分界點(diǎn),搜集2016年6月至2018年1月南昌市各小區(qū)樓盤(pán)價(jià)格數(shù)據(jù),構(gòu)建面板數(shù)據(jù)庫(kù),同時(shí)手動(dòng)補(bǔ)充小區(qū)的個(gè)體特征,包括小區(qū)周?chē)?.5公里內(nèi)公交站臺(tái)數(shù)量;2公里內(nèi)小學(xué)數(shù)量、中學(xué)數(shù)量;以及距市中心的距離,以上數(shù)據(jù)均通過(guò)網(wǎng)絡(luò)爬蟲(chóng)從各房地產(chǎn)網(wǎng)頁(yè)中爬取所得。

        (二)定義變量

        被解釋變量:各小區(qū)房?jī)r(jià)(Hprice)。

        解釋變量:根據(jù)雙重差分模型,設(shè)立政策虛擬變量di和時(shí)間虛擬變量dt。政策實(shí)施地di取1,未實(shí)行政策區(qū)域di取0;政策實(shí)施前dt取0,政策實(shí)施后dt取1。

        控制變量:不同小區(qū)房?jī)r(jià)有所差異,主要是受小區(qū)的個(gè)體特征影響,故本文為提高模型有效性,將描述小區(qū)個(gè)體特征的四個(gè)變量作為控制變量引入方程,具體包括:小區(qū)距市中心距離(dc)、小區(qū)2公里內(nèi)小學(xué)數(shù)量(ps)、中學(xué)數(shù)量(ms)以及小區(qū)周?chē)?.5公里內(nèi)公交站臺(tái)數(shù)量(bus)。

        (三)建立模型

        為探討假設(shè)的正確性,本文采用雙重差分模型。該模型的基本原理是借助自然實(shí)驗(yàn)的思想,通過(guò)巧妙地設(shè)定控制組和對(duì)照組,在控制其他因素的前提下比較控制組和對(duì)照組之間的差異,從而考察政策效果。其基本公式為:

        yit代表不同時(shí)間地點(diǎn)的被解釋變量,Dt和Dt分別為代表時(shí)間和政策的虛擬變量,DtDi為其交互項(xiàng)。政策實(shí)施前Dt取0,政策實(shí)施后Dt取值為1。政策實(shí)施地Di取1,非政策實(shí)施地Dt取0,政策實(shí)施后兩地的差異為β2﹢β3,考慮到政策實(shí)施前對(duì)照組與實(shí)驗(yàn)組之間就存在一定差異β2,故扣除政策實(shí)施前的兩地差異,得到政策實(shí)施的凈效應(yīng)β3,即虛擬變量交互項(xiàng)的系數(shù)。為提高模型的有效性,本文引入四個(gè)控制變量,故最終模型為:

        交互項(xiàng)系數(shù)β3即為我們所關(guān)注的系數(shù),β3的正負(fù)反映了限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響方向,其p值反映限購(gòu)政策的效果是否顯著。

        四、實(shí)證分析

        由回歸結(jié)果可知,交互項(xiàng)系數(shù)為負(fù),即限購(gòu)政策在一定程度上可以降低房?jī)r(jià),但5%顯著性水平下的p值大于0.05,故限購(gòu)政策的調(diào)控效果并不顯著。就控制變量來(lái)看,小區(qū)距市中心的距離、小區(qū)周?chē)?公里內(nèi)的小學(xué)數(shù)量、中學(xué)數(shù)量以及小區(qū)周?chē)?.5公里內(nèi)的公交站臺(tái)數(shù)量會(huì)顯著影響小區(qū)價(jià)格,小區(qū)離市中心越近、小區(qū)周?chē)墓徽九_(tái)數(shù)量、小學(xué)數(shù)量越多、中學(xué)數(shù)量越多,小區(qū)價(jià)格越高,這一結(jié)果符合常理。

        五、穩(wěn)健性檢驗(yàn)

        雙重差分模型運(yùn)用的關(guān)鍵一點(diǎn)在于控制組與對(duì)照組在政策實(shí)施之前具有相似的變化趨勢(shì),即具有平行趨勢(shì)。若二者在政策實(shí)施前具備平行趨勢(shì),則可認(rèn)為政策實(shí)施后兩地的房?jī)r(jià)差異在扣除了初始差異之后即為限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的凈效應(yīng)。反之,則對(duì)交互項(xiàng)系數(shù)的有效性存疑。因此,為檢驗(yàn)?zāi)P徒Y(jié)果的有效性,本文分別繪制2016年6月至2018年1月南昌市范圍內(nèi)實(shí)施了限購(gòu)政策的樓盤(pán)(實(shí)驗(yàn)組)與未實(shí)施限購(gòu)政策的樓盤(pán)(對(duì)照組)的價(jià)格走勢(shì)圖,進(jìn)行平行趨勢(shì)檢驗(yàn)。結(jié)果顯示:在2017年3月政策實(shí)施之前,南昌市范圍內(nèi)實(shí)驗(yàn)組與對(duì)照組的房?jī)r(jià)走勢(shì)大致相同,而在2017年3月政策實(shí)施之后,實(shí)驗(yàn)組的房?jī)r(jià)走勢(shì)相比于對(duì)照組陡然上升,故認(rèn)為本文模型中的實(shí)驗(yàn)組與對(duì)照組具備平行趨勢(shì),即雙重差分模型的使用是合理的,由此可以認(rèn)為雙重差分模型所得結(jié)果是穩(wěn)健的,即有理由相信限購(gòu)政策的實(shí)施并未顯著抑制當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。

        六、結(jié)論

        本文搜集了南昌市各樓盤(pán)的微觀數(shù)據(jù),建立雙重差分模型,研究限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響,同時(shí)運(yùn)用CT圖進(jìn)行了穩(wěn)健性檢驗(yàn),實(shí)證結(jié)果顯示:

        第一,限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)有平抑作用。

        第二,政策的調(diào)控效果并不顯著。

        對(duì)此結(jié)果,本文認(rèn)為限購(gòu)政策通過(guò)影響商品房的供需關(guān)系來(lái)影響房屋價(jià)格,短期內(nèi)商品房的供給彈性較低,故房屋供給大體保持不變,而限購(gòu)政策嚴(yán)格限制了炒房性需求,同時(shí)影響居民的房屋價(jià)格預(yù)期,在一定程度上降低了居民的購(gòu)房需求,因此使得房?jī)r(jià)有一定程度的下降。但由于房?jī)r(jià)所受影響因素眾多,尤其以高居不下的地價(jià)為首,地方政府依靠土地財(cái)政來(lái)維持收支平衡,地價(jià)高居不下,地產(chǎn)商的建房成本無(wú)法降低,故房?jī)r(jià)也無(wú)法通過(guò)簡(jiǎn)單的限購(gòu)政策得到有效平抑,其調(diào)控作用被削弱。因此為抑制我國(guó)房?jī)r(jià)不正常增長(zhǎng),最重要的是解決其內(nèi)源性問(wèn)題,限購(gòu)政策僅僅抑制了投機(jī)性需求,但對(duì)房屋供給方并不產(chǎn)生影響,房屋建造成本得不到降低,故很難有效下調(diào)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。

        (作者簡(jiǎn)介:張赟,江西財(cái)經(jīng)大學(xué)本科在讀,研究方向:金融學(xué)方向。)

        參考文獻(xiàn):

        [1]李思明,田潤(rùn)霖.房?jī)r(jià)“雙限”政策效果評(píng)價(jià)與政策調(diào)整[J].產(chǎn)業(yè)組織評(píng)論,2018,12(04):224-243.

        [2]董昕.政策性住房供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的影響分析[J].價(jià)格理論與實(shí)踐,2008(05):38-39.

        [3]喬坤元.住房限購(gòu)令真的起作用了嗎?——來(lái)自中國(guó)70大中城市的證據(jù)[J].經(jīng)濟(jì)與管理研究, 2012, (12) :25-34.

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