何玄華

（廣西桂泰金田投資有限公司，廣西貴港 537110）

0 引言

房地產(chǎn)開發(fā)項目區(qū)別于一般的建設項目，具備高投入、高風險、區(qū)域性與交互性等顯著特征，從而在項目銷售與回收成本的過程中，實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化，這也是房地產(chǎn)開發(fā)的核心目標與根本目的。在此情況下，為了從根本上提高其管理質(zhì)量與水平，要求相關單位對項目管理的要點進行把控，采取科學合理的管理手段，從而實現(xiàn)對成本的有效控制。

1 房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理要點

1.1 提升項目決策定位的合理性

房地產(chǎn)公司在開展日常工作的過程中，需要立足于客戶的基本需求，對市場發(fā)展趨勢做出全面分析，以掌握其實時、動態(tài)變化情況。對于項目管理而言，需要根據(jù)決策的支持條件與執(zhí)行過程中所獲取的信息與制定的方案進行有針對性的研究，進而做出有效決策。在此過程中，需要嚴格保障決策的全面性、合理性與時效性，對其整體進程進行合理調(diào)控，以免影響到工程的施工質(zhì)量與進度，導致整個項目建設達不到預期效果。

1.2 加強工程項目設計階段管理

在工程施工過程中，項目設計的適用性與水平對于項目施工管理起到了決定性作用?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展尚不成熟，為了有序推動房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，需要從根本上提高工程項目管理的質(zhì)量與水平。企業(yè)可以通過公開招投標的方式，確保設計團隊按照統(tǒng)一的要求與標準進行設計，并落實好各個階段的審核工作。此外，開發(fā)商應該結合具體的可行性報告與設計要求，采取合理有效的措施，對管理制度中所存在的不足之處進行分析，并采取隔離有效的優(yōu)化與完善措施，明確工程變更的具體原因，嚴禁出現(xiàn)私自更改設計文件的情況。

1.3 重點開展市場調(diào)查

對于房地產(chǎn)開發(fā)而言，因為市場調(diào)查結果在一定程度上決定了房地產(chǎn)項目的競爭實力，因此，開發(fā)商應該積極收集多方面的商業(yè)信息，包括市場供需、競爭對象的條件、消費者的消費水平與實際需求等。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，項目設計對于整個建設過程起到了重要的引導作用，因此在前期準備過程中，進行項目的可行性研究具備一定的重要性與必要性，以提供科學合理的規(guī)章制度，確保項目設計可以更好地為房地產(chǎn)開發(fā)提供服務。同時，為了進一步保障上述工作的質(zhì)量與水平，需要向其中投入大量的財務、物力與人力，并根據(jù)實際情況建立系統(tǒng)、完善的決策系統(tǒng)與支持機構，以便于收集整合決策支持性資源，實現(xiàn)決策效率與水平的有效提高，實現(xiàn)項目產(chǎn)品的精準定位，以加快其市場化與系統(tǒng)化進程。

1.4 開展經(jīng)濟技術比較

一般而言，經(jīng)濟技術比較包含以下兩種情況：單方案論證與多方案論證，其中，多方案論證又可進一步劃分為獨立型、混合型與互斥型。以住宅小區(qū)類開發(fā)項目為例，在進行經(jīng)濟技術比較時，通常會優(yōu)先選擇互斥型，因為用于比較的方案具備可比性，體現(xiàn)在計算期相同、費用與效益計算口徑一致、現(xiàn)金流量的時間單位相統(tǒng)一等多個方面。在小區(qū)道路設計的備選方案中，對于所提供的有關用料的預案，傳統(tǒng)的比較方式難以實現(xiàn)對成本與技術的綜合比較，而經(jīng)濟技術比較可以針對于方案的維護保養(yǎng)、成本與功能需求等多項指標進行深入分析，以從中選取最佳方案，因此具備優(yōu)良的實用性能。

1.5 加強質(zhì)量控制工作

對于房地產(chǎn)開發(fā)的運營管理工作而言，質(zhì)量控制在其中占據(jù)著至關重要的位置，涉及整個開發(fā)建設過程，包括設計階段、施工階段以及監(jiān)測階段等。在前期準備過程中，質(zhì)量控制工作要求制定出合理完善的質(zhì)量管理責任制度、項目評審制度，對設計單位的資質(zhì)進行審核，同時，主管人員還應該及時跟進設計質(zhì)量的跟蹤檢查工作，選擇合理有效的專業(yè)技術方案。施工階段的質(zhì)量控制工作要求以產(chǎn)品策劃定位為準，樹立正確的周期成本觀念，做好質(zhì)量管理規(guī)劃，嚴格執(zhí)行相關規(guī)章制度，遵循“預防為主”的基本原則，建立健全質(zhì)量控制體系，切實保障房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量與水平。

2 房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制策略

2.1 基本控制策略

2.1.1 投資決策環(huán)節(jié)

對于房地產(chǎn)開發(fā)投資決策環(huán)節(jié)而言，成本控制工作是建立在“以市場為導向”的基本前提下的。首先，需要樹立整體性的價值觀念，集中體現(xiàn)在全過程、全成本兩方面，建立專門的成本管理職能部門，對成本管理行為進行有效約束；其次，需要遵循規(guī)定的編制流程，進行技術與經(jīng)濟決策論證并編制可行性報告。其中設計方案評價需要綜合考慮改善型需求、產(chǎn)品定位、環(huán)境協(xié)調(diào)性等多項因素，經(jīng)濟評價指標對于銷售利潤有著嚴格的要求，銷售凈利率不能出現(xiàn)低于20%的情況。

2.1.2 設計環(huán)節(jié)

設計環(huán)節(jié)的成本控制工作對于房地產(chǎn)開發(fā)水平有著直接影響，要求相關單位采取合理有效的措施，確保成本控制工作真正發(fā)揮作用。具體的措施可列舉如下：開展規(guī)范可行的設計方案招投標活動、實施限額設計、合理有序地開展設計圖紙的工作。其中，限額設計要求設計人員、管理人員以及開發(fā)商共同參與和配合，設計人員在對項目估算及概算控制設計圖進行全面分析的基礎上，掌握好材料預算價、工程預算等額等基本信息；管理人員需要對設計變更工作進行管控；開發(fā)商應根據(jù)相關單位的需求，提供精確、可靠的數(shù)據(jù)信息。此外，為了充分發(fā)揮出限額設計的優(yōu)勢，需要結合地貌標高，開展單體建筑特征指數(shù)控制，選擇合理有效的基礎形式，對設計標準進行精準控制。

2.1.3 施工環(huán)節(jié)

在整個施工過程中，施工現(xiàn)場的成本控制可以劃分為事前控制、事中控制與事后控制三個關鍵性階段，同時，還需要重視工程變更問題，并加強相關管理工作。具體而言，事前控制工作要求制定出科學合理的方案與規(guī)劃，并與財務部、市場營銷以及合約管理部門進行溝通與協(xié)作，制定出完善的三級計劃。事中控制需要借助甘特圖與WBS工作任務分解工具，以所制定的計劃為指導，落實好對施工狀態(tài)與合約履行情況的監(jiān)督與檢查工作，并做好相關記錄。事后控制以變更協(xié)調(diào)問題為重點，同時還包含工期調(diào)整等其他多項工作內(nèi)容，以明確各方責任，制定合理有效的解決措施，并以書面的形式記錄下來，從而真正發(fā)揮出成本控制的效果。除此以外，以工程變更為核心的成本管理工作要求高度重視發(fā)包方的要求，并立足于實際情況，明確出工程變更價款的具體確定方法，例如，以估算金額、完成比例、支付比例為基準就是一種常見的變更費用計算方法。

2.2 基于供應鏈視角的成本控制策略

如圖1所示，為房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設供應鏈，通過對其進行全面分析，即可得到符合項目建設實際情況的成本控制方法。

圖1 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設供應鏈

根據(jù)供應鏈所提供的信息，在進行成本控制的過程中，已經(jīng)形成了一套相對成熟的成本控制流程，現(xiàn)總結如下：分析與明確工作重點→辨別經(jīng)濟控制環(huán)節(jié)的不合理部分→驗證成本控制策略，通過應用該流程即可對房地產(chǎn)項目的整個建設過程進行全面的成本控制。具體而言，需要選擇科學合理的設計承包模式，并采取切實可行的措施，不斷提升設計品質(zhì)。通過運用供應鏈合作伙伴設計模式，可以幫助開發(fā)商與設計商建立良好的合作關系，加強設計、銷售與施工等部門之間的緊密結合，從而更好地完成成本控制工作。其次，為了更好地調(diào)動員工工作的積極性，需要建立科學合理的溝通、審查、激勵與協(xié)調(diào)機制。例如，通過靈活運用正激勵與負激勵政策，有利于構建科學合理的設計模式，為各環(huán)節(jié)的成本控制進行有利支持。其中，正激勵主要以提供酬金與費用保證等方式為主，負激勵則需要對設計缺陷與漏洞制定賠償條款。

3 結語

綜上所述，在房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中，合理有序地開展運營管理與成本控制工作起到了關鍵性作用。為了從根本上保障房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設與管理質(zhì)量，需要立足于經(jīng)濟發(fā)展需求與社會發(fā)展趨勢，不斷提高項目建設水平。通過對成本控制措施進行靈活運用，推動房地產(chǎn)開發(fā)建設項目的有序進行，實現(xiàn)經(jīng)濟與社會效益的最大化，進而促進企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。