土地的類型

（一）根據(jù)土地所有權(quán)分類

土地根據(jù)所有權(quán)分為國有土地和集體土地。

城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

土地所有權(quán)是土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，是一定社會形態(tài)下土地所有制的法律表現(xiàn)。新中國成立后，廢除了土地私有制，經(jīng)過社會主義改造和農(nóng)業(yè)合作化，建立了兩種所有制形式并存的社會主義土地公有制，并在法律上確認下來，形成了國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。

土地使用權(quán)是指具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。

土地使用權(quán)是中國土地使用制度在法律上的體現(xiàn)。國有土地使用權(quán)是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利，而農(nóng)民集體土地使用權(quán)是指農(nóng)民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。農(nóng)民集體土地使用權(quán)可分為農(nóng)用土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。

（二）根據(jù)土地用途分類

根據(jù)土地用途分為：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。

農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；

建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；

未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。

（三）根據(jù)土地利用現(xiàn)狀分類

《土地利用現(xiàn)狀分類》國家標準采用一級、二級兩個層次的分類體系，共分12 個一級類、57 個二級類。其中一級類包括：耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設(shè)施用地、其他土地?！吨腥A人民共和國土地管理法》與《土地利用現(xiàn)狀分類》中類別的對照關(guān)系如右表：

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建設(shè)用地的分類

建設(shè)用地按用地性質(zhì)一般分五類：商服用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地。

（一）商服用地

商服用地是指該宗地塊規(guī)劃的用地性質(zhì)是用于建設(shè)商業(yè)服務業(yè)用房屋，出讓后用地的使用年限為40年?？杉毞譃榕l(fā)零售用地、住宿餐飲用地、商務金融用地、其他商服用地。

（二）綜合用地

綜合用地是指不同用途的土地所構(gòu)成的土地，即同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，例如商業(yè)、居住綜合用地，科研設(shè)計、辦公綜合用地等。綜合用地可以分兩種情形，一種是多種用途不動產(chǎn)很難分割、只有一個使用者；另一種是各用途不動產(chǎn)之間可以分割，往往最終使用者為不同的單位、個人，例如底下兩層為商業(yè)、上面為居民住宅樓等。對于第一種情況，可以統(tǒng)一按照綜合用地最高出讓年限50年辦理出讓手續(xù)；對于第二種情況，由于不同用途界限清楚，可分別屬于不同的使用者，為保證各使用者的合法權(quán)益，一般應當按照綜合用地所包含的具體土地用途分別確定出讓年期。

（三）住宅用地

傳統(tǒng)意義上的住宅用地，有兩層意義：

一是住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱。

二是供人們?nèi)粘Ｉ罹幼〉姆炕兀ㄓ歇毩⒃郝涞陌ㄔ郝洌?。包括：城?zhèn)單一住宅用地，即城鎮(zhèn)居民的普通住宅、公寓、別墅用地；城鎮(zhèn)混合住宅用地，即城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與工業(yè)或商業(yè)等混合用地；農(nóng)村宅基地，即農(nóng)村村民居住的宅基地；空閑宅基地，即村莊內(nèi)部的空閑舊宅基地及其他空閑土地等。