毛學梅 范文婷

摘要：商品房買賣合同中逾期辦證糾紛日益增多，導致買受人利益受損，只享有房屋使用權，而不能及時享所有權。逾期原因可分為開發(fā)商原因、買受人原因、第三人原因以及不可抗力等，不同原因引發(fā)的逾期辦證違約責任承擔主體也不同?，F(xiàn)行法律關于商品房辦證義務主體規(guī)定不一，急需進一步完善統(tǒng)一，以促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

關鍵詞：商品房買賣;逾期辦證;違約責任

近年來，我國商品房市場迅速發(fā)展，商品房買賣糾紛尤其是逾期辦證糾紛日益增多，此類案件訴請多為購房人要求開發(fā)商立即辦理房屋權屬證書和給付遲延辦證違約金。由于現(xiàn)行法律對于逾期辦證的規(guī)定存在不一致、不明確的情況，給司法審判實踐帶來很大困擾，筆者對此進行簡要分析。

一、現(xiàn)行法律關于商品房辦證義務主體的規(guī)定

房屋買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（即開發(fā)商）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人、買受人支付價款的合同。房屋買賣合同除涉及房屋交付、購房款支付等問題，還涉及產(chǎn)權證辦理事項。

我國現(xiàn)行法律對于商品房辦證內容多有規(guī)定，但從中引申出的辦證義務主體卻不同。《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十四條規(guī)定商品房所有權轉移登記應由開發(fā)商和購房人共同向房屋登記部門提交符合條件的申請?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定更加側重保護買受人的利益，加重了出賣人的辦證義務，但實踐中對于如何準確理解“因出賣人原因”存在較多分歧?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十二條、《商品房銷售管理辦法》第三十四條兩項規(guī)定開發(fā)商只負有協(xié)助辦證義務。

筆者認為上述法律有關商品房辦證內容的規(guī)定并不是割裂的，而是相互補充、相輔相成的關系。商品房辦證需要出賣人和買受人雙方配合，但在具體銜接上還需要法律進一步完善細化，明確時間節(jié)點以及義務主體、法律后果等因素。

二、商品房逾期辦證的原因分析

實踐中，造成商品房逾期辦證的原因很多，主要可以歸結為如下幾個方面：開發(fā)商原因、買受人原因、第三人原因以及不可抗力等因素。

（一）開發(fā)商原因

開發(fā)商原因是導致逾期辦證的主要原因，主要有以下幾種情形：一是開發(fā)商未在約定或法定期限內完成初始登記。開發(fā)商取得大產(chǎn)權證是購房人辦理分割產(chǎn)權證的基礎和前提;二是開發(fā)商在取得大產(chǎn)權證后，具備辦理業(yè)主分割產(chǎn)權證時未及時通知業(yè)主辦證;三是在買受人申請轉移登記時，開發(fā)商未提供必要的證明資料;四是開發(fā)商商品房存在瑕疵影響過戶;五是其他原因，如需辦證房屋的契稅、公共物業(yè)維修基金未繳納。

（二）買受人原因

開發(fā)商已經(jīng)完成房屋初始產(chǎn)權登記，具備買受人申請轉移登記時需要提供的相關證明材料，但因買受人的原因無法辦理產(chǎn)權證，則逾期辦證的責任不可歸咎于開發(fā)商。買受人原因主要有：一是買受人未按約定支付購房款;二是買受人未及時提交轉移登記的申請并將辦證所需由其自身提交的資料提交;三是買受人未支付轉移登記所需繳納的相關費用;四是買受人未按法律規(guī)定繳納公共部分的維修資金、契稅等。

（三）第三人原因

第三人原因主要是指房屋買賣合同雙方當事人之外的第三人導致逾期辦證的情形，既有規(guī)劃部門、房管局、測繪機構等相關部門的原因，也有部分業(yè)主違章亂搭私建導致小區(qū)無法按期進行綜合驗收等原因。

（四）不可抗力

不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況，由于不可抗力原因導致逾期辦證的，開發(fā)商可因此免責。

三、逾期辦證責任承擔

逾期辦證原因不一，因而對逾期辦證違約責任承擔主體需具體問題具體分析。

（一）因開發(fā)商原因導致逾期辦證的責任承擔

根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定，因出賣人原因導致買受人逾期未能取得房屋所有權屬證書，出賣人應當承擔違約責任。審判實踐中，法院認定開發(fā)商是否履行辦證義務主要從以下幾個方面審查：第一，開發(fā)商是否完成房屋權屬初始登記;第二，開發(fā)商是否已經(jīng)向辦證部門提交了買受人辦證的相關證明資料;第三，開發(fā)商是否已通知買受人辦證。若開發(fā)商已履行上述義務，可認定其已履行了辦證義務，不承擔逾期辦證的違約責任;若開發(fā)商未按時履行或未完全履行上述義務，應按照合同約定承擔逾期辦證違約責任。若合同約定違約金過低或未約定逾期辦證違約責任的，根據(jù)上述解釋第十八條之規(guī)定，違約金可以按照已付購房款總額，2019年8月19日之前按同期中國人民銀行公布的貸款基準利率計付;2019年8月20日之后按同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計付。法院在審理該類案件時，應結合開發(fā)商的過錯大小和買受人的實際損失等因素，堅持公平原則進行審理。

（二）其他非開發(fā)商原因導致逾期辦證

由于第三方或不可抗力原因導致商品房逾期辦證的，開發(fā)商可舉證證明免除其逾期辦證的違約責任。對于買受人因自身原因，如未及時提出辦證申請、未按照規(guī)定提交辦證所需的材料等導致逾期辦證的，則不存在違約責任問題，因為申請辦證權利是否行使是買受人對自身權利的處分。

需要注意的是，實踐中時有因未繳納維修資金導致逾期辦證的情形。按照法律規(guī)定，業(yè)主是維修資金的最終繳納主體，但對于維修資金繳納的具體時間各地做法不一，大多數(shù)是開發(fā)商在交房時通知業(yè)主繳納，先行代收，但也有地方性規(guī)定開發(fā)商在辦理初始產(chǎn)權登記時業(yè)主必須要繳納維修資金，此種情況下，若開發(fā)商已通知業(yè)主繳納維修資金，但業(yè)主怠于繳納，從而導致開發(fā)商無法進行初始產(chǎn)權登記，更無法為買受人辦理轉移登記，造成逾期辦證的后果。對此類案件，要綜合地方性規(guī)定、案件具體情況以及雙方過錯綜合評判，而非僅以開發(fā)商未完成初始登記為由認定其承擔全部逾期辦證違約責任。

參考文獻：

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