摘要：我國在經(jīng)濟不斷發(fā)展的情況下，對各類基礎設施進行了大量的投資，這就導致建設行業(yè)競爭越來越激烈，而相應地，投標單價就不斷的降低，可是人工與材料等的費用卻在不斷上漲。在精裝修工程中，為了能夠提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，就需要對其進行項目商務管理。因此，本文主要對精裝修與項目商務管理進行概述，還有項目商務管理的相關(guān)理念以及在精裝修工程中進行項目商務管理的要點。

關(guān)鍵字：精裝修工程;項目商務管理;分析

Analysis of Business Management in Fine Decoration Project

Jiang-Hao Xu*

Beijing Libeiya Building Decoration Engineering Co.， Ltd.， Beijing 100043， China

Abstract： In the context of continuous economic development， China has invested a lot in various types of infrastructure， which has led to increasingly fierce competition in the construction industry. Correspondingly， the unit price of bids has been constantly reduced， but the cost of labor and materials has been rising. In the fine decoration project， in order to improve the economic benefits of the enterprise， it is necessary to carry out project business management. Therefore， this article mainly summarizes the fine decoration and project business management， as well as the related concepts of the project business management and the main points of the project business management in the fine decoration project.

Keywords： Fine decoration project; project business management; analysis

一、前言

項目商務管理在整個精裝修工程項目的所有階段，從合同到投標與招標，再到對合作商的管理，一直到施工和最后的結(jié)算階段。運用項目商務管理，能夠?qū)Τ杀具M行有效的控制，對施工起到一個積極的作用。同時，在整個過程中進行項目商務管理，也能夠保證企業(yè)獲得更多的利潤，減少運營風險，有利于企業(yè)的發(fā)展。項目商務管理通過對施工的成本進行控制，有效地保證了企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

二、精裝修概述

（一）精裝修定義

精裝修就是在簡單裝修的基礎之上，對其進行進一步完善的產(chǎn)品，指那些裝修具備設計效果和風格，同時使用了一些有檔次的用材，并且在施工完成上交房屋鑰匙之前，房間內(nèi)的所有空間都全部鋪裝完成，廚房與衛(wèi)生間也基本安裝好。其實就是交房以前把整個房子都完全裝修好，業(yè)主可以直接入住[1]。圖1為目前一般的精裝修施工的流程圖，可以發(fā)現(xiàn)精裝修的內(nèi)容較多，對整個房屋進行了裝修。

（二）精裝修種類

1. 簡約化精裝修

簡約化精裝修就是指在把毛坯房交給客戶以后，然后根據(jù)客戶不同的喜好來對房間進行裝飾，這是一種散戶式的私人化家裝。在基本的建筑上，根據(jù)每個人的裝修要求，只要將房屋進行一些必要的硬裝，但是并沒有完全進行裝飾，因此，后續(xù)就需要客戶自己根據(jù)個人愛好去進行裝飾。這類簡約化的精裝修管理比較簡單，是我國最近幾年比較常見的一種，裝飾裝修市場多數(shù)是這種簡約化精裝修。

2. 標準化精裝修

標準化精裝修也就是指精裝修的批量化生產(chǎn)，這種精裝修能夠滿足目前房地產(chǎn)市場的需要，推動住宅的精裝修。一般這類精裝修都是由開放商來對裝修風格進行確定，按照這個定下的統(tǒng)一標準來進行施工，這樣就有利于進行批量的流水化施工，提高整個工程的生產(chǎn)效率。但是如果想進行標準化精裝修，需要有較高的要求，必須能夠保證使用材料的質(zhì)量，同時進行合理有效的施工，所以，標準化精裝修是我國近期內(nèi)的一種發(fā)展趨勢。

3. 定制化精裝修

定制化精裝修其實就是指根據(jù)購房者自身的意愿與喜好，再結(jié)合開發(fā)商一起制定出的裝修方案，在裝修過程中也會根據(jù)購房者提出的意見進行不斷的改善。這種精裝修有著十分明顯的個人化特點，其實也就是精裝修的個性化。如圖2就是一個十分典型的室內(nèi)精裝修房間，可以看出裝修十分精致。但是這種精裝修在現(xiàn)階段比較難以普及，因為我國目前在建筑和裝修上面沒有能夠達到較高的工業(yè)化，所以定制化精裝修是我國未來的一種發(fā)展趨勢[2]。

三、項目商務管理概述

（一）項目商務管理的特點

項目商務管理主要有三個特點，分別是全方位覆蓋、全員參與和全過程管理。全方位覆蓋就是指在整個項目的所有方面，無論是施工還是進行成本控制和預結(jié)算等，都是項目商務管理的內(nèi)容。全員參與指的是所有的管理人員都會參與到這個項目商務管理之中。全過程管理指的就是在施工的所有過程之中，都會對其進行項目商務管理[3]。

（二）項目商務管理的主要內(nèi)容

第一個內(nèi)容就是對收入進行管理，在施工過程中，項目商務管理人員對合同的價格進行管理，還有整個施工的進度，或者出現(xiàn)了一些合同以外的設計變更，以及經(jīng)濟索賠和工程的預結(jié)算等工作，最終達到增加工程結(jié)算造價這個目的所進行的一個管理過程。第二個內(nèi)容是對支出進行管理，管理人員對整個施工的過程加強管理，同時對施工團隊進行優(yōu)化和對成本進行強化的控制這些方式，來減少整個施工工程的支出這樣的管理過程[4]。

四、項目商務管理理念

在如今我國的市場上，各精裝修施工企業(yè)十分有必要加強項目商務管理。這種項目商務管理不再是以前那種單純的進行成本控制，反而是能夠在公司的層面進行投標的管理，還有合同與預算結(jié)算的管理等，因為以前的成本控制不利于管理，存在一定的盲目性。公司只會希望多接一些工程任務賺更多的錢，所以只考慮如何中標，卻不會去考慮整個施工過程中存在了哪些困難，以及相應的解決辦法，這就會導致公司會把施工的風險忽視掉，到最后實際施工的時候出現(xiàn)各種不利于施工的困難[5]。在項目部也沒有專業(yè)地進行商務管理的人員，這就使得他們不能夠及時地去對風險進行預防，在實際的施工過程中也不能完全的掌握報價，最終使公司盈利較少甚至不能盈利。所以想要更好地適應當前的建筑市場，就必須增強項目商務管理的理念，使其成為項目管理的一個重要的部分。想要對整個工程進行有效的管理，就需要不斷地提高商務管理意識，并且還要建立一個專業(yè)的隊伍。對工程的項目商務管理應該貫穿于整個工程，同時，對于團隊的負責人來說，他必須有著足夠的素質(zhì)，能夠制定出科學合理的決策，并且商業(yè)團隊之中還應該有各種專業(yè)的人才，包括對于工程的預結(jié)算還有合同的管理以及財務的相關(guān)知識等，在精裝修工程施工的每一個階段都能進行參與，不斷的規(guī)范這個工程的合同管理、成本控制以及風險防范。

五、精裝修工程項目商務管理的要點

（一）做好開源提高收入

1. 明確合同范圍

在進行精裝修的施工過程中，會有很多的單位都進行施工，并且多數(shù)會集中在一個施工現(xiàn)場，這就會出現(xiàn)交叉施工的情況，因此必須與發(fā)包人明確地對不同的施工范圍進行劃分，并且寫到合同之中，這是進行商務管理最基本的一項工作。圖3就是深圳某家裝修公司的裝修工程合同樣本，里面對于施工的相關(guān)信息與情況進行了規(guī)定。整個項目管理團隊必須及時的開會，對圖紙進行審核，并且與各方進行溝通，確定施工的范圍，同時還要檢查合同工程量的完備程度，如果出現(xiàn)了一些模糊不清的內(nèi)容，必須能夠及時與建設單位還有相關(guān)方開會協(xié)調(diào)，避免出現(xiàn)錯誤[6]。另外如果合同工程量不完備，精裝修的承包方應該上報，與建設單位進行溝通聯(lián)系，對合同進行修改。

圖3 深圳裝修工程合同樣本

2. 完備指令流程

精裝修工程經(jīng)常會出現(xiàn)設計變更的情況，還有一些現(xiàn)場簽證這類在合同規(guī)定以外的內(nèi)容，這些都是為了使精裝修能夠達到更好的效果。所以，這些商務管理人員必須在項目管理團隊進行更改以后，及時的去整理相關(guān)一些商務證據(jù)，并且根據(jù)合同的要求，準確的辦理工程聯(lián)系函，還要在施工的過程中加強監(jiān)督，保證能夠拿到在合同以外但應該得到的收入。

3. 尋找最佳契機

項目管理團隊還應該對招投標資料進行充分地了解，及時地發(fā)現(xiàn)合同之中的各種風險點與有利點，同時根據(jù)施工單位所擁有的一些優(yōu)勢和掌握的相關(guān)市場信息，與投標時企業(yè)預設的一些策劃點相結(jié)合，根據(jù)這些情況再開展商務工作，爭取在滿足施工要求的前提下，盡可能地實現(xiàn)開源，一般是從材料的價格、方案的優(yōu)化和確定等方面。

4. 及時辦理結(jié)算

一般來說，精裝修單位會用分承包單位的身份與總承包單位進行合同的簽訂，所以整個工程的進度和結(jié)算都會受到總包單位的限制。因此，在實際的工程實施時，負責精裝修的單位在裝修結(jié)束以后，必須完整的編制出工程結(jié)算書，對整個工程的結(jié)算策劃進行編制，同時制定相應的結(jié)算策略，根據(jù)雙方合同的要求把符合要求的結(jié)算資料上交給總包單位，并且要在驗收合格以后的規(guī)定時限內(nèi)進行上交，這樣保證及時與總包單位對此次工程的施工進行結(jié)算，并且確定最后的結(jié)算價格，保證項目工程款能夠進行的回收。

（二）加大節(jié)流嚴控成本

1. 制定目標成本

通過實行項目的內(nèi)部責任承包，以此來將整個項目管理團隊的積極性大幅提高。當企業(yè)的項目中標以后，成本管理部門必須馬上根據(jù)項目進行成本測算，結(jié)合本公司的實際狀況、本次項目的施工地區(qū)，還有一些相似的經(jīng)驗以及數(shù)據(jù)庫，將這個項目的施工過程中所需要的成本進行合理準確的預測，其中有各種直接間接費、稅金和管理費等內(nèi)容，并且將這個預測的成本作為實施這個項目時的目標成本，同時也是上繳的依據(jù)。

2. 緊扣成本要素

精裝修工程的成本要素是人工費、材料費、機械費、現(xiàn)場管理費和稅金等，一般分為直接費、間接費和稅金三大類。首先要直接控制成本，如果是一個比較有經(jīng)驗的施工單位，就能夠根據(jù)經(jīng)驗判斷出不同的內(nèi)容所需要的成本是多少，一般來說直接費的成本最高，在整個總成本中占據(jù)80%～90%，剩下的才是其他成本，因此，可以直接對直接費進行控制來降低成本[7]。在對于分包方和分供方的選擇上面，施工單位的工作人員應該根據(jù)設計好的施工圖紙，對所需要的施工人員和建設材料進行準確的計算。這些所需要的人工費和材料費必須進行合理的選擇，盡量通過進行集中的招標和采購，選擇那些質(zhì)量較高的企業(yè)，材料供應商應能夠保證材料的質(zhì)量，綜合的考慮之下，根據(jù)整個施工過程的要求、質(zhì)量和價格等，選擇出最合理的企業(yè)。這就能在保證質(zhì)量的基礎之上，盡可能地降低成本，與各分包分供方簽好合同，規(guī)避風險。在工程施工的時候，必須嚴格的控制零星用工和零星采購的情況，其中零星用工指的是建筑工程在預算定額范圍以外，但是建設單位和施工單位協(xié)商好的用工，零星采購則是指那些金額比較小而且是零散的采購行為。如果必須出現(xiàn)這兩種情況，就應該由項目商務管理人員能夠及時核算出相應的用量，對總計劃進行調(diào)整，并將這個新的計劃作為后面工作的依據(jù)。在最終的結(jié)算階段，要通過整個工程中簽訂的所有合同以及一些變更材料，對本次施工的成本進行鎖定。另外，在確定成本的時候，必須選擇一個有代表性的區(qū)域，嚴格按照圖紙實施，并且通過這個區(qū)域來了解整個施工時的人工與材料的損耗，根據(jù)數(shù)據(jù)來指導整個工程。在這個過程中一旦出現(xiàn)超過成本的情況，就要及時地采取措施，避免造成成本的增加。其次要控制間接費，根據(jù)企業(yè)自身的實際水平，企業(yè)要制定出一個間接費用標準，對施工時的金額進行限制，并且把間接費作為考察的依據(jù)，加入項目目標成本，保證不會超過要求。最后要合理的降低稅負，我國自從開始實施營改增政策，而我國精裝修工程所需要的材料十分多樣，每種材料的稅率都有所差異，所以，這就需要各企業(yè)對其進行詳細的了解與規(guī)劃。那些能夠簡單征收的項目應確定選擇哪種繳納方式，如果選擇了一般征收，就需要在不同階段進行對比，選擇最低的一種方式。

3. 定期成本分析

一般來說，精裝修工程是一個短平快的工程，就是指投資少、周期短但是效益高的工程，所以，除了要進行工程實施，也要重視整個施工過程的商務管理。根據(jù)施工工期的時間長短，應該在每個季度或每個月中，由項目經(jīng)理來組織開展一些成本分析的活動，比如成本分析會。在分析的時候要更重視“四算對比”，也就是項目的收入、目標成本、計劃成本和實際成本之間的對比情況，還要實行三同步原則，其實就是形象進度、產(chǎn)值和成本的同步，這樣就能夠?qū)φ麄€項目成本的節(jié)約與超過的情況有一個準確的了解[8]。如果出現(xiàn)了超過成本預算的情況，必須分析出現(xiàn)的原因，并且能夠根據(jù)原因適當?shù)夭扇∫恍┘m偏措施。

（三）做好總結(jié)提取經(jīng)驗

相關(guān)的項目商務管理人員應該在整個施工工程結(jié)束，工程結(jié)算完成以后的一個月之內(nèi)，綜合此次施工的實際情況，還有從項目開始到最后結(jié)束之間所進行的所有商務管理活動都進行一個總結(jié)，并以此來發(fā)現(xiàn)項目管理之中出現(xiàn)的各種狀況，及時本次管理中的得失，從中得到經(jīng)驗，來提高自身的管理水平，為以后的工作提供保障。另外，管理人員還可以與施工企業(yè)的成本管理部門一起建立一個關(guān)于本次工程的資源庫，及時地對數(shù)據(jù)庫進行更新，這就有利于對以后相似的工程進行指導。

六、結(jié)論

目前我國的精裝修工程正在不斷的發(fā)展，但是在保證質(zhì)量的情況下，就會經(jīng)常出現(xiàn)成本過多，不利于企業(yè)提高自身的經(jīng)濟效益。而項目管理在當今的企業(yè)制度之中是一個十分重要的部分，對精裝修工程進行項目商務管理，就能夠保證對工程有科學合理的管理，同時也能夠?qū)φ麄€工程的成本進行控制，以此來提高企業(yè)的收益，并且也提高企業(yè)的生存能力與發(fā)展空間。

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通訊作者：許江浩，1990年6月，男，漢族，北京人，現(xiàn)任北京麗貝亞建筑裝飾工程有限公司商務經(jīng)理，初級職稱，本科。研究方向：土木工程（網(wǎng)絡教育）。