雷雨星

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱型產(chǎn)業(yè)，近些年來一些房企為了謀求更為迅速的發(fā)展，所以展開了積極的投融資活動。本文主要分析房企投融資活動的價值，然后針對房企在開展該類行為時存在的問題，提出相應(yīng)的優(yōu)化對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);投融資;策略

近些年來，隨著我國市場經(jīng)濟的高速發(fā)展，以及居民生活水平的不斷提升，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了高速發(fā)展期，甚至已經(jīng)發(fā)展成為我國的支柱型產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)為了實現(xiàn)更為迅速地發(fā)展、把握行業(yè)的機遇，所以展開了一系列的投融資活動。房地產(chǎn)企業(yè)通過投融資活動的開展，不僅有利擴大自身的資本實力，同時也有利于分散經(jīng)營風(fēng)險，實現(xiàn)更為穩(wěn)健的發(fā)展效果。但是客觀上來看，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在具體的投融資工作開展過程中，還存在著諸多的不足。這不僅無助于房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，甚至還會為房地產(chǎn)企業(yè)埋下金融隱患。

本文主要分析房地產(chǎn)企業(yè)展開投融資行為的價值，然后針對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所存在著的客觀不足，提出相應(yīng)的優(yōu)化對策。借助于本文的分析，既可以讓房地產(chǎn)企業(yè)認識到投融資活動對于自身發(fā)展的價值，同時也可以為房地產(chǎn)企業(yè)的投融資活動提供一定的實踐參考價值。

1.房地產(chǎn)企業(yè)投融資活動的內(nèi)涵和價值

國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)在享受市場發(fā)展紅利的同時，也面臨著激烈的市場競爭。而為了能夠有效緩解自身的市場競爭壓力，房地產(chǎn)企業(yè)展開了積極的投融資活動。下文首先分析房地產(chǎn)企業(yè)投融資活動的內(nèi)涵和價值。

1.1房地產(chǎn)企業(yè)投融資活動的內(nèi)涵

投融資是企業(yè)經(jīng)營中的兩種形式，簡單來說就是企業(yè)的融資行為以及企業(yè)的投資行為。

房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為是指企業(yè)在發(fā)展過程中，根據(jù)自己的經(jīng)營目標(biāo)，面向企業(yè)內(nèi)部以及全社會募集資金的過程。企業(yè)融資包括內(nèi)源融資和外源融資兩種形式。企業(yè)的內(nèi)源融資主要是由留存收益和折舊構(gòu)成，外源融資則是指企業(yè)向企業(yè)之外的社會各界進行全面、廣泛的融資活動。

房地產(chǎn)企業(yè)的投資行為是指企業(yè)將自身的資產(chǎn)投入到相關(guān)領(lǐng)域，并且自愿承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險，然后享受合法的收益的過程。房地產(chǎn)就企業(yè)的投資行為也可分為直接性投資和間接性投資兩類。其中，直接性投資是指企業(yè)把資金投放于生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)中，從而獲得更多的收益。而間接性投資則是指企業(yè)把自己的閑散資金用以購買股票證券等等，從而實現(xiàn)更多的收益回報。

1.2房地產(chǎn)企業(yè)投融資活動的價值

在當(dāng)前的社會背景下，房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠?qū)崿F(xiàn)更為理想化的發(fā)展效果，尤其是為了實現(xiàn)規(guī)模和利潤的不斷擴大，所以展開了一系列的投融資活動。房地產(chǎn)企業(yè)展開投融資活動具備以下幾個方面的價值：

第一，借助于靈活而廣泛的融資活動的開展，能夠給緩解房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的資金困境。房地產(chǎn)企業(yè)要想占據(jù)更大的市場份額，就必須不斷地進行規(guī)模上的擴張。而房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模擴張，離不開資金的支持。房地產(chǎn)企業(yè)借助于靈活的融資活動的開展，可以為企業(yè)規(guī)模的擴張?zhí)峁└嘀Α?/p>

第二，房地產(chǎn)企業(yè)展開靈活的投資行動，也有利于夯實企業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)，以及幫助企業(yè)實現(xiàn)更為多元化的收入。房地產(chǎn)企業(yè)積極地進行對內(nèi)投資，能夠擴大產(chǎn)能，產(chǎn)生更大的發(fā)展效益;而房地產(chǎn)企業(yè)積極進行對外投資，也可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供更為多元化的收益，從而幫助房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)更為穩(wěn)健的發(fā)展效果。

2.房地產(chǎn)企業(yè)投融資現(xiàn)狀

目前，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中已經(jīng)充分認識到了開展投融資活動的價值，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)在展開投融資活動的過程中，還存在著一系列的不足，這主要可以概括為以下幾個方面：

2.1房地產(chǎn)企業(yè)的融資不足

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在面對激烈的市場競爭時，首先應(yīng)該解決自身的融資困難。但是一些房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中還存在明顯不足：

首先，融資渠道較為狹窄，造成了融資能力非常有限。目前，房地產(chǎn)企業(yè)在融資以緩解自己的燃眉之急的時候，往往只是依賴貸款渠道或者上市融資的渠道。但是無論是貸款還是上市融資，都存在著客觀的高門檻情況，如一旦無法達標(biāo)，就會造成房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的情況，在這種背景下，企業(yè)的發(fā)展也就容易陷入困境。

其次，企業(yè)存在著融資回報率較低的情況。房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)更為理想化的融資目的，就需要給予投資人以相應(yīng)的投資利潤回報。但是，近些年來國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)雖然實現(xiàn)了快速的發(fā)展，而其利潤率相對來說較低，因此無法拿出更多的利潤回報投資者，這就在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)的投資不足

目前，房地產(chǎn)企業(yè)也展開了積極的投資行為，但是從客觀上來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)還存在著一系列的投資不足情況，這主要可以概括為以下幾個方面：

第一，一些房地產(chǎn)企業(yè)的投資缺乏科學(xué)化的決策。對于企業(yè)而言，要想實現(xiàn)更為理想化的投資效果，就必須進行充分的科學(xué)決策。但是，很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)決策的能力，從而造成了投資的盲目現(xiàn)象，這就極其容易造成投資風(fēng)險。

第二，一些房地產(chǎn)企業(yè)的投資缺乏戰(zhàn)略意識。對于一家企業(yè)而言，其投資行為不僅僅是希望能夠獲得更大的回報，同時也是希望能夠完成自身的產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略布局。而目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，還存在著戰(zhàn)略意識不足的情況，這也就造成了企業(yè)投資混亂無序的現(xiàn)象。

3.房地產(chǎn)企業(yè)投融資行為的對策建議

針對于目前房地產(chǎn)企業(yè)投融資過程中所存在著的不足，本文認為企業(yè)未來應(yīng)該從以下幾個方面進行著力優(yōu)化：

3.1房地產(chǎn)企業(yè)的融資策略

3.1.1積極加快推行企業(yè)上市債券融資

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一直都希望未來能通過發(fā)行上市債券融資方式來快速籌集充足的市場資金用以擴大市場規(guī)模，增強自身實力。上市直接融資被市場普遍認為不僅是最有效和最理想的直接融資方式，同樣它也具有融資成本低、分散和無風(fēng)險的三大特點，但由于對上市直接融資企業(yè)條件高、審批嚴，中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多數(shù)前期無法成功上市。針對當(dāng)前中小房地產(chǎn)投資企業(yè)的發(fā)債難、發(fā)債貴的問題，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳近日對外聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進中小企業(yè)健康發(fā)展的指導(dǎo)意見》，強調(diào)中小企業(yè)要進一步健全和完善房地產(chǎn)債券的發(fā)行激勵機制，實施市場化的民營企業(yè)首發(fā)上市債券股權(quán)融資支持管理工具，采取中小企業(yè)出售債券或者緩釋債券股權(quán)憑證、提供信用憑證或者增進股權(quán)融資服務(wù)等多種股權(quán)融資方式，滿足那些經(jīng)營正常、暫時面臨資金流動性緊張的大型民營企業(yè)合理的債券股權(quán)融資需求。積極探索和實施對民營企業(yè)債券股權(quán)融資的支持管理工具，鼓勵民營企業(yè)設(shè)立規(guī)范市場化運作的專項基金，開展對民營企業(yè)的兼并收購或財務(wù)機構(gòu)股權(quán)投資，大力發(fā)展高收益房地產(chǎn)債券、私募債、雙創(chuàng)專項債務(wù)股權(quán)融資支持工具、創(chuàng)業(yè)投資基金類債券、創(chuàng)新類企業(yè)專項融資債券等股權(quán)融資產(chǎn)品。在進一步強調(diào)了債券股權(quán)融資多種方式重要性的同時，《指導(dǎo)意見》也提出了支持中小企業(yè)積極利用其他資本渠道向市場直接進行股權(quán)融資。同時也明確指出，加快中小企業(yè)的首發(fā)上市債券融資進度，為支持主業(yè)特色突出、規(guī)范市場化運作的中小企業(yè)首發(fā)上市債券融資提供便利。

3.1.2發(fā)展房地產(chǎn)信托公司貸款

房地產(chǎn)信托一般通過信托貸款、項目股權(quán)投資、購買房地產(chǎn)證券等方式投資房地產(chǎn)，主要分為債權(quán)型、股權(quán)型、收益權(quán)型以及組合的型業(yè)務(wù)模式。大部分信托資金通過信托貸款或者帶回購條款的股權(quán)融資。投資房地產(chǎn)項目，主要是參與地產(chǎn)項目“招拍掛”拿地階段、前期工程階段和工程項目施工階段。信托公司屬于大型金融機構(gòu)之一，擁有大量房產(chǎn)投資風(fēng)險資金，方便快捷、專業(yè)融資、理財產(chǎn)品優(yōu)勢和豐富融資經(jīng)驗是信托公司自身具有的獨特融資優(yōu)勢，通過信托融資計劃，根據(jù)房地產(chǎn)投資企業(yè)不同的需求開發(fā)融資項目，設(shè)計不同的信托融資理財產(chǎn)品，有利于企業(yè)為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展注入更多固定資金，加上信托融資過程成本低、費用少，可以創(chuàng)造相對寬松的市場環(huán)境。

3.2房地產(chǎn)企業(yè)的投資策略

3.2.1強化科學(xué)決策水平

任何投資行為都伴生著一定的風(fēng)險，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在投資過程中，一定要加強自己的科學(xué)決策能力。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立完善的投資團隊，對企業(yè)的各類投資行為進行嚴格地審計，從而盡量規(guī)避風(fēng)險。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的投資行為還應(yīng)該做到量入為出，切不可為了一時的利益而影響公司正常經(jīng)營的現(xiàn)金流。

3.2.2采取合理投資布局

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分地認識到，自己的投資行為不應(yīng)僅僅是利潤的追求，同時還應(yīng)該有助于完善自身的產(chǎn)業(yè)布局。這也就要求未來房地產(chǎn)企業(yè)需要積極地進行戰(zhàn)略布局，借助于這種合理的戰(zhàn)略規(guī)劃，可以讓房地產(chǎn)企業(yè)的投資行為變得更為有的放矢，尤其是借此也能夠避免出現(xiàn)盲目的決策行動，由此推動企業(yè)更快速穩(wěn)健的發(fā)展。

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