張建偉　畢偉

摘要：近年來，房地產(chǎn)企業(yè)不斷擴(kuò)張，如何在擴(kuò)張過程中控制好工程質(zhì)量是每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)需要面對的問題。房地產(chǎn)企業(yè)總部工程質(zhì)量管理是工程質(zhì)量管理中重要的一環(huán)，本文對總部工程質(zhì)量管理的內(nèi)容、特點(diǎn)進(jìn)行了梳理和總結(jié)，并結(jié)合自身的工作經(jīng)驗(yàn)提出了改進(jìn)意見。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)總部;工程質(zhì)量管理;管理及改進(jìn)

2019年，房地產(chǎn)市場在“房住不炒”的大政策背景下穩(wěn)中有進(jìn)[1]，在上半年，銷售額在1000億以上的房地產(chǎn)企業(yè)就達(dá)到12家，銷售額增長率均值為16.0%。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷擴(kuò)張，總部的工程質(zhì)量管理變得更為重要，工程質(zhì)量的好壞不僅直接影響購房者的居住體驗(yàn)，也影響房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)?shù)啬酥寥珖目诒?，同時(shí)實(shí)行有效的建筑工程管理有益于提高工程的成本控制水平和提高企業(yè)綜合經(jīng)濟(jì)效益[2]。在這種大背景下，本文是對房地產(chǎn)企業(yè)總部工程質(zhì)量管理的內(nèi)容、特點(diǎn)及需要改進(jìn)的方面進(jìn)行探討。

一、總部工程質(zhì)量管理的內(nèi)容

（一）例行質(zhì)量檢查

總部工程質(zhì)量管理部門通過對各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量檢查以發(fā)現(xiàn)各項(xiàng)目在施工中存在的問題，要求項(xiàng)目部對存在的問題及時(shí)整改，并對持續(xù)發(fā)生的問題加以著重注意，尤其避免嚴(yán)重質(zhì)量問題的發(fā)生。

（二）專項(xiàng)質(zhì)量檢查

對在正常質(zhì)量檢查中發(fā)現(xiàn)次數(shù)較多的問題和對建筑工程質(zhì)量影響較大的項(xiàng)目，可以在正常檢查之外開展專項(xiàng)質(zhì)量檢查，如對窗戶的氣密性、水密性進(jìn)行專項(xiàng)質(zhì)量檢查，對屋面防水進(jìn)行檢查等，保證工程質(zhì)量。

（三）企業(yè)內(nèi)部制度制定

目前我國規(guī)范關(guān)于項(xiàng)目質(zhì)量管理過程的內(nèi)容較少[3]，所以需要針對房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的特點(diǎn)制定內(nèi)部制度，包括材料進(jìn)場檢驗(yàn)制度、分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收制度、專項(xiàng)施工方案審批制度等，流程應(yīng)易于操作，可以從制度層面對項(xiàng)目的工程質(zhì)量進(jìn)行把控。

（四）質(zhì)量問題匯總整理

每季度或半年，對檢查中所發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行分類整理，分析問題出現(xiàn)的原因，對項(xiàng)目部的質(zhì)量管理提出針對性要求，對項(xiàng)目部存在問題進(jìn)行針對性整改，通過總結(jié)也對其他項(xiàng)目未來可能遇到的問題進(jìn)行預(yù)警并有針對性地進(jìn)行檢查，不斷提升工程質(zhì)量管理能力和質(zhì)量水平。

（五）參與重要分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收

重要性較高的分部分項(xiàng)工程對于項(xiàng)目整體質(zhì)量的影響較大，所以總部工程質(zhì)量管理部門對這類工程應(yīng)加以重視并參與驗(yàn)收，對發(fā)現(xiàn)的問題要求及時(shí)整改，整改不到位不通過驗(yàn)收。

（六）工程質(zhì)量培訓(xùn)

針對項(xiàng)目中遇到的要點(diǎn)、難點(diǎn)或新技術(shù)的推廣和應(yīng)用，由總部工程質(zhì)量管理部門組織對所有項(xiàng)目部進(jìn)行專項(xiàng)培訓(xùn)，以解決在工程中可能遇到的問題。

隨著越來越多的項(xiàng)目從毛坯交付轉(zhuǎn)變?yōu)榫b交付，筆者就曾組織過針對裝修工程的質(zhì)量培訓(xùn)，邀請了專家針對裝修過程中的重點(diǎn)難點(diǎn)及管理過程中需要著重注意的問題進(jìn)行培訓(xùn)，培訓(xùn)的效果非常良好。

二、總部工程質(zhì)量管理的特點(diǎn)

（一）復(fù)雜性

總部的工程質(zhì)量管理面向的是企業(yè)內(nèi)所有項(xiàng)目，不僅有住宅、商業(yè)等常見的建筑類型，甚至?xí)袆≡骸Ⅲw育場館等不常見的建筑類型，而且同類型的建筑也處在不同的施工階段，這就決定了總部工程質(zhì)量管理的復(fù)雜性，要求總部工程質(zhì)量管理人員具有全面的知識儲備，對管理人員素質(zhì)要求極高。

（二）專一性

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目部不僅對工程質(zhì)量，同時(shí)也需對工程進(jìn)度、成本進(jìn)行管理，而房地產(chǎn)企業(yè)總部工程質(zhì)量管理部門只對工程質(zhì)量進(jìn)行管理，這也使得管理能夠?qū)Ｒ磺覍Ｗ?，能再不受其他條件干擾的情況下完成工程質(zhì)量管理，能有效提高工程質(zhì)量管理能力和水平。

（三）相對層級更高

總部的工程質(zhì)量管理不僅對施工單位施工質(zhì)量進(jìn)行管理，也對房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目部管理人員的管理水平進(jìn)行考核，工程質(zhì)量報(bào)告直接報(bào)送給房地產(chǎn)企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)，所以雖然總部工程質(zhì)量管理部門與項(xiàng)目部級別相同，但是相對層級更高。

（四）周期性

日常的工程質(zhì)量管理是由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，總部的工程質(zhì)量管理一般以周期性檢查為主，如一月一檢、一季度一檢等。

（五）檢查無法做到全面

總部工程質(zhì)量管理是周期性進(jìn)行，而且項(xiàng)目眾多，無法對一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行很深入、全面的檢查，所以必然存在檢查不到的位置和問題，無法對項(xiàng)目進(jìn)行全面的評價(jià)。

（六）對較遠(yuǎn)的項(xiàng)目管理較難

總部工程管理部對在較遠(yuǎn)地區(qū)，尤其是外市、外省的項(xiàng)目進(jìn)行工程質(zhì)量管理較為不便，檢查周期也更長。

三、建議改進(jìn)的方面

（一）應(yīng)用BIM技術(shù)對項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量管理

應(yīng)用BINI技術(shù)，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段便對項(xiàng)目在建設(shè)過程中可能遇到的重點(diǎn)難點(diǎn)進(jìn)行分析，對結(jié)構(gòu)復(fù)雜的部位提前要求施工單位制定施工方案，總部工程質(zhì)量部門對施工方案加以審核，并參與驗(yàn)收。

（二）完善標(biāo)準(zhǔn)化管理的制度

完善標(biāo)準(zhǔn)化管理的制度可以規(guī)范施工單位、監(jiān)理單位和項(xiàng)目部的正常施工，從制度層面加強(qiáng)對施工質(zhì)量加的控制。

（三）加強(qiáng)對外埠項(xiàng)目的工程質(zhì)量管理

雖然外埠項(xiàng)目距離總部較遠(yuǎn)，但是不能因此而放松監(jiān)管。若外埠項(xiàng)目較為集中，可考慮成立在項(xiàng)目地成立分公司;若項(xiàng)目零散，可讓總部工程質(zhì)量管理部門員工分散到各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行檢查，一定程度節(jié)省路途時(shí)間;也可聘請第三方質(zhì)量檢查公司，減輕總部工程質(zhì)量管理部門的工作任務(wù)和工作量。

（四）聘請外部專家對工程質(zhì)量進(jìn)行檢查

因工程類型多、所處階段多，對于不常見、較復(fù)雜的工程項(xiàng)目，若總部工程管理部[]專業(yè)知識儲備尚淺，可聘請外部專家對工程質(zhì)量進(jìn)行檢查，同時(shí)可以在檢查的過程中對工程質(zhì)量管理部門人員進(jìn)行現(xiàn)場培訓(xùn)。

四、總結(jié)

隨著人們的生活收入不斷增加，生活質(zhì)量不斷提高，對房子的要求也逐漸從住得起轉(zhuǎn)變?yōu)樽〉煤?。本文根?jù)筆者自身工作經(jīng)驗(yàn)，對總部工程質(zhì)量管理的內(nèi)容、特點(diǎn)和改進(jìn)方面做了梳理和總結(jié)，而且在工作實(shí)踐中，因?yàn)榭偛抗こ坦芾聿块T與施工單位交集少且受到其他因素影響小，故其工程質(zhì)量檢查更客觀，更能反映工程質(zhì)量的真實(shí)情況，因此總部工程質(zhì)量管理作為質(zhì)量管控的一個(gè)重要層級，提升管理水平、加強(qiáng)管理力度、進(jìn)而改善工程質(zhì)量更是顯得尤為重要。

參考文獻(xiàn)：

[1]宋曉偉，許譯文.新常態(tài)下房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究[J].山西煤炭管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)，2018，031（002）：121-125.

[2]李武雄.天健地產(chǎn)企業(yè)品牌戰(zhàn)略研究[D].廣西大學(xué)，2014.

[3]許萌.淺議工程監(jiān)理與工程項(xiàng)目管理的融合[C].中國建筑學(xué)會工程管理研究分會學(xué)術(shù)年會，2006.

作者簡介：張建偉（1992-），男，漢族，河北邢臺人，所在院校：邢臺職業(yè)技術(shù)學(xué)院，學(xué)歷：研究生，學(xué)位：碩士，研究方向：建筑工程方向。