摘要:隨著國有企業(yè)深化改革的推進,國有資產(chǎn)管理進入提質(zhì)生效的關(guān)鍵時期。針對國有企業(yè)存在的虧損嚴(yán)重、資不抵債等多種問題,國家采取了多項措施加強國有資產(chǎn)監(jiān)管,取得了顯著成效。但國有資產(chǎn)租賃作為國有資產(chǎn)管理的一個重要組成部分,一直得不到重視,租金流失、租戶賴賬、出租率低下等問題時有發(fā)生。本文結(jié)合作者多年內(nèi)部審計工作經(jīng)驗,針對審計過程中發(fā)現(xiàn)的國有企業(yè)資產(chǎn)租賃普遍存在的問題進行分類、歸納,并提出意見和建議,望引起重視,從根源上解決國有企業(yè)資產(chǎn)租賃面臨的問題。
關(guān)鍵詞:國有企業(yè);內(nèi)控;資產(chǎn)出租;對策
近年來,針對國有資產(chǎn)虧損嚴(yán)重、資不抵債等多種問題,國家出臺了多項政策文件,通過企業(yè)改制、兼并重組、破產(chǎn)等方式盤活國有資產(chǎn),大力加強國有資產(chǎn)監(jiān)管,提升國有資產(chǎn)運營效益,取得了一系列比較明顯的成效。但也存在著一些問題尚未解決,尤其在國有資產(chǎn)租賃方面,尚未形成規(guī)范的管理模式,未得到足夠重視,租金流失、租戶賴賬、出租率低下等問題時有發(fā)生,嚴(yán)重影響國有資產(chǎn)使用效益。
一、資產(chǎn)租賃相關(guān)概念
資產(chǎn)租賃是指“在不改變資產(chǎn)所有權(quán)的情況下,由資產(chǎn)所有者與承租者訂立契約,在一定時期內(nèi),對資產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)實行有償出租和承租者自主經(jīng)營的一種經(jīng)營方式?!?/p>
國有企業(yè)資產(chǎn)租賃是指國有企業(yè)將擁有所有權(quán)或者控制權(quán)的資產(chǎn)(包括土地使用權(quán)、房屋建筑物、設(shè)施設(shè)備等)出租給自然人、法人或者其他組織(即承租人)使用并收取租金的行為。
國有企業(yè)資產(chǎn)租賃是國有資產(chǎn)管理的一種重要形式,因其運轉(zhuǎn)方式靈活,運行成本低,隨著經(jīng)濟的發(fā)展,其適用范圍逐漸擴大。
二、國有企業(yè)資產(chǎn)租賃存在的問題
(一)資產(chǎn)租賃制度不完善
現(xiàn)代國有企業(yè)基本上都制定了資產(chǎn)管理相關(guān)制度,除了專門從事租賃業(yè)務(wù)的外,大部分企業(yè)都是部分閑置資產(chǎn)出租,未專門針對資產(chǎn)租賃出臺相應(yīng)的管理制度,導(dǎo)致租賃資產(chǎn)管理存在諸多漏洞。如何選擇承租人、如何確定租賃價格、如何履行租賃審批程序等均沒有嚴(yán)格的制度規(guī)定,實際操作中會存在風(fēng)險。
(二)資產(chǎn)出租率低下
由于國有資產(chǎn)出租需履行一系列審批程序,手續(xù)復(fù)雜,且取得的經(jīng)濟效益可能不會特別顯著,尤其是在資產(chǎn)量較少的情況下,對個人業(yè)績不會產(chǎn)生大的影響。由此導(dǎo)致有使用價值的國有資產(chǎn)寧可閑置,也不愿意對外出租,收取租金。有些資產(chǎn)閑置時間太長,最后只能報廢,對資源造成浪費。
(三)租金管理混亂
國有資產(chǎn)長期租賃通常會簽訂租賃合同,短期租賃、小額臨時租賃未簽訂租賃合同,租金收取的合理性、完整性難以保證,容易形成小金庫。部分承租方的選擇未履行公開招標(biāo)、比選等程序,出租價格沒有實現(xiàn)市場化。尤其是有些房產(chǎn)租賃合同約定的租期較長,租金卻不見增長,或增長幅度遠(yuǎn)低于同位置的其他房產(chǎn)。
此外承租方拖欠租金,出租方不及時催收、催收方式偏于柔性,導(dǎo)致租金壞賬等現(xiàn)象也普遍存在。
(四)租賃資產(chǎn)會計處理不規(guī)范
租賃資產(chǎn)會計處理上,存在財務(wù)管理與業(yè)務(wù)管理脫節(jié),未嚴(yán)格按照權(quán)責(zé)發(fā)生制進行財務(wù)核算、租金收入跟出租成本不匹配、己投入使用的租賃資產(chǎn)未及時轉(zhuǎn)固、己經(jīng)報廢無法使用的租賃資產(chǎn)未及時申請報廢等問題。
(五)租賃資產(chǎn)的現(xiàn)場管理不到位
由于租賃資產(chǎn)監(jiān)管人缺位,資產(chǎn)出租后未再對租賃資產(chǎn)進行后續(xù)管理,未進行適當(dāng)維修和保養(yǎng),使用過程中不愛惜,租賃資產(chǎn)磨損嚴(yán)重,使用壽命變短,租期一到,還給企業(yè)的是即將報廢的,無法再次使用的資產(chǎn)。有些甚至出現(xiàn)未經(jīng)原出租人同意,將租賃資產(chǎn)多次轉(zhuǎn)租,或者擅自改建等,難以保證租賃資產(chǎn)的安全完整。
三、加強國有企業(yè)資產(chǎn)租賃管理的建議
(一)建立健全國有企業(yè)資產(chǎn)租賃管理制度
根據(jù)國家及地方資產(chǎn)管理相關(guān)法律法規(guī),結(jié)合國有企業(yè)實際情況,制定完善資產(chǎn)租賃管理辦法,明確租賃資產(chǎn)的范圍、不同職能部門在資產(chǎn)租賃過程中各自履行的職責(zé)、資產(chǎn)租賃程序、審批流程、出租人與承租人的權(quán)利和義務(wù)、租金收取管理等,為資產(chǎn)租賃提供制度依據(jù),規(guī)范租賃資產(chǎn)管理流程。
(二)提高資產(chǎn)出租率
對于因地段等客觀原因難以招租的資產(chǎn),可以加強營銷工作,考慮與商家合作提成的方式,利用閑置資產(chǎn),收取租金,盡可能提高資產(chǎn)的使用效益,為企業(yè)獲取經(jīng)濟利益。對于金額較小的租賃行為,應(yīng)簡化租賃流程、手續(xù),提高資產(chǎn)出租率。還可以設(shè)計相關(guān)的激勵措施,調(diào)動人員積極性,提高出租效率。
(三)嚴(yán)格租賃審批流程
國有企業(yè)重要資產(chǎn)出租應(yīng)制定相應(yīng)的出租方案,方案應(yīng)包括出租資產(chǎn)的基本情況、出租目的及可行性、出租用途及期限、承租條件、招租底價等內(nèi)容,并需要經(jīng)相關(guān)決策機構(gòu)根據(jù)授權(quán)進行審批。國有企業(yè)資產(chǎn)租賃按照公開、公平、公正的原則,采取公開招標(biāo)、比選等方式確定承租人,招租公告、結(jié)果嚴(yán)格按照公示時間、地點進行公示,并按規(guī)定程序?qū)徟瓿珊蠓娇珊炗喿赓U合同。資產(chǎn)出租底價可以選擇兩家以上評估機構(gòu)進行評估獲得,企業(yè)可根據(jù)實際情況綜合考慮評估結(jié)果,對于不同的商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)考慮設(shè)置相應(yīng)的底價系數(shù),以獲得較高的收益和促進租賃資產(chǎn)的持續(xù)升值,資產(chǎn)租賃的評估結(jié)果應(yīng)由相關(guān)主管部門備案或者上會按照“三重一大”決策機制進行決策,作為確定出租價格的參考依據(jù),并嚴(yán)格保密使用。同時要注意防止化整為零、調(diào)整出租資產(chǎn)賬面價值、連續(xù)短期出租等方式規(guī)避資產(chǎn)評估、公開招標(biāo)等行為的發(fā)生。
(四)加強租金收入監(jiān)管
簽訂租賃合同,嚴(yán)格按照租賃合同約定收取租金,嚴(yán)格控制免租期,消費支出不得抵減租金收入。注重廣告、場地、花車等使用費的收取管理工作,確保收入顆粒歸倉。有條件企業(yè),可以考慮開發(fā)建設(shè)出租信息管理平臺,把業(yè)務(wù)和財務(wù)有效銜接起來,減少人為干擾。對出租人與有關(guān)人員違規(guī)操作、不與承租人簽訂租賃合同、不收或減免租金的、不執(zhí)行收支兩條線、坐收坐支的行為予以處罰。造成國有資產(chǎn)流失的,依法移送司法機關(guān)。對于未按期繳納租金的承租方,及時發(fā)出催收通知,多次催收無效時,盡快采取法律手段,避免壞賬損失。將長期拖欠租金的承租方列入不合格承租方名錄。
(五)規(guī)范租賃資產(chǎn)會計處理
嚴(yán)格按會計準(zhǔn)則的要求對租賃資產(chǎn)進行會計處理,按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則,合理確認(rèn)租金收入與成本,實現(xiàn)收入與成本配比;及時處置低效無效資產(chǎn),具有變現(xiàn)價值的資產(chǎn)殘值,及時變現(xiàn),取得殘值收入;對己達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)的資產(chǎn)及時預(yù)轉(zhuǎn)固,在財務(wù)決算后確定最終資產(chǎn)價值,調(diào)整資產(chǎn)入賬價值,及時辦理資產(chǎn)權(quán)證等。
(六)加強租賃資產(chǎn)后續(xù)管理
資產(chǎn)出租后,要注重對商業(yè)業(yè)態(tài)的管理,商業(yè)業(yè)態(tài)直接影響出租資產(chǎn)的發(fā)展和租金水平,對商家的業(yè)態(tài)進行持續(xù)管理,對超出約定范圍的業(yè)態(tài)應(yīng)及時制止,要定期或不定期對租賃資產(chǎn)進行巡檢,持續(xù)關(guān)注資產(chǎn)狀態(tài),對于不合理的使用行為,及時制止,確保租賃資產(chǎn)處于良好的使用狀態(tài)。在租賃合同中對租賃資產(chǎn)的后續(xù)管理進行約定,明確出租方和承租方的責(zé)任。做好出租資產(chǎn)的檔案管理,資產(chǎn)出租檔案按項目單獨立卷,集中管理。檔案內(nèi)容包括出租方案、審議審批報告、租賃合同等,確保租賃行為資料完整。
四、結(jié)論
國有企業(yè)在資產(chǎn)出租過程中要嚴(yán)格遵守法律法規(guī)及企業(yè)的相關(guān)規(guī)定,遵循等價有償和公開、公平、公正的原則,引入市場競爭機制,提高國有資產(chǎn)的使用效益,確保國有資產(chǎn)保值增值,實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化。隨著國有企業(yè)資產(chǎn)租賃行為越來越普遍,資產(chǎn)租賃問題也會日漸突出,及早發(fā)現(xiàn)問題,探索解決措施,將問題消滅在萌芽中,能有效規(guī)避風(fēng)險,降低損失,促進國有企業(yè)持續(xù)健康有序發(fā)展,發(fā)揮經(jīng)濟核心作用。
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作者簡介:譚金屹(1983-),男,漢族,四川廣元人,會計師,成都文化旅游發(fā)展集團有限責(zé)任公司高級審計主管/會計師,畢業(yè)于攀枝花學(xué)院會計學(xué)專業(yè)本科,大學(xué)文化,學(xué)士學(xué)位。研究方向為企業(yè)財務(wù)及內(nèi)控管理。