林兵 林保

摘 要： 房屋租金市場的發(fā)展是我國房地產(chǎn)市場的重要組成部分，加強租金市場管理、理清房屋租金中的各方經(jīng)濟利益關系已成為急待解決的問題，而確定房屋租金價格又是經(jīng)濟問題的核心。如何客觀的確定房屋租金價格關系到經(jīng)濟行為各方的切身利益，應引起評估業(yè)內(nèi)人士的重視。

關鍵詞： 租金內(nèi)涵;影響租金的因數(shù);如何確定租金

【中圖分類號】G64? ? ?【文獻標識碼】A? ? ?【文章編號】1674-3733（2020）19-0273-01

引言：物業(yè)租金就是物業(yè)的租賃價格。從租戶的角度來講，物業(yè)租金是租戶為取得一定時期內(nèi)房屋使用權(quán)而付給出租人的經(jīng)濟補償。從出租人的角度來講，物業(yè)租金是出租人分期出讓物業(yè)使用價值所體現(xiàn)的價值補償，表現(xiàn)為出租人所支付的貨幣或?qū)嵨?。要想合理確定租金，需要明確租金的分類及內(nèi)涵，理清影響租金確定的因素。

1 租金類型

1.1 理論租金和實際租金

從價格原理上看，物業(yè)租賃價格有兩種表現(xiàn)形式：理論租金和實際租金。

（1）理論租金。理論租金是物業(yè)價格的延續(xù)，體現(xiàn)的是物業(yè)一次性銷售價格和多次銷售價格之間存在的價格關系。理論租金應該體現(xiàn)物業(yè)開發(fā)建設過程中的投入、時間價值、利潤、稅費、無形磨損和有形磨損等因素。

（2）實際租金。實際租金則是以理論租金為基礎，充分考慮當?shù)氐氖杖胨?、消費水平、市場供求以及租賃物業(yè)的區(qū)位和房屋檔次、朝向、層次、采光條件、附屬設施等因素后，由租賃雙方實際約定達成的具體租金。

1.2 成本租金、商品租金、市場租金

從租金內(nèi)容構(gòu)成方面，可以將租金分為成本租金、商品租金、市場租金三種形式。

（1）成本租金。成本租金是租賃經(jīng)營盈利和虧損的臨界點，由折舊費、維修費、管理費、租賃費、利息、保險費、地租（或土地使用費）、過程稅費八項因素組成。管理費的主要指的是物業(yè)服務費，租賃費指的是必要的租賃推廣、代理或經(jīng)紀費用，過程稅費主要包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

（2）商品租金。商品租金也稱理論租金，是指出租物業(yè)在理論上實現(xiàn)正常消耗的完全補償和一定的利潤，即按商品價格一般原理形成的租金，是在成本租金基礎上加上利潤和最終稅費（增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、所得稅）共十項因素構(gòu)成。

（3）市場租金。市場租金是市場眾多的參與方在充分比較、討價還價，自由競爭中形成的租金，其高低根本上取決于物業(yè)租賃市場供求關系。

1.3 毛租金、凈租金和百分比租金

按照出租人所收取的租金中是否包含上述費用支出，通常將物業(yè)租金分為三種形式。

（1）毛租金

毛租金是常見簡單的一種租金形式。指出租人收取的租金中，包含了上述所有三部分費用，租戶在使用物業(yè)的過程中，一般不需要再另行繳納其他費用。但現(xiàn)實中的毛租租約，物業(yè)使用中的水、電、氣等費用往往需要租賃雙方協(xié)商確定，可由出租人支付，也可由租戶支付。

（2）凈租金

凈租金也稱純租金，凈租通常在長期租賃中采用，租賃時間可達10年以上。凈租金有三種形式。第一種形式（單純租約），租戶除向業(yè)主支付租金外，還要負擔水、電、熱、煤氣等資源使用費;第二種形式（雙純租約），租戶除了負擔第一種中所提及的各項費用外，還要支付物業(yè)服務費;第三種形式（三純租約），租戶除需支付第一種、第二種形式中的費用外，還需負責支付房產(chǎn)稅、保險費等固定費用，并承擔物業(yè)維護和修繕等一切開銷。

因為承租單元內(nèi)部的水、電、氣、熱等資源使用費屬于難以控制的變動費用，出租人不愿承擔此部分難以估算的支出，因此絕大部分租約中都約定由租戶承擔此類費用。

需要提醒的是，若物業(yè)服務費是按租金比例收取時，承租人多愿意選擇凈租租約（純租約）方式，因為此時租金基數(shù)最小。當租戶選擇三純租約時，應特別注意大修周期與承租期的關系，租賃雙方主觀上都會盡力避開大修責任。

（3）百分比租金

百分比租金通常也稱為超出租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)租約中。此時，租戶除向出租人定期支付固定租金（也稱基礎租金）外，還要將其營業(yè)額中超出預定數(shù)額的部分，按一個百分比交予出租人，作為出租人的百分比租金收入。

當出租人僅收取百分比租金時，通常要對租戶營業(yè)收入的下限作出規(guī)定，作為其獲得最低租金收入的保障。零售商業(yè)物業(yè)實施百分比租金計租方式的前提是整個物業(yè)有統(tǒng)一收銀安排，這有這樣才能準確了解個租戶的經(jīng)營收入。統(tǒng)一收銀的數(shù)據(jù)積累分析也很重要，有了一手齊備的數(shù)據(jù)資料，通過分析可以及時發(fā)現(xiàn)租戶的經(jīng)營景氣狀況，進而可以指導商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)整和承租戶的組合。

2 影響租金確定的因素

影響、干擾租金確定的因素多而雜，可以從租賃物業(yè)內(nèi)在和外在兩方面歸納影響物業(yè)租金的因素。

（1）影響房屋租金確定的內(nèi)在因素主要有房屋檔次、結(jié)構(gòu)合理性、設施設備配備狀況、室內(nèi)裝修好壞、樓層的高低以及朝向采光等。

（2）影響房屋租金確定的外在因素主要有房屋的地理位置、房屋的用途、房屋市場供求關系、國家與地方的物業(yè)租賃政策、當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況與前景等。

3 物業(yè)整體租金和單元租金的確定

如果對市場行情和數(shù)據(jù)掌握的充分透徹，就比較容易確定合適的物業(yè)整體市場租金水平。為了準確判斷物業(yè)的市場租金水平，需要比較已出租的類似物業(yè)和待出租物業(yè)的差異，并對已知的租金進行相應的修正，進而求取待出租物業(yè)的市場租金水平。若需要給出樓宇具體每一個可獨立出租單元的具體租金標準，還需要兼顧單元自身的很多因素。租金確定還會受到出租策略的影響，仍然以寫字樓出租為例，租金水平還會受租期長短、承租面積大小、租戶資信狀況、為租戶提供定制服務的內(nèi)容與水平、附屬設施的收費水平，是否帶有家具配置等因素影響。如果承租戶有很強的帶動效應或是出租方急于爭取的招租對象，一般都會給予租金優(yōu)惠。

若是企業(yè)內(nèi)部測算租金，往往是先進行租賃運營成本測算，然后在綜合市場競爭情況和各方面因素，確定整體和具體的租金標準及浮動范圍，報主管領導確認后執(zhí)行。

總之，應區(qū)分不同的目的，區(qū)分不同情況合理測算確定物業(yè)租金。只有這樣，才能適應不同主體在不同情形下的需要。

參考文獻

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