彭芹

摘要：21世紀(jì)以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，而隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展壯大，會(huì)計(jì)核算的重要性也愈發(fā)凸顯出來(lái)。準(zhǔn)確合理地進(jìn)行項(xiàng)目成本分?jǐn)偤蜁?huì)計(jì)核算，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資策略都有非常重要的影響。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算不同于制造企業(yè)，核算貨品總價(jià)大、周期較長(zhǎng)，針對(duì)不同的地產(chǎn)項(xiàng)目采用合理的成本核算與分?jǐn)傓k法對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)管理成效的發(fā)揮非常重要。本文針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題，提出相應(yīng)的改善對(duì)策，以期能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)日常核算工作起到參考和規(guī)范作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);會(huì)計(jì)核算;成本分?jǐn)?/p>

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用越來(lái)越大，因其涉及行業(yè)較廣泛，準(zhǔn)確合理的會(huì)計(jì)核算顯得尤為重要，這對(duì)于企業(yè)管理人員和財(cái)務(wù)管理人員提出了較大挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算涉及成本對(duì)象的確認(rèn)、分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇、核算周期的把控等，對(duì)其進(jìn)行分析具有較強(qiáng)的理論價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義。

一、準(zhǔn)確進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的重要性

房地產(chǎn)行業(yè)作為21世紀(jì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)，資金投入量大、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高、涉稅金額較大、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，對(duì)于項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)管理的要求非常高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)管理、項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)發(fā)周期、銷售決策至關(guān)重要。實(shí)現(xiàn)合理的會(huì)計(jì)核算，首先，可以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)和總結(jié)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本和預(yù)計(jì)盈利情況，提升財(cái)務(wù)管理水平，對(duì)公司的營(yíng)運(yùn)和營(yíng)銷活動(dòng)起到指引作用。其次，科學(xué)的會(huì)計(jì)核算可以合理地減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，緩解企業(yè)資金壓力，增加項(xiàng)目公司盈利能力。最后，會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性對(duì)上市公司股東及債權(quán)人至關(guān)重要，房地產(chǎn)行業(yè)涉及國(guó)民經(jīng)濟(jì)各個(gè)行業(yè)，合理準(zhǔn)確地對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行核算，一定程度上降低了上市公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題

（一）成本對(duì)象確認(rèn)不清

在部分大型社區(qū)構(gòu)建的模式下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目業(yè)態(tài)較多，包含多層、高層、洋房、別墅、大型活動(dòng)中心、商業(yè)綜合體等，在會(huì)計(jì)核算時(shí)，成本對(duì)象的劃分容易出現(xiàn)困難。成本對(duì)象劃分不清，導(dǎo)致項(xiàng)目公司資產(chǎn)負(fù)債與利潤(rùn)情況不能準(zhǔn)確反映項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)狀況，對(duì)于企業(yè)運(yùn)營(yíng)失去參照和指導(dǎo)價(jià)值，直接造成經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）核算方式不統(tǒng)一，成本分?jǐn)偡椒ù嬖诓町?/p>

目前成本分?jǐn)偡椒ㄓ薪ㄖ娣e法、占地面積法，市場(chǎng)價(jià)值法，同一集團(tuán)公司不同的項(xiàng)目采用的核算方法也有差異，導(dǎo)致產(chǎn)生不同的報(bào)表數(shù)據(jù)。會(huì)計(jì)人員核算水平較低，在建筑工程、施工管理方面知識(shí)較匱乏，導(dǎo)致核算數(shù)據(jù)不合理，影響項(xiàng)目公司會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性及參考價(jià)值。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由于開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，涉稅金額較大，國(guó)家稅務(wù)局要求采用預(yù)繳增值稅、企業(yè)所得稅、土增稅的征稅方式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由于成本分?jǐn)偡绞胶屠⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)的不同，導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算成本與稅務(wù)認(rèn)可的稅前扣除成本存在較大差異。

（三）成本預(yù)算與實(shí)際結(jié)算差異較大，核算困難

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大部分采用預(yù)售方式，在預(yù)售階段，成本測(cè)算金額受市面材料成本、人工成本等影響，與后期實(shí)際結(jié)算金額差異較大，導(dǎo)致項(xiàng)目公司季度和年度預(yù)算與項(xiàng)目公司結(jié)算時(shí)盈利情況產(chǎn)生較大差異。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及的合同金額較大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與總承包公司在工程進(jìn)度結(jié)算中往往產(chǎn)生較多爭(zhēng)議，爭(zhēng)議處理時(shí)間較長(zhǎng)、難度較大，造成項(xiàng)目公司遲遲做不了最終結(jié)算，會(huì)計(jì)核算難度加大。

（四）房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算人員核算水平參差不齊

因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)核算工作相對(duì)復(fù)雜，部分人員行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)欠缺，導(dǎo)致會(huì)計(jì)工作差錯(cuò)率較高，影響整體會(huì)計(jì)核算質(zhì)量。目前人才市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，擁有豐富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的會(huì)計(jì)人員比較稀缺，這也是目前房地產(chǎn)行業(yè)人力資源面臨的考驗(yàn)。

（五）會(huì)計(jì)核算信息化系統(tǒng)建立相對(duì)滯后

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，涉及環(huán)節(jié)較多，目前形勢(shì)下，會(huì)計(jì)核算管理軟件使用方式單一，模塊開(kāi)發(fā)不全面，與各個(gè)部門日常業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)關(guān)系較差，導(dǎo)致核算混亂，數(shù)據(jù)來(lái)源不準(zhǔn)確。目前較多地使用明源銷售系統(tǒng)與用友軟件核算，而項(xiàng)目支付軟件多采用ERP軟件，部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有將三者整合，從而大大降低了工作效率。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的優(yōu)化對(duì)策

（一）解決成本對(duì)象確認(rèn)問(wèn)題

項(xiàng)目公司需要完善企業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)溝通機(jī)制，在項(xiàng)目開(kāi)始階段，依據(jù)項(xiàng)目公司相關(guān)部門取得的建設(shè)用地規(guī)劃許可證、總規(guī)劃圖等立項(xiàng)資料準(zhǔn)確劃分成本核算對(duì)象。區(qū)分住宅、商鋪、公建配套等不同業(yè)態(tài)。對(duì)成本對(duì)象特殊的項(xiàng)目，積極溝通公司投資和綜合管理部門，核實(shí)項(xiàng)目詳細(xì)情況，避免將沒(méi)有產(chǎn)權(quán)且不能銷售的物業(yè)作為單獨(dú)成本對(duì)象進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。對(duì)于配建的廉租房及保障房等在簽訂土地出讓合同時(shí)約定直接將產(chǎn)權(quán)辦理給政府的，作為公建配套成本進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。會(huì)計(jì)核算的成本對(duì)象與建設(shè)規(guī)劃的成本對(duì)象要結(jié)合起來(lái)，合理劃分成本核算對(duì)象，對(duì)于會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性具有重要意義。

（二）解決成本核算方法問(wèn)題

提高項(xiàng)目公司會(huì)計(jì)核算人員的專業(yè)素質(zhì)，開(kāi)展相關(guān)的培訓(xùn)。要求根據(jù)不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)，確認(rèn)合理的成本分?jǐn)偡椒ǎㄖ娣e法適用于項(xiàng)目業(yè)態(tài)單一，包含單一住宅、單一商業(yè)，層數(shù)和設(shè)計(jì)面積大體一致;占地面積法適用于業(yè)態(tài)差異較大的項(xiàng)目;建筑面積法和占地面積法適用于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)、土地面積需要分?jǐn)偟捻?xiàng)目;市場(chǎng)價(jià)值系數(shù)法適用于各個(gè)業(yè)態(tài)市場(chǎng)價(jià)值差異較大的項(xiàng)目。在成本方法確認(rèn)后不得隨意改變，積極與項(xiàng)目公司各個(gè)部門溝通協(xié)調(diào)，將建筑面積和土地面積核實(shí)準(zhǔn)確。對(duì)于資本化的利息需要在各個(gè)成本對(duì)象之間根據(jù)開(kāi)發(fā)進(jìn)度進(jìn)行準(zhǔn)確分?jǐn)?，同時(shí)需要注意同一項(xiàng)目不同分期的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，各分期承擔(dān)的資本化利息要區(qū)別分?jǐn)?，建立健全成本歸集、成本支付臺(tái)賬、合同登記臺(tái)賬、銷售收入臺(tái)賬，合理使用財(cái)務(wù)核算軟件，在計(jì)提及支付成本時(shí)，根據(jù)預(yù)先設(shè)定的成本分?jǐn)偡椒?，自?dòng)進(jìn)行成本分?jǐn)?，減少差錯(cuò)的幾率。在與項(xiàng)目公司預(yù)決算部門溝通后，根據(jù)成本合同臺(tái)賬及項(xiàng)目形象進(jìn)度，準(zhǔn)確合理地計(jì)提項(xiàng)目成本。此外，自2016年5月1日營(yíng)業(yè)稅改增值稅后，成本發(fā)生需要進(jìn)行價(jià)稅分離，同時(shí)保管好進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，及時(shí)認(rèn)證。

（三）完善項(xiàng)目公司季度預(yù)算、年度預(yù)算，提升預(yù)算執(zhí)行及考核評(píng)價(jià)

在項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中，積極調(diào)動(dòng)各個(gè)部門提供預(yù)算數(shù)據(jù)。根據(jù)預(yù)算數(shù)據(jù)跟進(jìn)測(cè)算單方成本。項(xiàng)目公司預(yù)算與預(yù)算執(zhí)行涉及部門較多，從投資、設(shè)計(jì)、施工、銷售、財(cái)務(wù)等各個(gè)方向，要求各個(gè)部門嚴(yán)格把控?cái)?shù)據(jù)來(lái)源，提供相關(guān)數(shù)據(jù)報(bào)告，提前做好周密規(guī)劃，將預(yù)算分析與調(diào)整與項(xiàng)目公司進(jìn)展緊密結(jié)合，合理計(jì)提相關(guān)成本，盡可能在項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的各項(xiàng)成本核算完整，待結(jié)算時(shí)確保公司盈利情況真實(shí)準(zhǔn)確。預(yù)算工作需要制定預(yù)算報(bào)表填制方法，由財(cái)務(wù)部牽頭向各個(gè)傳達(dá)預(yù)算工作指標(biāo)，保質(zhì)保量完成預(yù)算工作。預(yù)算考核需要分階段進(jìn)行，對(duì)預(yù)算完成結(jié)果進(jìn)行檢查、考核和評(píng)價(jià)。從預(yù)算目標(biāo)完成情況、預(yù)算組織工作兩個(gè)方面進(jìn)行考核。

（四）解決稅務(wù)成本與實(shí)際會(huì)計(jì)成本差異產(chǎn)生的核算困難

基于預(yù)繳稅金的要求，稅務(wù)成本與會(huì)計(jì)成本存在時(shí)間性差異，在項(xiàng)目預(yù)售階段，根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)局要求預(yù)繳稅金期間，盡早核算預(yù)結(jié)算成本。根據(jù)項(xiàng)目公司具體情況，合理核算和預(yù)測(cè)項(xiàng)目公司整體稅負(fù)率，在項(xiàng)目公司交樓結(jié)算時(shí)，及時(shí)核算會(huì)計(jì)成本，提高會(huì)計(jì)人員的會(huì)計(jì)核算水平，豐富稅務(wù)知識(shí)。針對(duì)實(shí)質(zhì)性差異，要求核算準(zhǔn)確，根據(jù)稅務(wù)局的許可范圍，盡早取得全額發(fā)票，將成本合理稅前扣除。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)按照預(yù)計(jì)利潤(rùn)率確認(rèn)計(jì)算的特殊業(yè)務(wù)納稅調(diào)整事項(xiàng)，需要根據(jù)項(xiàng)目完工進(jìn)度及時(shí)調(diào)整，建立連續(xù)的調(diào)整臺(tái)賬，最終保持會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)扣除的一致性。另外，嚴(yán)格按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，將會(huì)計(jì)成本做合理計(jì)提與結(jié)轉(zhuǎn)，在合法納稅的基礎(chǔ)上，保證上市公司會(huì)計(jì)利潤(rùn)的準(zhǔn)確性。

（五）提高會(huì)計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì)

通過(guò)建立培訓(xùn)計(jì)劃，定期進(jìn)行業(yè)務(wù)考核，督促會(huì)計(jì)人員學(xué)習(xí)行業(yè)新規(guī)范、新準(zhǔn)則，同時(shí)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊業(yè)務(wù)有計(jì)劃地加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高會(huì)計(jì)人員的行業(yè)專業(yè)能力。房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目需求，學(xué)習(xí)建筑設(shè)計(jì)、工程造價(jià)、施工監(jiān)理等專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)。同時(shí)，在招聘環(huán)節(jié)，財(cái)務(wù)部對(duì)部門招聘計(jì)劃中財(cái)務(wù)人員，需要提高行業(yè)經(jīng)驗(yàn)及學(xué)習(xí)能力的要求，在日益激烈的人才競(jìng)爭(zhēng)中，準(zhǔn)確篩選適合行業(yè)需求的優(yōu)秀會(huì)計(jì)人才。

（六）加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)建設(shè)

為了將會(huì)計(jì)核算和公司業(yè)務(wù)緊密聯(lián)系，應(yīng)該將會(huì)計(jì)核算與企業(yè)管理信息系統(tǒng)結(jié)合，規(guī)范支付流程，將企業(yè)內(nèi)部控制與會(huì)計(jì)核算結(jié)合，提高會(huì)計(jì)核算質(zhì)量?，F(xiàn)行的會(huì)計(jì)核算軟件有用友、金蝶、ERP等。房地產(chǎn)行業(yè)的支付流程涉及設(shè)計(jì)、施工、綜合管理、預(yù)決算、營(yíng)銷、售后等各個(gè)部門，利用信息化平臺(tái)將各個(gè)部門進(jìn)行整合，將成本預(yù)算和預(yù)算執(zhí)行、銷售計(jì)劃實(shí)施及成果評(píng)價(jià)等相關(guān)環(huán)節(jié)與財(cái)務(wù)預(yù)算及結(jié)算、財(cái)務(wù)支付等流程相結(jié)合，形成流暢與完整的業(yè)務(wù)流程體系，對(duì)于提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)效率具有非常重要的作用。

（七）針對(duì)收入核算，制定核算指引，建立合理完整的銷售收入臺(tái)賬

在項(xiàng)目預(yù)售階段，作為預(yù)收款的房款需計(jì)入往來(lái)科目，同時(shí)跟進(jìn)首期款和銀行貸款到賬情況，與營(yíng)銷部門做好信息溝通，待辦理竣工交房后將預(yù)收款結(jié)轉(zhuǎn)至主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本及稅金。預(yù)收款收入確認(rèn)的時(shí)間對(duì)于企業(yè)利潤(rùn)影響很大，對(duì)于同一項(xiàng)目，有部分交樓的物業(yè)需要全部確認(rèn)收入。針對(duì)租金收入部分，建立臺(tái)賬的同時(shí)，按照合同約定租金支付情況及時(shí)確認(rèn)收入。利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)專業(yè)收入核算軟件，將收款、開(kāi)票、銷售政策結(jié)合，準(zhǔn)確核清房號(hào)、收款明細(xì)、折扣等信息，對(duì)于交樓后空置房需詳細(xì)核實(shí)后計(jì)提相應(yīng)的空置房物業(yè)費(fèi)并計(jì)入銷售費(fèi)用，返租費(fèi)用按照要求進(jìn)行核算。

結(jié)合以上對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算面臨問(wèn)題的分析，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)核算的重視程度，依法選擇科學(xué)有效的財(cái)務(wù)核算方法，加強(qiáng)企業(yè)信息化管理，提高預(yù)算和核算管理水平，提高會(huì)計(jì)人員整體素質(zhì)，從而進(jìn)一步提高會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性，提升對(duì)企業(yè)管理的決策價(jià)值，最終對(duì)公司的整體運(yùn)營(yíng)發(fā)揮指引作用。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：彭 芹（1985—），女，山東泰安人，中級(jí)會(huì)計(jì)，學(xué)士，主要從事房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算及財(cái)務(wù)管理研究。