李瀟

4月22日，上海一家售樓處內(nèi)，現(xiàn)場前來看房的購房者

2020年，新冠肺炎“黑天鵝”影響了世界，影響了各行各業(yè)。第一太平戴維斯報(bào)告顯示，2020年，全球上半年房地產(chǎn)行業(yè)投資額下降了33%，亞太地區(qū)受到的沖擊最大，同比下降45%。中國商品房市場上半年銷售面積下降了8.4%。

由于政府對疫情進(jìn)行了有效控制，中國成為經(jīng)濟(jì)恢復(fù)最早的國家之一。二季度開始，中國經(jīng)濟(jì)增長由負(fù)轉(zhuǎn)正，實(shí)現(xiàn)GDP同比增長3.2%。上半年，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資在6月開始轉(zhuǎn)為正增長，商品房銷售面積比一季度增加18%。

疫情、宏觀經(jīng)濟(jì)、政策以及行業(yè)發(fā)展周期，是影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和走勢的主要因素。在各種因素綜合影響下，房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)部結(jié)構(gòu)、城市區(qū)域呈現(xiàn)出不同的發(fā)展?fàn)顟B(tài)和未來趨勢。

一冷一熱

為了推動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，國家推出了一系列政策，例如寬松的貨幣政策和信貸政策、行業(yè)監(jiān)管放松。雖然政策總體導(dǎo)向是“房住不炒”，但由于房地產(chǎn)行業(yè)資金密集，可獲取較高利潤，部分資金還是在市場導(dǎo)向下流入了房地產(chǎn)行業(yè)。

在房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)上，住宅地產(chǎn)和商業(yè)物業(yè)呈現(xiàn)一熱一冷的發(fā)展趨勢。住宅地產(chǎn)引領(lǐng)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的恢復(fù)和未來發(fā)展;商業(yè)物業(yè)整體受到重創(chuàng)，但部分因?yàn)樾陆?jīng)濟(jì)帶來增長的物業(yè)具有積極發(fā)展。

從上半年數(shù)據(jù)來看，住宅類房產(chǎn)受疫情影響，銷售面積累計(jì)同比增速在2月底低至-39.2%，6月底上升至-7.6%。同時(shí)，住宅類房產(chǎn)累計(jì)銷售面積的期房占比在6月上升。住宅房產(chǎn)是整個(gè)房產(chǎn)市場增長的中堅(jiān)力量，可喜的增速預(yù)示了未來的繼續(xù)恢復(fù)與增長。

而商業(yè)物業(yè)則處境艱難。疫情重創(chuàng)了需要線下接觸的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，例如餐飲、酒店、實(shí)體零售、線下教育培訓(xùn)。今年二三月份出現(xiàn)的“商鋪關(guān)門潮”讓人們意識到實(shí)體經(jīng)濟(jì)面對疫情的脆弱。2020年上半年，辦公樓銷售面積累計(jì)同比下降了26.5%，銷售金額也降低了28%，二季度零售面積同比減少了81%。與銷售緊密相連的是去庫存挑戰(zhàn)，商業(yè)物業(yè)現(xiàn)房交易占比增加，去庫存成為開發(fā)商的一個(gè)巨大壓力所在。從累計(jì)銷售面積來看，辦公樓現(xiàn)房交易與期房交易比為44.5%。雖然情況比三四月份有所好轉(zhuǎn)，但依然不樂觀。

在商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)上，與新經(jīng)濟(jì)相關(guān)的一些物業(yè)呈現(xiàn)增長趨勢，例如物流倉庫。疫情進(jìn)一步促進(jìn)了“互聯(lián)網(wǎng)+”經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，電商、網(wǎng)絡(luò)辦公、宅經(jīng)濟(jì)迅速增長。這帶來了物流運(yùn)輸?shù)男枨?。以北京為例，北京物流場地的空置率明顯下降，二季度回落至5.6%。

至今，疫情在中國部分城市省份出現(xiàn)反復(fù)。按照這樣的發(fā)展趨勢，住宅地產(chǎn)繼續(xù)恢復(fù)并穩(wěn)定發(fā)展，新經(jīng)濟(jì)影響下的商業(yè)物業(yè)增長空間大，傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)則增長艱難。

在商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)上，與新經(jīng)濟(jì)相關(guān)的一些物業(yè)呈現(xiàn)增長趨勢，例如物流倉庫。

城市梯隊(duì)

隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和相關(guān)政策影響，不同城市、區(qū)域的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)不同的發(fā)展和走勢。上半年以來，央行實(shí)施了2次降息和3次降準(zhǔn)。國家倡導(dǎo)“因城施策”，蘇州、杭州、廣州等城市放松了房地產(chǎn)限購政策。

住宅房價(jià)是一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。在區(qū)域上，東部和西部地區(qū)恢復(fù)最快。西部地區(qū)表現(xiàn)亮眼，至6月末，銷售面積累計(jì)同比增長回升了86.44%，至-5.6%，在恢復(fù)增速上超過東部地域，在同比增速上超過了中部地區(qū)。東北地方近年經(jīng)濟(jì)增長乏力，房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)較為困難。中部地區(qū)如湖北為疫情暴發(fā)地，受到負(fù)面影響較大。

從2020年上半年百城新建住宅的價(jià)格累計(jì)漲幅來看，一線城市抗風(fēng)險(xiǎn)能力最強(qiáng)，價(jià)格高位維持，是疫情后恢復(fù)最快的梯隊(duì)。一線城市新建住宅均價(jià)環(huán)比漲幅從今年低谷時(shí)期的-0.06%左右恢復(fù)至6月底的0.75%。在城市群中，長三角城市圈表現(xiàn)亮眼，整個(gè)區(qū)域房價(jià)累計(jì)上漲2.72%，同比增加1.66%。

此外，杭州等熱門二線城市恢復(fù)速度較快，投資熱度在今年超過廣州。就業(yè)和落戶是影響人口流動(dòng)的重要因素;除了北上廣深，成都、杭州、西安因?yàn)槁鋺粜枨笪丝诹魅搿?/p>

相較而言，三四線城市2020年上半年新建住宅均價(jià)環(huán)比增幅最慢，為0.28%。“棚改”在近幾年促進(jìn)了房價(jià)的增長。2020年，三四線城市城中村、危房等實(shí)行的“棚改”基本完成。

未來，經(jīng)濟(jì)潛力大的一二線城市房價(jià)依然走向穩(wěn)定發(fā)展，并會(huì)隨著城市經(jīng)濟(jì)變化出現(xiàn)微小的起伏;經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿^小的三四線城市房價(jià)則會(huì)增長乏力。

總體趨穩(wěn)

自1998年以來，中國房價(jià)開始了一二十年的增長。但高房價(jià)帶來了負(fù)外部性，擠壓了消費(fèi)，影響家庭發(fā)展。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的高速增長難以維持，總體發(fā)展趨于穩(wěn)定。

但是，中國的城鎮(zhèn)化率還在連年增長，這為房地產(chǎn)行業(yè)提供發(fā)展空間。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，城鎮(zhèn)常住人口占總?cè)丝诘?0.6%，較上一年上升了1.02個(gè)點(diǎn);具有城鎮(zhèn)戶籍的人口占比44.38%。

發(fā)達(dá)國家的城鎮(zhèn)化率大約為80%，日本的城鎮(zhèn)化率更是超過了90%。相較而言，中國城鎮(zhèn)化率還有不小提升空間。城市聚集了就業(yè)、教育、醫(yī)療等優(yōu)質(zhì)資源，農(nóng)村人口依然會(huì)繼續(xù)向城市流動(dòng)，這意味著未來的房地產(chǎn)行業(yè)依然有發(fā)展空間。

除了城市化，中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的大支撐。觀察2019各國GDP增速數(shù)據(jù)可知，中國依然是世界上GDP同比增速最快的國家之一，同時(shí)是在增速最快的國家中經(jīng)濟(jì)體量最大的一個(gè)。經(jīng)濟(jì)增速伴隨著公民收入水平的增長和行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)尤其是具有發(fā)展?jié)摿Φ募?xì)分市場依然可保持一定的增長。目前乃至近五年，房地產(chǎn)依然是中國的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

總體而言，中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)住宅地產(chǎn)和商業(yè)物業(yè)發(fā)展分化、一二線城市和三四線城市分化，以及城市圈分化的發(fā)展趨勢，整體趨于穩(wěn)定發(fā)展。世衛(wèi)組織認(rèn)為，新冠肺炎對人類的影響將持續(xù)10年之久，疫情對房地產(chǎn)行業(yè)的影響可能在中長期持續(xù)。