龐潔 盧廣昌

摘 要 本文通過分析地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的現(xiàn)狀和存在問題，闡述地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)用BIM帶來的效益，最后，提出BIM在地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、實(shí)施、竣工結(jié)算和運(yùn)營等階段的成本管理應(yīng)用建議，旨在為地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理提供參考，更好地控制成本。

關(guān)鍵詞 成本管理;BIM;地產(chǎn)項(xiàng)目

1現(xiàn)狀和存在問題

房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理包括置地、設(shè)計(jì)、施工、市場、銷售、物業(yè)、融資（資本運(yùn)營）等多個(gè)環(huán)節(jié)，從投入到首期產(chǎn)品計(jì)算利潤，單個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期一般需持續(xù)兩三年的時(shí)間，導(dǎo)致成本核算難度增強(qiáng);另外，投資地域的擴(kuò)大和開發(fā)面積的劇增，使得成本的構(gòu)成更加多樣化?？梢?，房地產(chǎn)開發(fā)成本控制難度越來越大。

現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)成本控制中的主要問題：①缺乏全面規(guī)范的目標(biāo)成本管理體系。成本控制就是項(xiàng)目實(shí)施過程的支出控制，沒有建立目標(biāo)成本、責(zé)任成本和動(dòng)態(tài)成本跟蹤聯(lián)動(dòng)管理體系。②成本控制的忽視前期階段。通常只關(guān)注項(xiàng)目施工階段過程的 “事中”成本控制，而缺乏對前期決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、合約等前期運(yùn)營階段“事前”成本控制的足夠重視。③成本控制手段不當(dāng)。 把壓縮必要的項(xiàng)目費(fèi)用開支當(dāng)作成本控制的主要手段，反而使項(xiàng)目整個(gè)經(jīng)營計(jì)劃和開發(fā)進(jìn)度目標(biāo)受到很大影響，導(dǎo)致項(xiàng)目的最終實(shí)際開發(fā)成本大大增加，利潤降低，增加了項(xiàng)目后期開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。④成本管理基礎(chǔ)工作薄弱，缺少一套完善的成本管理制度。甚至只求形式，不講實(shí)效。另外，考核制度不完善，力度不大。表現(xiàn)在：考核只是企業(yè)內(nèi)部考核，沒有很好地跟市場聯(lián)系起來;獎(jiǎng)懲措施力度不大，達(dá)不到調(diào)動(dòng)員工積極性的目的[1]。

2地產(chǎn)項(xiàng)目各階段BIM成本管理

2.1 投資決策階段

對于地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，項(xiàng)目的成敗與否大多是由項(xiàng)目的投資決策決定的，并且決策階段所做的各項(xiàng)決策將直接決定項(xiàng)目的工程成本。要想提高整個(gè)成本管理質(zhì)量和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益最大化，就需要運(yùn)用 BIM 技術(shù)來提高項(xiàng)目投資階段的效率。

（1）提供決策依據(jù)。BIM模型中有重要的數(shù)據(jù)庫，新地產(chǎn)項(xiàng)目可以復(fù)制歷史相似的項(xiàng)目模型，根據(jù)新項(xiàng)目的特點(diǎn)和要求進(jìn)行修改，快速形成不同方案的模型。在對不同建設(shè)方案進(jìn)行造價(jià)估算時(shí)，可以借助BIM對比以往項(xiàng)目，快速得到新項(xiàng)目的工程量，并把數(shù)據(jù)導(dǎo)入造價(jià)軟件中，從而得到投資估算。此外，可結(jié)合當(dāng)?shù)氐牟牧蠁蝺r(jià)等信息，快速查詢多家建筑材料價(jià)格信息，使投資估算中的材料單價(jià)處于動(dòng)態(tài)控制中，使投資估算更準(zhǔn)確，為投資人提供決策依據(jù)。

（2）場地可視化。在決策階段，利用BIM可結(jié)合場地的地形地貌、植被、環(huán)境等，提供可視化的場地，實(shí)時(shí)實(shí)地展示周邊環(huán)境、交通、周邊商業(yè)建筑布局等，使業(yè)主的投資理念能夠充分地表達(dá)和交流，對準(zhǔn)確判斷項(xiàng)目提供依據(jù)，為決策縮短了時(shí)間。同時(shí)可以利用BIM技術(shù)，對項(xiàng)目的日照、景觀、環(huán)境溫度、噪聲等加以模擬分析，避免場地規(guī)劃空間的浪費(fèi)，統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局，在滿足結(jié)構(gòu)、功能等的要求下，最大限度地節(jié)約成本，實(shí)現(xiàn)利益最大化。

（3）協(xié)助業(yè)主比選方案。通過 BIM 技術(shù)的建立項(xiàng)目模型，協(xié)助業(yè)主方比選方案。首先對整個(gè)項(xiàng)目工程的不同方案進(jìn)行一個(gè)初步的評估，考慮工程量、成本等因素，并產(chǎn)生相關(guān)的工程數(shù)據(jù)，如土建每平方米造價(jià)、安裝每平方米造價(jià)和景觀每平方米造價(jià)等，然后把這些數(shù)據(jù)與工程實(shí)際情況相結(jié)合，就可以得出不同方案的項(xiàng)目總成本信息。而決策人員就可以根據(jù)這些數(shù)據(jù)來對比，找出不同投資方案的優(yōu)缺點(diǎn)，幫助合作選擇合理的投資規(guī)劃方案，從而提高項(xiàng)目決策的準(zhǔn)確性。

2.2 設(shè)計(jì)階段

項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)借助BIM技術(shù)，將二維施工圖轉(zhuǎn)為三維可視圖，并在三維構(gòu)件中植入各相關(guān)數(shù)據(jù)信息，形成附帶多維有效信息數(shù)據(jù)的構(gòu)件，在設(shè)計(jì)上減少了錯(cuò)、漏、碰、缺，在管理上前置性發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。在具體的設(shè)計(jì)工作中，設(shè)計(jì)師可以利用 BIM 技術(shù)進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等，從而形成包含工程信息的三維建筑模型，并進(jìn)行三維立體空間模擬。除此之外，還可以利用信息模型進(jìn)行建筑能耗、聲學(xué)、熱工、日照以及建造成本等的分析，展開各種專業(yè)間的碰撞檢查，統(tǒng)計(jì)出設(shè)計(jì)概算的工程量從而計(jì)算投資概算，通過不斷地改進(jìn)設(shè)計(jì)方案使其更具有科學(xué)性。

（1）碰撞檢查。利用 BIM 模型的三維可視功能對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行虛擬建造以及碰撞檢查，設(shè)計(jì)人員根據(jù)相應(yīng)碰撞報(bào)告，找出方案的矛盾所在并進(jìn)行及時(shí)修改模型，大大降低施工變更與返工的出現(xiàn)，減少設(shè)計(jì)變更、縮短工期和節(jié)約成本。應(yīng)用BIM技術(shù)在各個(gè)專業(yè)設(shè)計(jì)進(jìn)行碰撞檢查，不但能徹底消除硬、軟碰撞，完善工程設(shè)計(jì)，進(jìn)而降低在施工階段可能存在的錯(cuò)誤損失和返工的問題，還能做到優(yōu)化空間效果。在模型優(yōu)化和調(diào)整完成后，利用BIM可出圖的特性快速的生成施工圖，各種平面、立面、剖切面圖紙和部位大樣圖都可以一鍵生成，省去傳統(tǒng)工作流程的煩瑣性。

如應(yīng)用BIM技術(shù)碰撞檢測和三維可視化模擬等功能對某工程管道井中給排水水管、熱水管、燃?xì)夤芎惋L(fēng)管等設(shè)備管線進(jìn)行排布，各管線在豎井內(nèi)位置交叉，產(chǎn)生大量管路跨越搭接;通過調(diào)整各設(shè)備管線安裝位置，減少管路跨越搭接，優(yōu)化設(shè)備管線路徑，既節(jié)約材料，又使整體布局合理美觀，同時(shí)還可預(yù)留足夠的檢查維修空間。

（2）設(shè)計(jì)概算。通過BIM模型數(shù)據(jù)，可以高效準(zhǔn)確地估算各個(gè)方案的投資額，再結(jié)合各個(gè)方案進(jìn)行項(xiàng)目虛擬建造，就能牢牢把握住建設(shè)工程三要素中的時(shí)間和成本要素，得出設(shè)計(jì)概算，從而很方便地進(jìn)行多方案的遴選。

由于決策、設(shè)計(jì)階段確定出來的總體策劃對總投資影響在80%以上，是影響項(xiàng)目造價(jià)控制的最重要因素，利用BIM技術(shù)，就能從項(xiàng)目的源頭決策設(shè)計(jì)階段上掌握和控制工程的成本，提高了資金利用率和投資效率，使造價(jià)控制工作更為主動(dòng)，使技術(shù)和經(jīng)濟(jì)結(jié)合得更為緊密。

（3）限額設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)絕大部分決定了建筑安裝成本，將設(shè)計(jì)圖紙中的項(xiàng)目構(gòu)成要素與數(shù)據(jù)庫積累的造價(jià)信息相關(guān)聯(lián)，按分部分項(xiàng)工程輸出相關(guān)的造價(jià)信息，分專業(yè)分層次實(shí)現(xiàn)限額設(shè)計(jì)的目標(biāo)，降低工程造價(jià)。在傳統(tǒng) CAD 圖中的建筑構(gòu)建材料種類無法標(biāo)示出來，也無法對其進(jìn)行完全清晰的描述以及特點(diǎn)體現(xiàn)，在實(shí)踐中就很容易導(dǎo)致成本增加的問題。而 BIM 技術(shù)應(yīng)用之后，相關(guān)信息在經(jīng)過數(shù)字化加工之后，其信息整體質(zhì)量能夠得到顯著提升，進(jìn)而能夠有效避免重復(fù)勞動(dòng)，提升信息的有用性、有效性與準(zhǔn)確性，實(shí)現(xiàn)限額設(shè)計(jì)。

（4）施工圖預(yù)算。工程量計(jì)算是編制工程預(yù)算的基礎(chǔ)工作，具有工作量較大、煩瑣、費(fèi)時(shí)、細(xì)致等特點(diǎn)，約占編制整份工程預(yù)算工作量的50%～70%，而且其精確度和快慢程度將直接影響施工圖預(yù)算的質(zhì)量和速度。BIM軟件可以利用構(gòu)件的幾何尺寸、自由屬性特點(diǎn)和空間的扣減規(guī)則進(jìn)行施工圖工程量計(jì)算，節(jié)約時(shí)間成本，提高工作效率。

2.3 招標(biāo)階段

（1）快速準(zhǔn)確編制清單。根據(jù)BIM設(shè)計(jì)模型，建設(shè)單位和招標(biāo)代理單位可以在短時(shí)間內(nèi)導(dǎo)出工程量，按照計(jì)量規(guī)則再根據(jù)項(xiàng)目特征，快速編制工程量清單。BIM提供工程量，是結(jié)合項(xiàng)目具體特征編制的，有效地避免了漏項(xiàng)和計(jì)算錯(cuò)誤等情況的發(fā)生。

（2）編制標(biāo)底。使用BIM技術(shù)進(jìn)行造價(jià)管理，招標(biāo)方不僅可以通過設(shè)計(jì)方提供的BIM模型直接抽取項(xiàng)目全部工程量信息，以避免漏項(xiàng)情況發(fā)生，而且還可以從軟件中直接獲取最接近市場的價(jià)格，完成標(biāo)底編制。

2.4 實(shí)施階段

（1）三維場布。通過利用BIM技術(shù)，實(shí)現(xiàn)三維施工場地布置及立體施工規(guī)劃，提前檢查施工過程中的各種安全隱患，規(guī)避在施工過程中出現(xiàn)的各種問題，實(shí)現(xiàn)提前發(fā)現(xiàn)問題，消滅隱患，為項(xiàng)目的合理實(shí)施創(chuàng)造良好條件。很好地減少了材料運(yùn)輸、大型機(jī)械進(jìn)出場等二次搬運(yùn)的困難。解決了項(xiàng)目工期緊、現(xiàn)場平面布置難度大的問題。

（2）工程變更和工程索賠管理。工程項(xiàng)目實(shí)施階段是整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過程中時(shí)間跨度最長、變化最多的階段，對建設(shè)項(xiàng)目全過程造價(jià)管理來說，也是最困難、最復(fù)雜的工作階段。其難點(diǎn)就是工程變更和工程索賠。施工單位也可以通過BIM技術(shù)進(jìn)行虛擬建造，明晰整個(gè)工程的過程，合理安排工作程序、物料采購加工進(jìn)場時(shí)間、人員及工作面的安排，有效進(jìn)行資金調(diào)配，避免材料和資金的無效管理，實(shí)現(xiàn)建筑行業(yè)的零庫存，達(dá)到壓縮成本，增加資金效益的目的。用BIM技術(shù)，可實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)成果的三維可視、施工方案模擬、實(shí)施過程遠(yuǎn)程監(jiān)控，大大減少建筑質(zhì)量問題、安全問題，減少返工和整改。

（3）多算對比。施工過程中通過短周期的多算對比，可以及時(shí)掌握項(xiàng)目動(dòng)態(tài)進(jìn)展、快速發(fā)現(xiàn)并解決問題。目前的施工項(xiàng)目上普遍使用是前期計(jì)劃量和施工過程中實(shí)際量對比。可以按照施工區(qū)域進(jìn)行時(shí)間對比，也可以按照施工進(jìn)度進(jìn)行對比。如果需要按照時(shí)間對比，需在前期預(yù)算BIM模型和施工過程中的施工BIM模型增加時(shí)間維度。前者按照計(jì)劃時(shí)間設(shè)定，后者按照實(shí)際時(shí)間調(diào)整。

（4）限額領(lǐng)料。限額領(lǐng)料目前最大的問題在于無法及時(shí)獲知領(lǐng)料數(shù)據(jù)，BIM為限額領(lǐng)料提供了技術(shù)及數(shù)據(jù)支撐，倉管人員可在BIM系統(tǒng)中快速檢索相應(yīng)施工區(qū)域的材料用量。

（5）快速實(shí)現(xiàn)進(jìn)度款支付管理。建筑信息目前主要是基于CAD圖紙建立的，工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)掌握在分散的預(yù)算員手上，很難建立數(shù)據(jù)對接，導(dǎo)致工程造價(jià)快速拆分難以實(shí)現(xiàn)，工程進(jìn)度款的申請和支付結(jié)算工作也較為煩瑣。在進(jìn)度款結(jié)算方面，BIM軟件，形成了3D模型+進(jìn)度+造價(jià)的管理模式，實(shí)現(xiàn)了框圖出價(jià)、框圖出量、更加快速地完成工程量拆分和重新匯總，形成造價(jià)文件，為工程進(jìn)度款結(jié)算工作提供技術(shù)支持。此外，建設(shè)方可以在不同的時(shí)間節(jié)點(diǎn)確定施工進(jìn)度和成本，以便實(shí)現(xiàn)資金計(jì)劃、資源優(yōu)化以及動(dòng)態(tài)成本控制，克服傳統(tǒng)模式下進(jìn)度計(jì)量困難、數(shù)據(jù)不同意的問題。

項(xiàng)目通過BIM三維建模、可視化交底，對施工中的關(guān)鍵部位進(jìn)行質(zhì)量把控。同時(shí)，對施工的工程量進(jìn)行精細(xì)化計(jì)算，采用限額領(lǐng)料等措施，對超出的用量進(jìn)行追根溯源。總之，通過BIM技術(shù)應(yīng)用，施工階段從成本、質(zhì)量、工期等方面都得到了顯著效果。

2.5 竣工結(jié)算階段

由于在造價(jià)管理過程中，BIM模型數(shù)據(jù)庫在不斷修改完善，模型相關(guān)的合同、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證、計(jì)量支付、材料管理等信息也不斷錄入與更新，BIM模型在結(jié)算階段已經(jīng)與竣工工程實(shí)體基本一致，此階段要做的結(jié)算審查工作主要有：審核竣工圖紙;清理、統(tǒng)計(jì)工程變更聯(lián)系單并計(jì)算造價(jià);審核承發(fā)包等合同規(guī)定允許調(diào)整的其他事項(xiàng);審核承包方提交的工程竣工結(jié)算書;經(jīng)多方對賬后最終出具結(jié)算審核報(bào)告。

利用BIM技術(shù)進(jìn)行工程驗(yàn)收交付，提高了項(xiàng)目驗(yàn)收交付的整體工作效率。在交付實(shí)體地產(chǎn)項(xiàng)目的同時(shí)，也完成了竣工圖紙及BIM模型的交付，為項(xiàng)目后期的大數(shù)據(jù)分析及智能化廣場運(yùn)營奠定了信息化基礎(chǔ)。

2.6 運(yùn)營階段

對于地產(chǎn)開發(fā)商來說，前面所有的工作其實(shí)都是為了運(yùn)營階段服務(wù)，因?yàn)橹挥性诔鍪酆瓦\(yùn)營階段才能得到所有的期望收益。

BIM模型中匯集了大量的工程項(xiàng)目相關(guān)信息并且全部傳遞到運(yùn)營階段，這些信息為運(yùn)營階段的工作者提供了便利，帶來了實(shí)際效益。比如在運(yùn)營維護(hù)階段一旦發(fā)現(xiàn)某根水管破裂，可以快速在模型找到該水管，根據(jù) BIM模型中的信息查出該構(gòu)件的型號、價(jià)格、安裝時(shí)間等相關(guān)數(shù)據(jù)，有針對性地快速處理這一問題。同時(shí)，在設(shè)計(jì)前期BIM模型就可以模擬建成后的運(yùn)營情況，這也可為后期選擇最佳方式提供了依據(jù)。最后，BIM技術(shù)可以將所有涉及項(xiàng)目信息進(jìn)行整合，進(jìn)行綜合運(yùn)營管理。

項(xiàng)目竣工后，透過BIM模型設(shè)備管理系統(tǒng)功能與營運(yùn)維護(hù)管理系統(tǒng)整合后，增加智能數(shù)據(jù)如GPS、GIS空間地理信息，可及時(shí)提供業(yè)主一系列重要信息，如強(qiáng)弱電設(shè)備、管線、位置、與地圖空間坐標(biāo)等。業(yè)主只要通過智能手機(jī)，在物業(yè)管理系統(tǒng)上，便可利用BIM的3D竣工模型，直接查詢所有設(shè)施設(shè)備相關(guān)信息，同時(shí)自動(dòng)產(chǎn)生經(jīng)過授權(quán)的維修工單及所有設(shè)備數(shù)據(jù)。在正式工作執(zhí)行前，系統(tǒng)可實(shí)時(shí)提供工作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序來輔助技術(shù)人員實(shí)際操作[2]。

3結(jié)束語

BIM 技術(shù)從其提出以來一直在迅速的發(fā)展，時(shí)至今日已被建筑業(yè)廣泛接受。但是普及還是需要一個(gè)漫長的過程，為了激發(fā)BIM技術(shù)的應(yīng)用能力，更好地服務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目，建議創(chuàng)建BIM 信息平臺;實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理;制定BIM模型標(biāo)準(zhǔn)及管理方法;加強(qiáng)BIM人才培養(yǎng)。

參考文獻(xiàn)

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[2] 胡禎.BIM技術(shù)在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中的應(yīng)用[J].住宅與房地產(chǎn)，2019（6）：35.

作者簡介

龐潔（1983-），女，廣西興業(yè)人;學(xué)歷：碩士，職稱：高級工程師，現(xiàn)就職單位：廣西財(cái)經(jīng)學(xué)院管理科學(xué)與工程學(xué)院，研究方向：工程咨詢及BIM造價(jià)。