張一

因為疫情以及房地產(chǎn)行業(yè)在政策天平上的位置變化，令許多房地產(chǎn)公司的中心工作變成了“活下去”。

正是在“現(xiàn)金為王”戰(zhàn)略的指引之下，萬科在發(fā)展定位、項目遴選與管控、財務穩(wěn)健等各方面全面進行了升級與再調整。盡管包括萬科在內的所有房地產(chǎn)企業(yè)都沒有預料到疫情把行業(yè)推向了發(fā)展的轉折點，但萬科的種種準備讓其承受住了疫情沖擊，并發(fā)力“疫情后”市場。萬科半年報顯示，公司上半年實現(xiàn)營收和凈利雙增長，負債穩(wěn)健，業(yè)務多元化進展上佳。

業(yè)績顯龍頭本色 財務穩(wěn)定“護航”

作為行業(yè)的絕對龍頭，維持穩(wěn)健的銷售規(guī)模并非易事，但萬科并沒有讓市場失望。自5月份開始，萬科的單月銷售金額已經(jīng)開始恢復同比增長。雖然前六個月集團的合同銷售面積同比下降3.4%至2077萬平方米，但降幅已經(jīng)較一季度收窄0.9個百分點;同時實現(xiàn)合同銷售額3204.8億元，降幅較一季度收窄3.7個百分點。在集團上半年銷售的產(chǎn)品中，住宅占90.5%，商辦占6.0%，其他配套占3.5%。在剛過去的8月份，萬科實現(xiàn)合同銷售金額587.20億元，同比增長33.06%，較上月增速提升10.59個百分點;實現(xiàn)合同銷售面積422.90萬方，同比增長52.45%，較上月增速提升26.77個百分點。今年前8個月累計合同銷售金額4382.2億元，同比增長2.79%;累計合同銷售面積2893.9萬方，同比增長5.58%。

《紅周刊》注意到，在經(jīng)歷了2017年和2018年的項目結轉高峰期后，整個房地產(chǎn)行業(yè)的結轉收入與毛利率都于近期出現(xiàn)了明顯下滑。盡管如此，萬科仍實現(xiàn)了營業(yè)收入的同比增長。

2020年上半年，集團實現(xiàn)營業(yè)收入1463.5億元，同比增長5.1%;實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤125.1億元，同比增長5.6%;每股基本盈利1.11元，同比增長4.0%;全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為6.39%，較上年同期下降0.96個百分點。分業(yè)務類型看，來自房地產(chǎn)開發(fā)及相關資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務的收入為1381.4億元，占比94.4%;來自物業(yè)服務的收入為67.0億元，占比4.6%。盡管萬科的毛利率較2019年的高點有4個百分點的回落，但其盈利能力仍高于行業(yè)平均水平?！都t周刊》梳理Wind申萬數(shù)據(jù)注意到，TOP20房企上半年的平均毛利率為28.5%，平均ROIC為2.33%;萬科的毛利率和ROIC則分別高出TOP20平均值3.3個百分點和0.36個百分點。

值得關注的是，萬科的已售未結合同金額較2019年末增長明顯，而這部分金額是未來營業(yè)收入的重要來源，為業(yè)績計算與增長提供重要保障。半年報顯示，截至報告期末，集團合并報表范圍內有4743.2萬平方米已售資源未結算，合同金額合計約6953.3億元，較上年末分別增長10.6%和14.2%。在業(yè)績穩(wěn)增、項目結轉穩(wěn)步推進的同時，萬科仍保持了一貫的財務穩(wěn)健優(yōu)勢，尤其在“三道紅線”對房企財務指標穩(wěn)定性提出更高要求的背景下，萬科“現(xiàn)金為王”的戰(zhàn)略更是為公司度過此次行業(yè)寒冬穩(wěn)定護航。

截至2020年上半年末，萬科的凈負債率僅為27.0%，有息負債金額為2729.8億元，占總資產(chǎn)的比例為15.1%。財務結構也較為健康，有息負債以中長期負債為主，報告期內，萬科實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入226.1億元。截至報告期末，公司持有貨幣資金1942.9億元，遠高于一年內到期的流動負債總和。

產(chǎn)業(yè)鏈不斷完善 多元化成績斐然

“收斂聚焦”“穩(wěn)固基本盤”的口號曾讓萬科的多元化業(yè)務淡出人們的視野，如今萬科首次對外披露了多元化業(yè)務的具體經(jīng)營數(shù)據(jù)，演繹了什么叫作真正的“大象起舞”。

租賃住宅業(yè)務方面，截至2020年上半年，萬科在33個城市累計開業(yè)泊寓12.73萬間，報告期內新增開業(yè)1.89萬間，已開業(yè)項目整體出租率為88%，成熟期（開業(yè)半年及以上）項目出租率為93.7%，上半年租賃業(yè)務營收10.5億元。商業(yè)開發(fā)及運營業(yè)務方面，萬科（含印力集團）累計開業(yè)商業(yè)項目面積836萬平方米，同比增加11%。其中，報告期內新開業(yè)一個購物中心及4個社區(qū)商業(yè)。2020年上半年商業(yè)業(yè)務營收30.5億元，同比增長0.3%;整體出租率90.6%，開業(yè)3年以上的商業(yè)項目出租率91.8%。規(guī)劃和在建商業(yè)面積543萬方。物流倉儲服務業(yè)務方面，截至上半年，萬科物流倉儲服務累計開業(yè)建面616萬方，其中高標庫和冷庫占比分別為94%和6%，穩(wěn)定期出租率分別為89.1%和81.5%;物流服務業(yè)務實現(xiàn)營收8.3億元，同比增37%，其中高標庫和冷庫收入占比分別為69%及31%。

此外，萬科亦發(fā)力聚焦“軌道+物業(yè)”（TOD）領域，累計獲取49個TOD項目，涉及的建筑面積是1803萬平方米，累計總投入2400億元，每個項目維持在40億到50億的投資和建面。