郭 麗

上海市寶山區(qū)政府重大工程項(xiàng)目管理中心

1 引言

住宅房屋的安全鑒定認(rèn)證制度指的是在二次市場(chǎng)中進(jìn)行房屋交易的時(shí)候，需要由具有相關(guān)資質(zhì)的部門(mén)對(duì)所交易房屋的安全性進(jìn)行鑒定，并根據(jù)房屋的實(shí)際情況制定《房屋安全鑒定報(bào)告》，排除該房屋為危險(xiǎn)性房屋之后才能進(jìn)行交易。如果在鑒定的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)該二手房屋存在危險(xiǎn)因素或者安全隱患的話(huà)，房屋出售方需要根據(jù)鑒定意見(jiàn)進(jìn)行維修和加固，并經(jīng)過(guò)房屋安全鑒定部門(mén)的認(rèn)定之后方可進(jìn)行交易。這一制度的實(shí)施可以有效確保房屋交易的公平性，促進(jìn)房屋二級(jí)交易市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展。

2 目前房屋二級(jí)市場(chǎng)交易的問(wèn)題所在

2.1 安全管理政策落實(shí)不力

當(dāng)前的房屋安全鑒定及管理工作是以《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》以及全國(guó)各地區(qū)自行制定的管理?xiàng)l例等作為基礎(chǔ)的，這些規(guī)章制度、管理?xiàng)l例的制定，確實(shí)對(duì)房屋安全鑒定及管理工作的高效有序開(kāi)展發(fā)揮了一定的作用。但是，目前有關(guān)房屋安全鑒定及管理工作的上位法也僅僅是局限在部門(mén)級(jí)別的規(guī)章制度上，而更高級(jí)別的系統(tǒng)化的房屋安全鑒定及管理法律尚未制定出來(lái)，這種情形下的安全管理職責(zé)就出現(xiàn)了模糊的問(wèn)題。

圖1 房屋安全鑒定流程圖

比如，有關(guān)房屋二級(jí)市場(chǎng)有關(guān)房屋安全監(jiān)管及準(zhǔn)入制度性規(guī)定缺失，部分地方行動(dòng)房屋安全管理文件即便帶有前瞻性，但因?yàn)樯衔环傻娜笔?，這些地方文件的落實(shí)也受到了一定的影響。除此之外，當(dāng)前實(shí)施的房屋安全鑒定制度，其本質(zhì)更加類(lèi)似于一種申請(qǐng)制度，換言之，就是申請(qǐng)?jiān)谙辱b定在后，不申請(qǐng)不鑒定。具體的鑒定流程如圖1所示。也正是因?yàn)檫@一情況的存在，使得那些尚未申請(qǐng)鑒定的房屋，其自身的安全現(xiàn)狀無(wú)法得到相應(yīng)保障，自然也就無(wú)法建立與之對(duì)應(yīng)的房屋安全檔案。同時(shí)，相關(guān)政策的不到位，再加之房屋二級(jí)市場(chǎng)內(nèi)部依舊沒(méi)有形成一個(gè)完整的房屋安全準(zhǔn)入制度，致使在實(shí)際的交易過(guò)程中，安全管理工作出現(xiàn)了一定的斷層現(xiàn)象，使得交易房屋的安全性無(wú)法得到應(yīng)有的保障。

2.2 房屋安全意識(shí)水平不足

對(duì)于住宅房屋來(lái)說(shuō)，其最為基本的功能就是安全可靠。但是，房屋安全可靠相關(guān)的知識(shí)有著較高的專(zhuān)業(yè)性，在正常情況下，人們對(duì)于該方面的知識(shí)了解不多，比如，房屋的危險(xiǎn)性高低等都屬于此列，再加上房屋部分安全因素及隱患具備較高的隱蔽性，很容易被外界的裝飾及裝修所遮蔽，導(dǎo)致人們?cè)诜课莅踩矫嬉庾R(shí)較為薄弱，往往只是憑借個(gè)人經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷房屋的安全性，繼而忽視了房屋安全鑒定的必要性。

2.3 裝飾裝修中破壞性現(xiàn)象嚴(yán)重

人們?cè)谫?gòu)買(mǎi)住房之后，對(duì)其開(kāi)展合理的二次裝飾工作，在居住環(huán)境的美化、房屋使用功能的改良有著一定的作用，本身是無(wú)可厚非的。但是，在這個(gè)二次裝修的過(guò)程中，卻出現(xiàn)了破壞性的裝修現(xiàn)象。具體一些來(lái)說(shuō)，就是沒(méi)有按照相關(guān)規(guī)章制度辦理合法的裝修及裝飾手續(xù)，并且完全忽視原有房屋的結(jié)構(gòu)及使用性質(zhì)，對(duì)房屋的主體結(jié)構(gòu)做出頻繁的拆、改操作，將房屋原本使用性質(zhì)強(qiáng)行改變，導(dǎo)致房屋的荷載量出現(xiàn)了極大提升，極大的影響到了房屋整體的使用壽命安全性。

2.4 房屋存量較大且質(zhì)量高低不齊

就當(dāng)前的房屋二級(jí)市場(chǎng)組成來(lái)看，主要包括歷史形成的私房、個(gè)人購(gòu)置新建商品房等，這些住房在建筑年代、后續(xù)使用年限上有所不同，并且在結(jié)構(gòu)上也是磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)并存的。通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前居民手中所擁有的二手房屋當(dāng)中有很多都是建造年份比較早、質(zhì)量問(wèn)題頻發(fā)的房屋。這些房屋當(dāng)中有很多缺失建造技術(shù)資料，甚至屬于無(wú)設(shè)計(jì)圖紙、無(wú)施工資質(zhì)和無(wú)竣工驗(yàn)收的“三無(wú)”工程，工程的基礎(chǔ)和機(jī)構(gòu)體系也比較混亂，存在眾多安全隱患。即便是在最近十年內(nèi)建筑的磚混及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋也會(huì)在設(shè)計(jì)等方面沒(méi)有做到完全執(zhí)行相關(guān)強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)的情況，尤其是煩我的結(jié)構(gòu)和抗震無(wú)法達(dá)到當(dāng)今時(shí)代的要求。從整體上來(lái)說(shuō)，這些房屋的具體質(zhì)量參差不齊。

3 安全鑒定認(rèn)證進(jìn)入房屋二級(jí)市場(chǎng)的必要性分析

3.1 是科學(xué)評(píng)估房產(chǎn)價(jià)格的必然要求

現(xiàn)今的房屋評(píng)估市場(chǎng)中，在開(kāi)展房屋交易工作之前，需要開(kāi)展房產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估工作，以便確定一個(gè)合理的房屋交易價(jià)格，圖2展示了北京市從2016年后的二手房交易價(jià)格，不難看出其價(jià)格一直在走低但，即便如此房屋的交易價(jià)格也需要做出合理的評(píng)估。在實(shí)際的房屋估價(jià)工作中，工作人員所依賴(lài)的房屋充值價(jià)格及其他的技術(shù)指標(biāo)都是需要將房屋主體實(shí)際狀況做基礎(chǔ)。其中需要著重考慮的因素就是房屋具體的安全質(zhì)量狀況。將房屋安全鑒定引入房屋二級(jí)市場(chǎng)內(nèi)部，交由專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行技術(shù)鑒定，其給出的鑒定結(jié)果就可以精準(zhǔn)的反映出房屋的安全質(zhì)量狀況，從而使得房屋價(jià)格評(píng)估指標(biāo)更為科學(xué)，使得人們?cè)诰幼≈袑?duì)房屋的改造等行為、自然災(zāi)害等因素，涉及房屋安全質(zhì)量的影響納入到價(jià)格評(píng)估之中，不但可以保障評(píng)估價(jià)格和房屋實(shí)際安全質(zhì)量的匹配度，并且也可以進(jìn)一步提升住戶(hù)本身房屋保護(hù)的意識(shí)，從而將破壞性裝飾裝修行為的出現(xiàn)概率降到最低。

圖2 北京市2016年到2019年的二手房交易價(jià)格走勢(shì)圖

3.2 是政府、房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)職能發(fā)揮的必然要求

全國(guó)各省市都已經(jīng)先后出臺(tái)了當(dāng)?shù)氐姆课莅踩芾項(xiàng)l例及其他文件，其中住房與城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)需要對(duì)當(dāng)?shù)氐姆课莅踩芾砉ぷ髫?fù)責(zé)。就當(dāng)前的情況看來(lái)，我國(guó)的房改工作已經(jīng)全面完成，絕大多數(shù)的住宅房屋權(quán)都已經(jīng)私有化，而這些私有化的住宅房屋安全管理就是政府部門(mén)工作中的難題之一。通過(guò)將安全鑒定認(rèn)證引入到房屋二級(jí)市場(chǎng)中，也是政府部門(mén)嚴(yán)格按照《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》規(guī)定成立房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)及房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)的職能得以充分發(fā)揮的必然要求，在二手房的交易過(guò)程中，針對(duì)交易房屋開(kāi)展的安全鑒定工作，在客觀評(píng)價(jià)交易房屋安全質(zhì)量現(xiàn)狀的同時(shí)建立起一個(gè)與之對(duì)應(yīng)的建筑安全檔案，從而幫助管理部門(mén)更好的發(fā)揮其職能。

3.3 是保護(hù)二手房屋消費(fèi)者知情權(quán)的必然要求

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程的不斷加快，人們的住房條件不斷得到改善。二手房產(chǎn)資源可以有效滿(mǎn)足不同收入人群的房產(chǎn)消費(fèi)，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。圖2中展示了北京市2011年到2017年的新房和二手房成交數(shù)量,由圖不難看出房屋二級(jí)市場(chǎng)有著較好的發(fā)展前景。

圖2 北京市2011年到2017年新房和二手房成交量

但是房屋二級(jí)市場(chǎng)當(dāng)中的二手房屋由于建造時(shí)間的施工要求的差異，無(wú)論是在結(jié)構(gòu)上還是在質(zhì)量上都呈現(xiàn)出了明顯的差異性。與此同時(shí)，在使用的過(guò)程中房屋也會(huì)出現(xiàn)不同程度的認(rèn)為損壞和自然老化，但是房屋出售方為了獲得較大的經(jīng)濟(jì)利益，經(jīng)常會(huì)將房屋當(dāng)中不利于交易的因素隱瞞起來(lái)，這種信息的不對(duì)稱(chēng)性為房屋的使用安全帶來(lái)了嚴(yán)重的隱患。在房屋二級(jí)市場(chǎng)當(dāng)中引入安全鑒定認(rèn)證制度可以確保房屋在交易過(guò)程中的安全性、確保房屋真實(shí)價(jià)值的體現(xiàn)。通過(guò)這一制度，可以保護(hù)二手房消費(fèi)者的知情權(quán)，避免他們?cè)诓恢榈那闆r下購(gòu)入危房，從而增加購(gòu)買(mǎi)人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，甚至對(duì)購(gòu)買(mǎi)人今后的生活安全造成威脅。對(duì)二手房的安全鑒定和認(rèn)證體現(xiàn)了對(duì)住房消費(fèi)者切身權(quán)益的保障，是對(duì)人民群眾生命和財(cái)產(chǎn)安全負(fù)責(zé)的表現(xiàn)。

4 安全鑒定認(rèn)證進(jìn)入房屋二級(jí)市場(chǎng)的具體措施

4.1 房屋安全機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)化建設(shè)

根據(jù)現(xiàn)行的《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》，政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)需要設(shè)置房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)，這為房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)的成立提供了制度基礎(chǔ)，而由于房屋安全鑒定也是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的工作，為此，內(nèi)部的工作人員需要同時(shí)熟知房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)法規(guī)、房屋安全鑒定標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)。為此，安全鑒定團(tuán)隊(duì)的建設(shè)就是房屋安全機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)化建設(shè)的關(guān)鍵部分之一?？梢酝ㄟ^(guò)薪資及福利待遇的調(diào)整，來(lái)吸引外界的專(zhuān)業(yè)人士，但須要注意的一點(diǎn)就是，安全鑒定人員除了專(zhuān)業(yè)技術(shù)過(guò)硬之外，職業(yè)道德、工作態(tài)度等也都是需要考慮的點(diǎn)。在團(tuán)隊(duì)組成之后，就需要定期組織培訓(xùn)，確保工作人員可以不斷接觸到該方面全新的專(zhuān)業(yè)知識(shí)及技術(shù)，從而保障房屋安全鑒定認(rèn)證工作得以順利開(kāi)展。

4.2 房屋安全意識(shí)的樹(shù)立

想要保障安全鑒定制度得以引入到房屋二級(jí)市場(chǎng)中，就需要全面樹(shù)立房屋安全意識(shí)，對(duì)于各級(jí)政府部門(mén)而言，則是需要在深入研究相關(guān)文件的基礎(chǔ)上，認(rèn)識(shí)到安全鑒定認(rèn)證對(duì)于客觀評(píng)價(jià)房屋安全質(zhì)量、保護(hù)交易雙方利益、促進(jìn)房屋二級(jí)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展等作用的基礎(chǔ)上，從意識(shí)上重視安全鑒定認(rèn)證工作的開(kāi)展。而對(duì)于社會(huì)公眾而言，由于本身知識(shí)面的限制，導(dǎo)致對(duì)于房屋安全鑒定認(rèn)證方面的了解不足，也就無(wú)法意識(shí)到安全鑒定認(rèn)證對(duì)于自身居住安全及經(jīng)濟(jì)利益保護(hù)的作用，為此，相關(guān)部門(mén)可以定期到小區(qū)內(nèi)進(jìn)行宣講，配合上一些典型案例，幫助人民群眾樹(shù)立正確完整的房屋安全意識(shí)，以便為今后的房屋安全鑒定認(rèn)證工作奠定意識(shí)基礎(chǔ)。

4.3 相關(guān)法律文件的完善

目前，全國(guó)各地有關(guān)房屋安全鑒定認(rèn)證的地方性文件，之所以無(wú)法取得應(yīng)有的效果，主要是因?yàn)樯衔环ǖ娜笔?。為此，將安全鑒定認(rèn)證全面引入到的房屋二級(jí)市場(chǎng)中，需要上位法的完善。換言之，政府需要在聽(tīng)取各地意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，綜合國(guó)內(nèi)房屋二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀及安全鑒定認(rèn)證中的問(wèn)題，完善與之相關(guān)的法律法規(guī)文件，除了可以在法律上確定安全鑒定認(rèn)證的地位之外，也是為地方性文件的深度有效落實(shí)提供了上位法基礎(chǔ)。

5 總結(jié)

安全鑒定認(rèn)證引入到房屋二級(jí)市場(chǎng)中，是科學(xué)評(píng)估房產(chǎn)價(jià)格的必然要求，也是政府、房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)職能發(fā)揮的必然要求。為此，在這個(gè)過(guò)程中，需要以房屋安全意識(shí)的樹(shù)立、相關(guān)法律完善作為基礎(chǔ)，輔以房屋安全機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)化建設(shè)，并注意鑒定費(fèi)用的合理收取，為房屋安全鑒定工作的有效開(kāi)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。