孫樹強

從微觀層面看，對許多人來說，由鋼筋和水泥堆砌而成的房子承載著太多的東西——它不僅是委身之處，還是孩子的入學憑證；它提供了安全感，同時也作為投資標的成為人們追逐的對象；它在某種程度上已成為地位與財富的象征。

從宏觀層面看，房地產(chǎn)市場是經(jīng)濟中的一個獨特部門。一方面，由于其本身對投資的拉動作用及對上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動作用，房地產(chǎn)對于經(jīng)濟增長具有舉足輕重的影響；另一方面，由于與金融體系存在千絲萬縷的聯(lián)系，金融的推波助瀾導致的房地產(chǎn)市場非理性繁榮又是危機的策源地，由房地產(chǎn)市場引發(fā)的經(jīng)濟、金融危機可謂不勝枚舉。

《全球房地產(chǎn)》通過對美國、英國、日本、德國、新加坡等房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程的回顧，展現(xiàn)了房地產(chǎn)市場運行背后的制度邏輯，使我們從更加開闊的視野來觀察房地產(chǎn)市場運行，為我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提供有益經(jīng)驗與借鑒。

房地產(chǎn)市場的制度框架

分析任何問題要抓住重點，提綱挈領(lǐng)才能綱舉目張?！度蚍康禺a(chǎn)》以住房制度為分析框架，呈現(xiàn)了一些經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場發(fā)展的紛呈景象。

具體來看，住房制度包括土地制度、住房金融制度、房地產(chǎn)稅收制度、住房保障制度和住房租賃制度五個方面。土地制度一般指土地所有權(quán)和房地產(chǎn)土地供給機制等，是決定房地產(chǎn)市場供給的基礎(chǔ)性因素。金融制度指與購房相關(guān)的按揭貸款、利率、首付要求等因素。房地產(chǎn)稅收制度指與房地產(chǎn)購買、交易、保有等相關(guān)的各項稅收安排。住房保障制度和住房租賃制度則是從保障居民基本住房需求角度作出的一些安排。

住房金融制度、房地產(chǎn)稅收制度、住房保障制度和住房租賃制度是影響房地產(chǎn)市場需求的重要因素。這四項制度從不同的角度影響著居民對于住房的需求，它們與影響房地產(chǎn)市場供給的土地制度一起，共同為我們觀察房地產(chǎn)市場的供求力量以及具體的價格走勢提供了基本的分析框架。

房地產(chǎn)市場發(fā)展的催化劑

縱觀美國、英國、日本等地的房地產(chǎn)市場發(fā)展，可看到一個很明顯的現(xiàn)象即金融因素在其中所發(fā)揮的重要作用?！巴ㄘ浥蛎浭且环N貨幣現(xiàn)象”，將此話套用到房地產(chǎn)市場就是“非理性的房地產(chǎn)價格上漲是一種金融現(xiàn)象”。金融是房地產(chǎn)市場發(fā)展中的一條主線，如果不抓住這條主線，就很難理解房地產(chǎn)市場的運行。作為實體經(jīng)濟的重要組成部分，房地產(chǎn)市場與金融的聯(lián)系是其他行業(yè)和產(chǎn)業(yè)很難匹敵的。

在英國，20世紀80年代自撒切爾夫人上臺后推行自由化政策，金融自由化刺激了貨幣增長，1980-2014年，英國M2（廣義貨幣供應量）增速高于年均名義GDP增速4.6個百分點，在主要發(fā)達經(jīng)濟體處于偏高水平。寬松的金融環(huán)境加上土地供給不足、首付要求較低，直接刺激了住房需求，導致房價不斷攀升。1970-2017年，英國名義房價指數(shù)上漲52.8倍，在主要發(fā)達國家中名列前茅。

中國香港的情況較為特殊，但金融因素也在房價畸高中發(fā)揮了重要作用。香港房地產(chǎn)市場供給的一個制約因素就是土地少，這直接導致住房供給不足，但這只是問題的一面。問題的另一面是寬松、自由的金融環(huán)境，利率低、杠桿高，這對本來就供應不足的住房市場猶如火上澆油，導致了中國香港房價居于全球前列。

前些年來美國發(fā)生的“故事”已是眾所周知，2008年次貸危機爆發(fā)的前幾年，美聯(lián)儲的寬松貨幣政策以及按揭貸款的不規(guī)范操作行為，營造了其房地產(chǎn)市場的虛假繁榮，最終直接導致次貸危機的爆發(fā)，進而波及到全球，造成20世紀30年代大蕭條以來最為嚴重的經(jīng)濟衰退。

日本自1985年“廣場協(xié)議”后，日元大幅升值，對日本經(jīng)濟造成負面影響。為緩解日元升值的副作用，日本銀行開啟了寬松的貨幣政策周期，利率不斷降低，直接刺激了股票市場和房地產(chǎn)市場的非理性發(fā)展。1986-1990年，日本房地產(chǎn)泡沫再次膨脹，全日本和其六大城市地價指數(shù)年均漲幅高達8.3%和20.6%。法人企業(yè)是此次泡沫的直接推手，由于實體產(chǎn)業(yè)利潤率下降，企業(yè)拿到貸款后并非投入再生產(chǎn)，而是大量購置土地，抵押套現(xiàn)后再炒地，循環(huán)往復吹大泡沫，最終在20世紀90年代初，由于貨幣政策收緊而造成房地產(chǎn)市場泡沫破裂，從而長期陷入經(jīng)濟低速增長階段，即所謂“失去的十年”。

在任何國家，購房都是一筆較大的支出，甚至是一生中最大的一筆支出，如果沒有金融支持，人們很難較快地購買住房并享受住房帶來的各種服務(wù)。但是，如果金融支持力度過大，就有產(chǎn)生泡沫的風險——較容易獲得貸款的現(xiàn)實以及房價持續(xù)上漲的預期，將攪動房地產(chǎn)市場不安的神經(jīng)。但是，既為神經(jīng)系統(tǒng)就存在神經(jīng)錯亂甚至崩潰的可能，可能成為現(xiàn)實，正是危機發(fā)生之時。

房地產(chǎn)市場的異類

與中國香港、英國的高房價不同，更與美國、日本的房價非理性上漲和突然大幅下跌不同，德國的房地產(chǎn)市場可謂“異類”，在較長時期內(nèi)保持了房價的溫和增長。1970-2017年，德國名義房價指數(shù)僅上漲2.3倍，年均增速只有2.6%，同期的英國、法國、美國分別上漲52.8倍、16.1倍和12.5倍，年均增速分別高達8.8%、6.1%和5.5%。

那么，德國是如何做到“房價的溫和增長”？

首先是穩(wěn)健的金融制度。“一戰(zhàn)”后，德國為了償付戰(zhàn)爭賠款而加速印鈔，造成的通貨膨脹給德國人留下?lián)]之不去的陰影?！岸?zhàn)”后，德國央行將保持物價穩(wěn)定作為首要目標，嚴格控制經(jīng)濟中的通脹水平。歐央行成立后，也繼承了德國央行控制通脹的政策傳統(tǒng)。穩(wěn)健的金融政策基調(diào)為房地產(chǎn)市場價格走勢套上了牢籠，加之較高的首付比例和合理的住房儲蓄模式，使得德國的房地產(chǎn)價格杜絕了非理性上漲之可能。

完備的租賃制度。德國的住房自有率僅為45%，55%的人口租房居住，這個現(xiàn)象很值得深思。即使文化背景與我們有很大差異，但誰不希望有一套自己的房子？既可提供安全感，也能獲得附著在住房上的各種權(quán)益。德國通過完善的法律保障、租購同權(quán)、租金補貼等措施，為租房者提供了同樣的安全感和應有權(quán)益，讓租房者免去后顧之憂，從而使得租房成為一個很有吸引力的選擇。另外，德國房地產(chǎn)市場價格較為平穩(wěn)，也使得很多人不愿將大筆資金投入到房產(chǎn)之中。

均衡的稅收制度。德國對交易環(huán)節(jié)征稅較重，同時對使用環(huán)節(jié)征收二套住房稅，降低空置率，保有環(huán)節(jié)僅征收土地稅。以交易環(huán)節(jié)為例，有不動產(chǎn)交易稅、差價盈利所得稅、遺產(chǎn)稅和贈與稅，各種稅疊加公證費、登記費等，交易成本可達10%甚至更高。

由此可看出，德國的各項住房制度尤其是市場需求穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，穩(wěn)健的金融政策、完備的租賃制度、均衡的稅收制度都抑制了個人購買住房的需求，從而保證在供給一定的情況下，房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)供求失衡，房價也不會畸形上漲。

“居者有其屋”的成功踐行

新加坡是“居者有其屋”的成功踐行者，不僅解決了其自治初期的“房荒”問題，更被公認為全世界解決住房問題最好的國家之一。人均住房面積從自治之初的不足六平方米提高至2018年的30平方米，套戶比從1985年起一直穩(wěn)定在1以上，住房自有率從2001年以后一直維持在90%左右，組屋的房價收入比始終維持在5.5以內(nèi)，居民購房壓力較小。

短短半個世紀，新加坡如何從“貧民窟”華麗轉(zhuǎn)身為解決國民住房問題的“全球典范”？

新加坡以提高住房自有率為目標，形成了房屋供應、資金籌集、土地供給、稅收四位一體的住房制度體系。

一是組屋主導的住房保障制度，全面覆蓋中低收入人群，約81%的新加坡人居住在政府提供的組屋中，僅19%的高收入人群和外國人通過市場化手段滿足住房需求。

組屋是由新加坡建屋發(fā)展局建設(shè)、管理和分配的公共住房，其類型多元，不僅有提供給中低收入家庭的普通組屋，還有面向“夾心層”家庭提供的設(shè)計更好、面積更大、配套更全的EC（執(zhí)行共管公寓）和3-Gens（三代同堂）公寓，以滿足多層次住房需求。

二是強制儲蓄型中央公積金制度，既為政府建造組屋提供充足的資金支持，也以優(yōu)惠貸款和補助等形式支持居民買房。

三是國有為主的土地制度，政府在土地規(guī)劃、出讓、管理上擁有絕對話語權(quán)，以低價轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，從而保證組屋建設(shè)量足價廉。

四是交易保有并重的稅收制度，以累進制和差別化稅率抑制投機行為。

從發(fā)展理念上看，新加坡政府強調(diào)“居者有其屋”及“有恒產(chǎn)者有恒心”，將房地產(chǎn)作為維持社會穩(wěn)定、促進種族融合的福利事業(yè)，而非支柱產(chǎn)業(yè)。從住房供應體系上看，新加坡構(gòu)建了“廉租房—廉價組屋—改善型組屋—私人住宅”的階梯化供應體系，以滿足多層次住房需求，實現(xiàn)了“中低收入靠保障，高收入靠市場”。從保障房地產(chǎn)市場發(fā)展來看，新加坡以提供產(chǎn)權(quán)、封閉化管理、嚴懲弄虛作假等方式，既幫助居民實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)自有，又抑制投機炒作，真正發(fā)揮了組屋的保障功能。

（摘自5月29日《文匯讀書周報》）