文/ 葛雪剛 茹云開

2019年，中國樓市踩了“剎車”，二手房價回到一年前。不少城市房價開始出現(xiàn)實質(zhì)性下跌。往前一步，真正的轉(zhuǎn)折即將發(fā)生。2020年是中國住房商品化第22個年頭，從高歌猛進(jìn)換擋到“穩(wěn)字當(dāng)頭”，中國房地產(chǎn)市場變局時刻可能就在眼前。

本次新冠肺炎具有傳播快，影響大的特點(diǎn)，且爆發(fā)期正處于中國經(jīng)濟(jì)的調(diào)整期，對中國經(jīng)濟(jì)的沖擊較非典時期更大，未來中國的房地產(chǎn)市場在新特點(diǎn)、新趨勢疊加疫情影響的情況下，也將出現(xiàn)一些重要的基本變化。疫情對中國經(jīng)濟(jì)及未來房地產(chǎn)行業(yè)的變局和新趨勢影響，巨大。

對于大部分房企來說，疫情滲透的時間越久，生產(chǎn)經(jīng)營節(jié)奏破壞力度和后期修復(fù)成本將大大增強(qiáng)。留給大家的時間不多，一季度已遭受重創(chuàng)，這意味著我們需要用剩余的三個季度去追趕全年的業(yè)績，疫情之后，我們需要爭分奪秒跑出“生死時速”。

新冠肺炎的特點(diǎn)和17年前的非典相比較，有很多類似的地方，也有很多不太相似的地方。大致來說，新冠肺炎疫情比SARS傳播要快，影響要大，但相對的致死率更低。比較這兩種疫情確診的人數(shù)、波及的省份和死亡率，可以看到，相對來說新冠肺炎的確診人數(shù)要多很多，2002年11月1日到2003年7月8日SARS疫情期間，我國累計確診人數(shù)為7754人（含港澳臺），而截至2020年2月24日，新冠肺炎疫情累計確診人數(shù)已經(jīng)接近8萬人，是SARS的10余倍。波及的省份跟非典時期比，也有很多新的特點(diǎn)。SARS主要集中在三個省市，占比超過70%，而新冠肺炎在湖北的占比非常高，其它省份的占則非常低。就死亡率而言，SARS死亡率高達(dá)9.4%，而新冠肺炎死亡率為3.4%。如果分開來看，由于前期病患沒有得到及時救治，湖北死亡率較高，為4.0%，而湖北外僅為0.8%。

就空間的影響而言，SARS總體傳播的范圍是有限的，主要集中在少數(shù)兩三個省市，很多省市沒有或者只有幾例，新冠肺炎傳播的范圍更廣。這些也會影響到我國的經(jīng)濟(jì)，疫情空間上的差異對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生不同的影響。中國的房地產(chǎn)市場目前處于轉(zhuǎn)型的過程中，再疊加上新冠肺炎的這個特點(diǎn)，就帶來了很多新的趨勢。

當(dāng)前處于經(jīng)濟(jì)調(diào)整階段

當(dāng)我們聚焦于房地產(chǎn)行業(yè)時，本次疫情會帶來什么樣的影響呢？首先，目前房地產(chǎn)本身就處于一個調(diào)整的階段，疊加了新冠肺炎疫情的影響之后，會使得房地產(chǎn)行業(yè)的去化壓力明顯加大。從2015年到現(xiàn)在，房屋的新開工面積呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢，而商品房的銷售面積從2017年到現(xiàn)在穩(wěn)中趨跌，兩者疊加使得房地產(chǎn)行業(yè)的去化壓力明顯加大。截止到2019年12月份，全國商品住宅開工的庫存大概在29.4億平方米，平均的去化周期在23.5個月，與2017年年中水平接近。在疫情影響下，房地產(chǎn)銷售受阻，去化壓力進(jìn)一步增大。

如今房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作模型依舊呈現(xiàn)高杠桿驅(qū)動，快速銷售回款的特點(diǎn)。就房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率而言，2008年以來呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢，現(xiàn)在大致為80%，基本處于歷史高位。房地產(chǎn)企業(yè)加杠桿的過程，一方面依賴于銷售回款，另一方面依賴于從金融市場重新獲得再融資的能力。

受到疫情的沖擊，很多城市的房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款受到明顯的影響，債務(wù)陸續(xù)到期，使得現(xiàn)金流壓力增大。2019年這一趨勢已十分明顯，該年全國有528家房企發(fā)布破產(chǎn)公告。2020年1-2月，全國申請破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)累計已超過100家。按照目前的趨勢來看，即使是保持現(xiàn)有發(fā)展趨勢以及其它條件不變，2020年房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的數(shù)目也將會達(dá)到600-700家。同時隨著疫情的發(fā)展，一些杠桿率比較高的原本還可能維持其現(xiàn)金流的企業(yè)，由于疫情打亂了其交易的節(jié)奏和現(xiàn)金流的安排，可能會陷入危機(jī)。疫情加速了洗牌，今年房地產(chǎn)行業(yè)洗牌的力度相較于2019年會更大，這是一個非常重要的變化。

就疫情對于房地產(chǎn)市場的成交量而言，將一線、二線和三四線城市做一個區(qū)分可以看出，不考慮春節(jié)因素，疫情對成交量的影響也是非常明顯的。

一手房方面，因疫情的急速蔓延，60余個省市下發(fā)通知，明確要求暫停售樓處銷售活動，售樓處被迫關(guān)閉，直接影響便是項目現(xiàn)場銷售活動“停擺”，超過95%的城市新增房源遭遇“零供應(yīng)”，出現(xiàn)了陡峭的一手房成交量的下降?？赡苁怯捎谌木€城市交易的支撐，2月第三周才開始出現(xiàn)小量回升，但與疫情之前的成交量相比仍然顯現(xiàn)出巨大的落差。

二手房方面，二月市場成交量連續(xù)三周幾乎“零成交”，第四周以北京、上海、成都、大連等城市為主開始出現(xiàn)回升，但較去年節(jié)后同期下降94.5%，依舊處于成交比較低迷的狀態(tài)。

從房地產(chǎn)的資金運(yùn)作模式來看，其特征主要為高杠桿率、高負(fù)債率，以及驅(qū)動快速開發(fā)和銷售的回款，在受到?jīng)_擊的時候，房地產(chǎn)企業(yè)往往會受到較大的壓力，吸收沖擊的能力相對也比較弱。根據(jù)平安證券研究所測算，2020年房企境內(nèi)債券到期5902億元，海外發(fā)債到期2136億元，房地產(chǎn)信托到期6544億元，合計約1.46萬億元，較2019年實際到期值增長19%。2月到期金額為672億，3月到期金額增至1240億，逐月上升，7月到期值達(dá)到峰值1490億。

以恒大為例，2020年2-6月到期債權(quán)余額為124億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流為-456億元，短期內(nèi)資金情況將面臨很大挑戰(zhàn)。如果銷售不能迅速回款，對房企的沖擊是不言而喻的。對比這些有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流和到期債權(quán)，可以預(yù)期到他們必須找到新的融資產(chǎn)品或者加速現(xiàn)金流的回籠。

中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀

在新特點(diǎn)、新趨勢疊加疫情影響的情況下，未來中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢將在10個方面出現(xiàn)新的基本變化。

1.進(jìn)入政策平穩(wěn)和房價平穩(wěn)的“雙穩(wěn)周期”。目前我國房地產(chǎn)市場的規(guī)模已十分龐大，整個經(jīng)濟(jì)對其交易活躍程度非常敏感，同時房地產(chǎn)行業(yè)又是國計民生非常重要的一個領(lǐng)域，因而房地產(chǎn)市場“既影響經(jīng)濟(jì)增長，又影響國計民生”。當(dāng)我們觀察國家重要的政策文件時，會看到一個非常有趣的現(xiàn)象：每當(dāng)房地產(chǎn)的相關(guān)內(nèi)容在經(jīng)濟(jì)增長部分出現(xiàn)時，政策更傾向于扶持房地產(chǎn)，并把它作為刺激增長的工具；每當(dāng)房地產(chǎn)的相關(guān)內(nèi)容在民生部分出現(xiàn)時，政策則更為強(qiáng)調(diào)應(yīng)抑制房價過快上漲，不要給城市居民生活帶來過大的壓力和過高的成本。近期政策實際上正處于二者之間的平衡階段，房地產(chǎn)開始進(jìn)入政策相對平穩(wěn)、房價相對平穩(wěn)的“雙穩(wěn)周期”。在比較平穩(wěn)的條件下，房地產(chǎn)市場開始呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、行業(yè)洗牌、商業(yè)模式更新升級、商業(yè)規(guī)則變化的特征。

2.增量需求仍在，換房改善需求成主導(dǎo)。無論我們按照哪種城市化發(fā)展的模型進(jìn)行推演和計算，比如世界銀行的模型、歐美甚至拉美的城市化路徑，中國房地產(chǎn)市場需求高速增長的最快階段都已經(jīng)過去。但未來10年中國城市化率還有10%的上升空間也已成為共識，1.4億人從農(nóng)村向城市遷移居住帶來的增量需求或是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的最后一個巨大的增量紅利。這些人口帶來的增量需求在接近尾聲，但超過70億平方米的增量住房面積需求還是會給人們未來選擇的城市和區(qū)域帶來一個持續(xù)增長的市場空間。

大家通常會說中國房地產(chǎn)市場增長最快的階段已逐步遠(yuǎn)去，但現(xiàn)在還有一波城市化的過程，其中一個很重要的觀察指標(biāo)就是家庭套數(shù)比。在中國房改開始的初期，家庭套數(shù)比最開始的時候只有0.6-0.7，經(jīng)過這么多年的房地產(chǎn)開發(fā)，目前家庭套數(shù)比已經(jīng)上升到1-1.1之間。觀察日本、美國這些發(fā)達(dá)國家的城市化路徑，家庭套數(shù)比大概到1.15左右時一手房的增長空間就告一段落，房地產(chǎn)開始進(jìn)入存量市場，因而中國目前的城市化還在繼續(xù)推進(jìn)。

本次疫情暴露出了我國的城市化在取得重大成就的同時也存在不足之處，比如有相當(dāng)一部分在城市工作生活的流動人口卻不被城市生活所吸納融合，進(jìn)而導(dǎo)致了大規(guī)模的人口流動，這說明智慧城市在公共服務(wù)、應(yīng)急管理應(yīng)用方面的不足，這或?qū)⒊蔀榻酉聛碇袊鞘谢M(jìn)一步改進(jìn)、提升質(zhì)量的重要增長點(diǎn)，進(jìn)而也體現(xiàn)了不同城市之間吸引新增人口的能力的巨大差異。因此，各個不同地區(qū)的城市政府在這次應(yīng)對疫情過程中所表現(xiàn)出來的公共服務(wù)能力、應(yīng)急管理能力和資源調(diào)配能力將成為人們未來選擇居住城市的一個重要參考指標(biāo)，表現(xiàn)突出的城市在疫情恢復(fù)后會展現(xiàn)出更強(qiáng)的吸引人口流入的能力。

目前增量需求仍在，但換房改善居住條件的需求呈主導(dǎo)?，F(xiàn)在住房嚴(yán)重短缺的階段已經(jīng)過去，但中高收入階層在改善住房條件方面的需求也會使房地產(chǎn)市場形成一個增量的需求。很多城市里居民的買房行為呈現(xiàn)出一連串交易行為的特點(diǎn)，即賣掉舊房、買入一手房、疊加房地產(chǎn)增量部分融資，這個過程不能割裂開來看。房地產(chǎn)增量需求還在，城市化還有一波已成共識，城市化率再上升10%是中國房地產(chǎn)行業(yè)需高度關(guān)注的一個紅利——增量紅利。盡管中國住房告別了全面短缺階段，但是中高收入階層的住房需求以及這次的疫情沖擊會給人們帶來很多觀念、生活方式上的影響，也對所其所居住城市在疫情和公共醫(yī)療方面提出了更高的要求，進(jìn)而帶來增量需求的變化和分化。

3.流動人口租房需求非常龐大。租房需求在一、二線城市以及人口流入大、需求量大、供應(yīng)不足的城市非常龐大，但目前流動人口的租房需求得不到有效滿足，總體上租賃市場的發(fā)展是不足的。流動人口內(nèi)部呈現(xiàn)出的重要特點(diǎn)是，向城市遷移的一二代人口，其子女出生于城市并在城市生活，很難再返回農(nóng)村。

因此這次疫情也暴露出我們的城市化過程中存在對于這部分人群融入城市化中的制度建設(shè)和提供支持的不足。這部分流動人口有幾個特點(diǎn)，他們在城市長期化居住意愿越來越強(qiáng)烈，并且與改革開放初期一個人到沿海打工不同，目前是整個家庭都在城市居住，但同時他的支付能力又不足以支撐購買商業(yè)住房，這就產(chǎn)生了非常巨大的流動人口租房的需求。所以房地產(chǎn)市場不能僅停留在不斷地開發(fā)房子上，也要考慮租和售如何同時得到很好的發(fā)展。

4.老舊小區(qū)和物業(yè)服務(wù)，特別是老舊小區(qū)的改造，再加上物業(yè)服務(wù)的需求，在疫情之后會有一個比較強(qiáng)的爆發(fā)。平時沒有應(yīng)急事件時，物業(yè)管理的好壞對一個小區(qū)的價值影響不大，但是這次疫情體現(xiàn)出物業(yè)管理能力較強(qiáng)的小區(qū)和物業(yè)管理低效率的小區(qū)在應(yīng)對沖擊方面有天壤之別，小區(qū)的互助能力、維持秩序等能力會成為非常重要的特性。在北京、廣州、天津這些發(fā)展較久的城市，房齡超過30年的房子占比非常高，因而帶來非常大的老舊小區(qū)改造需求。

物業(yè)管理也是一個發(fā)展非?？焖俚男袠I(yè)，目前物業(yè)管理面積在200億平方米，未來整個行業(yè)有物業(yè)管理需求的住房面積規(guī)模會達(dá)到1萬億乃至2萬億平方米，增長空間十分龐大。此外，物業(yè)管理也是居住管理、公共服務(wù)很重要的切入點(diǎn)。一個專業(yè)的、有效率的物業(yè)管理，不僅能提升小區(qū)的生活品質(zhì)和公共服務(wù)能力，還可以附加很多金融、公共服務(wù)等相關(guān)配套能力。例如本次疫情中，組織進(jìn)出、組織集體采購及快遞管理能力較強(qiáng)的小區(qū)，和無秩序、低效率的小區(qū)形成鮮明對比，因此物業(yè)管理也成為了選擇小區(qū)的重要影響因素。

5.從過去這么多年房地產(chǎn)市場開發(fā)以來高歌猛進(jìn)的增量市場逐步地進(jìn)入到存量市場。二手房日益成為中國房地產(chǎn)市場重要的新增力量，預(yù)計未來5-10年內(nèi)二手房的交易會從目前的6萬億增長到10萬億，而且會逐步超過一手房的交易。分城市來看，近年來每年二手房交易量超過一手房交易量的城市數(shù)量在不斷地上升，從最開始的幾個城市到去年的接近20個城市，隨著城市數(shù)量的上升，最后會發(fā)展為全國二手房交易總量超過一手房。

二手房供應(yīng)的擴(kuò)大以及二手房市場的發(fā)育也是整個房地產(chǎn)市場走向成熟的一個很重要的標(biāo)志。一個成熟的房地產(chǎn)市場不可能只是不停地蓋一手房，它必然是一個一手房和二手房協(xié)調(diào)發(fā)展的成果。一手房和二手房的供應(yīng)形成一個良好的生態(tài)，匹配處于不同生命周期、處于不同發(fā)展階段的家庭的住房需要，這才是一個比較合理的房地產(chǎn)市場的生態(tài)?？v觀整個演變格局，會呈現(xiàn)出一、二手房都有發(fā)展，最終二手房提供越來越多的供給，和一手房一起滿足不同的需求特征。例如剛畢業(yè)的學(xué)生先買一套二手房居住，在要改善需求時將二手房賣掉轉(zhuǎn)購一手房，這豐富了居民的選擇、滿足了不同生命周期階段的住房需求，提供了靈活的組合并增加了解決方式的可供選擇途徑，因而二手房成為越來越重要的房屋供給來源。

6.隨著二手房交易的活躍，中國的房地產(chǎn)市場在供求方面也出現(xiàn)了一些結(jié)構(gòu)性的變化。一個很重要的特點(diǎn)就是房與客的分離，很多購房者、消費(fèi)者往往也是一個二手房的供應(yīng)者，這就使得一手房交易的渠道滲透率會明顯提高。因此，渠道滲透率使得交易環(huán)節(jié)成為一手房中間非常重要的環(huán)節(jié)，如何提供一、二手房之間全產(chǎn)品線客戶需要的信息和各種交易的支持顯得尤為重要。

7.從開發(fā)商的角度來看，開發(fā)商的規(guī)模在逐步做大，行業(yè)集中度在提高，但是它的商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變，總體的進(jìn)展并不是很大。集中度在提高的頭部開發(fā)商的商業(yè)模式還是通過原來的高杠桿、高負(fù)債驅(qū)動，以及快速銷售帶來現(xiàn)金流的回籠。2009年中國最大的開發(fā)商一年的交易額是600多億，2019年增長為7000多億，規(guī)模越來越大，但是大開發(fā)商與小開發(fā)商的差異往往不是在產(chǎn)品、商業(yè)模式、業(yè)態(tài)、管理能力方面，而是融資能力。融資能力強(qiáng)的開放商能支撐高速擴(kuò)張，從而行業(yè)集中度就越來越高，交易額越來越大，顯得大而集中。但不管是頭部開發(fā)商還是小開發(fā)商，未來需要比拼的不僅僅是融資能力，還包括自身綜合的產(chǎn)品開發(fā)能力、銷售能力、后期的物業(yè)服務(wù)能力及多業(yè)態(tài)的產(chǎn)品服務(wù)能力，而目前開發(fā)商實際商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變進(jìn)展卻十分有限。

8.從供求結(jié)構(gòu)來看，房地產(chǎn)市場開始呈現(xiàn)一個很重要的特點(diǎn)，即從原來的賣方市場慢慢地轉(zhuǎn)向買方市場。與之相應(yīng)的是，單筆交易的時間在延長，交易討論的環(huán)節(jié)將增多，投資者和開發(fā)商、銷售機(jī)構(gòu)之間需要了解的信息在增多，這就使得定價的話語權(quán)在逐步地從賣方轉(zhuǎn)向買方。類似的現(xiàn)象在中國很多商品領(lǐng)域很早就出現(xiàn)過，只不過房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)變來得稍微晚一些。

9.這次疫情沖擊下，企業(yè)主動或被動的從線下交易轉(zhuǎn)移到線上交易，連帶會產(chǎn)生一個巨大的、高密度的信息需求，這就對開發(fā)商、銷售機(jī)構(gòu)的能力造成了考驗?，F(xiàn)階段，消費(fèi)者不能實地考察，信息采集、提供、分析能力，以及圍繞房地產(chǎn)信息的服務(wù)、滿足消費(fèi)者線上高密度需求的信息服務(wù)能力，對于整個房地產(chǎn)行業(yè)是一個巨大的挑戰(zhàn)。不能滿足投資者在信息決策環(huán)節(jié)以及交易相關(guān)流程辦理過程中的高密度的信息需求，是線下轉(zhuǎn)到線上過程中房地產(chǎn)行業(yè)暴露出來急需要補(bǔ)足的短板。

10.圍繞消費(fèi)者運(yùn)行的格局正在到來。從宏觀上看供求關(guān)系的變化、一二級市場消費(fèi)業(yè)態(tài)的變化、交易平臺線下轉(zhuǎn)線上的變化，都預(yù)示著消費(fèi)者從被動的信息接收方向主動的信息訴求提出方轉(zhuǎn)變的到來，也意味著房地產(chǎn)行業(yè)的信息透明度將逐步提高，信息不對稱降低。類比非典疫情沖擊客觀上助力了電商的崛起，新冠疫情沖擊也更加加強(qiáng)了市場不斷進(jìn)行拓展的趨勢。原來的消費(fèi)者學(xué)習(xí)曲線可能會很長、習(xí)慣很難短時間內(nèi)轉(zhuǎn)變，但是因為疫情沖擊，消費(fèi)者被迫短時間內(nèi)接受并適應(yīng)線上看房、溝通的方式，使得商業(yè)模式的切換更快到來。那些能夠滿足消費(fèi)者新的痛點(diǎn)和訴求的企業(yè)才能在這一輪洗牌中占據(jù)優(yōu)勢。

在當(dāng)前房地產(chǎn)的政策總體上保持平穩(wěn)的情況下，如何對一些庫存量大、去化周期長、杠桿率高的企業(yè)和城市進(jìn)行因城、因企施策；如何做出對特定的有實際需求的人群的微調(diào)；以及如何應(yīng)對這次疫情中暴露出來的城鎮(zhèn)化過程中醫(yī)療系統(tǒng)、公共服務(wù)、應(yīng)急管理、流動人口當(dāng)?shù)鼗?、流動人口租房需求、以及老年人群照顧等等的不足之處成為政府需要解決的問題。這次疫情沖擊較大的群體為老年人群，隨著中國老齡化的迅速提升，我國需要加大對老年人群的照顧，減小這類公共事件對他們所造成的沖擊。一些老舊建筑諸如農(nóng)貿(mào)市場的改造也有著較大的提升空間，可以鼓勵城市在這方面進(jìn)行投資。此外，在城鎮(zhèn)化應(yīng)對疫情方面暴露的不足也需要進(jìn)行定向的支持，比如扶持信息技術(shù)、智慧城市、物流系統(tǒng)、電商，包括一些支撐線上交易所需要的基礎(chǔ)設(shè)施。

目前，疫情已經(jīng)進(jìn)入關(guān)鍵階段，一方面，政府需要防止疫情擴(kuò)散，全國多個城市針對房地產(chǎn)市場下發(fā)了“暫停經(jīng)營”的通知，明令禁止售樓處、中介門店繼續(xù)營業(yè)；另一方面，政府需要通過一系列政策措施穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，同時幫助房企尤其是中小房企渡過難關(guān)。

針對企業(yè)因銷售受阻和開復(fù)工延遲帶來的現(xiàn)金流壓力，整合目前已經(jīng)推出的散點(diǎn)式的紓困政策，如延長納稅期限、信貸支持、稅費(fèi)減免、租金減免等，形成一組紓困政策包。具體到不同的企業(yè)類型需要區(qū)別對待，尤其是加強(qiáng)對中小企業(yè)的扶持力度，防范不良破產(chǎn)風(fēng)險，保持市場穩(wěn)定。

紓困政策主要集中在企業(yè)端，能夠緩解一定成本壓力，而企業(yè)必須依賴市場運(yùn)轉(zhuǎn)以及現(xiàn)金流通暢。我國“房住不炒”的樓市調(diào)整已經(jīng)取得初步成效，但在疫情影響下，仍需因時制宜，特別是這次疫情中暴露出的城市化的短板，需要進(jìn)行定向的寬松支持，來保障交易市場的穩(wěn)定、技術(shù)的平穩(wěn)運(yùn)行和持續(xù)的發(fā)展。有些城市已經(jīng)采取了初步措施，如蘇州取消房地產(chǎn)封頂銷售、現(xiàn)房銷售限制，駐馬店將公積金貸首付降至20%，并提供賣房補(bǔ)貼等。未來可考慮因人施策，針對重點(diǎn)人群降低購房門檻、首付比例和貸款利率，同時因城施策，針對去化壓力大的二三線的城市放寬銷售限制。

如果疫情再持續(xù)一段時間，那些不能適應(yīng)新的轉(zhuǎn)變的企業(yè)可能就會被淘汰，對線上化趨勢的適應(yīng)能力和把握能力將成為影響開發(fā)商洗牌的一大新要素。因此，需要鼓勵線上業(yè)態(tài)發(fā)展，加強(qiáng)對線上化技術(shù)支持企業(yè)、線上化項目的政策補(bǔ)貼和扶持力度。對于疫情下產(chǎn)生的新合作方式、新經(jīng)營方式要予以一定支持。

疫情下房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)復(fù)雜化趨勢，一方面新的交易方式會大量出現(xiàn)，另一方面擾亂市場秩序的亂象也會出現(xiàn)。這種情況下，需要相關(guān)部門與行業(yè)協(xié)會適應(yīng)線上化，適時推出并完善新的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和市場規(guī)范，推動市場秩序的健康發(fā)展。目前已有部分城市開始出臺市場規(guī)范類政策，如廣州已發(fā)布關(guān)于規(guī)范商品房銷售現(xiàn)場信息公示的通知。從這一點(diǎn)上來看，疫情既是行業(yè)面臨的一大挑戰(zhàn)，也是行業(yè)向好的一大機(jī)會。

未來10年房地產(chǎn)的8大趨勢

趨勢1：房地產(chǎn)規(guī)模未來10年逐步從17億下降到10億平米

今后十幾年新房的銷售交易量會有一個比較大的下降，這個變化就是從這幾年的頂點(diǎn)到了拐點(diǎn)開始往下，趨勢性的總量縮減。1998年和1999年的時候，中國房地產(chǎn)一年新建房的交易銷售量剛剛達(dá)到1億平方米。隨后從1998年到2008年，這10年里漲了6倍。2007年的銷售量本來已經(jīng)到了差不多7億平方米，2008年全球金融危機(jī)發(fā)生了，中國房產(chǎn)交易量也下降萎縮到6億平方米。2012年前后，房地產(chǎn)交易量翻了一番，從6億增長到12億平方米。2012年到2018年，又增加了5億平方米達(dá)17億平方米。

過去20年，中國房地產(chǎn)新房交易量差不多從1億平方米增長到17億平方米，翻了四番多。那么，今后的十幾年會怎么走？是保持17億平米一年維持10多年，還是繼續(xù)每5年、10年還要翻一番變成30億平方米、34億平方米？

今后十幾年，中國每年的房地產(chǎn)新房的交易量不僅不會總量增長翻番，相反還會每年小比例地有所萎縮，或者零增長、或者負(fù)增長。十幾年以后，每年房地產(chǎn)的新房銷售交易量可能下降到10億平方米以內(nèi)，大體上減少40%的總量。

過去20年中國房地產(chǎn)交易總量之所以能翻四番，有四個原因：一是城市化。過去20年里，中國城市常住人口城市化率上升了近26個百分點(diǎn)，城市化過程中城市人口擴(kuò)張，不僅是農(nóng)民工進(jìn)城市，還包括小城市的人到中城市、大城市、超大城市，人口在城市之間遷徙。城市規(guī)模的擴(kuò)大帶動了房地產(chǎn)業(yè)的增長。二是舊城拆遷改造。在城市擴(kuò)大的同時，為了交通道路建設(shè)、商務(wù)集聚區(qū)的建設(shè)，而拆除一些工廠區(qū)、住宅區(qū)，各種因規(guī)劃功能布局調(diào)整進(jìn)行城市改造，也能產(chǎn)生較大的新房建設(shè)銷售交易量。三是住房質(zhì)量。中國人造房子，80年代后，農(nóng)村是磚瓦房，城市開始建造鋼筋混凝土住房。磚瓦房一般15年到20年要重建。最初造的鋼筋混凝土住房，由于水泥質(zhì)量差、鋼筋質(zhì)量差、建筑結(jié)構(gòu)差，到了30年基本上也要拆了重建。四是人均住房面積增加。1990年中國人均住房面積只有6平方米；到2000年，城市人均住房面積也僅十幾平方米，現(xiàn)在城市人均住房面積已達(dá)到50平方米。原來人均住房面積偏小，也會產(chǎn)生改善性的購房需求。以上四方面因素，在今后十幾年會逐漸淡出。

未來10幾年長周期里，中國房地產(chǎn)每年鋪天蓋地的十六七億平方米的新房竣工銷售交易量，這個時代結(jié)束了。一是城市化率增長放慢，已接近拐點(diǎn)。在未來十幾年將從現(xiàn)在的60%大致增長到70%，總之，城市化率的上升面臨天花板現(xiàn)象，城市人口增速放緩，還要每年增長一點(diǎn)幾個百分點(diǎn)是不可能的，城市化的人口紅利會逐步淡出。二是舊城改造總量減少。經(jīng)過20年的城市改造，舊城改造大拆大建的狀況會逐步淡出，總量會大規(guī)模減少。三是人均住房面積基本平衡不會再大幅增加。當(dāng)前，我國人均住房面積已經(jīng)達(dá)到50平方米，困難家庭住房結(jié)構(gòu)性改善的要求逐漸降到較低水平。盡管還會有，但只是局部結(jié)構(gòu)性的，而不是總體性的人均住房不夠。四是住房質(zhì)量提高。2012年，住建部下發(fā)了一個關(guān)于住宅和寫字樓等各種商品性房屋的建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，把原來中國住宅商品房30年左右的安全標(biāo)準(zhǔn)提升到了至少70年，甚至100年。也就是說，老城市的折舊改造量會大量減少。

今后十幾年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，不會是17億、18億、20億、30億平方米，而是逐漸萎縮，當(dāng)然這個萎縮不會在一年里面大規(guī)模萎縮20%、30%，大體上有十幾年的過程，逐步往下降。10幾年后每年的竣工銷售量下降到10億平方米以下。

趨勢2：未來10年房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域在哪？

過去十幾年的狀態(tài)，不管是沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，還是中西部地區(qū)；不管是大城市、還是小城市、區(qū)縣城市，總之是全面開發(fā)，四面開花。

從現(xiàn)在開始，往后的十幾年，房地產(chǎn)不會出現(xiàn)四面開花、東西南北中全面發(fā)熱的狀態(tài)，但是房地產(chǎn)還會有熱點(diǎn)。我們說的總量17億平方米一年，以后可能變?yōu)橐荒?5億、12億平方米。這個建設(shè)量、生產(chǎn)量主要體現(xiàn)在三個熱點(diǎn)地方。

第一個是中心城市。所謂中心城市，指除了省會城市之外也包括一些同等級別區(qū)域性的中心城市。比如，山東省除濟(jì)南外，也有區(qū)域中心城市青島；廣東省除了廣州之外還有同等級中心城市深圳。第二個就是大都市圈。超級大城市輻射會形成城市圈，城市圈里的那些中小城市會成為房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)。第三個熱點(diǎn)地區(qū)是城市群。城市群里的大中型城市往往也會是今后十幾年房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)。

大家可以關(guān)注現(xiàn)在近10個跨入1000萬的超級大城市，他們都有十幾年以后人口增長500萬以上的可能。只要人口增長了，城市住宅房地產(chǎn)就會跟上去。如果已經(jīng)是2000萬以上的超級大城市，這個超級大城市自身的核心圈已經(jīng)碰天花板了，它的發(fā)展將集中表現(xiàn)在大都市圈，大都市圈的輻射范圍一般會有1.5—2萬平方公里。

大都市圈里會有一些中小城市，這些中小城市，單獨(dú)發(fā)展一般不構(gòu)成熱點(diǎn)，但一旦進(jìn)入大都市圈發(fā)展，這些中小城市會加快發(fā)展。

趨勢3：未來10年房價平均增長率將低于等于GDP的增長率（5%）

今后十幾年，房價趨于穩(wěn)定，既不會大漲，也不會大跌，房價的平均增長率將低于等于GDP的增長率。全國城市新開發(fā)房屋的平均交易價格1998年是每平方米2000元，2018年全國平均上漲到了8800元，大賬上說的是翻了兩番。如果當(dāng)?shù)乇犬?dāng)?shù)?，那么不管是東部，還是西部，都翻了三番以上。比如，成都2000年主城房價均價1000多元，2017年到了10000元以上，翻了幾番多。北京、上海、深圳、廣州、南京、杭州等熱點(diǎn)的一線城市房價基本上翻了三番，漲了八倍，有的特別熱的地方甚至漲了十倍以上。

在特別熱的一線城市家庭收入30年、40年不吃不喝買不了一套房，房價收入比是很高的，與世界比較來說是最高的。過去十幾年，中國的房價跟房地產(chǎn)的開發(fā)量、生產(chǎn)量是相同的趨勢，都是五年翻一番、十年翻兩番、十七八年翻三番的狀態(tài)。支持這個狀態(tài)的原因是什么呢？大體上有三條：第一個原因，就是供求關(guān)系。過去二十年，中國房地產(chǎn)是供不應(yīng)求的，人均從10平方米往20、30、40平方米的這個過程是短缺經(jīng)濟(jì)下的補(bǔ)短板的過程，強(qiáng)烈的改善需求規(guī)模支撐它越造越多。在越造越多的過程中還供不應(yīng)求，就造成房價不斷往上漲。

第二個原因，房價上升當(dāng)然和貨幣有關(guān)，通貨膨脹是貨幣現(xiàn)象。中國的M2從2004年、2005年開始，差不多有整整十幾年左右兩位數(shù)增長，一年百分之十幾的增長率，有若干年份甚至百分之二十幾的增長。M2去哪里了？我們M2在2019年6月份到了190多萬億，去年180多萬億。而在2004年的時候，M2其實就是20多萬億。也就是說十幾年，M2漲了8倍！

這個錢出來當(dāng)然會影響社會經(jīng)濟(jì)。被房地產(chǎn)吸收了一大塊資金，房地產(chǎn)成了M2超出增長的一個吸收器，使得整個社會商品的物價指數(shù)增長平穩(wěn)，但也自然導(dǎo)致房價出現(xiàn)了每三年、每五年翻一番的現(xiàn)象。所以這些年房價上升，也是通貨膨脹的現(xiàn)象！第三個原因，一個國家房地產(chǎn)的價格也會受外部影響、受匯率影響、受國際購買力影響，當(dāng)然也會受國際經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊。中國經(jīng)濟(jì)增長的過程，會吸引外資投資或購買中國的房地產(chǎn)。

根據(jù)這個預(yù)測未來，在房地產(chǎn)供求關(guān)系方面，我們已經(jīng)進(jìn)入到盡管局部還會有供不應(yīng)求，但總體來看，供不應(yīng)求的時代結(jié)束了，已經(jīng)進(jìn)入到總量過剩的階段。所以，供不應(yīng)求造成房價上升、推動房價上升的動力下降了。

從通貨膨脹看，我國M2已經(jīng)到了190萬億，會不會今后的10年M2再去翻兩番？不可能！這兩年國家去杠桿、穩(wěn)金融，已經(jīng)做到了讓M2的增長率大體上等于——GDP的增長率+物價指數(shù)。這幾年的GDP增長率百分之六點(diǎn)幾，物價指數(shù)加兩個點(diǎn)，所以M2在2017年、2018年都是八點(diǎn)幾，今年1-6月份8.5，基本上是這樣。

可以預(yù)判，今后十幾年，M2增長率基本上與GDP增長率加物價指數(shù)，保持均衡的增長。而中國的GDP今后十幾年平均增長率大體在5%左右。房地產(chǎn)價格的增長大體上不會超過M2的增長率，大體上也不會超過GDP的增長率，一般會小于老百姓家庭收入的增長率。

總之，中國的城市化還在發(fā)展過程中，城市化率還有10%增長空間。

中國土地價格，不存在大幅下跌的可能性中國樓市房價，不會出現(xiàn)大幅度的往下墜落；但也不會再產(chǎn)生五年翻一番、十年翻兩番三番的那種歷史性現(xiàn)象。今后十幾年，房價會趨于平穩(wěn)，既不大跌，也不大漲。

趨勢4：未來10年房企數(shù)量會減少23以上

中國房地產(chǎn)有一個現(xiàn)象就是房地產(chǎn)商、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量是世界之最。美國2018年50個洲的工商登記里，注冊房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)沒有超過500個。中國有多少？根據(jù)2018年的統(tǒng)計，在工商局注冊登記的房地產(chǎn)開發(fā)商一共9.7萬個，中國5億多的城市戶籍人口加3億左右外來的農(nóng)民工形成的八億多城市常住人口，有9萬多個房地產(chǎn)企業(yè)。

中國房地產(chǎn)商有三大特征：第一，房地產(chǎn)企業(yè)雜、散、小。大到上萬億規(guī)模，小到幾百萬規(guī)模。第二，層層疊疊。一個大房地產(chǎn)公司在某個省注冊以后，要到各個省去開發(fā)，它會在二三十個省各注冊一個省級開發(fā)公司。五大開發(fā)商不管是萬科還是萬達(dá)，幾乎都有幾百個子公司，層層疊疊。第三，空殼公司多。9萬多個房產(chǎn)企業(yè)中，規(guī)模排在前面15%的公司，去年的開發(fā)量在17億平方米里占了85%。也就是，15%的企業(yè)解決了差不多14億多平方米，剩下的近8萬個企業(yè)只干了2億多平方米，大量的空殼公司。空殼公司在不景氣的時候是空殼，一到狂熱的時候就是亂集資、亂炒地、亂發(fā)展。這種現(xiàn)象是過去十幾年粗放型發(fā)展的一個結(jié)果。

今后十幾年，基于房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型要求和開發(fā)總量降低的趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然會有一個大幅度減量萎縮的過程。會減掉多少？我認(rèn)為，至少會減掉三分之二，十幾年后中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的法人數(shù)不會超過3萬個。

在房地產(chǎn)的調(diào)整發(fā)展中，會從四個軌道上縮小。第一個，房產(chǎn)企業(yè)收縮。超大型的房產(chǎn)商會把自己二級、三級、四級的房地產(chǎn)公司收縮，可能會把房地產(chǎn)的投資集中到省會城市、大都市圈、城市群，特別是超級大城市中的人口從1000萬向2000萬發(fā)展的城市，不會再在全國鋪天蓋地鋪攤子搞行政性的分布，會在層次上收縮，子、孫公司總量上萎縮。第二個，工商年檢注銷。過去這些年，由于入市的時候門檻很低，入市不久即成空殼公司，工商年檢的時候，又不退市注銷，這是我們以前工商登記的一種狀態(tài)。今后，年檢通不過的就注銷。

第三個，房產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)行。相當(dāng)一部分房地產(chǎn)商在市場規(guī)?？s小、一些城市房地產(chǎn)業(yè)務(wù)衰退的情況下，會主動轉(zhuǎn)行。第四個，收購兼并。這四方面將構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量的大幅下降。

趨勢5：未來10年開發(fā)商負(fù)債率將下降到50%以下

中國房地產(chǎn)開發(fā)商的高負(fù)債率也是世界一最。中國9萬多個房產(chǎn)商的總負(fù)債率，去年是84%。中國前10位銷售規(guī)模的房產(chǎn)商負(fù)債率也在81%。整個中國房地產(chǎn)開發(fā)模式就是一個大規(guī)?；ā⒋笠?guī)模貸款的開發(fā)模式，凈資本極低，像貿(mào)易公司、流通公司一樣在周轉(zhuǎn)。

表現(xiàn)在土地批租、開發(fā)建設(shè)、銷售預(yù)售三個環(huán)節(jié)都是高負(fù)債運(yùn)行。

首先是買地的錢，基本不靠自有資金，而是靠貸款融資。買地的錢，銀行信托后面堆著，10個億的地價拍賣成20個億，后面跟著的是銀行的錢，所以開發(fā)商能把“地王”炒上去，不受自己有沒有錢的束縛，敢把地價炒得翻一番。地價炒得越高，開發(fā)商原有的儲備地價值也越高，資產(chǎn)信用就更高，所以開發(fā)商對地價炒高，有恃無恐。這是一個現(xiàn)象，就是買地靠融資、靠貸款。開發(fā)貸可以來自于銀行、來自于信托，當(dāng)然也可以來自于企業(yè)發(fā)債，債券還是一個債務(wù)。一些信用差的小房產(chǎn)商，借不到銀行、信托的錢，也發(fā)不了債，就會搞亂集資、借高利貸、搞售后回租。所謂售后回租，就是房產(chǎn)商把房子賣了回租，租賃出租費(fèi)每年15%，相當(dāng)于高息攬儲，實際上是房產(chǎn)商借高利貸搞開發(fā)。再次是利用房地產(chǎn)掌盤優(yōu)勢套取客戶的無息資金。比如，房屋預(yù)售，房子剛打地基就收定金，樓盤還沒封頂就賣預(yù)售房；施工過程讓施工方帶資墊資施工，形成施工欠款，整個開發(fā)過程就是一個透支欠款的過程。正是以上三類這樣的一個運(yùn)轉(zhuǎn)透支模式，形成了中國開發(fā)商80%多的負(fù)債率，開發(fā)商往往還把它當(dāng)作自己財務(wù)運(yùn)行能力強(qiáng)的一種成就。

透支欠帳中，銀行貸款是正常利息，信托一般比銀行利息高一倍，亂集資的話17—18%的利息，在這個情況下，房產(chǎn)商要把這個資金鏈上的利息怎么平衡呢？賣樓花、拿定金、預(yù)售是不付利息的；還有一種就是讓別人給你施工，讓施工單位招投標(biāo)的時候必須帶資施工，不給利息。一個房產(chǎn)商可能負(fù)債里面有30%，甚至40%的錢是無息債務(wù)——房產(chǎn)商覺得賺了便宜。所有這種運(yùn)行，在房地產(chǎn)正常、順勢向上、不會出現(xiàn)資金鏈斷的時候，房產(chǎn)商會賺很多的錢。但是一旦逆周期發(fā)生，資金回籠不到位，資金鏈斷了，高利息的負(fù)債會使他跳樓。很多房地產(chǎn)商出問題，出在逆周期、經(jīng)濟(jì)下行、房產(chǎn)銷售各方面困難的時候，這種情況就像地雷一樣的一個個爆炸。

我們?nèi)タ慈澜绶康禺a(chǎn)商都不是這樣的。香港房地產(chǎn)算中國房地產(chǎn)的發(fā)源地，但是香港房地產(chǎn)企業(yè)平均負(fù)債率一般在30%左右，它同樣賣樓花，同樣跟銀行貸款，但是它有更多的自有資本，自己賺的利潤放在里面形成的凈資產(chǎn)有60%、70%。香港房地產(chǎn)商跑到內(nèi)地來，是不是負(fù)債率變得很高呢？沒有，整個香港房產(chǎn)商在內(nèi)地的房地產(chǎn)法人，一般負(fù)債率也就在40%，沒有出現(xiàn)我們所講的80%。在這個意義上，我們房地產(chǎn)商要改變自己的行為。

在今后的十幾年，新時代的房地產(chǎn)格局下，房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債情況會發(fā)生根本的轉(zhuǎn)變。一是土地批租債務(wù)。買地的錢來源會得到管控，國家15年前就有制度，房產(chǎn)商買土地，土地批租的錢必須是自有資本，但是這十幾年幾乎都沒有監(jiān)管到位。只要管控到位，一般炒地皮的錢不讓金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入的話，土地批租的高負(fù)債率就會減少。二是預(yù)售規(guī)范。房產(chǎn)生產(chǎn)到房屋結(jié)構(gòu)封頂、樓盤開始精裝修時才能開始預(yù)售，而不是剛打了一根樁就開始賣樓花，這樣就會讓無息的資金、預(yù)售款、按揭貸款來買房的現(xiàn)象會減少，房產(chǎn)商的債務(wù)率也會降低，透支的現(xiàn)象可以大大減少，對施工單位長期墊資的現(xiàn)象也會管制到位。三是經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)開發(fā)從100%銷售型開發(fā)轉(zhuǎn)型為銷售部分長租持有出租的模式時，也會出現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債率的降低。如果租賃型的企業(yè)不用資本的方式解決租賃，而是用長期貸款的高利息的方式來租賃，這邊租賃的費(fèi)用還不夠還利息，資金鏈一斷就會導(dǎo)致破產(chǎn)。如果租賃的資產(chǎn)采用了資本的形式，長期出租，租金又以REITS的方式參與直接融資，屬于一種資本形態(tài)的運(yùn)轉(zhuǎn)，并且區(qū)別于商業(yè)銀行貸款。這就解釋了為什么香港有那么多的REITS企業(yè)。由此可見，中國房地產(chǎn)的經(jīng)營模式、高債務(wù)模式必然在今后十幾年得到徹底的改變，負(fù)債率一定會從80%降到50%以下，在40%-50%之間。

趨勢6：城市和農(nóng)村的建設(shè)性用地資源調(diào)度占補(bǔ)平衡

我們過去供應(yīng)土地東西南北中是逆向供應(yīng)的，越是中小城市土地供應(yīng)越寬松，但這些城市實際上的擴(kuò)張需求又很低。我們有一種對城市規(guī)模的恐懼癥，一般要求小城市離土不離鄉(xiāng)。

在這個意義上，支持小城鎮(zhèn)發(fā)展、中等城市發(fā)展，一到500萬人口以上就開始限制，一到1000萬人口以上就封頂了。在這個意義上講，土地供應(yīng)的政策就出現(xiàn)了越是大城市、人口越多、建設(shè)量越大的地方土地供應(yīng)越緊，當(dāng)然地價就高。土地如果供不應(yīng)求，地價就上升，一般樓面價是這個地方商品房價格的三分之一，如果樓面地價1萬元∕平方米，這個房子造好后的一般價格必定是三四萬一平方。所以要降低房價、控制房價，很重要的措施是要控制地價、降低地價，就要在高房價的地區(qū)增加城市土地的供應(yīng)。

今后十幾年按照房地產(chǎn)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型的發(fā)展要求，在城市土地價位上會根據(jù)“產(chǎn)業(yè)跟著規(guī)劃走、人口跟著產(chǎn)業(yè)走、土地跟著人口和產(chǎn)業(yè)走”的原則來供應(yīng)土地。這樣走的過程，我們可以用一個形容詞叫做“爬行盯住”。走一步看一步，人口不是一步到位的，土地也不是一步到位的，但是土地可以預(yù)支一些，人口到了1000萬給多少，人口到了2000萬給多少，就是“爬行盯住”的過程。但是不再是中小城市寬松供地，大型城市緊俏供地的逆向調(diào)控，這樣就不會出現(xiàn)西部一些小地方只有那么兩三百萬人，但是給了五六百平方公里的城市空間。

我們都知道一個人平均一萬平方米，一百萬人就是一百平方公里的城市，給多了就是浪費(fèi)土地資源。在這個意義上，中西部中等小城市土地要給，也應(yīng)該鼓勵支持，但不能鼓勵泡沫，不能鼓勵成空心化的結(jié)果。反過來，上面說的三種熱點(diǎn)地區(qū)，土地當(dāng)然要正向地給予積極的鼓勵。有的城市現(xiàn)在都接近2000萬人了，城市建成區(qū)面積才1000多平方公里，所以就會出現(xiàn)地價特別高。

全世界的城市化過程都是農(nóng)業(yè)耕地增加的過程，而中國這40年農(nóng)村的耕地是不斷地減少，許多中國經(jīng)濟(jì)專家或者行政管理人員都會認(rèn)為城市化過程不可阻擋地會讓耕地減少，所以城市化必須非常節(jié)約用地——這也是中國房地產(chǎn)發(fā)生過程中土地地價不斷漲高的一個原因。為什么世界各國兩百年城市化過程沒有出現(xiàn)農(nóng)村耕地減少，反而增加了呢？那是因為任何人在農(nóng)村一般除了耕地以外，都會占用建設(shè)性用地，農(nóng)村每人一般會占用250-300平方米左右。因為城市是高樓大廈，各方面比較集約節(jié)約，所以城市的人口人均建設(shè)性用地、城市化用地是100平方米，這個不管是歐洲、美國、中國，都一樣。

在這樣的情況下，如果有1億人進(jìn)城，農(nóng)村里面的建設(shè)性用地理論上可以減少250億-300億平方米，而城市里面需要擴(kuò)大100億平方米。在這樣的過程中，一進(jìn)一出扣抵后就會多出1萬多平方公里的耕地。從這個角度看，城市化過程當(dāng)然是一個農(nóng)村的耕地、整個國家的耕地增加的過程。為什么中國這40年沒出現(xiàn)這個狀態(tài)呢？因為我們的農(nóng)民是兩頭占地的，進(jìn)城總要在工廠里工作，最終總要占地，人均100平方米是剛性的，所以我們有3億多農(nóng)民工在城里當(dāng)然就增加了3萬平方公里的城市化用地。但是農(nóng)民進(jìn)了城以后，在農(nóng)村當(dāng)?shù)卣加玫慕ㄔO(shè)性用地，人均300平方米土地并不退出，城里占100平方米，農(nóng)村占300平方米，兩頭都占，這樣就出現(xiàn)了中國城市化進(jìn)程耕地只減不增的特殊現(xiàn)象。

中國的耕地大體上是世界可耕地的9%，我們的人口是世界的20%，人均耕地是全球人均耕地的40%，我們的土地供應(yīng)是不夠的。所以城市化發(fā)展中，耕地不能再減少，這是一個底線要守住。

這里面很重要的就是城市和農(nóng)村的建設(shè)性用地資源調(diào)度占補(bǔ)平衡，如果城市征了1億畝，農(nóng)村的建設(shè)用地減少占用1億畝，形成城鄉(xiāng)之間建設(shè)用地增減掛鉤、占補(bǔ)平衡，建設(shè)用地總量不變，總的耕地總量不變。

趨勢7：線上銷售促進(jìn)行業(yè)進(jìn)化

從房地產(chǎn)行業(yè)來看，線下往線上的遷移、線上銷售的創(chuàng)新在支持著房地產(chǎn)行業(yè)在沖擊下逐步恢復(fù)。線上銷售的參與主體涉及了開發(fā)商、消費(fèi)者、交易平臺、電商和中介。目前中國的房地產(chǎn)開發(fā)商表現(xiàn)出非常靈敏的市場應(yīng)對能力，所采取的措施目前有以下5種：

1.開發(fā)商自售。線下銷售本是開發(fā)商的市場命脈所在，但在疫情之下很多城市禁止售樓處運(yùn)轉(zhuǎn)，開發(fā)商不得不轉(zhuǎn)入線上銷售自救。

2.開發(fā)商+平臺。開發(fā)商和第三方平臺合作，進(jìn)行技術(shù)、客源的合作。

3.開發(fā)商+電商。開發(fā)商和大電商之間形成一些互補(bǔ)式銷售，比如在電商平臺上網(wǎng)上購房，電商會發(fā)放消費(fèi)券激勵采購建材等。電商銷售商品延展到房地產(chǎn)市場的同時，房地產(chǎn)商也主動借用了電商的技術(shù)能力、客戶資源和交易。

4.平臺+中介。平臺的線上能力還表現(xiàn)在交易流程的線上化改造和精簡，與經(jīng)紀(jì)人有著先天的聯(lián)系，因而存在一些平臺跟中介的合作模式。

5.中介+短視頻。房屋銷售往往需要現(xiàn)場實體觀察，2020年短視頻的日活用戶數(shù)量或超過10億，這是一個增長非?？斓膫鞑スぞ吆推脚_，或可彌補(bǔ)開發(fā)商在技術(shù)支持上的短板。

雖然以上銷售方式產(chǎn)生了積極的效果，但我們?nèi)孕柽M(jìn)一步探索更適合中國未來的房地產(chǎn)線上銷售的主流模式。

趨勢8：交易規(guī)則重塑行業(yè)格局

如果整個市場出現(xiàn)深刻的變化，那么這些變化將會推動原來的交易規(guī)則與交易習(xí)慣發(fā)生改變，并最終重塑整個行業(yè)的格局。房地產(chǎn)行業(yè)也是如此，在疫情影響之下，房地產(chǎn)市場逐漸從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變、從線下交易向線上交易轉(zhuǎn)變，這使得可供消費(fèi)者選擇的樣本增多、交易時間拉長，同時增加了信息的透明度，有利于消費(fèi)者進(jìn)行比較與選擇，這使得整個交易規(guī)則有可能會出現(xiàn)一些重大的變化。具體來看，主要分為以下三點(diǎn)：

1.無理由退房成為新規(guī)則房地產(chǎn)這種商品雖然特殊，但與其他商品也存在一定的共性。網(wǎng)上交易的電商行業(yè)在確立了“7天無理由退換”這個規(guī)則之后，整個行業(yè)取得了爆炸式的發(fā)展。所以對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，如果能夠確立無理由退房這個新的規(guī)則，那么有可能就會成為行業(yè)的新標(biāo)準(zhǔn)，在這樣的新標(biāo)準(zhǔn)下，能夠有效刺激線上房地產(chǎn)交易的活躍度。與此同時，一些產(chǎn)品能力、服務(wù)能力、信息提供能力、專業(yè)研究支持能力等方面比較差的企業(yè)將難以生存。

2.線上最大化效應(yīng)使交易流程縮短 此次新冠肺炎疫情逼迫開發(fā)商與消費(fèi)者把銷售模式從線下轉(zhuǎn)到線上，這將會促進(jìn)房地產(chǎn)交易的技術(shù)融合，促使線上售房模式產(chǎn)生一套完整的住房產(chǎn)品指標(biāo)，來幫助消費(fèi)者、開發(fā)商與中介之間達(dá)成交易，并在與消費(fèi)者的互動中形成新的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，一些優(yōu)秀的開發(fā)商就能夠通過這個標(biāo)準(zhǔn)來彰顯品質(zhì)與服務(wù)能力。但在線下轉(zhuǎn)線上的過程中，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)尚未確立，可能會出現(xiàn)一些局部欺詐等損害消費(fèi)者利益的事情發(fā)生，這將會共同推動新的交易規(guī)則的產(chǎn)生和交易流程的透明化，縮短交易流程，提高交易效率，使得新的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)逐步產(chǎn)生。

3.售前流程帶動全流程精細(xì)化 線上銷售客觀上帶來的是大量的交易前、交易中、交易后的信息虛擬化，要求房產(chǎn)銷售人員要在售前做大量的功課，完善售前的流程。隨著線上銷售的深入開展，售前還會向更加精細(xì)化的方向發(fā)展，帶動售后流程的精細(xì)化。流程的分化、細(xì)化有可能激發(fā)一些新業(yè)態(tài)和行業(yè)新物種的出現(xiàn)。新的訴求會帶來新的需求，如何去看房，如何去比較不同的裝修建材，這些方面產(chǎn)生了巨大的專業(yè)的高強(qiáng)度的信息的需求，這是線下到線上透明化交易轉(zhuǎn)換過程中產(chǎn)生的巨大的轉(zhuǎn)變。這八個方面的趨勢有土地供給、有企業(yè)供給、有成本價格的供給、有資本貨幣的供給?？偟膩碚f，供給側(cè)的這些變化會影響社會方方面面、影響整個房地產(chǎn)其它各個枝枝節(jié)節(jié)的變化，因為它是根基型的、主干型的，它的變化會形成整個房地產(chǎn)業(yè)各個方面的變化。

中國的城市格局將加速大洗牌。這段時間，復(fù)工的效率和安全性，成了判斷一個城市治理能力的標(biāo)準(zhǔn)。有的城市復(fù)工要蓋七八個紅章，有的規(guī)定沒有房產(chǎn)證不能入城，有的讓租戶交50萬的”保證金”才有資格進(jìn)小區(qū)，各種各樣的粗暴防控，讓人寒心。管理能力更強(qiáng)、準(zhǔn)備更充分的省市，在疫情中會迅速脫穎而出，例如廣東和浙江。像佛山市就提出，企業(yè)復(fù)工如果口罩不夠政府會提供，義烏開通專車輸送企業(yè)工人，中山市提供返崗穩(wěn)定資金，企業(yè)新招人員補(bǔ)貼等等，十足吸引眼球。等這一次新冠肺炎疫情結(jié)束后，現(xiàn)代化治理短板太明顯的城市，對人才、資金、企業(yè)的吸引能力將大大減弱，資源和人口會加速前往治理優(yōu)秀、政府執(zhí)行力更強(qiáng)、信息更透明的城市。

誠然，新冠肺炎是繼非典之后最嚴(yán)重的一場災(zāi)難，疫情的不斷發(fā)展對經(jīng)濟(jì)帶來了巨大的影響；但反過來說，疫情也給了中國一二三線城市一次自我檢測、自我反省的機(jī)會?！昂谔禊Z”不可預(yù)測，“灰犀?！辈豢杀苊?。企業(yè)和個人無時無刻不在直面變化、擁抱變革。行業(yè)發(fā)展至今，我們需要這樣一次清零，然后重新深度思考該行業(yè)變局和未來的方向。政府已經(jīng)不斷的釋放流動性，但想要保持經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)的實現(xiàn)，那么房地產(chǎn)行業(yè)將會迎來新的政策機(jī)會。每一次史無前例的挑戰(zhàn)，都必將伴隨著一次史無前例的改變和重生。