甄愛軍

文前提要：民法典規(guī)定住宅建設用地使用權70年到期后自動續(xù)期。在住宅建設用地使用權續(xù)期方面，購房者終于可以放心了。

在物權法的基礎上，民法典物權編對相關事物作出了規(guī)定，比如規(guī)定住宅建設用地使用權70年到期后自動續(xù)期，同時還新增了居住權制度，這些都將起到保護合法權益的作用，并在解決財產紛爭方面起到重大的規(guī)范效果。

70年到期后自動續(xù)期

民法典明確規(guī)定住宅建設用地使用權70年到期后自動續(xù)期，也就是說，土地使用權到期后，使用權人可以繼續(xù)使用。在住宅建設用地使用權續(xù)期方面，購房者終于可以放心了。

按照我國現(xiàn)行法律制度規(guī)定，住宅建設用地使用權是一個有期限的用益物權，存在到期后的續(xù)期問題，因此住宅土地證70年后的續(xù)期問題一直備受關注。

民法典物權編給出了原則性規(guī)定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。據(jù)法律專家介紹，關于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是物權法第一百四十九條，規(guī)定住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。

至于是否繳費以及如何繳費等問題，民法典物權編并未給出明確的答案，還有待城市房地產管理法、土地管理法等相關法律和行政法規(guī)進一步細化明確。具體來看，主要包括“自動續(xù)期”如何操作、續(xù)期是否繳費、如何繳費等一系列問題。為此，業(yè)內人士呼吁相關法律法規(guī)盡快同步跟進完善。

有法律界人士表示，部分海外國家的做法值得借鑒，即通過收取階梯稅費的方式來實現(xiàn)房屋持續(xù)使用的問題。這樣一來，使用多少年便交多少年的稅費，可很好地解決續(xù)期以及續(xù)費問題。

新增居住權制度

增加居住權這一新型用益物權，明確居住權原則上無償設立，居住權人有權按照合同約定或者遺囑，經登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩(wěn)定的生活居住需要。

民法典規(guī)定，居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

居住權是指居住權人對他人所有房屋的全部或部分享有占有、使用的權利。居住權設定的目的在于將房屋所有權在居住權人和所有人之間進行分配，從而滿足各自不同的需求，既可以實現(xiàn)特定弱勢群體的住房保障，也可以靈活地滿足當事人的其他住房需求。

現(xiàn)行法律只承認“房屋所有權”以及“租賃權”兩種房屋的利用形式，難以完全滿足當事人的多樣化需求。居住權主要是為了贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)等生活需要而設立，解決特定的家庭成員和家庭服務人員之間的居住困難問題。

當然，民法典中所指的居住權，并不等同于日常租賃關系中獲得的對房屋的使用權。從表面上看，兩者都是對于他人財產的使用，但卻有著本質的區(qū)別。在租賃過程中產生的居住關系屬于債權，也是一種契約關系。而在物權編中規(guī)定的居住權，則具有獨立性和直接支配性，能以自己意思無需借助他人的行為對房屋直接進行管領、實現(xiàn)權利內容。

由此可見，新增的居住權制度，日后會給二手房交易帶來不可忽視的影響，即如果忽視居住權，有可能買到房后住不進去。根據(jù)這項制度，對于日后二手房的買賣過程中，會增加一項必備的手續(xù)，即購買二手房之前，不僅需要查詢房屋的權屬、司法查封、設立抵押等情況，還應注意查詢房屋是否登記有居住權。因為一旦房屋的居住權在房管局登記，即宣告成立，在這種情況下，即使完成過戶，新房東也不能趕走居住權人。

廣告費業(yè)主共享

樓道、電梯里面打廣告，收益跟誰所有？民法典物權編也給出了明確說法，即由全體業(yè)主共享，強化了對公民財產權利的保護。

民法典物權編完善了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權制度，建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

現(xiàn)實中，物業(yè)公司侵吞小區(qū)電梯廣告收益等侵害業(yè)主權利問題可謂司空見慣。但在之前，物權法與之相關的規(guī)定并不明確，因此即便是業(yè)主就此項收益提出異議，甚至與物業(yè)公司產生糾紛，但在處理過程中卻缺乏統(tǒng)一標準而難以解決。

由此看來，民法典中此項規(guī)定為將來解決這類糾紛提供了法理依據(jù)。毋庸置疑的是，此項規(guī)定對業(yè)主切身利益的問題進行明確規(guī)定，在充分保障了業(yè)主權利的同時，也明確了業(yè)主和物業(yè)公司的權利范圍，從而利于減少實踐中糾紛的發(fā)生。

政府協(xié)助成立業(yè)委會

此外，民法典還規(guī)定政府、居委會應對設立業(yè)主大會和業(yè)委會給予指導協(xié)助，推動解決業(yè)委會成立難的問題;對農村集體所有土地的征地補償、土地承包經營權等相關制度作出了完善。

民法典要求，地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助。此前，業(yè)委會無法成立，導致小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司溝通不暢，進而引發(fā)糾紛，成為小區(qū)自治的痛點。民法典就此作了明確規(guī)定，很好地解決了這個問題。

在農村集體所有土地的征地補償方面，民法典規(guī)定，征收集體所有的土地，應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。此外，民法典還規(guī)定，承包地被征收的，土地承包經營權人有權獲得相應補償。

民法典還對用益物權制度、擔保物權制度作了相應修改，這對保護公民的合法權益，至關重要。

民法典規(guī)定，因不動產或者動產被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權依據(jù)相關規(guī)定獲得相應補償。

民法典同時規(guī)定，擔保期間，擔保財產毀損、滅失或者被征收等，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償。被擔保債權的履行期限未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。