甄愛軍

文前提要：今年兩會(huì)的政府工作報(bào)告，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)偏利好?；谀壳叭珖?guó)的經(jīng)濟(jì)狀況，2020年，樓市可能會(huì)因各地政策適度調(diào)整，出現(xiàn)回穩(wěn)的跡象。

在今年兩會(huì)上，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)代表國(guó)務(wù)院向十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議作政府工作報(bào)告，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提出了新的要求。這些都是購(gòu)房者以及關(guān)注樓市的人需要了解的內(nèi)容。

促進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展

政府工作報(bào)告明確深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動(dòng)作用，培育產(chǎn)業(yè)、增加就業(yè)。

其實(shí)在2019年的政府工作報(bào)告中，就已經(jīng)提出要推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，堅(jiān)持以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展，抓好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶，推動(dòng)城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋常住人口。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，城鎮(zhèn)化將繼續(xù)推進(jìn)，依然成為房地產(chǎn)在內(nèi)各產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動(dòng)力。政府工作報(bào)告還提到，中國(guó)常駐人口城鎮(zhèn)化率首次超過60%，后續(xù)城鎮(zhèn)化發(fā)展將為房地產(chǎn)發(fā)展提供更多的市場(chǎng)需求，尤其是農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房需求是亮點(diǎn)。

值得關(guān)注的是，中心城市和城市群發(fā)展的帶動(dòng)作用強(qiáng)化，各省會(huì)城市及周邊縣市的房地產(chǎn)發(fā)展將成重點(diǎn)。另外，城市發(fā)展明確了“培育產(chǎn)業(yè)、增加就業(yè)”的導(dǎo)向，這是新提法，房地產(chǎn)發(fā)展將帶動(dòng)更多產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進(jìn)而有助于提供更多就業(yè)機(jī)會(huì)，尤其是產(chǎn)城融合的地產(chǎn)項(xiàng)目。

與城鎮(zhèn)化發(fā)展一脈相承的是，人才政策成為最近的關(guān)注點(diǎn)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，整體來看，5月已有超過20城發(fā)布人才政策。2020年截至目前，全國(guó)各地人才政策發(fā)布已經(jīng)超過100城市。

此外，此次報(bào)告明確提出，要完善便民設(shè)施，讓城市更宜業(yè)宜居。類似提法在去年的報(bào)告中也曾出現(xiàn)過，即：新型城鎮(zhèn)化要處處體現(xiàn)以人為核心，提高柔性化治理、精細(xì)化服務(wù)水平，讓城市更加宜居，更具包容和人文關(guān)懷。

今年提出“宜業(yè)宜居”，表明城市發(fā)展不局限于住房建設(shè)，更強(qiáng)調(diào)宜居性，后續(xù)補(bǔ)短板是重要的內(nèi)容，尤其是在城市公共設(shè)施等方面會(huì)強(qiáng)化，包括老舊小區(qū)改造等都是重要的發(fā)力點(diǎn)。

這意味著城市的功能定位更加清晰，“宜業(yè)宜居”成為關(guān)鍵，后續(xù)預(yù)計(jì)城市建設(shè)將獲得更多的財(cái)政支持，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展具有積極作用，尤其是在綠化率提升、新基建建設(shè)、公共醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)等方面會(huì)發(fā)力。

再提“房住不炒”

今年的政府工作報(bào)告明確，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

雖然2019年未提到房住不炒，但今年卻被再次提及，可見穩(wěn)定市場(chǎng)的導(dǎo)向并未改變。今年一季度，全國(guó)各地調(diào)控政策調(diào)整頻繁，但若“用力過猛”基本都會(huì)變成“一日游”。截至目前，包括廣州、駐馬店、寶雞、濟(jì)南、海寧、柳州、青島、赤峰、荊州、淮安、寧陽等11個(gè)城市已經(jīng)出現(xiàn)了“一日游”政策。

不過，業(yè)內(nèi)人士表示，報(bào)告明確因城施策，為后續(xù)政策放松提供了空間。嚴(yán)躍進(jìn)指出，實(shí)際上今年各地土地交易和房屋交易都很弱，各地進(jìn)行政策放松是有必要的，市場(chǎng)交易只有穩(wěn)定，樓市才能發(fā)展更好，預(yù)計(jì)兩會(huì)后政策放松概率加大。

嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)提醒，房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)依然是平穩(wěn)健康發(fā)展，就當(dāng)前樓市情況看，存在市場(chǎng)交易偏弱、樓市投機(jī)現(xiàn)象較多、部分貸款資金繼續(xù)違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)等問題，這都是后續(xù)需要重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。

資金面更加充裕

政府工作報(bào)告提到，穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度。綜合運(yùn)用降準(zhǔn)降息、再貸款等手段，引導(dǎo)廣義貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模增速明顯高于去年。保持人民幣匯率在合理均衡水平上基本穩(wěn)定。創(chuàng)新直達(dá)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的貨幣政策工具，務(wù)必推動(dòng)企業(yè)便利獲得貸款，推動(dòng)利率持續(xù)下行。

張大偉認(rèn)為，為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，未來貨幣政策有望繼續(xù)寬松，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)受到資金寬裕的利好。數(shù)據(jù)顯示，4月新增人民幣存款余額1.27萬億元，較去年同期多增1.01萬億元。

張大偉進(jìn)一步指出，從房貸數(shù)據(jù)看，降息的影響逐漸出現(xiàn)，4月20日的降息基本落地，房貸首套房與二套房都下調(diào)了10個(gè)基點(diǎn)以上，有利于二季度樓市的穩(wěn)定。流動(dòng)性寬裕已經(jīng)越來越明顯。

張大偉說：“整體看，2020年房地產(chǎn)不論是開發(fā)商的企業(yè)融資，還是個(gè)人按揭貸款，都有望降低成本?！?/p>

商業(yè)地產(chǎn)或現(xiàn)新機(jī)會(huì)

政府工作報(bào)告明確指出，支持餐飲、商場(chǎng)、文化、旅游、家政等生活服務(wù)業(yè)恢復(fù)發(fā)展，推動(dòng)線上線下融合。

商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，截至5月中旬，170多個(gè)地市統(tǒng)籌地方政府和社會(huì)資金，累計(jì)發(fā)放消費(fèi)券達(dá)190多億元，對(duì)消費(fèi)的拉動(dòng)作用顯著。根據(jù)匯客云數(shù)據(jù)平臺(tái)監(jiān)測(cè)，“五一”小長(zhǎng)假期間，全國(guó)購(gòu)物中心平均客流回暖率達(dá)59.3%。

此外，全渠道零售模式加速發(fā)展，例如，盒馬一個(gè)月間在北京、上海、長(zhǎng)沙、武漢連開6家新店。疫情平穩(wěn)后眾多國(guó)內(nèi)外品牌已逐步重啟開店計(jì)劃。世邦魏理仕預(yù)計(jì)，二季度商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況將較一季度大幅改善，下半年客流有望恢復(fù)到疫情前水平。

“保障就業(yè)和民生、穩(wěn)住上億市場(chǎng)主體”是今年政府工作報(bào)告的重點(diǎn)。這些宏觀政策包括加大減稅降費(fèi)力度，將前期出臺(tái)6月前到期的減稅降費(fèi)政策全部延長(zhǎng)到今年年底;推動(dòng)降低企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本，減免國(guó)有房產(chǎn)租金，鼓勵(lì)各類業(yè)主減免或緩收房租，并予政策支持;強(qiáng)化對(duì)穩(wěn)企業(yè)的金融支持;以及千方百計(jì)穩(wěn)定和擴(kuò)大就業(yè)等。

世邦魏理仕認(rèn)為，上述措施將有助于緩解企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力，穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)預(yù)期，從而將對(duì)寫字樓需求形成積極影響。根據(jù)世邦魏理仕監(jiān)測(cè)，主要城市的寫字樓租賃問訊自3月持續(xù)回升。而在4月開展的租戶調(diào)查顯示，在華企業(yè)對(duì)于下半年的經(jīng)營(yíng)預(yù)期明顯高于亞太區(qū)其他市場(chǎng)。