夏棗芝

摘 要：土地儲(chǔ)備是指地方政府依托收回以及收購(gòu)和置換等多種方式對(duì)土地進(jìn)行前期開發(fā)及整理并進(jìn)行儲(chǔ)存，使城市各類建設(shè)用地的供應(yīng)及調(diào)控需求得以滿足，確保在城市內(nèi)土地一級(jí)市場(chǎng)能夠?qū)崿F(xiàn)政府壟斷，這種管理制度就被稱之為土地儲(chǔ)備。對(duì)于當(dāng)前的土地儲(chǔ)備來(lái)講，在土地儲(chǔ)備工作中包括了功能定位、土地儲(chǔ)備模式和風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)避等等。

關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備;問(wèn)題;建議

1.前言

基于當(dāng)前我國(guó)的土地儲(chǔ)備來(lái)看，是政府在實(shí)現(xiàn)城市內(nèi)土地建設(shè)與利用的一種最主要集中管控手段，這一制度最早是在上個(gè)世紀(jì)末上海土地發(fā)展中心所成立的，在今后的發(fā)展過(guò)程中被我國(guó)越來(lái)越多的城市開始沿用利用推行，所以這也說(shuō)明土地儲(chǔ)備制度對(duì)我國(guó)現(xiàn)有的土地管理工作所產(chǎn)生的影響是非常深遠(yuǎn)的，而且同樣也是非常重要的。因此在本人認(rèn)識(shí)內(nèi)容中，將對(duì)土地儲(chǔ)備工作內(nèi)涵及自身的功能定位及模式選擇和資金管理，以及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避等多項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行探討。

2.土地儲(chǔ)備內(nèi)涵問(wèn)題與解決

在當(dāng)前我國(guó)城市建設(shè)與發(fā)展過(guò)程中，土地儲(chǔ)備工作是為了能夠與企業(yè)改制工作相配合，從而使當(dāng)前現(xiàn)有存量土地資產(chǎn)可以得到盤活運(yùn)用，并讓土地資產(chǎn)及時(shí)變現(xiàn)，而不是作為一個(gè)固定資產(chǎn)長(zhǎng)期存放無(wú)任何經(jīng)濟(jì)價(jià)值。所以對(duì)于土地儲(chǔ)備來(lái)講就是指城市內(nèi)的建設(shè)用地儲(chǔ)備管理。在城市建設(shè)用地儲(chǔ)備當(dāng)中，所指的是城市政府依托相應(yīng)的法律程序，采用市場(chǎng)化的運(yùn)行機(jī)制，以及根據(jù)土地利用總體規(guī)劃及城市規(guī)劃工作所提出的具體要求，對(duì)當(dāng)前城市內(nèi)的土地資源進(jìn)行收回收購(gòu)及置換征用等多種方式，從而對(duì)土地進(jìn)行前期開發(fā)及整理和儲(chǔ)存，從而滿足城市后期發(fā)展過(guò)程中各種對(duì)土地供應(yīng)的需求。這種工作模式確保了政府對(duì)壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的權(quán)利和本質(zhì)，同時(shí)也是城市政府為了實(shí)現(xiàn)土地資源配置及資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)配置的一種必要手段，但從客觀角度來(lái)講，土地儲(chǔ)備不能夠以影響土地市場(chǎng)的發(fā)展為前提去開展，也不能夠擴(kuò)大土地一級(jí)市場(chǎng)的邊界，應(yīng)當(dāng)在此過(guò)程中加強(qiáng)政府調(diào)控和市場(chǎng)配置之間的協(xié)調(diào)。

土地儲(chǔ)備是給予城市整體規(guī)劃及發(fā)展角度來(lái)看的，所以應(yīng)當(dāng)依托權(quán)屬轉(zhuǎn)移，對(duì)當(dāng)前的供需市場(chǎng)進(jìn)行不斷優(yōu)化調(diào)整，并對(duì)資源及成本進(jìn)行優(yōu)化配置，從而能夠使城市經(jīng)營(yíng)與發(fā)展的根本目的得以實(shí)現(xiàn)。同時(shí)對(duì)于當(dāng)前的土地儲(chǔ)備工作來(lái)講，應(yīng)當(dāng)在實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)與發(fā)展的過(guò)程中，擁有促進(jìn)城鄉(xiāng)土地資源統(tǒng)一管理的能力，所以也就是說(shuō)，土地儲(chǔ)備工作在發(fā)展過(guò)程中應(yīng)當(dāng)立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)以及長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展方向，而并不是局限于當(dāng)下，應(yīng)當(dāng)具有更加可持續(xù)的發(fā)展戰(zhàn)略及發(fā)展模式相匹配，這樣才能夠保證政府在規(guī)劃用地管理及統(tǒng)一籌劃方面始終擁有先進(jìn)性。

3.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)及功能定位和模式選擇存在的問(wèn)題

3.1土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)自身功能定位問(wèn)題

對(duì)于現(xiàn)存的城市土地儲(chǔ)備工作來(lái)講，所秉持的工作制度是對(duì)過(guò)去工作制度的一種突破與創(chuàng)新，主要是為了能夠使土地儲(chǔ)備工作的功能定位更加明確，在制度當(dāng)中得以體現(xiàn)。需要明確功能定位，才能夠使城市土地儲(chǔ)備工作自身的職責(zé)發(fā)揮的更加淋漓盡致，而且土地儲(chǔ)備制度的推行也能夠更加具有保障。相比較而言，土地儲(chǔ)備工作本身就具有綜合性比較強(qiáng)的特點(diǎn)，所以在實(shí)現(xiàn)的過(guò)程中會(huì)涉及到規(guī)劃設(shè)計(jì)，建設(shè)，財(cái)政環(huán)保以及土地等多個(gè)社會(huì)職能工作部門，在土地儲(chǔ)備工作中還會(huì)涉及到拆遷以及土地管理等等。所以對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的性質(zhì)要進(jìn)行明確，并且在土地儲(chǔ)備的過(guò)程中應(yīng)當(dāng)針對(duì)土地儲(chǔ)備管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行強(qiáng)化，構(gòu)建相應(yīng)的土地儲(chǔ)備庫(kù)，從而使土地儲(chǔ)備過(guò)程中相應(yīng)的儲(chǔ)備量大小及儲(chǔ)備庫(kù)中土地的進(jìn)出等都能夠有相應(yīng)的職能部門進(jìn)行統(tǒng)一管理。

3.2土地儲(chǔ)備工作模式的選擇

當(dāng)前的市場(chǎng)發(fā)展情況以及城市建設(shè)情況來(lái)看，我國(guó)現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備工作模式主要可以分為三種，儲(chǔ)備模式是以當(dāng)前的市場(chǎng)發(fā)展為主導(dǎo)，第2種模式是以政府主導(dǎo)和市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合，第3種是政府主導(dǎo)以及市場(chǎng)運(yùn)作和土地資產(chǎn)管理相結(jié)合的。對(duì)于這三種土地儲(chǔ)備模式來(lái)講，在當(dāng)前的土地儲(chǔ)備工作當(dāng)中，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)主要選擇政府主導(dǎo)模式，因?yàn)閷?duì)于當(dāng)前的土地儲(chǔ)備工作來(lái)講，本質(zhì)上是依據(jù)由政府牽頭行動(dòng)的一種行為，所以是在政府的控制下所開展的對(duì)土地資源進(jìn)行優(yōu)化與配置的一項(xiàng)工作，所以本質(zhì)上并不是為了盈利，而是為了使整個(gè)社會(huì)的發(fā)展以及社會(huì)的發(fā)展穩(wěn)定性得到保障。還有就是對(duì)于當(dāng)前的土地儲(chǔ)備調(diào)控及干預(yù)工作來(lái)講，所面向主體是當(dāng)前市場(chǎng)上的土地一級(jí)市場(chǎng)，而我國(guó)土地一級(jí)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)擁有不完全性特征，政府是該市場(chǎng)當(dāng)中的壟斷供應(yīng)者，最后就是土地本身?yè)碛邢∪毙?，而且我?guó)的土地都是歸于國(guó)家所有的，所以這種土地儲(chǔ)備模式不能夠?qū)崿F(xiàn)完全的市場(chǎng)主導(dǎo)。

4.土地儲(chǔ)備資金運(yùn)轉(zhuǎn)問(wèn)題

首先對(duì)于當(dāng)前的土地儲(chǔ)備工作來(lái)講，資金是制約該工作的重要因素之一因?yàn)橥恋刭Y產(chǎn)的規(guī)模是非常龐大的，從我國(guó)現(xiàn)有的國(guó)有土地資產(chǎn)價(jià)值匯總來(lái)看，已經(jīng)高達(dá)幾十萬(wàn)億，所以這也就導(dǎo)致，如果以土地為對(duì)象開展相應(yīng)的籌備工作，那么就需要獲得巨額資金的支持，籌集資金，是能否獲得土地征購(gòu)權(quán)以及納入到儲(chǔ)備工作目錄當(dāng)中的最關(guān)鍵所在。所以資金的落實(shí)能否實(shí)現(xiàn)是土地儲(chǔ)備工作是可能能夠達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的最重要影響因素。對(duì)于大多數(shù)城市來(lái)講，只能夠采用合規(guī)的方式，例如，擴(kuò)大融資渠道籌集資金等等，但該種情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能夠保障土地儲(chǔ)備過(guò)程中的資金支持，且大多數(shù)城市的政府在前期投入的啟動(dòng)資金都比較少，所以這也說(shuō)明在當(dāng)前的土地儲(chǔ)備工作中應(yīng)當(dāng)不斷增加資金的來(lái)源，需要實(shí)現(xiàn)多渠道融資，從而使土地儲(chǔ)備的資金來(lái)源能夠更加豐富，不僅僅能夠增加資金供應(yīng)的穩(wěn)定程度，也還可以降低在實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備過(guò)程中的投資風(fēng)險(xiǎn)。

再次，則是土地儲(chǔ)備資金的籌集方式。對(duì)于當(dāng)前的土地儲(chǔ)備資金籌集來(lái)講，主要可以分為兩種，在上文所述中也進(jìn)行了簡(jiǎn)要介紹主要是土地有償使用收益以及土地儲(chǔ)備收益和發(fā)行土地債券這幾種方式。

最后則是土地儲(chǔ)備投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)管理及規(guī)避，因?yàn)閷?duì)于土地儲(chǔ)備投資工作來(lái)講，涉及到的資金規(guī)模非常大，而且市場(chǎng)影響因素也非常多，所以可能會(huì)導(dǎo)致某種低于預(yù)期利潤(rùn)，尤其是導(dǎo)致投資損失的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。從當(dāng)前的實(shí)際情況來(lái)看，土地儲(chǔ)備投資的價(jià)值量是非常大的，而且周期又比較長(zhǎng)，所以在市場(chǎng)當(dāng)中，如果存在不當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，或者是土地實(shí)物形態(tài)變化等等，都可能會(huì)導(dǎo)致投資的風(fēng)險(xiǎn)程度快速增加，并引發(fā)相應(yīng)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

5.結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，對(duì)于當(dāng)前的城市土地儲(chǔ)備工作來(lái)講，在實(shí)施的過(guò)程中，最主要目的是為了保障城市的發(fā)展以及當(dāng)前我國(guó)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，所以為了能夠?qū)崿F(xiàn)在目標(biāo)，應(yīng)當(dāng)不斷提高土地儲(chǔ)備工作計(jì)劃的前瞻性，并且拓寬融資渠道是城市土地儲(chǔ)備工作中的實(shí)施能夠更加安全，規(guī)避相應(yīng)的資金及風(fēng)險(xiǎn)管理因素。

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