徐翼

（貴州省建筑設(shè)計研究院有限責任公司，貴陽550000）

1 引言

房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)[1]。房地產(chǎn)項目財務(wù)評價，是房地產(chǎn)項目可行性研究的重要組成部分，也是房地產(chǎn)項目投融資決策科學(xué)化的重要手段。目前，房地產(chǎn)項目財務(wù)評價的參考依據(jù)主要是《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（建標〔2000〕205號），該方法由建設(shè)部于2000年頒布，年代較久遠，且后期一直未進行相應(yīng)的修編，其適用性有一定的限制。隨著政策的不斷變化，房地產(chǎn)項目財務(wù)評價也出現(xiàn)了許多新的特點，通過對貴州省某市CL地塊房地產(chǎn)項目的可行性研究發(fā)現(xiàn)，新時期房地產(chǎn)項目財務(wù)評價有更多的關(guān)注點值得重視，只有理論聯(lián)系實際，才能更好地為房地產(chǎn)項目投融資決策提供科學(xué)的參考依據(jù)。

2 概述

房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展對居民的生活有重大影響，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定是對宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展的重要保障。近年來，國家頒布了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，如“新國八條”“新國五條”“新國十條”等。2017年，習(xí)近平同志提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，更加堅定了“一城一策、因城施策、城市政府主體責任”的房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機制，使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展平穩(wěn)。房地產(chǎn)業(yè)受宏觀政策調(diào)控影響較大，同時也與當年度的入市規(guī)模、銷控手段、棚戶區(qū)改造、保障房建設(shè)等因素密切相關(guān)，具有一定的周期性和波動性。據(jù)了解，我國居民對住房的需求大部分是剛性需求，其次才是投資需求，因此，我國的房地產(chǎn)行業(yè)仍然具有較大的市場潛力。

為了引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，減少房地產(chǎn)開發(fā)投資的盲目性，提高房地產(chǎn)項目的投資水平及融資能力，對房地產(chǎn)項目進行前期咨詢至關(guān)重要，而可行性研究正是項目前期咨詢的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)項目的可行性研究一般采取定性和定量分析相結(jié)合的方式。定性分析包括市場分析、工程建設(shè)方案、節(jié)能環(huán)保分析等；定量分析包括投資估算、財務(wù)評價、風險分析等。在房地產(chǎn)項目實施前，應(yīng)對項目進行完整科學(xué)的可行性研究，才能做出正確的投融資決策[2]。

3 財務(wù)評價在房地產(chǎn)項目前期咨詢中的重要性

財務(wù)評價是在國家現(xiàn)行財稅制度和市場價格體系下分析預(yù)測項目的財務(wù)效益和費用，使用現(xiàn)行價格、現(xiàn)行工資、現(xiàn)行匯率和基準收益率計算財務(wù)評價指標，考察項目盈利能力和償債能力，據(jù)以判斷項目的財務(wù)可行性。財務(wù)評價是科學(xué)、系統(tǒng)地評判項目投資可行的重要方法，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資時限長、涉及業(yè)態(tài)多以及資金需求量大，財務(wù)評價作為房地產(chǎn)項目投融資決策的重要支撐、金融機構(gòu)授信的重要依據(jù)、企業(yè)制定資金計劃的重要參考和項目立項的重要條件，在房地產(chǎn)項目可行性研究中發(fā)揮著重要作用，其結(jié)論能夠直接指導(dǎo)投資人的決策，決定是否進一步推進該項目，是否對該項目進行投資，為投資決策、融資決策及銀行審貸等提供依據(jù)。同時，結(jié)合實際案例研究房地產(chǎn)項目的財務(wù)評價體系，對未來房地產(chǎn)行業(yè)類似項目的投融資決策能提供參考價值。

4 新時期房地產(chǎn)項目財務(wù)評價的特點

4.1 注重靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結(jié)合的原則

房地產(chǎn)項目財務(wù)評價應(yīng)遵循動態(tài)分析為主，靜態(tài)分析為輔的原則。對于房地產(chǎn)項目，考慮資金的時間價值能夠更為科學(xué)合理地反映項目投資的回收能力。在指標選取上，可以考慮動態(tài)投資回收期、銷售毛利率、銷售凈利率、資產(chǎn)負債率等能夠體現(xiàn)房地產(chǎn)項目特點的指標，這樣更能體現(xiàn)財務(wù)評價的價值。

4.2 注重基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選取和分析

房地產(chǎn)項目財務(wù)評價的基本數(shù)據(jù)包括項目計算期、基準財務(wù)內(nèi)部收益率、借款利率、租售價格等。確定基礎(chǔ)數(shù)據(jù)時，要結(jié)合項目租售特點和市場條件，合理判斷。

4.3 注重營改增后稅金及附加的處理

營改增后，房地產(chǎn)項目財務(wù)報表形式產(chǎn)生了相應(yīng)的變化，由于增值稅是價內(nèi)稅，在編制過程中要根據(jù)價格含稅與否適時調(diào)整相關(guān)財務(wù)報表，明確銷項稅、進項稅、可抵扣固定資產(chǎn)進項稅、實際抵扣進項稅、未抵扣稅額等數(shù)據(jù)。關(guān)于增值稅遞延抵扣國家稅務(wù)總局已明文規(guī)定，可抵扣的固定資產(chǎn)進項稅在運營期逐年抵扣，直至扣完為止。城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育費附加等以增值稅為基礎(chǔ)計取，另外，房地產(chǎn)項目還應(yīng)考慮印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅等其他交易稅費。

4.4 注重不同業(yè)態(tài)財務(wù)數(shù)據(jù)的整合

房地產(chǎn)項目涉及住宅、商業(yè)、辦公、配套公建等業(yè)態(tài)以及出售、出租、自營等運營模式，有些房地產(chǎn)項目在計算期末還會考慮出租轉(zhuǎn)出售，這就需要在財務(wù)報表的編制過程中，針對不同的業(yè)態(tài)及運營模式進行相應(yīng)的處理，出售和出租部分結(jié)轉(zhuǎn)為經(jīng)營成本，自營部分進行折舊和攤銷等。

5 案例分析

貴州省某市CL地塊房地產(chǎn)項目總用地面積43 768.49m2，總建筑面積171 878.46m2，業(yè)態(tài)包括住宅、商業(yè)、配套設(shè)施、地下車庫等，容積率為2.80，建筑密度30.84%，綠地率30%，停車位1 320個，項目總投資77 393.50萬元。該項目的財務(wù)評價結(jié)合項目區(qū)位、市場分析、投資估算等開展（見表1），貸款利率按照4.9%計，基準收益率按行業(yè)平均收益率12%（稅前）、10%（稅后）考慮，計算期為4年（其中建設(shè)期2年），采取全部銷售的運營模式，預(yù)售價格按照市場比較法確定。通過緊抓目前政策的變化，并結(jié)合新時期財務(wù)評價的特點，得出該項目財務(wù)可行。

表1貴州省某市CL地塊房地產(chǎn)項目財務(wù)評價指標表

在項目運營過程中，要特別關(guān)注市場變化，加大市場營銷力度，拓展市場，保證項目銷售價格水平，節(jié)約成本，以促進項目的可持續(xù)性發(fā)展。

6 結(jié)語

近年來，房地產(chǎn)市場政策變化較大，投融資模式復(fù)雜，在項目前期決策階段，財務(wù)數(shù)據(jù)的準確性直接影響投資決策。結(jié)合新時期特點適時調(diào)整財務(wù)報表，計算完整的財務(wù)指標，可為房地產(chǎn)建設(shè)項目可行性研究提供科學(xué)依據(jù)。