徐翼

（貴州省建筑設(shè)計(jì)研究院有限責(zé)任公司，貴陽(yáng)550000）

1 引言

房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)[1]。房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的重要組成部分，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目投融資決策科學(xué)化的重要手段。目前，房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的參考依據(jù)主要是《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（建標(biāo)〔2000〕205號(hào)），該方法由建設(shè)部于2000年頒布，年代較久遠(yuǎn)，且后期一直未進(jìn)行相應(yīng)的修編，其適用性有一定的限制。隨著政策的不斷變化，房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)也出現(xiàn)了許多新的特點(diǎn)，通過(guò)對(duì)貴州省某市CL地塊房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究發(fā)現(xiàn)，新時(shí)期房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有更多的關(guān)注點(diǎn)值得重視，只有理論聯(lián)系實(shí)際，才能更好地為房地產(chǎn)項(xiàng)目投融資決策提供科學(xué)的參考依據(jù)。

2 概述

房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展對(duì)居民的生活有重大影響，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要保障。近年來(lái)，國(guó)家頒布了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，如“新國(guó)八條”“新國(guó)五條”“新國(guó)十條”等。2017年，習(xí)近平同志提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，更加堅(jiān)定了“一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任”的房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展平穩(wěn)。房地產(chǎn)業(yè)受宏觀政策調(diào)控影響較大，同時(shí)也與當(dāng)年度的入市規(guī)模、銷控手段、棚戶區(qū)改造、保障房建設(shè)等因素密切相關(guān)，具有一定的周期性和波動(dòng)性。據(jù)了解，我國(guó)居民對(duì)住房的需求大部分是剛性需求，其次才是投資需求，因此，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)仍然具有較大的市場(chǎng)潛力。

為了引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的盲目性，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資水平及融資能力，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行前期咨詢至關(guān)重要，而可行性研究正是項(xiàng)目前期咨詢的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究一般采取定性和定量分析相結(jié)合的方式。定性分析包括市場(chǎng)分析、工程建設(shè)方案、節(jié)能環(huán)保分析等；定量分析包括投資估算、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析等。在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施前，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行完整科學(xué)的可行性研究，才能做出正確的投融資決策[2]。

3 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)在房地產(chǎn)項(xiàng)目前期咨詢中的重要性

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下分析預(yù)測(cè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，使用現(xiàn)行價(jià)格、現(xiàn)行工資、現(xiàn)行匯率和基準(zhǔn)收益率計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目盈利能力和償債能力，據(jù)以判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是科學(xué)、系統(tǒng)地評(píng)判項(xiàng)目投資可行的重要方法，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資時(shí)限長(zhǎng)、涉及業(yè)態(tài)多以及資金需求量大，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)作為房地產(chǎn)項(xiàng)目投融資決策的重要支撐、金融機(jī)構(gòu)授信的重要依據(jù)、企業(yè)制定資金計(jì)劃的重要參考和項(xiàng)目立項(xiàng)的重要條件，在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中發(fā)揮著重要作用，其結(jié)論能夠直接指導(dǎo)投資人的決策，決定是否進(jìn)一步推進(jìn)該項(xiàng)目，是否對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行投資，為投資決策、融資決策及銀行審貸等提供依據(jù)。同時(shí)，結(jié)合實(shí)際案例研究房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)類似項(xiàng)目的投融資決策能提供參考價(jià)值。

4 新時(shí)期房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的特點(diǎn)

4.1 注重靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合的原則

房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)應(yīng)遵循動(dòng)態(tài)分析為主，靜態(tài)分析為輔的原則。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目，考慮資金的時(shí)間價(jià)值能夠更為科學(xué)合理地反映項(xiàng)目投資的回收能力。在指標(biāo)選取上，可以考慮動(dòng)態(tài)投資回收期、銷售毛利率、銷售凈利率、資產(chǎn)負(fù)債率等能夠體現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)的指標(biāo)，這樣更能體現(xiàn)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的價(jià)值。

4.2 注重基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選取和分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本數(shù)據(jù)包括項(xiàng)目計(jì)算期、基準(zhǔn)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、借款利率、租售價(jià)格等。確定基礎(chǔ)數(shù)據(jù)時(shí)，要結(jié)合項(xiàng)目租售特點(diǎn)和市場(chǎng)條件，合理判斷。

4.3 注重營(yíng)改增后稅金及附加的處理

營(yíng)改增后，房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表形式產(chǎn)生了相應(yīng)的變化，由于增值稅是價(jià)內(nèi)稅，在編制過(guò)程中要根據(jù)價(jià)格含稅與否適時(shí)調(diào)整相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表，明確銷項(xiàng)稅、進(jìn)項(xiàng)稅、可抵扣固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅、實(shí)際抵扣進(jìn)項(xiàng)稅、未抵扣稅額等數(shù)據(jù)。關(guān)于增值稅遞延抵扣國(guó)家稅務(wù)總局已明文規(guī)定，可抵扣的固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅在運(yùn)營(yíng)期逐年抵扣，直至扣完為止。城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加等以增值稅為基礎(chǔ)計(jì)取，另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目還應(yīng)考慮印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅等其他交易稅費(fèi)。

4.4 注重不同業(yè)態(tài)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的整合

房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及住宅、商業(yè)、辦公、配套公建等業(yè)態(tài)以及出售、出租、自營(yíng)等運(yùn)營(yíng)模式，有些房地產(chǎn)項(xiàng)目在計(jì)算期末還會(huì)考慮出租轉(zhuǎn)出售，這就需要在財(cái)務(wù)報(bào)表的編制過(guò)程中，針對(duì)不同的業(yè)態(tài)及運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行相應(yīng)的處理，出售和出租部分結(jié)轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)成本，自營(yíng)部分進(jìn)行折舊和攤銷等。

5 案例分析

貴州省某市CL地塊房地產(chǎn)項(xiàng)目總用地面積43 768.49m2，總建筑面積171 878.46m2，業(yè)態(tài)包括住宅、商業(yè)、配套設(shè)施、地下車(chē)庫(kù)等，容積率為2.80，建筑密度30.84%，綠地率30%，停車(chē)位1 320個(gè)，項(xiàng)目總投資77 393.50萬(wàn)元。該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)合項(xiàng)目區(qū)位、市場(chǎng)分析、投資估算等開(kāi)展（見(jiàn)表1），貸款利率按照4.9%計(jì)，基準(zhǔn)收益率按行業(yè)平均收益率12%（稅前）、10%（稅后）考慮，計(jì)算期為4年（其中建設(shè)期2年），采取全部銷售的運(yùn)營(yíng)模式，預(yù)售價(jià)格按照市場(chǎng)比較法確定。通過(guò)緊抓目前政策的變化，并結(jié)合新時(shí)期財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的特點(diǎn)，得出該項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行。

表1貴州省某市CL地塊房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)表

在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，要特別關(guān)注市場(chǎng)變化，加大市場(chǎng)營(yíng)銷力度，拓展市場(chǎng)，保證項(xiàng)目銷售價(jià)格水平，節(jié)約成本，以促進(jìn)項(xiàng)目的可持續(xù)性發(fā)展。

6 結(jié)語(yǔ)

近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策變化較大，投融資模式復(fù)雜，在項(xiàng)目前期決策階段，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性直接影響投資決策。結(jié)合新時(shí)期特點(diǎn)適時(shí)調(diào)整財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算完整的財(cái)務(wù)指標(biāo)，可為房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究提供科學(xué)依據(jù)。