甄愛軍
文前提要:2020年上半年,樓市雖然受到新冠疫情沖擊,但市場整體恢復速度要好于預期。其中,房價保持合理上漲水平,成交恢復速度要好于預期,投資開發(fā)也已經接近去年同期水平。
政策堅持“房住不炒”
雖然調控政策邊際有所改善,但仍堅守“房住不炒”底線不動搖。
2020年上半年,為應對新冠疫情沖擊,中央多次強調要加大逆周期調節(jié)力度,保持流動性合理充裕,“六穩(wěn)”“六保”背景下,行業(yè)資金環(huán)境較為寬松。與此同時,為了充分釋放國內消費潛能,新型城鎮(zhèn)化與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略推進力度加大,下放土地審批權、完善生產要素市場化配置以及加快老舊小區(qū)改造等,釋放房地產行業(yè)中長期利好。
但在房地產調控方面,中央仍堅持“房住不炒”定位,在流動性合理充裕的宏觀背景下,房地產領域金融監(jiān)管依然從嚴,并堅守“限購”“限貸”等主體調控底線,使得樓市調控整體力度并未明顯放松。
當然,地方政府因城施策更加靈活,多地從供需兩端出臺房地產扶持政策,調控政策雖然整體呈邊際改善態(tài)勢,并從放寬人口落戶、降低人才引進門檻、加大購房補貼等方面落實,以刺激需求端釋放購買力。
其實,部分地方政府放松調控的意愿并不弱。據(jù)公開資料顯示,今年春節(jié)復工以來,已經有駐馬店、廣州、寶雞、濟南、海寧等13個城市出現(xiàn)政策“一日游”現(xiàn)象。這些城市有的意圖降低首付,有的變相松綁限購,均為刺激樓市消費,但卻容易引起市場炒作。
房價保持合理漲幅
今年上半年,房價表現(xiàn)出一定的韌性,并未因為疫情的出現(xiàn)而劇烈波動。
根據(jù)中國房地產指數(shù)系統(tǒng)對100個城市的新建住宅樣本調查數(shù)據(jù),2020年6月,百城新建住宅均價15461元/平方米,同比上漲3.16%,漲幅較上月擴大0.17個百分點;環(huán)比上漲0.53%,漲幅連續(xù)36個月在0.6%以內,近幾個月環(huán)比漲幅小幅擴大,整體維持在低位區(qū)間。
從累計情況來看,同樣能夠體現(xiàn)出房價走勢平穩(wěn)特征。2020年受新冠疫情影響,上半年百城新建住宅價格累計漲幅較去年同期收窄0.18個百分點至1.27%。
分城市群來看,長三角區(qū)域樓市復蘇明顯,上半年區(qū)域房價累計上漲2.72%,較去年同期擴大1.66個百分點;珠三角累計漲幅處于近5年同期低位;京津冀和山東半島累計表現(xiàn)均為近5年來首次下跌,市場恢復力度相對較弱。
二手房價與新房價格變化保持同步。根據(jù)中國房地產指數(shù)系統(tǒng)對100個城市二手住宅調查數(shù)據(jù),2020年上半年百城二手住宅均價單月環(huán)比持續(xù)上漲,其中1~5月環(huán)比漲幅持續(xù)擴大,6月受前期積壓的購房需求釋放放緩、新房供應量增加等因素影響,環(huán)比漲幅有所收窄,整體價格保持穩(wěn)定。累計來看,2020年上半年百城二手住宅均價累計漲幅為1.72%,較去年下半年擴大1.11個百分點,價格整體呈穩(wěn)中略升的趨勢。
成交恢復好于預期
今年上半年,成交狀況不斷得到恢復,要好于市場預期。
上半年重點城市新房成交面積同比回落,絕對規(guī)模為2015年以來同期最低。據(jù)中指數(shù)據(jù)初步統(tǒng)計,2020年上半年50個代表城市新建商品住宅月均成交面積在2240萬平方米左右,同比下降15%左右,為2015年以來同期最低水平。
不過,自3月以來,國內疫情得到有效控制,在各地靈活因城施策、企業(yè)積極營銷、降息促使購房成本下降等多個因素綜合作用下,房地產市場逐漸恢復。值得留意的是,5月50個代表城市商品住宅成交面積同比年內首次轉正,6月略高于最近3年同期平均水平。
其實,如果縱觀今年上半年樓市的整體表現(xiàn),成交的恢復情況要好于預期。根據(jù)克而瑞監(jiān)測結果顯示,今年一季度樓市成交量創(chuàng)了近20年來的新低,特別是同比銷售增長速度是20年來最低的一次,增長速度同比下降30%。但進入二季度以后,整體回升速度明顯加快,從單月表現(xiàn)來看,4月份負增長態(tài)勢已經收窄至個位數(shù),5月份實現(xiàn)同比正增長。
規(guī)模房企表現(xiàn)更加突出。2020年上半年,TOP100房企銷售額均值為512.1億元,同比僅微幅下降1.45%;其中銷售額破千億元房企13家,較去年同期(12家)增加1家;百億元房企107家,較去年同期(121家)減少14家。但在二季度末,企業(yè)恢復速度明顯加快,6月TOP100房企銷售額同比上升29.3%,環(huán)比上升45.6%。
分區(qū)域來看,長三角代表城市恢復節(jié)奏較快,當前成交規(guī)模同比增速明顯高于50城整體水平。今年2月,在新冠疫情影響下,各地區(qū)代表城市商品住宅成交面積同比均大幅下降,對比來看,長三角、珠三角地區(qū)同比降幅略低于50城整體水平,市場呈現(xiàn)一定韌性,其中長三角代表城市上半年商品住宅成交面積同比下降不足10%,在各區(qū)域中降幅最低。
開發(fā)投資恢復正常
拿地規(guī)?;境制?,投資節(jié)奏正在恢復。
根據(jù)中國指數(shù)研究院跟蹤監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2020年上半年,TOP100房企拿地總額為15169.8億元,拿地規(guī)模與去年同期基本相當。今年上半年,TOP100房企門檻值升至40億元,較去年下半年增長21.2%。
另外,從50家代表企業(yè)1~6月的拿地表現(xiàn)來看,企業(yè)投資節(jié)奏正在恢復。其中,一季度受疫情影響,50家代表房企拿地謹慎。但從4月開始,房企拿地力度顯著回升,達到近半年最高點,5月略有回調后6月又有所回升。
而國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)也印證了這樣的判斷。從開發(fā)投資額來看,房地產開發(fā)投資回升更快,完成了明顯反轉,一季度整個的房地產開發(fā)投資增速為同比下降16%,但僅用了兩個月時間,1~5月份的整體數(shù)據(jù)已經恢復到去年同期水平。
土地市場也逐步恢復。2020年上半年,全國300城各類用地共成交8.7億平方米,同比下降6.0%,其中,住宅用地成交4.3億平方米,同比下降5.4%。此外,2020年上半年,全國300城住宅用地成交樓面均價為5154元/平方米,為近年來同期最高水平,同比上漲16.5%。當然,300城住宅用地成交樓面均價的上漲,主要受各線城市土地成交結構性因素影響。