賈敬華

虧損痼疾步步擴(kuò)大

2015年，蛋殼公寓在北京成立，正式入局O2O長(zhǎng)租公寓行業(yè)。

2017年至今，蛋殼公寓虧損額共計(jì)達(dá)63.2億元。在長(zhǎng)租公寓行業(yè)，虧損也不止蛋殼公寓一家。業(yè)內(nèi)最先赴美上市的青客公寓，2017年至2018年共虧損7.43億元；背靠萬(wàn)科、龍湖的萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓，也處在長(zhǎng)期虧損的境地。

長(zhǎng)租公寓企業(yè)普遍虧損，跟其運(yùn)營(yíng)模式分不開(kāi)。而行業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式又很難改觀，企業(yè)只好在持續(xù)的虧損下選擇上市融資。據(jù)蛋殼公寓招股書(shū)顯示，1月17日，蛋殼公寓在紐交所上市，融資金額10.6億元。而這次上市融到的10.6億元資金，第一季度就全部虧了出去。除蛋殼公寓外，自如公寓和萬(wàn)科泊寓也都面臨資金不足的困境。

長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)模式是先租賃，二次裝修后再出租給住戶。這樣的模式盈利方式過(guò)于單一，所以長(zhǎng)租公寓行業(yè)利潤(rùn)率極低。而企業(yè)想要盈利，就必須把規(guī)模做大，獲得更多的房源和用戶。但長(zhǎng)租公寓企業(yè)在擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí)，成本也隨之增加。據(jù)蛋殼公寓財(cái)報(bào)顯示，2018年至2019年，蛋殼公寓的運(yùn)營(yíng)公寓數(shù)量由23.6萬(wàn)增長(zhǎng)至43.8萬(wàn)，增長(zhǎng)率達(dá)43.8%。租金費(fèi)用也由21.7億元增長(zhǎng)至64億元，增長(zhǎng)超過(guò)3倍。

成本高企，企業(yè)要想繼續(xù)發(fā)展就需要更多的資金。因此，長(zhǎng)租公寓企業(yè)上市融資就成了普遍現(xiàn)象。除青客公寓、蛋殼公寓已上市外，鏈家旗下的自如公寓也在做赴美上市的準(zhǔn)備。

在長(zhǎng)租公寓行業(yè)，其普遍的盈利模式在于企業(yè)從租賃主那里獲取房源，然后依靠住戶和租賃主之間的價(jià)格差，賺取利潤(rùn)。這其中，還包含了裝修、中介服務(wù)等費(fèi)用。除去這些費(fèi)用，長(zhǎng)租公寓企業(yè)獲得的利潤(rùn)也就所剩無(wú)幾了。

在對(duì)價(jià)格十分敏感的租賃市場(chǎng)，長(zhǎng)租公寓企業(yè)如果靠漲價(jià)提升利潤(rùn)率又會(huì)降低入住率。因此，自如公寓、蛋殼公寓為吸引住戶，都開(kāi)始降低房租價(jià)格。價(jià)格戰(zhàn)造成的后果，是長(zhǎng)租公寓行業(yè)利潤(rùn)率被繼續(xù)攤薄。低利潤(rùn)率的市場(chǎng)形勢(shì)下，企業(yè)又急于盈利，就只能走擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模提升入住率這條路了。

規(guī)模擴(kuò)張，雪上加霜

在長(zhǎng)租公寓行業(yè)，線下的規(guī)模決定了企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的地位。住戶在選擇房屋租賃公司時(shí)，也更偏向知名度更高的企業(yè)。因此，長(zhǎng)租公寓企業(yè)為了擴(kuò)大知名度開(kāi)始瘋狂擴(kuò)大規(guī)模。

而線下規(guī)模擴(kuò)大后，入住率會(huì)隨著企業(yè)知名度提升。抱著獨(dú)占市場(chǎng)的想法，自如公寓、青客公寓等長(zhǎng)租公寓企業(yè)瘋狂擴(kuò)大規(guī)模搶占市場(chǎng)，使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。蛋殼公寓也被迫加入擴(kuò)張大軍，以期能夠在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)占有一席之地。

2017年，蛋殼公寓經(jīng)營(yíng)的公寓數(shù)量為5.2萬(wàn)，2018年達(dá)到了23.6萬(wàn)，增長(zhǎng)率為354%；2019年時(shí)，蛋殼公寓的經(jīng)營(yíng)公寓數(shù)量達(dá)43.8萬(wàn)，較2018年增長(zhǎng)42.8%。2017年至2019年，蛋殼公寓的經(jīng)營(yíng)公寓數(shù)量翻了8倍，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)覆蓋國(guó)內(nèi)13個(gè)城市，入住率超過(guò)75%。

如此迅猛的擴(kuò)張下，蛋殼公寓的租金成本也漲了近12倍，由2017年5.1億元增長(zhǎng)至2019年的64億元。隨著成本的迅猛增長(zhǎng)，讓本就難以盈利的蛋殼公寓，虧損繼續(xù)擴(kuò)大。而長(zhǎng)租公寓行業(yè)因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)模式的特殊性，只有擴(kuò)大規(guī)模才能盈利，但過(guò)度擴(kuò)張又會(huì)導(dǎo)致成本高企，陷入“兩難”境地。所以企業(yè)如何在擴(kuò)張的同時(shí)做好風(fēng)險(xiǎn)管控，降低資金和管理端的壓力，就成了能否走出虧損的關(guān)鍵。

長(zhǎng)租公寓的未來(lái)可期：行穩(wěn)致遠(yuǎn)是關(guān)鍵

事實(shí)上，長(zhǎng)租公寓作為剛需，存在著廣闊的前景。長(zhǎng)租公寓的未來(lái)明朗可期，資本看好也是必然。

此外，5G技術(shù)和人工智能技術(shù)的發(fā)展，給長(zhǎng)租公寓行業(yè)創(chuàng)造了新的機(jī)遇。由智能硬件和Saas軟件組成的公寓LoT，可以實(shí)現(xiàn)公寓多場(chǎng)景管理，在線辦理看房、簽約等租房服務(wù)，進(jìn)而提升住戶體驗(yàn)。

智能公寓作為長(zhǎng)租公寓未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，也會(huì)成為長(zhǎng)租公寓企業(yè)未來(lái)轉(zhuǎn)型的目標(biāo)。但長(zhǎng)租公寓行業(yè)盈利需要長(zhǎng)期發(fā)展的趨勢(shì)并不會(huì)改變，企業(yè)要想穩(wěn)步發(fā)展，仍需要深入發(fā)展，提升用戶體驗(yàn)，才能避免因急功近利導(dǎo)致的負(fù)面影響。例如蛋殼公寓曾被曝出的甲醛超標(biāo)和客戶被貸款事件，帶來(lái)了極大的負(fù)面影響。

總體來(lái)看，長(zhǎng)租公寓行業(yè)的前景廣闊。但企業(yè)要更進(jìn)一步，就必須思考如何打好根基，提升用戶體驗(yàn)，這才是決定長(zhǎng)租公寓企業(yè)未來(lái)興衰的關(guān)鍵因素。而對(duì)于仍在虧損的蛋殼公寓，緊抓智能公寓風(fēng)頭的同時(shí)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控，才可能擺脫持續(xù)虧損的現(xiàn)狀。隨著國(guó)內(nèi)住宅租賃市場(chǎng)需求增長(zhǎng)，蛋殼公寓距離盈利也會(huì)更近一步。